【正文】 2021 年 3月 — 2021 年 5月為建設(shè)期， 2021 年投資額為4000 萬元，主要是土地費、前期工程費支出和房屋開發(fā)費用；2021年投資金額約 3000 萬元，主要是房屋開發(fā)期間費用支出。 （ 4) 管理費用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入的 1%計算（已計入開發(fā)費用）。指標(biāo)如下表： 借款償還預(yù)測簡 單位：萬元 序號 項目 2021年 2021年 2021年 1 上 年還貸資金結(jié)余 2021 2 本年還貸資金來源 6000 3 年初借款額 6000 4000 4 本年還款額 4000 2021 5 年末本金欠款 6000 2021 五、項目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開發(fā)項目為全銷售項目，以營銷量盈虧平衡點進行其盈虧平衡分析，按以下公式計盈虧平衡點： 工程總投資 盈虧平衡點 = ———————————————————— 銷售收入 — （銷售費 +管理費 +銷售稅金） 25 通過計算當(dāng)銷售收入達到 75%即 14722萬元時就可收回投資。 在投資方面 ?龍舟大廈?的總投資為 14320萬元，其中：申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款 6000 萬元，企業(yè)自有 5800萬元（自有資金占投資比例為 38%），預(yù)計前期銷售收入 7850 萬元。如工程不能按期竣工，將影響本項目償債能力，故公司 在建設(shè)期間，應(yīng)合理安排工程進度，保證本項目的順利實施。由于前期支付土地費、報建費、轉(zhuǎn)讓費等各種規(guī)費稅費較多，則樓盤開發(fā)建設(shè)資金較為困難。 股東：周登榮 周登華 田小林 二 00四年十一月十日 。 28 關(guān)于成都龍舟公寓大廈小戶型住宅樓開發(fā)貸款的 報 告 興業(yè)銀行成都分行： 我公司開發(fā)建設(shè)的成都鑫五環(huán)龍舟公寓大廈小戶型住宅樓53000㎡主體斷水全部完工。 （ 3）在工程進展方面 該項目計劃開工時間為 2021 年 3月，建設(shè)期為一年半。 26 第八章 對外借款風(fēng)險分析 一、貸款風(fēng)險評價 經(jīng)評估測算，本項目在項目敏感性分析中，當(dāng)銷售均價增長或降低 10%時，項目凈 現(xiàn)值增長或降低 56%；當(dāng)開發(fā)成本增加或降低 10%時，凈現(xiàn)值下降或增長 42%，說明銷售價格為主敏感性因素。 四、項目償債能力評估 項目還債資金來源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。 （ 2）營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的 5%提取，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的 5%提取，教育附加費按營業(yè)稅的 3%提取，土地增值稅按當(dāng)?shù)貞T例未考慮，所得稅按 33%計提。 企業(yè) 2021 年在土建工程已投入 4058 萬元?？紤]本公司的管理水平，管理費用按銷售收入的 1%計取，共計 193 萬元。 經(jīng)測算，項目總投資 14320萬元。 本次會所及其它公建不作為營業(yè)性質(zhì)，未予計算收入。 三、售價預(yù)測 預(yù)測數(shù)據(jù)的選定 該項目中預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)成本估價法進行測算。 土地面 積 龍舟大廈總用地面積為 ，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計市政配套路網(wǎng)。隨著住房分配貨幣化的事實，從根本上調(diào)動個人買房的積極性，同時國家采取積極的財政貨幣政策，實行下調(diào)銀行存貸款利率 、開放住房二級交易市場、提供銀行按揭等措施，為住房新制度的全面建立奠定了堅實的基礎(chǔ)，從而使成都房地產(chǎn)業(yè)進入了新一輪發(fā)展時期。 各種設(shè)備采用低噪音標(biāo)準。 該項目施工用水，用電均由城市干管線接入。 （ 4）成都市成規(guī)建筑 [2021]0053 號，《建筑工程規(guī)劃許可證》。每一種平面布置都組織了高效實用的客廳、餐廳和廚房。 主樓的 1— 3層與副樓 5層商場連接，融為一個整體，形成大型商場。 基礎(chǔ)設(shè)施方面：擬由成都市政府完 成項目的上下水、電、氣、光纖、通訊、道路等大小配套都全部齊備。 政策方面：龍舟大廈原由成都公用事業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司進行承建。 我公司在中國銀行濱江辦事處開設(shè)基本帳戶，截止 2021 年末，該公司日均銀行存款 100 萬元，未向其他金融機構(gòu)申請貸款，無任何不良信用記錄。 財務(wù)副總經(jīng)理，周登華，財務(wù)專業(yè)畢業(yè)，擔(dān)任湖北五環(huán)建設(shè)集團公司財務(wù)處長，成都西南五環(huán)建設(shè)公司財務(wù)科長。公司權(quán)力機構(gòu)為董事會，成員有四人，分別是周登榮、周登華、田小林、馮天。公司法定代表人為周登榮，注冊資金 3000 萬元。靜謐的自然環(huán)境、悠久的人文歷史和獨具特色的府南河沿線城市風(fēng)光，使得成都成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)住宅開 發(fā)的新一輪熱點?，F(xiàn)有的成都市城市是發(fā)展規(guī)?；M程具備電子、高新技術(shù)、旅游、交通、能源等產(chǎn)業(yè)城市，其房地產(chǎn)開發(fā)正進入一個高速發(fā)展時期，已被國家納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。現(xiàn)有員工 42 名。 業(yè)務(wù)經(jīng)理（ 副總經(jīng)理）田小林 ，大專文化、經(jīng)濟師，擔(dān)任過湖北省建委下屬的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理， 1995 年到鑫五環(huán)公司。凈現(xiàn)金流量 2021年、 2021年、 2021 年的現(xiàn)金流量均正值，從經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在現(xiàn)金流量總金額中占比較高，說明我公司現(xiàn)金流量比較充足，從籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來看，在現(xiàn)金流量總中占比較小，這與公司較低的負債率相關(guān)，說明我公司在現(xiàn)金流量上借款的依賴較小。交通順暢，人流相當(dāng)集中。 地理環(huán)境方面：龍舟大廈位于府南河側(cè)，與四川大學(xué)、望江公園、水井坊、合江亭游覽區(qū)形成軸，上與一環(huán)路和宏濟路交匯，有不可再造性的地理環(huán)境。現(xiàn)成都鑫五環(huán)公司同原開發(fā)商達成收購該項目開發(fā)權(quán)的協(xié)議，并將該項目進行認真論證后， 作出了具體整改措施和修改方案，使該項目又重新有了市場的生機。 樓盤的標(biāo)準設(shè)計均是空間靈活，富于變化，協(xié)調(diào)統(tǒng)一的戶型。 （ 3）成都市成規(guī)用地 [2021]0531 號，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。外墻涂料由甲方在廣東地區(qū)