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2025-07-08 17:43 本頁面
【正文】 當前應作的準備工作 銷售合同的簽署； 售樓現(xiàn)場的移交； 售樓現(xiàn)場的重新布置；（方案另行提交） 銷售資料的準備；（清單另行提交） 銷售道具的準備；（清單另行提交） 樣板房的布局調(diào)整；（方案另行提交） 銷售部與京潤公司各有關(guān)部門的 銜接 其他有關(guān)準備工作。其中以身為政府機關(guān)報的淄博日報針對大型企事業(yè)單位客戶 ，以面向市民階層的淄博晚報、魯中晨報針對一般人群。其中，齊魯晚報屬全國范圍內(nèi)發(fā)行，傳播范圍廣、發(fā)行量大；淄博日報、淄博晚報、魯中晨報、淄博聲屏報的發(fā)行量都在 10 萬份左右。 售樓部運作、導視系統(tǒng) 5 萬 媒體策略 媒體形式 —— 報紙廣告為主，戶外廣告為輔 報紙作為廣泛發(fā)行、宜于保存的主要媒體之一，在淄博市現(xiàn)有的媒體環(huán)境和媒 體發(fā)展水平中處于較優(yōu)的位置。 利用持續(xù)性的促銷活動為本案提供附 加價值 貴司已經(jīng)向所有一期業(yè)主贈送了進口壁掛爐，但是這一促銷信息并沒有與樓盤的整體銷售工作有效地結(jié)合起來，成為樓盤令人鼓舞 一個部分。 首先，本案銷售任務大而銷售周期短，這要求我們無法寄 希望于常規(guī)的推廣手段，使市場對本案品牌價值逐步、漸進地了解，而只能“快、準、狠”地切入市場最敏感點，縮短購買決策時間。然而，由于這些概念僅僅是被提出來而沒有建立起其中的內(nèi)在聯(lián)系，使得它們流于字面而缺乏內(nèi)涵。這些特性，迫使我們在拿捏入市時機的時候既需尊重市場又超越市場。 在入市時機的選擇上，應保證市場上無干擾信息的原則。與此同時，所有準備工作均應在通過貴審 核程序之后完成，并請貴司相關(guān)部門予以支持和積極配合，將此作為現(xiàn)階段工作之首要目標。簡言之，本案的品牌價值越高，本地市場越推崇，它與身份、地位的關(guān)系就越積極，銷售阻力就越小。它們制約了銷售計劃的制訂。 頂層復式“空中別墅”在操持原銷售價格的前提下，提供價值可觀的精裝修或精裝修方案，變相調(diào)價。而參考我司提交的《淄博市商住及辦公物業(yè)調(diào)研報告》數(shù)據(jù)，該價格在本地市場上已經(jīng)處于較高的水平，競爭對手眾多、市場空間擁擠。實際單價 1000 元 /m178。 為宜，而通過組合銷售將可使底層復式樓的名義單價降低，并使其實際單價保持在該水平上。單獨銷售，并根據(jù)不同區(qū)域按照 30~50元 /m178。均價超過 1000 元 /m178。通過調(diào)查，本地地下室物業(yè)售價在 400~800元 /m178。 通過上述兩種方式，吸納一部分中小型企業(yè)，擴大市場范圍，突破產(chǎn)品障礙。 建議： B1 層單獨銷售，單獨定價，靈活應用其戶型配比功能。另外，B1 層 亦可以和底層復式組合形成三復式房間。 B1 層 除 26 套剩余房源之外，所有 B1 層地下室均未推向市場。 與市場關(guān)注點的錯位對應的是，進入臘月后市場的主要購買力都集中于過年的事務和計劃已久的“家庭置辦計劃”，購買力對房地產(chǎn)產(chǎn)品亦是無能為力。 入市時機障礙 原定于 20xx年 12 月中旬開始的市場推廣活動，由于某些客觀原因?qū)⒈煌七t至 20xx 年元旦后春節(jié)前夕，使本案錯過了信年內(nèi)最后一個有利的入市時機。盡管本地市場具有足夠的消化能力，但是消化難度經(jīng)過前期銷售而再度提高。其頂層 3800 元 /m178。 頂層復式的性價比障礙 該戶型的主要障礙在于，曾經(jīng)以”空中別墅”的“豪宅”定位推廣過，卻沒有深入地推廣、做透該概念，未取得應有的銷售業(yè)績，而導致再度推廣時會使市場產(chǎn)生該房型“是不是存在某些質(zhì)量問題”的不良心理，既影響銷售又影響了本案的品牌形象。作為普通住宅，該戶型面積過大超出了一般居住生活需要；作為豪宅，該戶型位于整幢高樓的底層而非頂層或高樓層，其空間環(huán)境不甚理想，景觀資源不夠突出，它的樓層無法滿足業(yè)主“高人一等”的優(yōu)越感。該缺陷導致了房間空氣不流通，影響到房屋的使用，特別是夏天不通風將給業(yè)主生活帶來很大的不便。 戶型障礙 D 型房的功能障礙 經(jīng)過前期銷售，本案剩余房源中 5套 D 型房 (兩室兩廳兩衛(wèi) )是在眾多客戶遴選后產(chǎn)生的，這一銷售事實清晰地傳達了市場對該戶型的 拒絕態(tài)度，并從反面表達了對理想戶型產(chǎn)品的要求。 除此之外，由于第一階段的推廣工作并沒有將建立起應有的品牌形象作為重點，也使市民無法將本案的推廣內(nèi)容與自己的日常生活聯(lián)系起來，無法對本案做出相應的評價，本案與市民
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