xx國際公寓營(yíng)銷及推廣方案-wenkub.com
2025-07-08 17:43 本頁面
【正文】 當(dāng)前應(yīng)作的準(zhǔn)備工作 銷售合同的簽署； 售樓現(xiàn)場(chǎng)的移交； 售樓現(xiàn)場(chǎng)的重新布置；（方案另行提交） 銷售資料的準(zhǔn)備；（清單另行提交） 銷售道具的準(zhǔn)備；（清單另行提交） 樣板房的布局調(diào)整；（方案另行提交） 銷售部與京潤(rùn)公司各有關(guān)部門的 銜接 其他有關(guān)準(zhǔn)備工作。其中以身為政府機(jī)關(guān)報(bào)的淄博日?qǐng)?bào)針對(duì)大型企事業(yè)單位客戶 ，以面向市民階層的淄博晚報(bào)、魯中晨報(bào)針對(duì)一般人群。其中，齊魯晚報(bào)屬全國范圍內(nèi)發(fā)行，傳播范圍廣、發(fā)行量大；淄博日?qǐng)?bào)、淄博晚報(bào)、魯中晨報(bào)、淄博聲屏報(bào)的發(fā)行量都在 10 萬份左右。 售樓部運(yùn)作、導(dǎo)視系統(tǒng) 5 萬 媒體策略 媒體形式 —— 報(bào)紙廣告為主，戶外廣告為輔 報(bào)紙作為廣泛發(fā)行、宜于保存的主要媒體之一，在淄博市現(xiàn)有的媒體環(huán)境和媒 體發(fā)展水平中處于較優(yōu)的位置。 利用持續(xù)性的促銷活動(dòng)為本案提供附 加價(jià)值 貴司已經(jīng)向所有一期業(yè)主贈(zèng)送了進(jìn)口壁掛爐，但是這一促銷信息并沒有與樓盤的整體銷售工作有效地結(jié)合起來，成為樓盤令人鼓舞 一個(gè)部分。 首先，本案銷售任務(wù)大而銷售周期短，這要求我們無法寄 希望于常規(guī)的推廣手段，使市場(chǎng)對(duì)本案品牌價(jià)值逐步、漸進(jìn)地了解，而只能“快、準(zhǔn)、狠”地切入市場(chǎng)最敏感點(diǎn)，縮短購買決策時(shí)間。然而，由于這些概念僅僅是被提出來而沒有建立起其中的內(nèi)在聯(lián)系，使得它們流于字面而缺乏內(nèi)涵。這些特性，迫使我們?cè)谀媚笕胧袝r(shí)機(jī)的時(shí)候既需尊重市場(chǎng)又超越市場(chǎng)。 在入市時(shí)機(jī)的選擇上，應(yīng)保證市場(chǎng)上無干擾信息的原則。與此同時(shí)，所有準(zhǔn)備工作均應(yīng)在通過貴審 核程序之后完成，并請(qǐng)貴司相關(guān)部門予以支持和積極配合，將此作為現(xiàn)階段工作之首要目標(biāo)。簡(jiǎn)言之，本案的品牌價(jià)值越高，本地市場(chǎng)越推崇，它與身份、地位的關(guān)系就越積極，銷售阻力就越小。它們制約了銷售計(jì)劃的制訂。 頂層復(fù)式“空中別墅”在操持原銷售價(jià)格的前提下，提供價(jià)值可觀的精裝修或精裝修方案，變相調(diào)價(jià)。而參考我司提交的《淄博市商住及辦公物業(yè)調(diào)研報(bào)告》數(shù)據(jù)，該價(jià)格在本地市場(chǎng)上已經(jīng)處于較高的水平，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多、市場(chǎng)空間擁擠。實(shí)際單價(jià) 1000 元 /m178。 為宜，而通過組合銷售將可使底層復(fù)式樓的名義單價(jià)降低，并使其實(shí)際單價(jià)保持在該水平上。單獨(dú)銷售，并根據(jù)不同區(qū)域按照 30~50元 /m178。均價(jià)超過 1000 元 /m178。通過調(diào)查，本地地下室物業(yè)售價(jià)在 400~800元 /m178。 通過上述兩種方式，吸納一部分中小型企業(yè)，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍，突破產(chǎn)品障礙。 建議： B1 層單獨(dú)銷售，單獨(dú)定價(jià)，靈活應(yīng)用其戶型配比功能。另外，B1 層 亦可以和底層復(fù)式組合形成三復(fù)式房間。 B1 層 除 26 套剩余房源之外，所有 B1 層地下室均未推向市場(chǎng)。 與市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)的錯(cuò)位對(duì)應(yīng)的是，進(jìn)入臘月后市場(chǎng)的主要購買力都集中于過年的事務(wù)和計(jì)劃已久的“家庭置辦計(jì)劃”，購買力對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品亦是無能為力。 入市時(shí)機(jī)障礙 原定于 20xx年 12 月中旬開始的市場(chǎng)推廣活動(dòng)，由于某些客觀原因?qū)⒈煌七t至 20xx 年元旦后春節(jié)前夕，使本案錯(cuò)過了信年內(nèi)最后一個(gè)有利的入市時(shí)機(jī)。盡管本地市場(chǎng)具有足夠的消化能力，但是消化難度經(jīng)過前期銷售而再度提高。其頂層 3800 元 /m178。 頂層復(fù)式的性價(jià)比障礙 該戶型的主要障礙在于，曾經(jīng)以”空中別墅”的“豪宅”定位推廣過，卻沒有深入地推廣、做透該概念，未取得應(yīng)有的銷售業(yè)績(jī)，而導(dǎo)致再度推廣時(shí)會(huì)使市場(chǎng)產(chǎn)生該房型“是不是存在某些質(zhì)量問題”的不良心理，既影響銷售又影響了本案的品牌形象。作為普通住宅，該戶型面積過大超出了一般居住生活需要；作為豪宅，該戶型位于整幢高樓的底層而非頂層或高樓層，其空間環(huán)境不甚理想，景觀資源不夠突出，它的樓層無法滿足業(yè)主“高人一等”的優(yōu)越感。該缺陷導(dǎo)致了房間空氣不流通，影響到房屋的使用，特別是夏天不通風(fēng)將給業(yè)主生活帶來很大的不便。 戶型障礙 D 型房的功能障礙 經(jīng)過前期銷售，本案剩余房源中 5套 D 型房 (兩室兩廳兩衛(wèi) )是在眾多客戶遴選后產(chǎn)生的，這一銷售事實(shí)清晰地傳達(dá)了市場(chǎng)對(duì)該戶型的 拒絕態(tài)度，并從反面表達(dá)了對(duì)理想戶型產(chǎn)品的要求。 除此之外，由于第一階段的推廣工作并沒有將建立起應(yīng)有的品牌形象作為重點(diǎn)，也使市民無法將本案的推廣內(nèi)容與自己的日常生活聯(lián)系起來，無法對(duì)本案做出相應(yīng)的評(píng)價(jià)，本案與市民
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