【正文】 3 年內(nèi)力爭達到全區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準。 養(yǎng)護員 具有較豐富的綠化養(yǎng)護經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理的相關知識，強烈的服務意識和責任心，中專學歷以上文化，年齡 25～30 歲。 文件六 . 管理人員配置情況 部 門 崗 位 素 質(zhì) 要 求 辦 公 室 經(jīng) 理 具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，優(yōu)秀的綜合領導能力，敬業(yè)愛崗，責任心強、品德優(yōu)秀，具有國家級 的物業(yè)管理和相關資歷證書，對于物業(yè)管理有一項專長，能處理物業(yè)的日常工作事務，學歷本科以上，年齡 35 歲以下。 八 安全管理 1． 在有可能危及人員安全處，將設有明顯標志并作好防范措施。 2． 公用照明、通訊、郵電設備設施完好，工作正常。 （五）給排水系統(tǒng) 1． 按規(guī)定對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒。 2． 落實消防安全責任人、專職消防人員和義務消防人員，定期進行演練，開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育，保證火災發(fā)生率為 0。 5． 配備所需各種專業(yè)技術人員，維修和操作人員持證上崗。 5． 無違反規(guī)劃私搭、亂建。 3． 大廈管理應用計算機管理、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等智能化、現(xiàn)代化管理手段，進行 科學管理。 ◆ 定期組織員工進行防火、防災演習，熟練掌握各種消防設施的使用方法，提高對火警的應付能力。它是大廈樓宇物業(yè)管理的重點和難點，也是保證大廈及人員安全的重要管理環(huán)節(jié)。 ◆ 各巡視人員及保潔崗在工作中加強對房屋、停車場、道路等狀況的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告補修，做到“零修不過夜”。 樓宇維修施工管理 ：編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資、審核修繕方案、監(jiān)督施工。 ◆ 定時或定期保養(yǎng)檢修安排于非上班時間或非工作日進行。 ◆ 月檢 ：屬測試性檢查，對設備進行性能測試、調(diào)整。 ? 各保潔崗負責各自區(qū)域的垃圾收集，放于指定地點，定時清運。 保潔、綠化管理特別事項 ? 對日常辦公環(huán)境和工作秩序可能造成影響的非日常保潔工作，將定期安排于非工作日進行。 ? 各綠化區(qū)域?qū)⒃O溫馨提示，室外綠化植物配掛精致之品種名稱卡。 ◆ 作業(yè)要求：嚴格按照 ISO9002 質(zhì)量保證體系文件有關 程序文件和作業(yè)指導書的要求，規(guī)范化作業(yè)。 ◆ 絕對不允許反駁或找借口，注重業(yè)主服 務禮儀之諸細節(jié)。 ◆ 公司定期組織業(yè)主服務滿意度調(diào)查，全面溝通業(yè)主。 ◆ 可即時就管理中存在的問題向管理處或公司投訴。 ? 負責指導營區(qū)整體標識系統(tǒng)設計、制作和安裝。 ◆ 作為管理處的支持系統(tǒng)向管理處提供包括人事、品質(zhì)、財務等全方位的支持和督 管理指揮 （ 經(jīng)理 ） 指令執(zhí)行 （ 專業(yè)人員、操作人員 ） 管理組織策劃（ 各主管 ） 管理監(jiān)督 （ 經(jīng)理 ） 反饋渠道 導。 ◆ 在各項管理服務中，嚴格遵照 ISO9002 質(zhì)量保證體系的要求及程序。并與“湖濱廣場”的業(yè)主們攜手并進，共同努力，共同締造“湖濱廣場”服務社會化與物業(yè)管理之典范。 公司目前共有管理員工 ，操作員工及保安員 30多人。其中大中專以上文化程度人員 22人、管理人員 5 人、中級職稱人員 4人。 附表 為幫助貴方加深對我司及我司目前管理項目情況的了解 ,在此列舉公司現(xiàn)提供物業(yè)管理服務的商業(yè)物業(yè)和有代表性的部分 大廈 (大廈 )，供招標領導小組評審和參考。 ◆ 對各項管理服務環(huán)節(jié)和管理服務目標負責。 ? 負責管理處人員的定崗，定編和各類人員的儲備，定期開展各項專業(yè)技能強化培訓，思想道德訓導。并配合管理處對營區(qū)進行節(jié)日燈飾設計及布置。 ◆ 以其它正當?shù)姆绞奖O(jiān)督。 ◆ 定期與大廈業(yè)主委員會召 開工作協(xié)調(diào)會，檢討階段性物業(yè)管理與服務成效，解決需改進的問題。 對投訴的事后處理 ◆ 分析原因，檢查疏漏，并向公司品質(zhì)管理部匯報 ◆ 總結(jié)研究，制定有效的糾正改善措施和避免再發(fā)的對策 ◆ 確定之具體對策，立即付諸于行動并向業(yè)主匯報 四 、信息處理指揮中心 管理處同時發(fā)揮信息處理指揮中心的作用，是各類信息集散中樞，保證信息反饋的暢通，確保 24小時內(nèi)的所有信息都能得到及時處理。 保潔之目的及概念 保潔的目的 保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達到提高建筑美觀、保護建材壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。 ? 日常養(yǎng)護 ： 對公共部位及室內(nèi)盆景定時采取澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪葉、補角、除蟲害日常保養(yǎng)工作。 ? 日常大面積保潔工作安排于上班前、下班后進行。 二、 設備設施管理 機電設備及其配套公用設施是物業(yè)使用功能的生命線，在日常管理中尤為重要。 ◆ 季檢 ：屬維護性修理，對設備進行清掃、加油、調(diào)試。 ◆ 高、低壓配電、發(fā)電機等設備季度停電檢修測試安排于非工作日進行 ，備用發(fā)電機保證可隨時于停電時即時恢復供電。 樓宇維修檔案資料管理： 對房屋建筑、房屋的各項技術資料、維修記錄等檔案資料，嚴格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進行管理。 ◆ 對于需承包的維修項目，嚴格進行分承包商評審，嚴格監(jiān)督施工，保證維修質(zhì)量。 強化消防意識 ： 堅決貫徹“預防為主、消防結(jié)合”的消防管理方針，確 ?；馂牡牧惆l(fā)生率。 ◆ 落實各級和各項消防管理責任人和滅火指揮人員。 4． 管理人員有明顯標志，整體素質(zhì)高，遵守職業(yè)道德，語言規(guī)范文明。 6． 大廈外觀完好、整潔； 7． 裝飾裝修房屋不危及樓宇結(jié)構(gòu)和他人安全。 （二）供電系統(tǒng) 1． 保證 24 小時正常運行， 出現(xiàn)故障，立即排除。 3． 制定突發(fā)性火災等災害方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設施，引路標志完好。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證俱全。 3． 道路暢通，路面平坦，交通標志完善。 2． 無因管理責任引發(fā)的刑事治安案件和交通事故。 管 理 員 具有強烈的服務意識和責任心、協(xié)調(diào)能力；良好的綜合管理能力、精通電腦操作和檔案管理，熟悉應急處理程序；中齒清晰，普通話標準，學歷大專以上，具備物業(yè)管理專業(yè)知識，年齡 2232 歲。 維 修 部 主 管 具有 較豐富的機、電、建筑專業(yè)和物業(yè)管理經(jīng)驗；較強的服務意識和管理、協(xié)調(diào)能力；大專以上學歷、品德優(yōu)良，年齡 28～ 40 歲。 文件九 . 物業(yè)管理財務收支預算 收入與支出： 一、 物業(yè)管理費月收入： 元 （詳見表一 ） 二、 公共維修資金月收入： 元 （詳見表一） 三、 停車場月收入： 3590 元 （詳見表一） 四、 管理人員工資每月支出： 16302 元 （詳見表二） 五、 日常管理費每月開支： 元 （詳見表三） 收支平衡測量： 物業(yè)管理費每月收入 =物業(yè)管理費收入 +停車場收入＋公共維修資金－管理人員工資－日常管理費開支 = +3590 ＋ － 16302 － = 元 /月 湖濱廣場物業(yè)管 理費收入測算表（表一） 內(nèi)容 項目 應收面積 （平方米） 單價 （元） 應收額 （元 /月） 應收總額 （元 /年） 住宅樓 商 場 其它收入 600 7200 合 計 湖濱廣場公共維修資金收入測算表 電梯維護管理費 97 戶 20 元 /戶 公共維修資金 元 /㎡ 合 計 停車場收入測算表 內(nèi) 容 項 目 數(shù) 量 (輛 ) 固 定 月 租金收入 臨時收入 (元 /月 ) 月收入 (元 /月 ) 年收入 (元 /年 ) 小汽車 固定 :20 25200 摩托車 固定 :45 900 430 1330 15960 自行車 160 160 1920 合 計 3590 43080 物業(yè)管理每月收入： 元（物業(yè)費＋停車費） 公共維修維 修資金每月收入： 元 兩項費用每月收入合計： 元 湖濱廣場操作人員工資支出匯總表（表二） 內(nèi)容 部門 人員配備 月工資 人數(shù) 月開支 年開支 社區(qū)部 經(jīng) 理 1200 1 人 1200 14400 管理員 750 2 人 1500 18000 財務室 出納員 750 1 人 750 9000 保安部 保安主管 800 1 人 800 9600 保安班長 700 3 人 2100 252021 保安隊員 600 6 人 3600 86400