【正文】 樓由裙房連通，形成多塔結(jié)構(gòu)。對(duì)于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對(duì)提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。平方米，持續(xù)噴霧時(shí)間 1小時(shí)，噴頭工作壓力不小于 。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為一個(gè)壓力分區(qū)。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。 3． 冷熱水計(jì)量 每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表?？照{(diào)水系統(tǒng)系 統(tǒng)為；個(gè)壓力分區(qū)，采用兩級(jí)泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨?。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機(jī)組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機(jī)排出室外。 面積超過 100平方米的地上房間 (無窗或固定窗房間 )設(shè)排煙系統(tǒng)。 3) 每棟辦公樓設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。擬由市電引來雙路 10kV獨(dú)立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。 此外， 采用先 進(jìn)的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動(dòng)燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控室集中管理。 同時(shí)， 為便于國內(nèi)國際學(xué)術(shù)文化交流活動(dòng)的開展，可設(shè)會(huì)議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會(huì)議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊 DN 綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及 Inter 網(wǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部或外部的會(huì)議系統(tǒng)的組織與管理。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計(jì) (大于 860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報(bào)警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機(jī)房建立有線對(duì)講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目 東鄰 XX 路 ， 西鄰 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū)， 南至長春路、北至萬柳小區(qū) 1 號(hào)路， 長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。 （三）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 入駐本項(xiàng)目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 3． 存在問題 經(jīng) 過對(duì) 現(xiàn)況 交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析， 項(xiàng)目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。該區(qū)域公交車較發(fā)達(dá)，有多路公交在項(xiàng)目周邊經(jīng)過。 3．水污染治理 項(xiàng)目各衛(wèi)生間的 糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺(tái)，它既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。 電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視 和取證手段，及重要的歷史記錄。特定場所采用特殊型式的報(bào)警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、高大空間可采用空氣采樣報(bào)警器。 同時(shí)， 實(shí) 現(xiàn)與 Inter 互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。全部通過電信局提供通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對(duì)個(gè)人移動(dòng)通信系統(tǒng)、舊 DN 接入、可視電話、 lP 電話路由等的支持。 建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實(shí)現(xiàn)夜景照明。 （ 6） 設(shè)備選型及特殊電氣要求 設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時(shí)做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理 。 其中， 地下室及公建部分 按 90VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為 9600kVA(6x1600kVA)； 會(huì)所按 125VA/m2計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為 800kVA(2x400kVA)； 還建部分按 95VA/m2 計(jì)算，變壓器裝機(jī)容量預(yù)計(jì)為1600kVA(2x800kVA)。 9． 其他 1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機(jī)停止運(yùn)行期間，滿足客戶 24 小時(shí)空調(diào)要求。、 8． 防煙、排煙系統(tǒng) 1) 防煙系統(tǒng) 不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)，樓梯問采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。設(shè)備、自控閥均要求就地手動(dòng)和控制室自動(dòng)控制。地下三層設(shè)冷凍機(jī)房，冷水機(jī)組總制冷量為 1500kW，冷凍水供回水溫度為 85/60℃。室外場地設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為 2年。 2． 排水設(shè)計(jì) 排水分生活污水和洗浴廢水兩系統(tǒng)。 5) 熱水系統(tǒng) 本工程為辦公、餐廳、廚房、娛樂、會(huì)所等用房提供生活熱水。室內(nèi)消火栓高區(qū)和低區(qū)系統(tǒng)均由地下消防貯水池、消防主泵、高位消防水箱組成。 4) 消防系統(tǒng)本工程消防設(shè)計(jì)包括消火栓系統(tǒng)，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，水噴霧滅火系統(tǒng)等。 4． 特殊部位的處理 對(duì)于本工程這樣一個(gè)功能較多的大型建筑物，建筑造型和建筑功能會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)有一些特殊的要求，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將通過特殊處理盡可能滿足建筑要求，使建筑的整體設(shè)計(jì)更加完美。 （六） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要服從于整體建筑的設(shè)計(jì)概念 ，在保證安全的前提下，力求做到經(jīng)濟(jì)合理，施工方便。使盡可能多的建筑空間享受盡可能多的綠地，構(gòu)筑都市園林辦公環(huán)境。 （三） 交通規(guī)劃與停車設(shè)計(jì) 建筑用地結(jié)合 XXXX項(xiàng)目 一期已經(jīng)規(guī)劃完成的小區(qū)主入口南北向路和小區(qū)次入口東西向路，以及用地東側(cè)與城市綠地問新設(shè)計(jì)的硬質(zhì)鋪地路和 XX 路 共同形成用地的環(huán)行通道。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 16 （二） 總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 根據(jù)對(duì)用地西側(cè)、北側(cè)住宅的日照分析和對(duì)西南部城市景觀的研究，用地的建筑布局分為兩組建筑、三個(gè)部分。 （二）建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋區(qū)的西北角。 4．燃?xì)? 目前， XXXX 項(xiàng)目 住宅 小區(qū)北紅線 外設(shè)有 DN400 的 中壓 燃?xì)夤芫€， 小區(qū)北側(cè)區(qū)間路向東建 有 DN300 的 中壓 燃?xì)夤?線 ，本項(xiàng)目可從 XXXX 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 引入 。年日照數(shù) 2662小時(shí)，無霜期 211 天。地勢西《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 13 高東低，西部為海拔 100 米以上的山地；東部和 南部為海拔 50 米左右的平原。 項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。不僅為開發(fā)企業(yè)提供重要的租售信息源，還在去年組織開發(fā)企業(yè)赴香港、新加坡進(jìn)行推介。通過近年來的開發(fā)，該區(qū)域建筑群巳漸成氣候，成為了西北三環(huán)城市景觀節(jié)點(diǎn)。目前中關(guān)村地區(qū)在建項(xiàng)目均不具備良好的商務(wù)環(huán)境。 本項(xiàng)目 寫字樓推廣方式以出售為主。 與本項(xiàng)目相鄰的中關(guān)村西區(qū)寫字樓基本是以銷售為 主，價(jià)格在 11000－ 19000元 /平方米，大多數(shù)集中在 12021－ 15000 元 /平方米之間。種種跡象表明大企業(yè)正在悄然回流中關(guān)村及周邊地區(qū)。 世界高科技知名企業(yè)在中關(guān)村地區(qū)設(shè)立研發(fā)中心或加強(qiáng)研發(fā)力量的趨勢更加明顯。由于 2021 年奧運(yùn)會(huì)的限制政策，從 X 年 年到 2021 年期間不會(huì)有新增現(xiàn)房。 1XX9 年國務(wù)院正式批復(fù)北京市和 科技部《關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)的請(qǐng)示》，給中關(guān)村寫字樓帶來了巨大的發(fā)展機(jī)遇。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨 詢公司 6 第 三 章 市場 分析 一、市場供需分析 （一）市場供給 X年 年北京寫字樓市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“ 831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭等重大事件，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價(jià)格一舉走出連續(xù)三年來的下跌趨勢雙雙飄紅。暢通的交通 環(huán)境 是本項(xiàng)目有別于其它競爭項(xiàng)目的優(yōu)勢所在，而商務(wù)氛圍 良 好 及住宅等配套設(shè)施完備 是 吸引 境內(nèi)外大企業(yè) ， 包括大 的 IT 企業(yè)等高端客戶入駐中關(guān)村考慮的 關(guān)鍵之處。將 其 遷走，利用原 廠區(qū) 用地建設(shè)寫字樓，將大大改善本地區(qū)的環(huán)境狀況，對(duì)于美化首都環(huán)境，減少城區(qū)環(huán)境污染是非常有益的。 19XX 年和 1XX9年，北京市城市規(guī)劃管理局對(duì)該用地分別下發(fā)了《規(guī)劃要點(diǎn)通知書（ XX規(guī)要字 0223）》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（ XX規(guī)條字 0233）》、《建設(shè)規(guī)劃許可證編號(hào)（ XX規(guī)地字 0072）》、《選址規(guī)劃意見書（ XX規(guī)選字 0010）》 ，同意該用地建設(shè)大型公 共建筑 。 項(xiàng)目建設(shè)資金中，項(xiàng)目單位自籌 萬元，利用房屋建筑銷售回款 萬元，申請(qǐng)銀行貸款 萬元。 《 2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 北京市工程咨詢公司 III 附圖： 1． 項(xiàng)目地理位置圖； 2．總平面圖； 3．交通分析圖； 4． 景觀分析圖； 5．地下四層平面圖； 6．地下三層平面圖； 7．地下二層平面圖； 8．地下一層平面圖； 9．首層平面圖； 10．二層平面圖； 11．三層平面圖； 12．四層平面圖； 13．標(biāo)準(zhǔn)層平面圖。 4．建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 項(xiàng)目總用地面積 平方米， 其中， 總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。公司具有多年的房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)歷 ，擁有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)秀的客戶服務(wù)系統(tǒng)及管理人員，具有創(chuàng)新、務(wù)實(shí)的開發(fā)理念和不斷進(jìn)取的開拓意識(shí)、形成了“高水 準(zhǔn)、高品質(zhì)”的開發(fā)經(jīng)營思路和市場品牌形象，建立了 — 套符合市場競爭需要、結(jié)構(gòu)扁平的管理體系以及一支人員簡練、經(jīng)驗(yàn)豐富、高效能干，具 有 團(tuán)隊(duì)合作精神的員工隊(duì)伍。 同 年 ， 北京市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)以文京計(jì)投資字 [X 年 ]1455 號(hào)《關(guān)于開發(fā)建設(shè) XXXX 項(xiàng)目 二期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》準(zhǔn)予立項(xiàng)。 （ 二 ） 進(jìn)一步滿足中關(guān)村西部地區(qū)高科技企業(yè)對(duì)寫字樓項(xiàng)目的需求 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。本寫字樓的建設(shè)可以進(jìn)一步滿足各行各業(yè)對(duì)辦公用房的需求，符合北京市 城市 規(guī)劃和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局，有利于中關(guān)村科技園區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些商圈 的寫字樓對(duì) CBD、金融街和中關(guān)村三大商務(wù)聚集區(qū)已產(chǎn)生了不小的沖擊。若按市場上公認(rèn)的中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村南、北大街沿線、知春路、學(xué)院路、西北三環(huán)沿線這個(gè)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的話，目前的寫字樓總數(shù)約有 100 個(gè)左右，占北京市寫字樓項(xiàng)目總體的約 %；總建筑面積約 354 萬平方米，約占北京寫字樓總量的%。由此說明，中關(guān)村所獨(dú)有的科技、人才的原動(dòng)力將長期吸引著國際、國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注。 IT 業(yè)重整旗鼓為中關(guān)村提供了有力的產(chǎn)業(yè)支持，而西區(qū)的開放預(yù)示著中關(guān)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已得到改善，中關(guān)村版圖的擴(kuò)大整合了區(qū)域資源，對(duì)寫字樓的需求提供了增長空間，從而吸引了全國乃至世界知名企業(yè)入駐。 北京寫字樓售價(jià)上漲原因一是整個(gè)房地產(chǎn)市場漲價(jià)之風(fēng)的 “貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級(jí)寫字樓的問世；租金上漲得宜于 CBD 商圈寫字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大但形成有效供應(yīng) (入住 )相對(duì)有限。平方米之間。中關(guān)村西區(qū)的交通存在很大的問題，每天高峰時(shí)間，堵車現(xiàn)象非常嚴(yán)重。 項(xiàng)目因其區(qū)位優(yōu)勢，配套的住宅、商業(yè)、娛樂等設(shè)施，獨(dú)有的設(shè)計(jì)創(chuàng)意，將項(xiàng)目未來客戶定位在對(duì)中關(guān)村寫字樓有意而無奈的國際型企業(yè)和機(jī)構(gòu)。 （五）政策優(yōu)勢 國家及地方政府針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn) 措施，海淀區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方案》的出臺(tái)以及新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任，都體現(xiàn)了國家、地方各級(jí)政府對(duì)未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持。 （六）銷售預(yù)測 有關(guān)部門預(yù)測， 截至 2021 年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá) 1000 萬平方米，由于奧運(yùn)會(huì)的召開， X 年 年后不允許有新開工項(xiàng)目，而寫字樓建設(shè)周期一般在 2年半甚至更長時(shí)間，因此從 2021 年下半年到 2021 年，相當(dāng)于 4 年的時(shí)間內(nèi)沒有新增寫字樓供應(yīng)。 (三 )用地現(xiàn)狀 目前，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)，北側(cè)有居民樓和辦公樓 （現(xiàn)改為學(xué)生公寓） 各一座，其中， 居民樓共計(jì) 64 戶，建筑面積約 4000平方米 ，辦公樓面積約 4000 平方米 ；東側(cè)臨街有若干小飯館，建筑面 積約 4200