【正文】 我司認(rèn)為由于項目的諸多環(huán)境和規(guī)模限制，走精品化路線應(yīng)是本項目的發(fā)展方向。產(chǎn)品品質(zhì)逐步升級沈陽供應(yīng)的樓盤都在兩年前設(shè)計開發(fā)，由于開發(fā)時間比較早，這些樓盤在外立面、設(shè)計、整體功能、品質(zhì)等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產(chǎn)市場的日益成熟和完善，居民對居住環(huán)境和質(zhì)量的要求亦將逐漸提升，規(guī)模和高品質(zhì)的住宅將成為其未來需求。銀信商座 2004．8 約2006年 酒店式公寓為兩棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。產(chǎn)品需求描述：地段、產(chǎn)品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素。家庭生活基本態(tài)度和觀念：喜歡簡潔而又豐富的生活方式，崇高個人空間，但生活不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態(tài)。（6）其他供應(yīng)特征沈陽市小戶型單身公寓規(guī)模狀況：目前供應(yīng)的小戶型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過10，每層平均有15戶，基本為精裝修，公共區(qū)域的裝修風(fēng)格接近酒店，相關(guān)的配套設(shè)施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺球室等，提供的物業(yè)服務(wù)也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項目。總價方面，目前市場酒店式公寓的供應(yīng)總價十分集中，主力總價在3040萬元（每套）之間。（4）供應(yīng)價格由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務(wù)區(qū)或者是黃金商業(yè)地段，交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時作為高層物業(yè)，其銷售價格相對較高，目前現(xiàn)房的酒店式公寓銷售價格達(dá)7000元/平方米以上，其中金茂國際公寓均價達(dá)到7500元/平方米，騰龍國際公寓亦達(dá)到7880元/平方米（均價），其最高銷售價格更是突破8000元/平方米，創(chuàng)沈城樓市天價，目前期房銷售價格也達(dá)到50006000元/平方米，以當(dāng)代程式和中潤國際為代表。 銷售價格元/ m178。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區(qū)域，主要目標(biāo)客戶群是高薪單身白領(lǐng)階層、經(jīng)商人員、商務(wù)人士及投資者。2003年酒店式公寓成為中高檔房地產(chǎn)市場主流，多數(shù)新開發(fā)的樓盤中會出現(xiàn)酒店式公寓的產(chǎn)品，但在戶型、面積方面參差不齊，由30平方米—200平方米不等，從銷售方面看，以小戶型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更為走俏。二、酒店式公寓市場供應(yīng)分析沈陽市酒店式公寓市場發(fā)展概況酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。隨著外地開發(fā)商的進(jìn)入，沈陽房地產(chǎn)市場掀起新變革，房地產(chǎn)開發(fā)越來越理性，越來越有序，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加合理，以市場需求為導(dǎo)向的開發(fā)模式將成為主流趨勢，可以預(yù)見，未來大面積戶型供應(yīng)將趨于緩和，中小面積的戶型將逐漸成為市場供應(yīng)熱點。供應(yīng)戶型/面積 樓盤名稱 物業(yè)規(guī)模萬m178。及以下 皇城東苑、勝利公寓、東大智慧馨園510萬m178。研究樓盤為：鵬利廣場花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點江山、領(lǐng)袖E家、府苑名都、地王國際花園、未來城、萬科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤。總之，新興的市場總是充滿機(jī)遇，但風(fēng)險與機(jī)遇是并存的。至于本項目，有以下幾個方面的影響： 規(guī)劃的實施和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然加速城市化進(jìn)程，推動郊區(qū)房地產(chǎn)市場 的發(fā)展，促進(jìn)了購房消費的階梯性。同時沈陽市政府的32號文件《沈陽市土地儲備辦法》，計劃于2004年4月1日實施，該文件的出臺，標(biāo)志著沈陽土地供應(yīng)走向計劃化、規(guī)范化和科學(xué)化、有助于沈陽房地產(chǎn)一級市場健康的發(fā)展，有利于沈陽房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的提升。2003年8月31日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，即所謂的18號文件，肯定了房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長的作用，強調(diào)對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大信貸力度。渾南新區(qū)渾南新區(qū)住宅市場開發(fā)建設(shè)較晚，前期多以低檔樓盤及別墅項目為主，2002年后渾南新區(qū)由于土地供應(yīng)量大、土地價格低的優(yōu)勢，吸引大量開發(fā)商來此區(qū)域投資建設(shè)，加上渾南新區(qū)利好的政策導(dǎo)向，還吸引了大量外地開發(fā)商來沈開發(fā)建設(shè)，打破以往以別墅為主的局面。城北區(qū)（皇姑區(qū)）城北區(qū)依托北陵公園，成為市場供應(yīng)的熱點，目前平均價格約在4000元/平方米，城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤均價都3000元/平方米，除城中地區(qū)外平均價格最高區(qū)域，后期開發(fā)樓盤多以高檔為主，主訴求多以優(yōu)秀學(xué)區(qū)、天然氧吧拉動消費者，新開發(fā)樓盤正逐漸向城市最北部及城市西北部（塔灣地區(qū)）轉(zhuǎn)移，并多數(shù)以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。隨著市場的發(fā)展和成熟，消費者購房觀念回歸理性，未來中小戶型的產(chǎn)品將越來越受市場的追捧。去年及去年土地出讓情況見附件一、附件二。同時，由于大批外地和境外實力開發(fā)商進(jìn)入，導(dǎo)致沈城房地產(chǎn)投資主體發(fā)生變化，外地開發(fā)商成熟而又先進(jìn)的開發(fā)理念，優(yōu)秀的建筑品質(zhì)不斷的影響著沈城的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，這也將引起房地產(chǎn)市場的新變革。所有的經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地全部進(jìn)入土地市場采取“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等方式進(jìn)行公開交易，2003年又將城區(qū)土地納入土地儲備中心，實行計劃供應(yīng)，統(tǒng)一管理，這將導(dǎo)致開發(fā)用地土地價格的提升，使房地產(chǎn)市場更加成熟有序。從上述數(shù)據(jù)可見，目前沈陽房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段。房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)分析，％。因此，理性的看待以上房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)的變化可以發(fā)現(xiàn)：第一，沈陽的房地產(chǎn)開發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，沈陽的房地產(chǎn)發(fā)展具有較好的基礎(chǔ)；第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主，社會投資的主體具有非常強的趨利性，在對房地產(chǎn)業(yè)有積極影響的基礎(chǔ)設(shè)施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對薄弱。沈陽已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。重工業(yè)比重大沈陽作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其中以汽車裝備、制造業(yè)更為突出。另外，由于金廊工程的實施，帶來大量拆遷戶，這部分人群轉(zhuǎn)入購房群體當(dāng)中，刺激房地產(chǎn)市場的需求，同時金廊17塊土地的供應(yīng)，進(jìn)期內(nèi)各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場供應(yīng)大幅度增加，在一定程度上對本案構(gòu)成很大的威脅。同時，沈河區(qū)正在通過中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，打造沈陽總部生態(tài)圈，即總部經(jīng)濟(jì)中心（引進(jìn)跨國公司、大型企業(yè)和企業(yè)研究發(fā)展中心，形成企業(yè)總部在城市中心聚集），當(dāng)前，沈陽確定了經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：發(fā)展金融業(yè)，引進(jìn)國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入駐，使銀行、保險和證券等各類金融服務(wù)行業(yè)相對集中；發(fā)展服務(wù)行業(yè)，引進(jìn)國內(nèi)外各類服務(wù)性企業(yè)、機(jī)構(gòu)入駐，使信息、咨詢、中介和物流相對集中，發(fā)展公司總部，引進(jìn)大型企業(yè)總部?！皟蓤@”為沈河科技園和工業(yè)園，其中科技園位于沈河區(qū)先農(nóng)壇路，區(qū)域面積4萬平方米，現(xiàn)用房1萬平方米，以高新技術(shù)企業(yè)及產(chǎn)品為主導(dǎo)。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，東部汽車制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤山國際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中央城市走廊。沈陽城市發(fā)展規(guī)劃沈陽城市的發(fā)展目標(biāo)是：生態(tài)森林城市。目前，沈河區(qū)正在把故宮（正在申報故宮文化遺產(chǎn)）、張氏帥府、長安寺及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等區(qū)域正在規(guī)劃為文化旅游區(qū)，未來區(qū)域內(nèi)的旅游文化市場前景可待，旅游文化產(chǎn)業(yè)更具潛力，這對本項目的發(fā)展是一種利好，借助區(qū)域特點提升項目的形象，借勢引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。近年由于世界性氣候的變化，沈陽平均氣溫亦有上升。小結(jié)：從上述區(qū)位條件看，完善的、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)有助于加強沈陽市區(qū)域性中心、物流中心的地位，作為都市圈的中心城市，其對周邊城市的輻射將越來越強（輻射周邊城市2000多萬人口），使未來沈陽商業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)更具潛力，對沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說亦是一個良好的契機(jī)。其中城區(qū)面積248平方公里，人口達(dá)488萬人，共約120多萬戶家庭。本篇主要通過對城市區(qū)位條件、人文條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、城市發(fā)展規(guī)劃以及相關(guān)政策的分析和研究，洞察項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境，從戰(zhàn)略層面上尋找項目發(fā)展的有效支持點。同時，作為第二或第三居所的酒店式公寓應(yīng)更多的實現(xiàn)與第一居所的資源上的互補，否則，其吸引力會大大銳減。（網(wǎng)點容易、住宅難、辦公最難） 定位是中高檔，產(chǎn)品線明晰。 籌建一個團(tuán)結(jié)協(xié)作的團(tuán)隊。特定的生活方式?jīng)Q定其每天生活決大部分時間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。戶外媒體：媒體針對性較強，可彌補報紙媒體到達(dá)率的缺陷選擇目標(biāo)群體集中地區(qū)發(fā)布抓住受眾的視線進(jìn)行反復(fù)刺激。方案如下：媒體選擇及其作用：報紙媒體：報廣宣傳以沈陽日報為主，遼沈晚報作為輔助媒體。我們要將如“項目是毫無挑剔的”的觀念，灌輸給銷售人員使其對項目產(chǎn)生極大的自信心，從內(nèi)心深處萌發(fā)出對項目的由衷熱愛。銷售管理房地產(chǎn)經(jīng)營的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設(shè)計，20%歸功于銷售執(zhí)行，但關(guān)鍵的是前面的80%是得由后面的20%來加以實現(xiàn)的，由此可見，銷售管理的重要性。購買行為分析針對購買酒店式公寓的消費人群進(jìn)行分析得出其購買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%