【正文】 培訓(xùn)方式 內(nèi)部培訓(xùn)； 外部培訓(xùn)； 崗位知識培訓(xùn)； 工作情景培訓(xùn)； 參觀、交流學(xué)習(xí)等。 18. 綠化工 具備初中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng) 員工培訓(xùn) 培訓(xùn)原則 通過培訓(xùn)體系的建立，逐步建立學(xué)習(xí)型組織，推進(jìn)中金國際廣場物業(yè)管理水平的不斷改進(jìn)、提高； 針對不同服務(wù)崗位、不同素質(zhì)級別建立符合員工職業(yè)與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展相匹配的培訓(xùn)計(jì)劃； 通過培訓(xùn)計(jì)劃的開發(fā)、實(shí)施、監(jiān)督考核、指導(dǎo)、反饋，使員工的培訓(xùn)形成一個(gè)完整的系統(tǒng)，從而確保企業(yè)擁有持續(xù)性發(fā)展的能力。 9. 物業(yè)工程部副經(jīng)理 大專以上學(xué)歷； 熟悉現(xiàn)代化高層商務(wù)辦公樓機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)原理，有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)和協(xié)調(diào)能力，熟悉各專業(yè)工種機(jī)電設(shè)備的應(yīng)急處置方法、機(jī)電設(shè)備整個(gè)系統(tǒng)的調(diào)試和日常工程管理； 三年以上物業(yè)管理工 作經(jīng)驗(yàn)； 工程相關(guān)專業(yè)，持物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。各類管理專業(yè)人員任職條件如下： 序號 任職崗位 任職條件 1. 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理 本科及以上學(xué)歷或中級以上技術(shù)職稱； 五年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證； 知識面廣，專 業(yè)技能熟練； 有較強(qiáng)的組織管理能力、協(xié)調(diào)溝通能力。根據(jù)不同的崗位設(shè)置，配備相應(yīng)文化水平和專業(yè)技能的人才，在此基礎(chǔ)上，將通過不間斷的物業(yè)管理專業(yè)知識和綜合素質(zhì)培訓(xùn)，使員工處于不斷完善和提高的最佳工作狀態(tài)。 調(diào) 研 策 劃 實(shí) 施運(yùn) 行 檢 查 督 導(dǎo) 診 斷 評 價(jià) 編 制計(jì) 劃 管 理 服 務(wù) 目 標(biāo) 接受 客戶服務(wù)部 服務(wù)中心總經(jīng)理 行政財(cái)務(wù)部 客戶服務(wù)部 物業(yè)事務(wù)部 物業(yè)工程部 回訪 匯報(bào) 監(jiān)督指示 通知相關(guān)部門 管理體系的持續(xù)改進(jìn) 顧 客 顧 客 管理職責(zé) 客戶投訴、查詢、求助等 工作計(jì)劃 早期介入階段 工作內(nèi)容 工程進(jìn)度 物業(yè)管理簽約后 審核設(shè)計(jì)圖紙階段 設(shè)備選型階段 內(nèi)部裝修階段 設(shè)備安裝調(diào)試驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收 物業(yè)接管入伙階段 1 研讀項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，從物業(yè)管理角度初步提出合理建議： 考核建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理需求 考查設(shè)備機(jī)房 設(shè)計(jì)中的環(huán)境、通風(fēng)要求 考查空調(diào)工程是否從節(jié)能和便于管理角度考慮完善 對消防設(shè)施的設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提合理建議 對安防監(jiān)控設(shè)計(jì)中門禁、監(jiān)控點(diǎn)、紅外探測器巡更點(diǎn)布局等方面提出合理化建議 對管理用房位置、設(shè)計(jì)、裝修提出合理建議 考查項(xiàng)目公共部位建筑材料的選用 協(xié)助對項(xiàng)目智能化方案進(jìn)行優(yōu)化 其他考查時(shí)所考慮到的合理建議 物業(yè)籌備階段 工作內(nèi)容 物管進(jìn)度 物管簽約 設(shè) 備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收 物管 公司籌備期 物 業(yè)集中搬遷 2 籌建物業(yè)服務(wù)中心 物業(yè)服務(wù)中心機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程，技術(shù)人員到位 各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備 人員進(jìn)場安排及培訓(xùn)工作 編制集中搬遷方案，并提出有針對性合理化建議 實(shí)際管理方案的編制 按啟動費(fèi)測算列出采購計(jì)劃 3 樓宇驗(yàn)收交接 參與各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收、測試工作，對不合格處提出整改建議 參與工程竣工后的政府相關(guān)驗(yàn)收 入伙前細(xì)致、全面的驗(yàn)收接管 工程資料收集、整理、歸檔 正常管理階段 工作內(nèi)容 物管進(jìn)度 110個(gè)月 1120個(gè)月 2130個(gè)月 3140個(gè)月 4150個(gè)月 5160個(gè)月 4 檔案的建立和管理 集中搬遷 管理體系的建立和試運(yùn)行 進(jìn)行質(zhì)量體系內(nèi)貫標(biāo) 整治現(xiàn)場，初步達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能方案的確定和實(shí)施 4 組織架構(gòu)及人員配置、培訓(xùn)和管理 【 要點(diǎn)提示 】 ? 管理團(tuán)隊(duì)配備原則：高素質(zhì)、高效率； ? 員工配備原則：愛崗敬業(yè)，誠守信用； ? 關(guān)鍵崗位人員須為黨員或經(jīng)過公安部門政審； ? 組織構(gòu)架：成立中金國際廣場物業(yè)服務(wù)中心，下設(shè)四個(gè)專門部門； ? 二層級、三階段、四專業(yè)員工培訓(xùn)管理體系。 3 管理方式和工作計(jì)劃 【 要點(diǎn)提示 】 ? “三大功能區(qū)域劃分，四項(xiàng)專業(yè)服務(wù)支持”運(yùn)作方式； ? 執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式管理機(jī)制和體系； ? 導(dǎo)入 ISO9000/ISO14000/OHSAS18000 質(zhì)量 /環(huán)境 /職業(yè)健康安全三位一體管理體系。 接到投訴，及時(shí)記錄并處理，同時(shí)建立檔案，跟蹤 處理結(jié)果。 實(shí)行 24 小時(shí)消防值班制度。 11 治安案件發(fā)生率 0 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安秩序良好，無因管理責(zé)任引發(fā)治安案件。 利用設(shè)備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能，借助先進(jìn)的儀器、儀表和科學(xué)的管理手段，正確使用、精心保養(yǎng)、定期維護(hù)好設(shè)備，保證設(shè)備安全、優(yōu)質(zhì)、高效運(yùn)行。 垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染?；卦L方式多樣化，如上門回訪、電話回訪等。 根據(jù)中金國際廣場配套設(shè)備、設(shè)施的特點(diǎn)，儲備一定數(shù)量常用備件，以備急用。 分項(xiàng)管理指標(biāo)及主要措施 序號 指標(biāo)名稱 國標(biāo) 管理指標(biāo) 測算依據(jù) 管理應(yīng)采用的主要措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 以上 99%以上 （完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積） /總建筑面 積100% 根據(jù)中金國際廣場的具體情況，參考建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法規(guī)，編制房屋本體維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃以及配套設(shè)施大、中修及維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)開發(fā)商或業(yè)委會審批后實(shí)施。 “區(qū)域管理、分級服務(wù)”管理模式 如上圖所示，“區(qū)域管理，分級服務(wù)”的總體管理思路，通過“三個(gè)功能區(qū)域劃分，四項(xiàng)專業(yè)服務(wù)支持”的總體運(yùn)作來滿足中金國際廣場用戶的辦公、經(jīng)營等功能定位，實(shí)現(xiàn)其物業(yè)管理服務(wù) 功能?！胺旨壏?wù)”即依據(jù)不同區(qū)域在安全保障的重要性、設(shè)施設(shè)備的配置、環(huán)境維護(hù)的需求以及客戶服務(wù)需求等方面的差異性進(jìn)行層級劃分，制定出有針對性地分級服務(wù)控制方案并給予實(shí)施。 人員的關(guān)聯(lián)性和流動性 中金國際廣場的客戶群體可分為內(nèi)部用戶和外來客戶兩大類，而這兩類的客戶進(jìn)入本物業(yè)的需求都不是單一的，他們需要在本物業(yè)各功能區(qū)域之間流動。 ? 采用分體式空調(diào)。 ? 配置大金 VRV、 HRV 系統(tǒng)中央空調(diào)。 146 1 中金國際廣場總體設(shè)想和管理模式 【 要點(diǎn)提示 】 ? 物業(yè)服務(wù)需求分析：寫字樓（