xx國際公寓營銷及推廣方案-免費閱讀
【正文】 該媒體對于擴大市場范圍、吸引異地置業(yè)者頗具意義。 與此同時，充分利用貴司的王府井戶外廣告牌、本案現(xiàn)場圍墻廣告和樓頂案名廣告位，進行戶外廣告宣傳。 再次，在二期項目尚未成形的現(xiàn)階段發(fā)展“高檔住宅建筑”的大品牌，不利于該品牌體系的完善。在春節(jié)期間，在常規(guī)樓盤偃旗息鼓的市場上掀起一次豪宅置業(yè)狂潮，將本案的品牌形象迅速地轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H購買力；并充分利用第一批入住業(yè)主在春節(jié)期間往來拜年的機會帶來潛在客戶，為豪宅置業(yè)狂潮推波助瀾。“豪宅”的定位已經(jīng)迫使本案躍出常規(guī)樓盤的銷售窠臼，只是在前期營銷工作中沒有得到全面的發(fā)展。此類產(chǎn)品的購買決策過程極為復(fù)雜，且耗時長，表現(xiàn)在銷售工作上即市場反應(yīng)遲鈍。 D 型房應(yīng)在保持原銷售價格基礎(chǔ)上適當給予 100~200 元/m178。實際單價 3800元 /m178。又將從整體上削弱本案的高檔形象?；蛘邔徺I該戶型的客戶提供免費的精裝修方案，將其豪宅的定位通過裝修內(nèi)容和裝修風(fēng)格落到實處，令客戶感到該戶型的豪宅份量，從現(xiàn)實功能上突破心理障礙。 B1 層與 D 型組合的結(jié)果，在完善產(chǎn)品功能之外還可起到調(diào)整產(chǎn)品價格的作用。春節(jié)前是收獲的時候，這個時候很少有人愿意把錢往外掏，何況是購房需要一大筆資金呢？ 小結(jié)：遵循上述銷售障礙分析的思路，可以描繪出本案目前所處的“兩難”市場情形：產(chǎn)品障礙要求將營銷工作的重心放在“快”、“準”、“狠”的品牌形象、價格策略上，然而春節(jié)將近的時機背景卻對該項工作一鼓作氣的執(zhí)行原則制造了入市障礙，迫使在節(jié)前這段時間內(nèi)應(yīng)單純、平和地進行品牌形象宣傳，將本案的營銷推廣工作開展的時間表放在春節(jié)后執(zhí)行。 目前 B1 層沒有進行推廣、制訂銷售價格，假如底層復(fù)式與 B1 層組合銷售，且執(zhí)行底層復(fù)式的單價，將使底層的總價遠遠超過頂層。 價格障礙 價格作為豪宅產(chǎn) 品的基本組成部分是一柄“雙刃劍”，它既是實現(xiàn)產(chǎn)品價值的根本手段，也是阻擋客戶進入該市場范圍的利器，特別在本案的銷售工作中表現(xiàn)得非常顯著。雖然無法通過市場反應(yīng)來確定該產(chǎn)品能否滿足市場需求，但是就本案的戶型配比和面積配比來看，該戶型亦存在著定位障礙。 與此同時，本案待售面積中，底層復(fù)式和 B1 層均未在前期銷售中推出，對于它們以一個新產(chǎn)品的形象銷售已有項目，本身就向現(xiàn)有的市場認知提出新的挑戰(zhàn)。 1 當前市場障礙 市場認知障礙 本案第一階段 的推廣工作成功地建立了知名度，做到了在淄博市家喻戶曉。 鑒于某些原因，底層復(fù)式和 B1 層一直未對外銷售，按照“將底層復(fù)式與 B1 層組合銷售”的思路，底層復(fù)式將由“二層復(fù)式” 變?yōu)椤叭龑訌?fù)式”，建筑面積將增加到 500m178。 20xx年 7 月，一期正式入伙，部分房源順利實現(xiàn)銷售，其整體形象已基本樹立，在淄博市“五區(qū)三縣”形成了一 定的知名度。以上。特別是對于本案而言，置身淄博這一正處于初始發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場，不理性的置業(yè)行 為固然使巴黎春天國際公寓 (一期 )的銷售工作中取得了可觀的成績，但它同樣影響了整個項目銷售的完成。反之，若本案繼續(xù)將市場上的普通樓盤視作競爭對手，僅僅為了賣樓而推廣、不從品牌運營的層面提升樓盤的價值，勢必將本案的發(fā)展導(dǎo)向錯誤的方向。 通過在案場與多名潛在客戶的交流，我們得到這樣一個觀點： D 型房在面積上一般能夠滿足客戶的心理需要，但是在結(jié)構(gòu)上卻存在“缺少一個房間，居家功能不完整”的缺陷。 按照貴司“將底層復(fù)式與 B1 層組合銷售”的思路，可 以預(yù)見將會出現(xiàn)這樣的局面：總面積增大，總價提高，現(xiàn)有的市場障礙被進一步擴大和強化。 按照貴司提供的定價，頂層復(fù)式和底層復(fù)式的總價均已遠遠超出了淄博市置業(yè)水平，客戶群過于狹窄。另一方面，除非是喬遷新居，“安土重遷”的心理亦將令市場對本案此時的推廣舉措保證平淡、保守的態(tài)度。 拋開本案前期銷售情況不談，結(jié)合本案剩余房源中 D 型房的功能障礙，是可以將 B1 層的“儲藏間”功能彌補進 D型房中的。 該戶型既可單獨購買，也可根據(jù)市場需求連通 B1 層增加面積和樓層，滿足不同的市場。之間為宜。銷售均價，結(jié)合上述論述和市場調(diào)查分析，我司認為底層復(fù)式均價應(yīng)以不超過 3800 元 /m178。下調(diào)到了 2906 元 /m178。 銷售計劃 本案的高檔樓盤屬性不僅決定了操盤手法的特殊性，而且決定了銷售工作的特殊性。 考慮到銷售時間的緊迫性
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