【正文】 2021 年 3月 — 2021 年 5月為建設(shè)期， 2021 年投資額為4000 萬(wàn)元，主要是土地費(fèi)、前期工程費(fèi)支出和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用；2021年投資金額約 3000 萬(wàn)元，主要是房屋開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用支出。 （ 4) 管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的 1%計(jì)算（已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。指標(biāo)如下表： 借款償還預(yù)測(cè)簡(jiǎn) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021年 1 上 年還貸資金結(jié)余 2021 2 本年還貸資金來(lái)源 6000 3 年初借款額 6000 4000 4 本年還款額 4000 2021 5 年末本金欠款 6000 2021 五、項(xiàng)目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)盈虧平衡點(diǎn)： 工程總投資 盈虧平衡點(diǎn) = ———————————————————— 銷售收入 — （銷售費(fèi) +管理費(fèi) +銷售稅金） 25 通過(guò)計(jì)算當(dāng)銷售收入達(dá)到 75%即 14722萬(wàn)元時(shí)就可收回投資。 在投資方面 ?龍舟大廈?的總投資為 14320萬(wàn)元，其中：申請(qǐng)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 6000 萬(wàn)元，企業(yè)自有 5800萬(wàn)元（自有資金占投資比例為 38%），預(yù)計(jì)前期銷售收入 7850 萬(wàn)元。如工程不能按期竣工，將影響本項(xiàng)目?jī)攤芰?，故公?在建設(shè)期間，應(yīng)合理安排工程進(jìn)度，保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。由于前期支付土地費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等各種規(guī)費(fèi)稅費(fèi)較多，則樓盤開(kāi)發(fā)建設(shè)資金較為困難。 股東：周登榮 周登華 田小林 二 00四年十一月十日 。 28 關(guān)于成都龍舟公寓大廈小戶型住宅樓開(kāi)發(fā)貸款的 報(bào) 告 興業(yè)銀行成都分行： 我公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的成都鑫五環(huán)龍舟公寓大廈小戶型住宅樓53000㎡主體斷水全部完工。 （ 3）在工程進(jìn)展方面 該項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為 2021 年 3月，建設(shè)期為一年半。 26 第八章 對(duì)外借款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目在項(xiàng)目敏感性分析中，當(dāng)銷售均價(jià)增長(zhǎng)或降低 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)? 現(xiàn)值增長(zhǎng)或降低 56%；當(dāng)開(kāi)發(fā)成本增加或降低 10%時(shí)，凈現(xiàn)值下降或增長(zhǎng) 42%，說(shuō)明銷售價(jià)格為主敏感性因素。 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 項(xiàng)目還債資金來(lái)源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%提取，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 5%提取，教育附加費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的 3%提取，土地增值稅按當(dāng)?shù)貞T例未考慮，所得稅按 33%計(jì)提。 企業(yè) 2021 年在土建工程已投入 4058 萬(wàn)元?？紤]本公司的管理水平，管理費(fèi)用按銷售收入的 1%計(jì)取，共計(jì) 193 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資 14320萬(wàn)元。 本次會(huì)所及其它公建不作為營(yíng)業(yè)性質(zhì)，未予計(jì)算收入。 三、售價(jià)預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定 該項(xiàng)目中預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)成本估價(jià)法進(jìn)行測(cè)算。 土地面 積 龍舟大廈總用地面積為 ，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)市政配套路網(wǎng)。隨著住房分配貨幣化的事實(shí)，從根本上調(diào)動(dòng)個(gè)人買房的積極性，同時(shí)國(guó)家采取積極的財(cái)政貨幣政策，實(shí)行下調(diào)銀行存貸款利率 、開(kāi)放住房二級(jí)交易市場(chǎng)、提供銀行按揭等措施，為住房新制度的全面建立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而使成都房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期。 各種設(shè)備采用低噪音標(biāo)準(zhǔn)。 該項(xiàng)目施工用水，用電均由城市干管線接入。 （ 4）成都市成規(guī)建筑 [2021]0053 號(hào)，《建筑工程規(guī)劃許可證》。每一種平面布置都組織了高效實(shí)用的客廳、餐廳和廚房。 主樓的 1— 3層與副樓 5層商場(chǎng)連接，融為一個(gè)整體，形成大型商場(chǎng)。 基礎(chǔ)設(shè)施方面：擬由成都市政府完 成項(xiàng)目的上下水、電、氣、光纖、通訊、道路等大小配套都全部齊備。 政策方面：龍舟大廈原由成都公用事業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行承建。 我公司在中國(guó)銀行濱江辦事處開(kāi)設(shè)基本帳戶，截止 2021 年末，該公司日均銀行存款 100 萬(wàn)元，未向其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，無(wú)任何不良信用記錄。 財(cái)務(wù)副總經(jīng)理，周登華，財(cái)務(wù)專業(yè)畢業(yè)，擔(dān)任湖北五環(huán)建設(shè)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)處長(zhǎng)，成都西南五環(huán)建設(shè)公司財(cái)務(wù)科長(zhǎng)。公司權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，成員有四人，分別是周登榮、周登華、田小林、馮天。公司法定代表人為周登榮，注冊(cè)資金 3000 萬(wàn)元。靜謐的自然環(huán)境、悠久的人文歷史和獨(dú)具特色的府南河沿線城市風(fēng)光，使得成都成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)住宅開(kāi) 發(fā)的新一輪熱點(diǎn)。現(xiàn)有的成都市城市是發(fā)展規(guī)?；M(jìn)程具備電子、高新技術(shù)、旅游、交通、能源等產(chǎn)業(yè)城市，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，已被國(guó)家納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司?，F(xiàn)有員工 42 名。 業(yè)務(wù)經(jīng)理（ 副總經(jīng)理）田小林 ，大專文化、經(jīng)濟(jì)師，擔(dān)任過(guò)湖北省建委下屬的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理， 1995 年到鑫五環(huán)公司。凈現(xiàn)金流量 2021年、 2021年、 2021 年的現(xiàn)金流量均正值，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在現(xiàn)金流量總金額中占比較高，說(shuō)明我公司現(xiàn)金流量比較充足，從籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)看，在現(xiàn)金流量總中占比較小，這與公司較低的負(fù)債率相關(guān)，說(shuō)明我公司在現(xiàn)金流量上借款的依賴較小。交通順暢，人流相當(dāng)集中。 地理環(huán)境方面：龍舟大廈位于府南河側(cè)，與四川大學(xué)、望江公園、水井坊、合江亭游覽區(qū)形成軸，上與一環(huán)路和宏濟(jì)路交匯，有不可再造性的地理環(huán)境?，F(xiàn)成都鑫五環(huán)公司同原開(kāi)發(fā)商達(dá)成收購(gòu)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的協(xié)議，并將該項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證后， 作出了具體整改措施和修改方案，使該項(xiàng)目又重新有了市場(chǎng)的生機(jī)。 樓盤的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)均是空間靈活，富于變化，協(xié)調(diào)統(tǒng)一的戶型。 （ 3）成都市成規(guī)用地 [2021]0531 號(hào)，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。外墻涂料由甲方在廣東地區(qū)