【正文】 營性用房的配置比例，土地行政主管部門在出讓土地時應(yīng)予以明確。負責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定明確各類公建配套設(shè)施的配置，依法協(xié)助認定住宅小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)。負責(zé)制定全市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則及相關(guān)政策規(guī)定，負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理，受理業(yè)主委員會和物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)收費的投訴，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格違法行為。? 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，除了《條例》和其他法 律法規(guī)的明文規(guī)定外， 來自于物業(yè)服務(wù)合同的約定。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 為正確審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，依法保護當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律的規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。? 第四條 （外墻利用是否屬于侵權(quán)的認定） 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認定為侵權(quán)。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第十五條 （損害他人合法權(quán)益的認定）業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”： （一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。? （4重大事項決定）第十六條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3 以上的業(yè)主同意。（四）項目經(jīng)理應(yīng)被物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用并在市住建委登記注冊。在一個評分周期內(nèi)，根據(jù)物業(yè)管理項目經(jīng)理的評分情況，依照以下方式處理：1資質(zhì)申報? 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》? 第三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；??；　，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：　　（1）多層住宅100萬平方米；　?。?）高層住宅50萬平方米；　?。?）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；　?。?）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。1維修資金使用：《物權(quán)法》2∕3的規(guī)定《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》 建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》1電梯管理和維修：《電梯應(yīng)急指南》、《安徽省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法》17退出管理《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》第29條規(guī)定：按照合同約定，依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在90 日前書面告知合同的另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 如果住戶摔傷，是由于物業(yè)公司員工在施工或作業(yè)造成的，例如拖洗地面引起潮濕地滑、或施工開挖造成路障，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，物業(yè)公司就難以推脫賠償?shù)拿袷路韶?zé)任。相應(yīng)的物業(yè)管理法律關(guān)系就是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，可見建筑物區(qū)分所有權(quán)是建立物業(yè)管理法律法規(guī)的基礎(chǔ)。 根據(jù)合同法的規(guī)定， 物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和 不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。 在業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的這三種權(quán)利中，業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。《物權(quán)法》第七十七條 【住宅變經(jīng)營性用房的限制與條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。 ? ［條文注釋］本條是關(guān)于業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定效力的規(guī)定。 ［條文注釋］對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為如何處置，本條規(guī)定了以下幾種辦法：一是業(yè)主大會、業(yè)主委員會依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求其停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失；二是受到侵害的業(yè)主個人依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟；三是共同受到侵害的業(yè)主，推選代表人，依據(jù)民事訴訟法等法律的規(guī)定，向人民法院提起訴訟。 （六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營。 （八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品。 （十）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音。 違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)予以制止。 違反本條例第五十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。 違反本條例第六十八條第一款第四項規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴重的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以5000元以上二萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。 （五）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動； （六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備） 第四十七條 4 《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于對業(yè)主泄露個人信息資料的規(guī)定）? 《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī) 定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關(guān) 業(yè)主、 業(yè)主大會、 物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的事前否決權(quán)， 三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向。 物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對物業(yè)竣工驗收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。? 案例四：物業(yè)公司可反炒業(yè)主“魷魚”嗎？提前90天告知的規(guī)定。相鄰方可起訴? 案例六：誰有權(quán)與寬帶網(wǎng)運營商簽訂住宅小區(qū)寬帶網(wǎng)合同？移動通訊公司買住宅就有權(quán)在屋頂豎移動通信天線嗎？? 寬帶網(wǎng)的最。? 物業(yè)公司與業(yè)主之間是否存在保管關(guān)系的界定，關(guān)鍵就在于業(yè)主是否將其車輛或其他財產(chǎn)物品交付給物業(yè)公司實際控制。4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于保修責(zé)任的規(guī)定）第四十九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。 （經(jīng)營與收益）利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。火災(zāi)向消防部門報告； (3)協(xié)助做好救助工作。4《安徽省物業(yè)管理條例》其他條款（關(guān)于對物業(yè)管理區(qū)域安全防范的協(xié)助義務(wù)） 第六十一條（三）按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)費收支情況； （一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬元以上十萬元以下罰款； （三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 違反前款第二項、第八項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 （七）挪用專項維修資金的。 （五）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的。 （三）不移交有關(guān)資料的。 （一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。 （三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。 （一）拆改房屋承重結(jié)構(gòu)。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失?！段餀?quán)法》? 第七十八條 【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 《物權(quán)法》 ［條文注釋］本條是關(guān)于業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)的規(guī)定。 《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個前提條件， 就是物 業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定， 即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。一棟區(qū)分所有建筑物分為專有部分和共用部分。（案例1）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)摔傷，物業(yè)公司要負責(zé)賠償嗎？我們在酒店、咖啡店衛(wèi)生間等處經(jīng)?？吹健靶⌒牡鼗鳖愵}醒及防滑墊，為什么？ 這類案例的責(zé)任歸屬適用于我國民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任，即《民法通則》第106條第2款規(guī)定：沒有過錯，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》十三項禁止行為：第十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人（三）挪用專項維修資金的；（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（六）擅自占用挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路場地，損害業(yè)主共同利益的；（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)用房和有關(guān)資料的；（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的?！　　⒎?wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。依據(jù)管理服務(wù)效果和違規(guī)、違約行為的嚴重程度，扣分類型分為1分、2分，3分、5分、10分、15分、20分、25分8種分值。一名項目經(jīng)理同時管理兩個項目的，應(yīng)當(dāng)征得兩個項目合同甲方的同意，其管理物業(yè)總建筑面積不得超過二十萬平方米。凡需投票表決的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)辦理書面委托手續(xù)。 屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；? （二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋? 第三條 （共有部分的認定） 除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：? （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；? （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行兩種情形。? 在進入司法訴訟程序中，這些司法解釋往往會起到關(guān)鍵性作用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的低保戶家庭，其物業(yè)服務(wù)費用由縣、區(qū)人民政府承擔(dān)。指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，幫助指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛以及易燃易爆物品的管理，指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《馬鞍山市物業(yè)管理實施辦法》? 第五條（明晰了各部門的職責(zé)）規(guī)劃、城管、環(huán)保、公安、價格、工商、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)范圍，協(xié)同實施本辦法。今后，物業(yè)管理公司再收取房屋裝修保證金屬價格違法行為，市物價部門將依法予以查處。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。第三十六條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)