【正文】 產(chǎn)品策劃報告 第 23 頁 問卷顯 示―― 高層公寓產(chǎn)品 選擇意向： %%%%%%%%%%%商務(wù)公寓 酒店式公寓 普通單身公寓 S O H O 公寓 在 202 份公寓調(diào)研有效問卷中，普通單身公寓的選擇率高達 48％，說明此類產(chǎn)品已經(jīng)被馬鞍山市民所期待。目前出租客戶中有 30％的企業(yè)和 40％的居住，相對租金也高于周邊的住宅，因此此類項目的投資收益前景較佳，已逐漸為馬鞍山市民所看好。 從總體供應(yīng)看，純公寓產(chǎn)品市場上幾乎沒有，但將售和潛在供應(yīng)還是非常大，占到了高層住宅產(chǎn)品的 20％，可以預(yù)知產(chǎn)品中 70％都將做小戶型產(chǎn)品，說明隨著市 場競爭激烈，大家都在走和普通住宅差異化的競爭策略。 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 22 頁 國中觀點： ? 高層住宅的接受程度正在逐步提高，抵抗心理仍是很普遍，但隨著雨山區(qū)域大量高層樓盤的推 出和引導(dǎo)，市場接受程度也將會在 1－ 2 年內(nèi)有較大的改觀； ? 雨山區(qū)發(fā)展早，市場接受度相對較高，但市場供應(yīng)充足，競爭也非產(chǎn)激烈； ? 近期主戰(zhàn)場集中在雨山區(qū)域，高品質(zhì)的高層產(chǎn)品也將會涌現(xiàn)出來。相對于我們，施工進度快，而高層住宅的放量主要集中在春輝家園、東方明珠等幾個大盤上，他們的推盤進程相對較慢，所以近期我們高層的主力競爭仍將是康嘉大景城、瑞慈花園等幾個中等規(guī)模樓盤。 小高層、高層總體供應(yīng)分析表 （單位：萬 m2） 區(qū)域 樓盤名稱 高層總建面積 在售面積 已售面積 銷售率 市場存量 潛在供應(yīng)量 雨山區(qū)域 瑞慈花園 % 康嘉大景城 % 金匯城市 % 東湖碧水灣 % 春暉家園 % 康嘉花園 3 % 中央花園 3 期 % 匯翠名邸 % 康泰佳苑 % 小計 % 花山區(qū)域 西湖花園 % 東暉花園 2 % 國際華城 12 % 東方明珠 % 新都國際商城 % 小計 % 合計 % 2021 年初，碧云天作為馬鞍山首個高層住宅入市，雨豐花園相繼跟進，至此馬鞍山高層時代來臨，碧云天以其豐富的建筑立面，居住的舒適性，以及一種高檔居住身份的象征，在當時銷售也取得了不錯的業(yè)績，但相比較多層住宅而言，銷售速度還是差很多。 ? 對于本案而言，未來高層的主要競爭來自春輝家園、瑞慈花園、大景城、匯翠名邸，而另外東方明珠和西湖花園等大盤的競爭也無法忽視； ? 單身公寓的市場正在逐步形成，目前市場存在機會空白點。 個性：春暉家園的小高層有 4 棟被團購，它的潛在供應(yīng)量比其它樓盤大很多；瑞慈由于起價相差 400 元 /平米，且面積上又相差 20 平米，總價相差了 10 萬元以上，去化率明顯相差很大，說明影響銷售的另 一個主要因素是價格。 個性：新紀元數(shù)碼大廈是一棟集商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店和商務(wù)辦公為一體的 綜合性大廈，匯翠名邸目前有 61 套 60 平米左右的單身公寓，是在最高的一棟點式住宅樓上（ 32 層），占總套數(shù)的 17%，而其它的樓盤基本上整棟樓都是單身公寓。而目前有些樓盤也有些少量的酒店式公寓和小戶型將要推出，如東方明珠、新紀元數(shù)碼大廈、春暉家園、東湖碧水灣、匯翠名邸、大華國際。 個性：中央花園三期的房型設(shè)計相對更加合理，主力面積在 122 平米，總價相對不高，匯翠名邸因為是兩梯兩戶，所以公攤面積相對較大，得 房率不高，主力面積在 135 平米左右，總價相對較高，在銷售中產(chǎn)生了一定的抗性，但小區(qū)的景觀設(shè)計比中央花園好，綠化面積也多一些，中央花園的商業(yè)氣氛較濃，隨著長發(fā)商廈的開業(yè)，已經(jīng)形成了一站式購物。 純小高層、高層的樓盤如：匯翠名邸、中央花園。它們的抗性是它們的盤很大，周期性太長，不可預(yù)見性很大。 大多數(shù)樓盤都是集商業(yè)、居住為一體， 含多層、小高層、高層。但整體物業(yè)管理較差，整棟大廈出入人員比較雜，管理上很亂，整體檔次不高，比較適合中小型企業(yè)，也因此在出租率上， 100－ 130 平米的出租率高于小戶型。 從四層起價為 2028 元 /平米，每層上幅 50元 /平米，與當時市中心的雨豐花園和碧云天的小高層價格基本一樣，由于當時市場上缺乏小戶型，再加上地段優(yōu)勢，所以雖然本身是爛尾樓，還是受到一部分人的青睞，銷售情況良好，周期也不長。 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 17 頁 陽光大廈 ? 樓盤名稱： 陽光大廈 ? 位 臵： 佳山路中段 ,太陽廣場南側(cè) ? 地塊環(huán)境： 地處目前較成熟和繁華的太陽廣場 ,交通便利 ,10 路 18 路 30 路車通過 ,配套完善 ,周邊的社區(qū)較多 ,人氣很旺 ,桃源商業(yè)街以及佳山路的商業(yè)都比較熱鬧 . ? 物業(yè)類型： 獨棟大廈 ,13 層為底商 ,416 層為單身公寓 ? 主要經(jīng)濟指標： ? 總用地： 650 平米 ? 總建筑面積： 9500 平米 ? 總戶數(shù)： 74 套 ? 汽車位：沒有 ? 物業(yè)費： ? 分期開發(fā)： 03 年 8 月份 74 套單身公寓全部推出。所以它現(xiàn)在開始接受意向登記，登記情況不是很好。酒店式辦公 8— 9層可委托酒店管理公司經(jīng)營，收取 8%的年收紅利。 ? 主要經(jīng)濟指標： 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 16 頁 ? 總建筑面積： 19800 平方米 ? 總戶數(shù)： 231 ? 汽車位： 1800 平方米（無分割 ） ? 物業(yè)費： 元 /平方米 (暫定 ) ? 戶型配比及去化分析 一 期 預(yù) 售 產(chǎn) 權(quán) 式 酒 店 酒店辦公 戶型 一房 (4— 7 層 ) 一房一廳（ 8— 12 層） 面積 40 55 套數(shù) 100 131 比率 100% 100% 去化率 / / 價格 3600 元 /平方米 (精裝修 ) 3600 元 /平方米 (精裝修 ) 新紀元數(shù)碼大廈 2021 年底正式破土動工 ,預(yù)計在 2021 年 11 月在旬開盤， 1— 3層做數(shù)碼賣場， 4— 7 層做產(chǎn)權(quán)式酒店、 8— 12 層做酒店式辦公，整棟樓一起推出。 新紀元數(shù)碼大廈 ? 樓盤名稱 :新紀元數(shù)碼大廈 ? 位 臵： 紅旗北路 (火車站南側(cè) ) ? 地塊環(huán)境： 緊鄰火車站 ,周邊有解放路商業(yè)一條街、成功學(xué)校、人民醫(yī)院、建設(shè)銀行、郵政儲蓄，幾乎所有的公交車都到達，有齊全的市政配套和便捷的交通。均價： 4500元 /平方，于 04 年底開始銷售，銷售周期為 3 個月左右。 ? 戶型配比及去化分析 在售住宅 未售一 棟 戶型 4/2/2 3/2/1 3/2/2 3/2/2 4/2/2 面積 161 122 150 套數(shù) 44 44 88 36 36 比率 % % 35% 15% 15% 去化率 （ 開盤） （未開盤，日期待定） 價格 均價 3200 元 /平方米 三期將于 日開盤，目前登記情況良好，現(xiàn)在交五萬元即可定號，國慶期間并有優(yōu)惠活動：每個房號優(yōu)惠 5000 元。第二期于今年三月份開盤 ,為一棟 18 層的高層 ,共 72套 ,主力面積 127 平方，均價： 3750，總價在： 48 萬左右，至今銷售率約為 83%，第三期于 號開盤，為二棟高層 ,共 156套 ,主力面積 1 150 平方，均價： 3650，總價在： 50— 55萬，至今約銷售了 30 多套，銷售率約 20%。價格一直居高不下，所以銷售的情況一般，目前的客戶量不是很多。 ? 主要經(jīng) 濟指標： ? 總用地： 24000 平方米 ? 總建筑面積： 87000 平方米 ? 住宅面積： 77000 平方米 ? 總戶數(shù)： 628 ? 汽車位： 320 ? 物業(yè)費： 元 /平方米 /月 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 14 頁 ? 分期開發(fā)： 目前已開出三期，還有一棟 32 層的高層未開出，一期為集中式開盤（ ），二期為自然銷售，三期于 開盤，至今銷售情況一般。二期未規(guī)劃 . ? 戶型配比及去化分析 在售小高層 (共 4 棟 ) 潛在供應(yīng)量 (共 6 棟 ) 戶型 二室二廳 三室二廳二衛(wèi) 二房二廳 ,三房二廳 面積 96 套數(shù) 48 96 242 比率 12% 25% 63% 去化率 100% 100% 價格 均價 2600 元 /平方米 從一期多層與小高層的配比看 ,小高層數(shù)量不是很多 ,這次推出的 4棟小高層都是一梯三戶 ,三戶均朝南 ,中間一戶是兩房 ,二房占三分之一的比例 ,三房的面積也較為適中 ,去化率有個非常特殊的原因 ,就是整體被團購 ,價格上比市場價優(yōu)惠了 3 個點 . 匯翠名邸 ? 樓盤名稱： 匯翠名邸 ? 位 臵： 湖南路與湖西路 ? 地塊環(huán)境： 地處城市中心 ,交通便利 ,周遍配套設(shè)施完善 .地理位臵優(yōu)越 ,緊鄰兩湖 ,景觀很好。 ? 戶型配比及去化分析 在售小 高層 () 潛在供應(yīng)量() 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 12 頁 戶型 三室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 150 / 套數(shù) 228 42 248 比率 43% 8% 49% 去化率 60% 30% / 價格 均價 2775 元 /平方米 / 05 年 7 月開盤的戶數(shù)較多 ,小高層約 270 套左右 ,戶型一般 ,小區(qū)自身檔次不高 ,地段很好 ,但周邊發(fā)展有局限性 .沿 湖東路的端頭房基本未銷售 ,以三房二廳小面積為主的 6 號樓和14 號樓去化的還可以 ,說明市場對于面積過大的三房還是有抗性 .目前 市場上二房二廳是個空白點 ,需求人數(shù)相當多 . 銷售策略有特點 ,折扣率較大 ,也是吸引客戶的手段之一 ,廣告投入量也很大 ,在電臺 ,電視 ,報紙 ,車體 ,燈箱等均有廣告 投入 . 春暉家園 ? 樓盤名稱： 春暉家園 ? 位 臵： 江東大道與印山路交匯處， 江東大道路東側(cè) ,印山路北側(cè) . ? 地塊環(huán)境： 位于市政東擴位臵，規(guī)模較大 ,目前交通不是很便利 ,西側(cè)是新的網(wǎng)絡(luò)電視大學(xué) ,南側(cè)有東湖碧水灣和格林春天 . ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層 . ? 主要經(jīng)濟指標： ? 總用地： 45 公頃 ? 總建筑面積： 55 萬方 ? 總戶數(shù)： 2500 余套 ? 汽車位： 653 個 ? 分期開發(fā)： 分二期開發(fā) ,其中一期 05 年 8月 8 日推出 5棟多層 ,共 145 套 ,05 年 9月 22日推國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 13 頁 出 1 棟多層共 36 套 ,05 年 10 月底又推出 3 棟多層 ,約 100余套 ,還有 22棟多層未推出 。 國中機構(gòu) 產(chǎn)品策劃報告 第 10 頁 瑞慈花園 ? 樓盤名稱： 瑞慈花園 ? 位 臵： 雨山路與湖東路交匯處 ,雨山路南側(cè) ,湖東路東側(cè) . ? 地塊環(huán)境： 座落于居住區(qū)較為成熟的雨山路路口 ,西側(cè)為已經(jīng)入住的雨豐花園和碧云天 ,臨近永豐河與市政廣場 ,衛(wèi)生局大廈 ,七中 ,馬鋼雨山路門診部 ,10 路 6路 119 路車通過 ,交通便利 ,周邊配套成熟完善 . ? 物業(yè)類型： 集居住、商業(yè)為一體，含多層住宅和小高層 . ? 主要經(jīng)濟指標： ? 總用地： 萬方 ? 總建筑面積： 萬方 ? 總戶數(shù)： 600 余套 ? 汽車位： 4000 平米