【正文】 —同意使用的，向區(qū)住宅管理部門報送由業(yè)主管理委員會主任和公司總經(jīng)理或管理處經(jīng)理共同簽字的《住宅小區(qū)公用設施專用基金作用申請表》：區(qū)住宅管理部門應在接到申請表后的14日內(nèi)完成審批，并將款項劃拔到公司賬戶； —不同意使用的，業(yè)主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司?？s減管理人員是在大廈之物業(yè)管理走向正規(guī)，員工對情況熟悉后采取工作合并之方式，可適當節(jié)約部分人員，以達到節(jié)流之目的。 增收部分范圍較窄，僅能適當開展一些有償服務項目，如室內(nèi)維修，或在條件允許情況下，開展洗車服務和便民服務。1000kg/t（+）=2,120（元/月） 水電費小計：504,E、清潔衛(wèi)生消殺費： （1）清潔費（對外承包） 132,593=53,040元/月 （2）消殺費（城管部門） 3,000元/月 （3）水池清洗消毒（1年2次） 6,000247。1,000kg/t（+）=1,200（元/月）（ 2 ）清潔用水 132,593m230日/月247。12月=2,000（元/月） （7）配電箱、供電線路及照明燈具、電器3,000（元/月） （8）土建維修、油漆、裝飾修補 1,000（元/月） （9）空調(diào)主機及空調(diào)系統(tǒng)（冷卻塔、水泵及末端裝置）425,000元247。12月=3,000（元/月） （5）安防系統(tǒng)（含一卡通之對講、停車場及閉路監(jiān)控），每年8,400元8,400元247。12月=4,000（元/月） （3）備用柴油發(fā)電機組保養(yǎng)、運行，18,000元247。 (1) 小區(qū)總建筑面積：132,593平方米其中占地面積為：14,208平方米 (2) 小區(qū)可銷售面積:105,(商鋪30,、寫字樓8,；住宅6,6281m2：其中商住34,264m住宅32，017m2 (3) 管理費收入（按目前物 局批 之收費許可證單 計算） 住宅 ：32,017= 商住 ：34,264=282,680 寫字樓 ：8,= 商鋪 ：30,(+5)元=1,078,970 小計 ：1,699,950元 (1).日常物業(yè)管理費的概算表： 序號項目金額（元/月）備注1管理服務人員工資、福利176,2公共設施運行及保養(yǎng)費54,3綠化費2,4公共水電費504,5清潔衛(wèi)生消殺費56,6辦公費9,7折舊費3,8其他（保險）10,9商場市場推 宣傳費100,10管理人員酬金100,11營業(yè)稅金12業(yè)主委員會費用8,小計1,110,(2)日常物業(yè)管理費支出明細：A、管理服務人員工資福利（共73人） 職位 編制 月均工資 每月開支預算 （單位：元/月） （1）總物業(yè)經(jīng)理 1人 10,000 10,000 秘書 1人 2,500 2,500 小計 12500 （2）物業(yè)部 主 管 1人 3,500 3,500 助 理 6人 2,000 12,000 安管主任 1人 2,500 2,500 安管領班 4人 1,600 6,400 安管員 44人 1,300 57,200 小計 81,600 （3）工程部 主 管 1人 4,000 4,000 維修主管 2人 2,500 5,000 技術員 7人 1,500 10,500 合計 19,500 （4）財務及行政人事部 主管 1人 4,000 4,000 會計 1人 2,500 2,500 出納 1人 2,000 財務及人事助理 2人 2,000 合計 12,500 每月管理人員工資預算為 126,100 （5）附加40%作為醫(yī)療費津貼、住房津貼、年終獎金及其他國家規(guī)定及福利。其中管理費收入是按凱旋門綠城 場目前所獲批 之物 局收費許可證單 計算，；；；商鋪收費為（＋5）元/平方米，其中包括商場部份的市場推 宣傳費5元/平方米。因清潔衛(wèi)生、綠化為外包，故其器械由其自備。分為講課和訓練兩種入職培訓均為講課在職培訓為講課與訓練相結(jié)合入職培訓主要為：A． 管理處的基本情況、組織機構(gòu)及領導B． 管理處質(zhì)素方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識C． 《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)素意識教育D． 對員工的期望及要求E． 本職位的基本情況（職責、人員配置及設備、設施的分布等）F． 職位工作操作流程，在異常情況下的特殊處理程序等在職培訓主要為：A． 物業(yè)管理基礎知識、消防安全知識B． 大廈設備、設施講座及操作演示C． 文明語言的訓練及著裝要求D． 安管員的隊列訓練、消防演習、緊急情況處理五、物質(zhì)裝備計劃按物業(yè)管理公司慣例，除凱旋門綠城 場物業(yè)管理處在鄰近集中租房以解決安管和工程技 人員輪班及大廈應急需要問題外，其他人員均自行解決。培訓計劃分入職培訓（崗前培訓）和在職培訓二種。各崗位配置如下：管理處主任1人（擬推 ），秘書1人行政人事財務部5人工程部10人物業(yè)部56人（含安管員49人）具體崗位職責、四、培訓管理處行政人事財務部負責年度培訓計劃的制定和監(jiān)督實施工作，一般每年至少一次，并負責對各類員工培訓效果進行考核和鑒定。因清潔、綠化為外包，故管理處除進場驗收接交時有 個臨時人員外，其余均為合同聘任制，其中從物業(yè)管理公司本部了抽調(diào)50%至凱旋門綠城 場，主要為管理處骨 ，如管理處主任、秘書、部門主管、物業(yè)助理、財務及安管主任。三、管理服務人員配備、文化素質(zhì)凱旋門綠城 場物業(yè)管理處人員設置共73人（其中管理人員15人、其他人員58人）。而其組合成份之使用時間，一般亦有差異。6． 其它事宜至于商場附設之停車場時租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向方客提供優(yōu)良快捷的服務，以增加其對商場之信心。在商場之日常管理中，安全保衛(wèi)工作除了保障商家有安全的營商環(huán)境，及提供顧客舒適之購物場所外，更重要是保障物業(yè)使用人的生命安全，體現(xiàn)其真正之物業(yè)品牌形象。為吸引顧客前來消費，物業(yè)管理公司應不時與商戶聯(lián)絡，商量合辦各類推廣和宣傳活動；在節(jié)假日，舉辦各種大型娛樂及應?；顒樱送茝V商場的營銷商機。商場的顧客，除大樓本身之使用者外，游客、路人等亦是其吸引消費之對象，故商場設施之使用率一般較商務辦公樓為高，所以商場設施必須保養(yǎng)得宜，以免對租用戶及顧客造成不便。首先如升降機，觀光電梯和扶手電梯等，在保養(yǎng)維護及日常清潔方面必須維持一定效率及頻率；另外，空氣調(diào)節(jié)必須調(diào)校適宜，特別是在餐廳、其他公眾娛樂場所等地方。另外，在適當?shù)牡胤奖仨氃O置足夠及簡膽的指示標志或大型展示，以方便顧客購物。主要體現(xiàn)在商場之清潔衛(wèi)生及裝飾標志的配備。若商品之品牌與本商場之形象有所背離，應以盡量回避之原則。為方便客戶選購商品，及保持商場之獨立形象，在商場物業(yè)管理中需顧及租戶類別的合理組合。我司除致力于提供先進之物業(yè)管理服務，更為凱旋門綠城廣場之商場部分建立創(chuàng)新之管理模式，如信興廣場地王商業(yè)中心，以使其真正樹立物業(yè)管理品牌，并成為物業(yè)精品。而此項『投資管理』的哲學，使業(yè)主能充分保障其不動產(chǎn)投資之權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。主要為管理處發(fā)出的運作文件、工作文件、備忘錄及工作指引等，所有運作文件及分發(fā)名單均需儲存于管理處主任處，所有文件均需至少儲存一年，所有文件均需統(tǒng)一編號并按程序完成，所有記錄均按文件保存方式進行分類保管。設立信報箱收集業(yè)主意見，開通24小時客戶服務熱線及接待客戶投訴、咨詢及與同行的交漢也是通過外部信息反饋的主要途徑。每半年發(fā)放和收集一次“業(yè)主問卷調(diào)查表”、“征詢意見調(diào)查表”等方式，了解客戶對服務工作的滿意程度和意見，并以此促進服務質(zhì)量的改進。抽檢就是管理處主任對有關部門或人員進行每年不少于4次的抽檢。周檢是部門主管每周對其分管的工作進行一次檢查，并將檢查結(jié)果進行記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題如時需向上級請示的應及時向管理處主任匯報，對不合格服務的要制定糾正措施，并負責跟進和驗證，管理處每周有主管參加每周例會，即是總結(jié)上周的情況及安排本周及今后的工作。A． 內(nèi)部信息反饋通過日檢、周檢和月檢的檢查和考核結(jié)果來反饋，同時需輔以抽查進行補充。物業(yè)管理公司部總A．管理工作執(zhí)行架構(gòu) 指定方案 報 示告 及 報告、建議 監(jiān) 督凱旋門綠城廣 場物業(yè)管理處領導班子凱旋門集團物業(yè)管理領導班子制定管理策略報告、檢討及建議 指報 示告 及 監(jiān) 督凱旋門 場現(xiàn)場執(zhí)行 工作隊伍及二十四小時獨立監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)管理公司物業(yè)管理業(yè)務監(jiān)督監(jiān)督 指 示 報 及 告 監(jiān)專業(yè)分包公司 督管理工作執(zhí)行架構(gòu)的成立，將有利于工作表現(xiàn)的檢討及成本的控制。白班有空調(diào)、配電值班各1人，加上維修主任、主管和電梯工、弱電技員共7人；中班有配電值班、空調(diào)維修2人；夜班尚有配電值班1人，以保證設備正常運行，供電供水之保障和安全。在物業(yè)管理交接工作后一年左右，達到**市優(yōu)秀大廈標準，進一步努力獲得廣東省和國家物