【正文】 項(xiàng)目，嚴(yán)格進(jìn)行分承包商評(píng)審，嚴(yán)格監(jiān)督施工，保證維修質(zhì)量。 ◆ 維修工程完成后，要對(duì)業(yè)主進(jìn)行維修后回訪，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)維修的各種意見(jiàn)，了解業(yè)主滿(mǎn)意度。 ◆ 根據(jù) 湖濱廣場(chǎng) 物業(yè)之特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的零修、中修、大修、翻修綜合維修的管理及施工制度，保證維修質(zhì)量。 ◆ 管理處有權(quán)對(duì)房屋使用進(jìn)行正確地督導(dǎo)和建議。 樓宇維修檔案資料管理： 對(duì)房屋建筑、房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料、維修記錄等檔案資料，嚴(yán)格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進(jìn)行管理。 管理范圍 ◆ 建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承 受構(gòu)件、非承重墻、屋面等） ◆ 建筑物外墻 ◆ 紅線(xiàn)內(nèi)道路 ◆ 停車(chē)場(chǎng) ◆ 樓內(nèi)地面、墻面、門(mén)窗、樓梯、公共天花等 管理內(nèi)容 樓宇的安全檢查： 定期和不定期對(duì)樓宇房屋進(jìn)行檢查，掌握房屋健康狀況。 ◆ 各類(lèi)機(jī)房、設(shè)備房屬安全和消防重點(diǎn)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。 ◆ 空調(diào)系統(tǒng)的中、大修安排于非使用季節(jié)進(jìn)行，平時(shí)定期檢查、清潔和保養(yǎng)。 ◆ 高、低壓配電、發(fā)電機(jī)等設(shè)備季度停電檢修測(cè)試安排于非工作日進(jìn)行 ，備用發(fā)電機(jī)保證可隨時(shí)于停電時(shí)即時(shí)恢復(fù)供電。 ◆ 作業(yè)時(shí)不能對(duì)湖濱廣場(chǎng)任何部門(mén)的工作造成影響，涉及某特殊部門(mén)的作業(yè)要提前書(shū)面通知使用人，并得到允許后方可進(jìn)行。 ◆ 建立設(shè)備的管理檔案和各類(lèi)重要設(shè)備的技術(shù)檔案。 ◆ 大修 ：屬?gòu)氐仔孕蘩?，?duì)設(shè)備全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、 探傷、調(diào)試，更換全部不合格零部件或附屬裝置。 ◆ 季檢 ：屬維護(hù)性修理，對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。 設(shè)備六級(jí)保養(yǎng)檢修 ◆ 日檢 ：屬日常巡 視檢查維護(hù)，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否正常。 ◆ 設(shè)備主管 ： 負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實(shí)施， 建立設(shè)備臺(tái)帳，解決技術(shù)難題。 設(shè)備管理范圍 ◆ 供配電系 統(tǒng) ◆ 給排水系統(tǒng) ◆ 消防系統(tǒng) ◆ 電梯、空調(diào)系統(tǒng) ◆ 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng) ◆ 維修工具及設(shè)備 ◆ 其它公用設(shè)施：包括溝、渠、池井、各類(lèi)管線(xiàn)、標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)牌、公共通道、公共信箱、避雷系統(tǒng)等。 二、 設(shè)備設(shè)施管理 機(jī)電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是物業(yè)使用功能的生命線(xiàn)，在日常管理中尤為重要。如果藥性較長(zhǎng)，則置警示牌醒示。 ? 洗手間是最易忽略卻最能反映物業(yè)形象的地方，保潔員將每 半小時(shí)進(jìn)行一次清理，為使用人創(chuàng)造舒適便利之環(huán)境。 ? 人員流量較多的業(yè)務(wù)區(qū)域注意保持整潔。 ? 日常大面積保潔工作安排于上班前、下班后進(jìn)行。 ? 加強(qiáng)巡視 ： 對(duì)名貴品種加強(qiáng)巡查頻度，做到萬(wàn)無(wú)一失。 ? 低溫預(yù)防 ： 特別注意植物的 冬季保暖 ，制定周詳?shù)姆赖蜏毓芾碛?jì)劃。 ? 科學(xué)澆灌 ： 根據(jù)盆栽植物特點(diǎn)， 設(shè)計(jì)科學(xué)的澆水、排水管理方法。 ? 日常養(yǎng)護(hù) ： 對(duì)公共部位及室內(nèi)盆景定時(shí)采取澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪葉、補(bǔ)角、除蟲(chóng)害日常保養(yǎng)工作。 并配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)高的 園藝師 。 ? 根據(jù)營(yíng)區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進(jìn)行科學(xué)養(yǎng)護(hù)。 ? 針對(duì)不同的建材采用不同清潔方法（如石材、金屬、塑膠等） 提高建筑美觀 保護(hù)建材壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 ? 針對(duì)不同的場(chǎng)所采用不同的清潔方法 (洗手間、辦公區(qū)、走廊、停車(chē)場(chǎng)等） ? 針對(duì)清潔分類(lèi)采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等） ? 針對(duì)用途不同采用不同的清潔方法 公司之保潔原則 ? 要求物業(yè)清潔區(qū)域內(nèi)任何部位必須干凈整潔，無(wú)衛(wèi)生死角 ? 關(guān)切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺(jué) ? 垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染 ? 最大程度減少對(duì)辦公秩序和環(huán)境的影響，為物業(yè)使用人提供最大便利。 保潔之目的及概念 保潔的目的 保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀、保護(hù)建材壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。 管理模式與作業(yè)要求 ◆ 管理模式：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍（保潔崗），落實(shí)責(zé) 任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和大廈內(nèi)不同的物 業(yè)特點(diǎn)，將定時(shí)或定期集中作業(yè)方式與日常巡 視保潔的作業(yè)方式相結(jié)合，制定物業(yè)保 潔方案， 實(shí)行全天候保潔。 一、需建立的檔案、資料分類(lèi)檢索 需湖濱廣場(chǎng)項(xiàng)目提供的資料 產(chǎn)權(quán)資料 A．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 B．用地批準(zhǔn)文件 C．建筑執(zhí)照 D．拆遷安置資料 技術(shù)資料 A．規(guī)劃圖 B．竣工圖 ◆ 總平面圖 ◆ 單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖 ◆ 消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖 C．地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告 D. 開(kāi)、竣工報(bào)告 E．圖紙會(huì)審記錄 F．工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄） G．隱蔽工程驗(yàn)收簽證 H．沉降觀察記錄 I． 竣工驗(yàn)收證明書(shū) J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) L．水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) M．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 N．供水的試壓報(bào)告 O．綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料 P．其他技術(shù)資料 管理處需建立的資料 1． 物業(yè)資料 A．各物業(yè)基本資料 B．各物業(yè)功能分區(qū)資料 C．各物業(yè)設(shè)備資料 2． 業(yè)主資料 A．業(yè)主公約 B．辦公及居住人員名冊(cè) C．各住宅單位居住人員資料 3． 日常管理資料 A．保潔管理記錄 ◆ 日常巡查記錄 ◆ 綠化消殺記錄 ◆ 水箱清洗記錄 ◆ 二次供水化驗(yàn)單 B．車(chē)輛管理檔案 ◆ 車(chē)輛詳細(xì)資料 ◆ 地下車(chē)庫(kù)使用公約 ◆ 車(chē)輛出入及停放記錄 C．裝修管理檔案 ◆ 裝修通知書(shū)（附圖紙） ◆ 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū) ◆ 臨時(shí)施工人員登記表 ◆ 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 D．維修服務(wù)檔案 ◆ 維修服務(wù)登記表 ◆ 內(nèi)部服務(wù)協(xié)議書(shū) ◆ 維修服務(wù)回訪記錄 E．收費(fèi)管理檔案 ◆ 月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表 ◆ 每季度管理費(fèi)收支公布單 ◆ 管理處與外單位簽訂的各類(lèi)合同 F．設(shè)備管理檔案 ◆ 各類(lèi)公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 ◆ 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄 ◆ 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 ◆ 設(shè)備檢查記錄 G．社區(qū)文化檔案 ◆ 各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施記錄 ◆ 圖片及錄像 ◆ 新聞媒介報(bào)道剪集 ◆ 業(yè)主反饋意見(jiàn)及各項(xiàng)建議 H．業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì) 記錄 I．服務(wù)質(zhì)量回訪記錄 J．業(yè)主投訴及處理記錄 K．員工管理檔案 ◆ 員工個(gè)人詳細(xì)資料 ◆ 員工業(yè)績(jī)考核記錄 ◆ 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 L．培訓(xùn)檔案 ◆ 各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 ◆ 培訓(xùn)結(jié)果考核及跟查記錄 ◆ 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄 M．行政文件 ◆ 政府部門(mén)文件 ◆ 物業(yè)公司文件 ◆ 管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 二、檔案、資料管理辦法 檔案、資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 檔案資料管理運(yùn)作流程圖 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及 最終達(dá)到效 果 湖濱廣場(chǎng) 提供的資料 借閱文件 管理處 檔案管理室 管理處 建立的資料 作廢文件 張貼文件 復(fù)印文件 壹 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計(jì)劃 一、 保潔與綠化管理 保潔與綠化管理范圍 ◆ 保潔與綠化管理工作將在湖濱廣場(chǎng)授權(quán)之區(qū)域內(nèi)作業(yè)。本公司自成立以來(lái)，一貫重視檔案資料的建立與管理工作。 對(duì)投訴的事后處理 ◆ 分析原因，檢查疏漏，并向公司品質(zhì)管理部匯報(bào) ◆ 總結(jié)研究，制定有效的糾正改善措施和避免再發(fā)的對(duì)策 ◆ 確定之具體對(duì)策，立即付諸于行動(dòng)并向業(yè)主匯報(bào) 四 、信息處理指揮中心 管理處同時(shí)發(fā)揮信息處理指揮中心的作用，是各類(lèi)信息集散中樞，保證信息反饋的暢通，確保 24小時(shí)內(nèi)的所有信息都能得到及時(shí)處理。 ◆ 無(wú)論是什么狀況都必須向業(yè)主道歉，以客為尊。 ◆ 不吝惜對(duì)處理業(yè)主投訴所花費(fèi)的時(shí)間和金錢(qián)。 ◆ 協(xié)助委托方組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)，檢查，審查管理效果。 ◆ 定期與大廈業(yè)主委員會(huì)召 開(kāi)工作協(xié)調(diào)會(huì)，檢討階段性物業(yè)管理與服務(wù)成效，解決需改進(jìn)的問(wèn)題。 二 、與業(yè)主之間的信息反饋渠道 ◆ 呈交業(yè)主審核中心季度管理報(bào)告。 ◆ 智能化管理，建立了與業(yè)主溝通的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。 管理處工作流程 各班組計(jì)劃性工作