康泰佳苑營銷報告分析-在線瀏覽
2025-05-01 21:54本頁面
【正文】 客戶在這種情況下 ,更多是選擇觀望 ,看開發(fā)商是如何應(yīng)對目前的形勢。 馬鞍山地區(qū)受全國形勢的影響 ,目前是停滯不前的階段 ,特別是 7月份以來 ,市場持續(xù)低迷 .加上當(dāng)前 有兩個 70 萬方的大樓 盤及一個 50 萬方的樓盤 ,在這個市區(qū)人口不足 50 萬的城市 ,集中供應(yīng)如此眾多的房源 ,可以預(yù)見以后的競爭將更加激烈 .目前 ,本地多層的均價在 3200元 /平方米 ,小高層的均價在 2700 元 /平方米 ,加上大部分樓盤的主力戶型集中在 120平米左右 ,整體價格在 35 萬 .比如 8 月 18 日開盤的春暉家園 ,總建面 50 多萬方 ,一期推出的多層總價就35 萬左右 ,面積 120 平米 ,盡管市場低迷 ,但仍然有較好的銷售量 .對于大多數(shù)工薪階層來說 ,總價不超過 40 萬的房子他們還是可以接受的。 馬鞍山地區(qū)的開發(fā)范圍緊跟政府規(guī)劃發(fā)展的腳步，無論是兩年前就開盤的西湖花園，東湖碧水灣，還是最近剛 開盤 的春暉家園，康嘉大景城，其地理位置都在這倆年政府提出的“東擴南移”的范圍圈中。像東湖碧水灣的房價，由最初的 1900/平方米，到現(xiàn)在的 3200/平方米，也就用了一年多的時間。不過目前看來房價的走勢不是很明朗，還需要時間來驗證未來房場發(fā)展方向。大景城 05 年 7 月 2 日 ~至今 544 163 46 瑞慈花園 05 年 6 月 ~至今 500 200 44 春暉家園 05 年 8 月 8 日 ~至今 181 165 66 國際華城 05 年 9 月 1 日 ~至今 84 58 38 康泰佳苑 05 年 10 月 1日 ~至今 76 38 47 05 年 9 月 30 日 ~至今 34（別墅） 14 17 東湖碧水灣 05 年 8 月 ~至今 50（別墅） 30 15 普通住宅月平均去化速度 從表中分析我們可以知道 ,各個樓盤的月均去化套數(shù)與整體平均去化套數(shù)大致是吻合的 ,其中春暉家園的去化速度最快 ,主要的原因在于該樓盤是一期開盤 ,主力戶型為 120 平米左右加上價位較低所以整體總價相對較低 ,而且一期推出的五棟多層 ,其中兩棟主體封頂了 ,另外三棟已經(jīng)建到了 3— 4 層，有準(zhǔn)現(xiàn)房給客戶看，比較直觀和具體。 析 樓盤名稱 均價（元 /平方米） 主力戶型（平方米） 總價（元） 康嘉 樓盤名稱 時間 方式 優(yōu)惠措施 康嘉擴大樓盤的影響力，突出表現(xiàn)各自產(chǎn)品的優(yōu)勢。我們的樓盤開發(fā)商是馬鋼公司，馬鋼本身就是一個品牌，在整個馬鞍山地區(qū)他的知名度是很高的，這樣我們項目本身就有很高的知名度 ,但整個項目品牌的上升空間不大，如何把項目從一個高度提升到更高的地位是我們的當(dāng)務(wù)之急，如此才能提高我們樓盤的整體形象。兩者合計，共占所有參展房源的 53％。分析認(rèn)為，新政實施以后，由于購房人在購房面積方面越來越 “ 實際 ” ，使得戶型面積適中的房源十分搶手。 在 南京商品房供應(yīng)充足的大背景下，購房人的選擇余地多了，促使樓盤紛紛推出優(yōu)惠促銷活動。 南京會展期間優(yōu)惠活動如此多 ,可以看出整個南京市場受新政的影響是很大的 ,在這種情形下 , 南京的客戶選擇觀望的是很多的 ,所以開發(fā)商會積極應(yīng)對 ,推出種類繁多的優(yōu)惠措施和各種活動 .受全國整體形式的影響和周邊大城市的實際情況 ,我們馬鞍山市場觀望 5 的勢頭呈上升的趨勢 ,而整個馬鞍山的開發(fā)商還不是很積極的去應(yīng)對 ,作為房地產(chǎn)發(fā)展的二級城市 ,在新政后 ,影響還不是很明顯 ,但這足以造 成一部分客戶在觀望 ,如果我們可以很好的去應(yīng)對 ,走在別人的前面 ,從宣傳策略、銷售方式上去強化，那樣就可以抓住正在觀望的客戶，使他們成為準(zhǔn)客戶。 %%%%%%%%%%%%%%30以下 30－40 40－50 50－60 60－80 80以上 正因為有了 100— 120 這樣的主力戶型， 2500— 3200 這樣的價位區(qū)間，才有近 60%的客戶可以承受的總價在 30— 40 萬之間 . 從第 5 點我們可以分析得到，客戶希望的價格和總價是相符的，從前面的競爭樓 9 盤分析中，我們可以看到，總價不超過 40 萬的房子是最好的，也是客戶容易接受的，針對我們樓盤的客戶群來說，造成去化速度慢的原因在于我們的面積過大，不符合市場的主力戶型，同樣我們的總價在與其他樓盤的競爭中處于弱勢，所以如何提升我們產(chǎn)品的附加值是很有必要的，只有附加值提高了，客戶才感覺到很好的性價比。 、樓層的分析 %%%%%%%%%%%%%多層 小高層 復(fù)式住宅 %%%%%%%%%%%%%1－ 6層 7－ 11層 12層 以上 我們可以分析得到 ,目前馬鞍山市場接受多層的客戶占據(jù)了絕大多數(shù) ,銷售的抗性來自于小高層 ,主要是客戶的觀念還不是很接受 .另外加大別墅的宣傳力度也是很有必要的 ,目前應(yīng)該改變我們單一的廣告模式 ,加大宣傳的力度 ,加大小高層的宣傳 ,投入更多的廣告到別墅 10 上，從整體上提升小高層及別墅的價值 . ● 小結(jié) 從 179個客戶分析我們可以看到 ,目前馬鞍山市場客戶職業(yè)劃分很平均 ,以一般公司職工和私營業(yè)主為主 ,特別是在馬鋼工作的技術(shù)人員、管理人員，他們收入穩(wěn)定，福利好，如果增加主力戶型在 120平方米左右的房源，還是
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