【正文】 未完工開發(fā)項目?龍舟大廈?。 龍舟公寓大廈小戶型商住樓為配合城市總體發(fā)展，政府相繼出臺了一系列優(yōu)惠政策，從城市規(guī)劃到地方稅收，從區(qū)域配套到水、電、氣供給等，都極大地方便了住宅業(yè)的發(fā)展。 1 龍舟公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報告 第一章 市場概況 近年來，隨著我國住房制度改革步伐加快，個人購房已被社會逐步認同。力圖使龍舟 2 公寓大廈小戶型商住樓成為城市向東發(fā)展的一個亮點。項目總建筑面積為 53000㎡，占地面積為 畝， ㎡，地下兩層，地面 19 層。受過建筑項目經(jīng)理職稱專門培訓(xùn)。 公司 2021 年末流動資產(chǎn)總額為 9511 萬元，占資產(chǎn)總額的%，資產(chǎn)流動性較好，短期償債能力較強。 二、龍舟公寓大廈小戶型住宅樓建設(shè)的有利性 龍舟公寓大廈位于九眼橋北端一環(huán)路東五段與宏濟路交匯處。 交通方面：龍舟大廈緊鄰一環(huán)路內(nèi)側(cè)，坐落在九眼橋北端：南北方向交通順暢，東向龍舟大道，及宏濟路。建筑面積 53000 ㎡ ，主樓 19 層，局部 22 層，地下兩層，裙樓 5層，裙樓地下 1層，均已斷水封頂。 住宅建筑設(shè)計：面積從 45— 80 平方米多種戶型。 四、項目實施進度 龍舟大廈項目經(jīng)成都市計委 [2021] 18號批準立項并列入 投資計劃，同時該項目分別取得以下開工所需資料證書及批復(fù)。 該項目工程預(yù)計總工期 15 個月。 該項目為民用建筑，無工業(yè)廢水及有害氣體和粉塵排放。 七、施工單位簡介 該項目施工單位是成都市第六建筑工程公司，公司成立1969年，法人代表： 金友平 ，注冊資金 7300 萬元，有工程技術(shù)人員 526 人。龍舟公寓大廈項目正適合當(dāng)前房地產(chǎn)的潮流。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施完善。 15 工程總 投資包括土地費用、前期工程費用、房屋開發(fā)費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、預(yù)備費用、其他費用、投調(diào)稅、綜合費用。公司準備采取住房、裝修、汽車組合按揭和公積金組合貸款的方式，增強銷售力度，搶占市場，順利實現(xiàn)銷售收入。 ）測算，三通一平費共計 萬元。 預(yù)備費用 預(yù)備費用是指在編制投資估算和設(shè)計概算時難以預(yù)料的、在工程建設(shè)過程中可能發(fā)生的工程費用，估算為 100萬元。 第七章 償債能力 一、項目財務(wù)效益評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。 由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項目在計算內(nèi)經(jīng)濟上可行，財務(wù)評價可以接受。 （二）單因素敏感性分析 本次項目評估的單因素敏感性分析，是在假定各項目間相互獨立的情況下，每次只考察一個項目的變化而其它項目保持不變時，對評估結(jié)果的影響程度。 市場方面 本項目預(yù)測的經(jīng)濟效益及償債能力，都是在全額實現(xiàn)銷售收入的基礎(chǔ)上計算確定的，一旦出現(xiàn)市場風(fēng)險，將會直接影響銷售收入的實現(xiàn)，從而影響 項目的成功開發(fā)。 綜上所述，本項目風(fēng)險度從測算結(jié)果看較為理想。貸款時限為兩年（ 24 個月）。經(jīng)股東討論后，決議如下： 周登榮董事長總結(jié)了公司多年開發(fā)業(yè)務(wù)工作的完成情況，以及公司今后三年繼續(xù)在?龍舟大廈?投資開發(fā)商品房小戶型公寓商住樓的總體規(guī)劃，為加大投資力度，需向興業(yè)銀行成都分行申請開發(fā)貸款6000萬元。 二、借款擔(dān)保評價 公司同意采用抵押擔(dān)保方式，先由成都鑫五環(huán)公司以 畝土地使用權(quán)在建工程作為對外借款的抵押物，待在建工程進度達到銷售條件后，用在建工程作為抵押物。 （ 2）營銷策略風(fēng)險 開發(fā)項目在其所在區(qū)域定位最高，但售價較低。 六、相關(guān)說明 本章銷售收入及部分成本來源 于市場和投資章節(jié)中的預(yù)測，稅費標準按照企業(yè)及當(dāng)?shù)貙嶋H情況考慮。從?資金來源與運用表?可以看出，資金來源能滿足資金運用要求。收入情況見項目銷售計劃及銷售收入測算表。項目投資來源為：企業(yè)自籌5800 萬元、銀行貸款 6000 萬元，支用預(yù)售房收入 4000 萬元售房收入的測算祥見第四章。投資指標以 2021 年《四川省建筑工程計價定額》和《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估算表》為基礎(chǔ)，參照成都地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，結(jié)合本工程實際情況綜合測定： 建安工程明細表 19 單位：元、㎡、萬元 項目 建筑指標（元 /） 建筑面積（㎡） 成本（萬元） 住宅 1400 31500 4410 商業(yè)店鋪 1400 14600 2044 車庫 2500 6900 1725 給排水管網(wǎng) 25 53000 132 電氣及照明 22 53000 116 弱電 18 53000 95 合計 8522 （ 2）室外工程費用 設(shè)計方案，參考房地產(chǎn)同業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，每平方米 80 元 /㎡和 30 元 /㎡元分別計算附屬工程設(shè)備電梯設(shè)備和綠化費用，共計 193萬元。 （二）項目總投資的構(gòu)成 該項目規(guī)劃用地面積 畝，總建筑面積 53000 ㎡；商業(yè)用房 14600 ㎡。 龍舟大廈總投資 14320萬元，住房、商鋪銷售預(yù)計收入 19360萬元。主要銷售對象為成都市中小型企業(yè)者、大集團、金融、國家機關(guān)、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士。根據(jù)本項目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要特點有： １、地段 該項目位于成都市九眼橋宏濟路口，緊臨府南河，臨一環(huán)路街面 300余米。公司曾完成驕子大廈，地質(zhì)大廈、托普大廈、托普工業(yè)園、軟件園、中銀大廈、農(nóng)資 12 大廈、濱 江花苑住宅小區(qū)等建設(shè)項目。針對以下問題，采用以下措施進行防治： 生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。施工進度見下表 : 年月 項目 2021年 2021年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 主體框改動 * * * * * * 主體墻改動 * * * * 防 水 * * 內(nèi) 裝 飾 * * * * * 水 電安 裝 * * * * * * 設(shè) 備安 裝 * * * * 竣 工 * * 五、項目建設(shè)條件