【正文】 ? 物業(yè)費：多層 元 /平米 /月 小高層 元 /平米 /月 電梯費 元 /平米遞增 ? 分期開發(fā)： 共 13 棟多層和 7 棟小高層 ,05 年元月推出 5 棟多層 ,約 150 套左右 ,05 年 6 月 8日推出 6棟小高層 ,分別是 8 號 ,9號 ,11號 ,12 號 ,15號 17 號樓 ,共 280 套左右 ,還有 1棟小高層未推出。 2021 年 5 月 ~6 月共推出了 362套多層，面積在 59~130，均價在 2650 元 /平方米，由于小面積的房型當(dāng)天就銷售完了，剩下的房子銷售率只有 50%不到，可見它的去化很一般。 2021 年 5 月 28 日開盤當(dāng)天推出了面積 55 平方米的多層，當(dāng)天就全部銷售完了，原因是它面積小，總價只有 萬。 ? 戶型配比及去化分析 第 4 街區(qū) 一期預(yù)售住宅 戶型 未定 頂層復(fù)式 面積 未定 未定 套數(shù) 64 8 比率 89% 11% 去化率 / / 價格 2600 元 /平方米 國際華城在明年上旬將推出 2 棟 9 層高的小高層，面積與價格未定，二期將有 13棟小高層、 5 棟高層。 ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。 國際華城 ? 樓盤名稱 :國際華城 ? 位 臵： 湖南東路 ? 地塊環(huán)境： 在江東大道的東側(cè) ,周邊有馬鋼技校 ,緊挨著馬鋼運輸鐵路。目前所剩大部分是大的戶型，而它的總價在 44 萬左右，相對高一些?？梢钥闯鲴R鞍山的市場對于定位于工薪階層的消費樓盤來說，還是面積稍小的房型銷售情況好點。 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 8 頁 ? 戶型配比及去化分析 在 售 住 宅 戶型 三室二廳（沿江東大道 6 棟） 頂層復(fù)式 面積 1 166 2 236 套數(shù) 78 14 比率 85% 15% 去化率 50% 57% 價格 均價 2650 元 /平方米 從在售的小高層住宅情況看，從去年的 9月開始銷 售，共推出 4棟，它推出共分兩次，去年 9 月推出每棟的 1 個單元， 12 月底又推出每棟的另一個單元。 ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。 東暉花園 ? 樓盤名稱： 東暉花園 ? 位 臵： 江東大道西側(cè) ? 地塊環(huán)境： 在江東大道的西面、東面入口離天潤發(fā)比較近，距市中心約 1 公里，毗鄰體育場。 它沒去化的房子大部分在 8— 10 層左右，總價 41 萬左右，超出了中低層客群心里預(yù)期價位，中高層客群因馬路影響，寧可購買景觀等條件好的住宅。 并且目前的周邊配套不齊全，交通也不是很便利，但由于價位還算適中，所以西湖花園的銷售情況在馬鞍山還算不錯，由于小區(qū)原定的小高層面積居多，開發(fā)商在考慮可能把部分的小高層改為多層，所以二期的推出情況遲遲未定，要根據(jù)到時市場情況而定。小區(qū)內(nèi)部的去化是很不錯的，因為離國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 7 頁 江東大道較遠，景觀好，所以銷售率達到了 94%。 ? 戶型配比及去化分析 在 售 住 宅 戶型 三室二廳（沿江東大道 4 棟） 頂層復(fù)式 三室二廳（小區(qū)內(nèi)部 4 棟） 面積 、 12 、 109 218 155 套數(shù) 109 19 81 比率 61% 9% 30% 去化率 69% 53% 94% 價格 均價 2680 元 /平方米（沿江東大道的 4 棟）、 2820 元 /平方米（小區(qū)內(nèi)部的 4 棟） 從在售的小高層住宅情況看，從去年的 3月份開始銷售，共推出 8幢，沿江東大道的 4棟全部拿出推。 ? 主要經(jīng)濟指標： 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 6 頁 ? 總用地： 13 萬平方米 ? 總建筑面積： 360000 平方米 ? 住宅面積： 320210 平方米 ? 總戶數(shù)： 2500 ? 汽車位： 800、 1 比 3 的比率 ? 物業(yè)費： 元 /平方米 /月 (小高層 ) ? 分期開發(fā)： 項目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有 8 棟、均為 11 層的，沿江東大道有 4 棟、小區(qū)內(nèi)部有 4 棟。） 二、 馬鞍山高層住宅重點樓盤個案分析 此次調(diào)研共計 18 個樓盤，涉及整個馬鞍山市場，從中選取了 10 個樓盤作為重點個案分析。因此，如何尋找合理的總價范圍和高附加值的產(chǎn) 品類型切合目標客群的需求，將是本案突破的關(guān)鍵點。因此必須通過整體高層住宅市場的分析和公寓住宅問卷調(diào)研，國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 5 頁 理清市場思路，明確目標客戶需求。 通過前期的銷售分析，馬鞍山市民對于高層住宅的接受程度還處于引導(dǎo)階段，在售的小高層戶型單一、都為舒適型的三房，低選擇率和總價抗性一覽無余。對我們而言，市場競爭將越趨激烈，營銷的多元化，定位的準確性將變得更加重要?？堤┘言纺媸型票P，順利熬過了炎夏淡季，目前的來客量和來電量正呈上升趨勢。 6． 1 新政的出臺，全國房產(chǎn)市場驟然降溫，受大勢影響，馬鞍山的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了裹足不前的局面，觀望氛圍 逐漸加重。 從 2021 年 11 月份開始動工以來， A 組團 8棟多層、 3棟小高層， D組團 2棟，以及中心區(qū)幼兒園等大都已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。 為了能夠?qū)ι虡I(yè)街公寓的產(chǎn)品設(shè)計提供更加詳實、完整的建議，國中機構(gòu)研展部在前期產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，再次對馬鞍山的在售小高層、高層、公寓樓盤進行了一次更為深入細致的市場調(diào)研，主要針對商業(yè)街公寓的產(chǎn)品形態(tài)、戶型配比進行了有針對性的調(diào)研分析，希望能夠通過詳實、完整的數(shù)據(jù)對比和分析，為開發(fā)商、設(shè)計院提供足夠的參考依據(jù)，以期商業(yè)街公寓能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出，取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏。國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 1 頁 康泰佳苑商業(yè)街公寓 產(chǎn)品定位策劃報告 2021年 10 月 25 日 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 2 頁 目錄 一、 項目背景分析 4 二、 馬鞍山高層住宅重點樓盤個案分析 5 三、 馬鞍山高層住宅整體市場供需分析 20 總體供應(yīng)分析 20 市場吸納情況分析 23 單價分析 25 戶型及總價分析 26 四、 目標客群分析： 29 五、 商業(yè)街公寓定位深化 34 供需研判 34 定位深化 35 產(chǎn)品主題定位 37 產(chǎn)品配套建議 38 附件：公寓調(diào)查問卷分析 40 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 3 頁 前言 康泰佳苑商業(yè)街公寓是整個項目的最后部分住宅產(chǎn)品，它既是開發(fā)商利潤的沉淀區(qū)，也是整個項目住宅部分的最后杰作?？堤┘言吩跒榭蛻籼峁┝硕鄬赢a(chǎn)品和小高層產(chǎn)品后，又相繼推出排屋，產(chǎn)品檔次不斷提升，而如何定位商業(yè)街上公寓，將項目品牌再次拉升，為馬鞍山市民提供多元化且實用對口的 產(chǎn)品，是此次產(chǎn)品策劃的關(guān)鍵。 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 4 頁 一、 項目背景分析 康泰佳苑以“富貴康泰、盛世祥和”為 項目的切入點，將本項目定位于馬鞍山市高檔樓盤，旨在 新城市中心， 打造 東方貴族新生活。配合施工進度，于今年五月份開始公開開盤銷售，目前共推出 448 套住宅， 52 套別墅，完成 326 套住宅和 24 套別墅，普通住宅銷售率已經(jīng) 73％，其中小高層推出了 80 套，還剩余 25 套，銷售率 69％，去化速度尚可，但無明顯優(yōu)勢。但馬鞍山市場的強勁購買力仍舊存在，只是少了往昔的沖動和激情，更多了一份理智。但是，市場已經(jīng)步出上升期，進入了盤整期，隨著東方名珠和國際華城等超大盤的推出，大盤時代和品質(zhì)時代同時到來。 隨著康泰佳苑銷售的深入，康泰品牌也已經(jīng)家喻戶曉，品牌價值得到較大幅度的提升，馬鋼的品牌優(yōu)勢已經(jīng)使用泰半，在后期項目的推廣銷售中，應(yīng)繼續(xù)升華本案的整體形象，品牌形象工程也業(yè)已 進入實戰(zhàn)階段，后期產(chǎn)品也需做好因市場變化而調(diào)整的準備。而目前市場上公寓類產(chǎn)品甚少，市場需求非常不明確。 國中觀點：目前馬鞍山的高層住宅市場正處于逐步接受狀態(tài)，得房率低、公攤大、物業(yè)費高、電梯維護費、停電等公共抗性，還有待于馬鞍山整體市場的引導(dǎo)。 （本次市場分析選取馬鞍山絕大數(shù)有高層的住宅項目和公寓項目，并進行公寓住宅問卷意向調(diào)研總計達 256 份，其中有效問卷 202 份。 西湖花園 ? 樓盤名稱： 西湖花園 ? 位 臵： 江東大道東側(cè) .馬濮路北側(cè) ? 地塊環(huán)境： 在江東大道的東面 ,周邊目前配套不齊全 ,交通不是很便利 ,只有 28 路車 .14路車要步行 200 米左右 ,離剛建好的新二中不是很遠 . ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，有小高層住宅。二期有 21 棟。小區(qū)內(nèi)的 4 棟先拿出了部分與沿江東大道 4 棟同時推出，它運用了營銷策略，把樓層好與景觀好的房子在 2021 年底才拿出推。而沿江 東大道的 4 棟的銷售情況較差，朝西戶型抗性非常大，主要是在于它沿江東大道，而江東大道是馬鞍山的運輸主干道、灰塵較大、并且朝西，馬鞍山人對朝西的房子是有一定的抗拒性的，加上房型設(shè)計的也不是很合理，所以它的去化不如小區(qū)內(nèi)部的房子。 小高層的客戶還是多于考慮自住，產(chǎn)品的總價基本在 35 萬左右。 西湖花園以康居示范工程概念推廣，并在馬鞍山做了大量的廣告，在人們心目中的口碑不錯，所以它的去化比與它相隔一條江東大道的東暉花園要略好。北面是東莞小區(qū)。 ? 主要經(jīng)濟指標： ? 總用地： 207000 平方米 ? 總建筑面積： 248000 平方米 ? 住宅面積： 202100 平方米 ? 總戶數(shù)： 1780 ? 汽車位： 1000 ? 物業(yè)費： (小高層 ) ? 分期開發(fā)： 項目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有 4 棟、均為 11 層，二期有 2 棟。 由于沿江東大道的是朝東的，所以西面的房子反而好銷售，說明道路的影響很看重，面積在 140 左右的去化還行，銷售率在 60%，但面積 160 的銷售率只有 10%左右，銷售抗性主要是面積大，總價高，又沿江東大道，加上國家推出大于 144 平方米加收 2%契稅這一政策。 客戶主要是自住為主，面積在 140 平方米總價在 37 萬左右，由于總價相對小些，所以去化 相對大面積的房型要好些。并且還是沿馬路的銷售情況較差，它與西湖花園只隔了一條江東大道，具有一定的可比性，競爭相當(dāng)強烈。公交車有 1 28 路，但也要步行 200 米才可到達。 ? 主要經(jīng)濟指標： 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 9 頁 ? 總用地： 540000 平方米 ? 總建筑面積： 720210 平方米 ? 總戶數(shù)： 3600 ? 汽車位 ： 1800（ 2 比 1 的比率） ? 物業(yè)費：未定 ? 分期開發(fā)： 項目分為兩期開發(fā)，一期的小高層有 2 棟、均為 9 層的，二期有小高層 13 棟、高層 5棟、 2 棟 40 層商務(wù)樓。另外還有棟 40 棟商務(wù)樓，底商做易初蓮花大型超市，樓上由開發(fā)商與政府招商，可能會做 五星級酒店，商務(wù)樓不出售，租的可能性也很小?？梢娦∶娣e的房型在馬鞍山還是有一定的客群的。去化一般的原因是在于它沿江東大道，并緊挨著馬鋼運輸鐵路，灰塵大，噪音大，加上它所有的房型只有一個衛(wèi)生間，不能滿足生活要求較高的客群。 ? 戶型配比及去化分析