【正文】 行政主管部門，測(cè)算出各個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度。包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當(dāng)然的應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用。按照管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支，不得在其它項(xiàng)目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用，也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支。只約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，或者約定服務(wù)質(zhì)量不明確，會(huì)造成合同履行爭(zhēng)議。6．物業(yè)管理用房必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提條件。例如，約定違約損害的計(jì)算方法、賠償范圍等。這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。這是因?yàn)槭状螛I(yè)主大會(huì)尚未召開，業(yè)主還不能形成統(tǒng)一意志來決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現(xiàn)實(shí)必要，為了維護(hù)正常的物業(yè)秩序，保護(hù)業(yè)主現(xiàn)實(shí)的合法權(quán)益，《條例》規(guī)定，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式包干制和酬金制兩種收費(fèi)方式，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種收費(fèi)方式。5．物業(yè)的承接查驗(yàn)合同中可包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：(1)說明查驗(yàn)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容；(2)雙方確認(rèn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備存在的問題；(3)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和解決辦法；(4)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料；(5)建設(shè)單位的保修責(zé)任等。為了及時(shí)解決違法行為，防止有關(guān)行政主管部門的不作為，《條例》強(qiáng)調(diào)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告。對(duì)違章搭建的，要配合有關(guān)部門予以拆除。根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。所謂“相應(yīng)”，有兩層含義：一是根據(jù)不同的情況，承擔(dān)不同類型的責(zé)任。為了解決物業(yè)保安中出現(xiàn)的種種問題，《條例》約定，在安全防范方面，物業(yè)管理企業(yè)派四名協(xié)管人員24小時(shí)巡邏。在日常管理服務(wù)中，對(duì)裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督檢查。這時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)當(dāng)做的，是及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。除停車管理服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所經(jīng)營(yíng)、其他附屬房屋經(jīng)營(yíng)，以及廣告經(jīng)營(yíng)，均應(yīng)當(dāng)參照上述停車管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的約定原則，明確權(quán)利義務(wù)。例如，對(duì)于物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內(nèi)不出現(xiàn)大修或中修事故；對(duì)于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，可以承諾建立共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)檔案，準(zhǔn)確記錄維修、養(yǎng)護(hù)情況；對(duì)于維修共用設(shè)施設(shè)備，保證業(yè)主用水、用電主要時(shí)段不受影響；對(duì)于公共綠化可以承諾配備專業(yè)人員養(yǎng)護(hù)和管理等等。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。由于業(yè)主大會(huì)尚未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。8．違約責(zé)任違約責(zé)任對(duì)于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細(xì)?？梢约s定的內(nèi)容很多，例如，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督方式；物業(yè)管理企業(yè)分包專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)的權(quán)利；業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)管理制度的義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的義務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域公眾性規(guī)章制度的宣傳告知義務(wù)；制止業(yè)主違規(guī)行為的義務(wù)等等。1．物業(yè)管理事項(xiàng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理事項(xiàng)，是指在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，雙方未達(dá)成一致的服務(wù)項(xiàng)目或履行中發(fā)生的新項(xiàng)目，協(xié)商一致后應(yīng)當(dāng)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。10．經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。4．清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購(gòu)置工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等。在實(shí)踐中，有些物業(yè)管理企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費(fèi)時(shí)，還以手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等名目向業(yè)主收取額外費(fèi)用，引起業(yè)主的不滿。(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促1．非業(yè)主使用人的交費(fèi)責(zé)任業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是最普遍的現(xiàn)象?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。”(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式與成本構(gòu)成 1．包干制收費(fèi)形式《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。價(jià)格是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心要素，長(zhǎng)期持續(xù)的政府定價(jià)，限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)的選擇權(quán)，物業(yè)管理市場(chǎng)因而喪失活力，物業(yè)管理招投標(biāo)制度也會(huì)流于形式，無法發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的優(yōu)勝劣汰作用。但是，隨著物業(yè)管理活動(dòng)的全面展開，以政府定價(jià)方式管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，各種弊端也逐漸暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理根據(jù)《價(jià)格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。因此，提高價(jià)質(zhì)相符的市場(chǎng)交換意識(shí)，是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！稑?biāo)準(zhǔn)》以外的其他服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方協(xié)商約定。(4)二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。(8)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。(6)各組團(tuán)、棟、單元(門)、戶有明顯標(biāo)志。(9)每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率70%以上。(2)承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。(4)二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。(2)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次。(4)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。急修1小時(shí)內(nèi)、其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。(3)小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序(1)小區(qū)主出入口24小時(shí)站崗值勤。(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約(業(yè)主臨時(shí)公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。急修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。由于這一需求無法通過業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同解決，如果張先生需要物業(yè)管理企業(yè)提供接送其小孩的服務(wù)，則可以與物業(yè)管理企業(yè)就該事項(xiàng)另行訂立協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)為其提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)項(xiàng)目，通常為有償服務(wù)，接受服務(wù)的張先生需要支付一定的服務(wù)報(bào)酬。8．如何理解《條例》的立法理念、指導(dǎo)思想和立法原則？ 9．《條例》確定了哪些基本制度？如何準(zhǔn)確把握其內(nèi)涵？ 10．《條例》涉及的主要問題有哪幾方面？主要內(nèi)容是什么？ 11．《條例》在“法律責(zé)任”的規(guī)定上有哪些特點(diǎn)？12．如何準(zhǔn)確把握《條例》確立的物業(yè)管理的基本法律關(guān)系？戶的監(jiān)管和考驗(yàn)。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)際上是建立在兩個(gè)合同基礎(chǔ)之上的：一個(gè)是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個(gè)是建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。相關(guān)主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內(nèi)容，同時(shí)也接受了合同的約束。業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時(shí)，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項(xiàng)。2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見和市場(chǎng)機(jī)制的良性運(yùn)行。2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將《條例》(草案)登報(bào)公開向社會(huì)征求意見。與會(huì)專家從不同角度闡明了各自的觀點(diǎn)。各地根據(jù)本地物業(yè)管理實(shí)踐情況提出了很多建議和意見，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、專家、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見。由于為、利用物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益分配、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關(guān)系等問題作了調(diào)研。布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”方針指引下，規(guī)劃布局合理，配套日益完善，并呈現(xiàn)了數(shù)量多、規(guī)模大、建設(shè)方式多樣化的特點(diǎn)。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，整合資源，可以推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設(shè)。實(shí)際上，居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)，可歸納為四類基本消費(fèi)支出：一是購(gòu)房消費(fèi)支出；二是家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出；三是使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出；四是房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出。同時(shí)，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購(gòu)房鋪平了道路。(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市場(chǎng)1978年以后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革逐步展開，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革，一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。改革開放以后，國(guó)家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買并消費(fèi)這種服務(wù)。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。4．非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理無論是現(xiàn)在或?qū)?，永遠(yuǎn)都存在業(yè)主自身部門或機(jī)構(gòu)管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求（交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。第一篇：001物業(yè)管理基本制度與政策(教材電子版)中國(guó)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試參考教材城市房地產(chǎn)抵押管理辦法............................................................................................................................285 建設(shè)部關(guān)于廢止《工程建設(shè)重大事故報(bào)告和調(diào)查程序規(guī)定》等部令的決定.........................................290補(bǔ)充修改說明《物權(quán)法》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》出臺(tái)后，《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》也作了相應(yīng)修改。當(dāng)然，《條例》在某些問題上對(duì)兩者也作了區(qū)分，有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。這對(duì)提高業(yè)主的權(quán)責(zé)意識(shí)，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，以及促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，都具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運(yùn)作，具有明確的經(jīng)營(yíng)宗旨和管理章程，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全，國(guó)家為此也背上了沉重的包袱。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。但是目前我們所認(rèn)識(shí)到的居民住房消費(fèi)，僅僅是居民購(gòu)買住房這一個(gè)方面的消費(fèi)。隨著物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的后繼延伸，對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)，提高城市建設(shè)和城市管理的專業(yè)化和現(xiàn)代化，都有著重要意義。應(yīng)當(dāng)肯定的是，從《條例》頒布至今，物業(yè)管理法制建設(shè)的成就有目共睹，一個(gè)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。(四)廣泛征求意見，以求彰顯民意按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見稿后，于2000年5月征求各地、國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、有關(guān)單位及專家意見。針對(duì)這些問題，國(guó)務(wù)院法制辦會(huì)同建設(shè)部于2002年3月在北京召開《條例》(送審稿)專家論證會(huì)。物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會(huì)各方面的意見，一直是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)所關(guān)心的問題?！稐l例》沒有吸納的另外一部分意見，主要是從本地方情況出發(fā)提出來的，鑒于我國(guó)地域遼闊，地區(qū)差異比較大，這些意見由各地制定地方法規(guī)或者規(guī)章時(shí)考慮比較合適。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根