【正文】 劣勢(shì)： 項(xiàng)目?jī)?nèi)部有幾個(gè)規(guī)模較大的村莊，搬遷量較大； 現(xiàn)狀水系污染較重，對(duì)營(yíng)造親水環(huán)境有一定難度。 七、管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)一般由項(xiàng)目管理師全權(quán)負(fù)責(zé)。 三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均生活質(zhì)量和水平?jīng)Q定著居民的消費(fèi)能力和檔次。 三 、投資估算 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算為 100000萬(wàn)元。在工程施工之前，應(yīng)針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。 （五）工程開(kāi)標(biāo)。 六、接受行政監(jiān)督原則。工程 項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具有高的透明度，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)信息，招標(biāo)程序公開(kāi)。 建立和擴(kuò)大合作平臺(tái)，利用多種合作方式，與外省旅游景點(diǎn)等建立合作和信息共享。 區(qū)內(nèi)供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，減少不必要的損失。 本工程各套內(nèi)及公用場(chǎng)所功率密度按現(xiàn)行的《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 墻體采用新 型節(jié)能墻體材料，推廣使用新技術(shù)、新工藝。 （ 2）項(xiàng)目除生活污水外，無(wú)其它廢水產(chǎn)生，污水經(jīng)管道收集后排入污水處理廠進(jìn)行深度處理后達(dá)標(biāo)排放。 三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 施工期擬采取的防治措施 （ 1）施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍欄，并灑水降塵。對(duì)需要一定親沙的地塊進(jìn)行濱水岸線(xiàn)改造。 現(xiàn)狀水系駁岸主要以原生態(tài)的草坡和陡坎為主。在主要道路交叉口以當(dāng)?shù)靥厣闹参锶郝錇橹鞒浞煮w現(xiàn)江律的地域特色。 （ 5）環(huán)境配置，和諧自然 在植物景觀設(shè)計(jì)時(shí)，要注意植物與其周?chē)ㄖ∑芬约八w等環(huán)境的和諧。 植物配置方法 （ 1）順應(yīng)地勢(shì)，劃割空間 植物空間的合理劃分，就順應(yīng)地形的起伏程度，水面的曲直變化及空間的大小等依地的現(xiàn)實(shí)自然條件和欣賞要求而定。在片區(qū)之間通過(guò)帶狀綠地，使核心水綠景觀和建筑空間充分融合貫通，形成水綠交融的景觀空間格局。 步行通道建議 采用原生材料如原木、石板等鋪砌，并與自然地形緊密結(jié)合，在河道的局部應(yīng)保持親水性，位于河道上的步行橋應(yīng)采用石拱橋或木棧道的方式鋪設(shè)。 城市道路 道路南北向沿河道路和東西向成市次干道。 開(kāi)發(fā)指標(biāo) 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 總用地面積約 4500 畝 。以大禹文化開(kāi)放包容為精神核心，以中華文化的精神為表現(xiàn)形式。 因此，禹城文化產(chǎn)業(yè)區(qū)可以探索一種新的文化產(chǎn)業(yè)模式，將文化產(chǎn)業(yè)和城市功能有機(jī)融合的模式。 產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營(yíng)原則 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 的概念不是簡(jiǎn)單的文化場(chǎng)景的展示，是通過(guò)持續(xù)不斷的以文化和旅游產(chǎn)業(yè)積累帶動(dòng)的不斷發(fā)展的過(guò)程，應(yīng)當(dāng)十分突出本項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)性和經(jīng)營(yíng)性。 （ 3）徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目位于禹城東西發(fā)展主軸上，根據(jù)城市的發(fā)展策略，項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)城市區(qū)域的發(fā)展，加快城市西進(jìn)的步代。春秋季節(jié)較為舒適。 結(jié)論 項(xiàng)目 位于中心城區(qū)與 西城區(qū) 連接處， 是禹城未來(lái)的行政文化 、度假旅游及生活居住板塊，依托完善的交通基礎(chǔ)設(shè)計(jì)條件和優(yōu)美的自然山水風(fēng)光，將成為十年內(nèi)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要區(qū)域。 第五章 建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 一、場(chǎng)地現(xiàn)狀分析 用地現(xiàn)狀解狀 規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀用地以 河道用地、 水域?yàn)橹鳌? 第四章 建設(shè)規(guī)模 一、用地規(guī)模測(cè)算 禹城 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū) 總用地規(guī)劃規(guī)模 4500 畝 。 與曲阜孔子故里、泰山等知名文化景點(diǎn)聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)； 與知名航空公司建立合作伙伴。 本項(xiàng)目所在的城市旅游發(fā)展組團(tuán)的發(fā)展定位：以大禹文化體驗(yàn)為核心，結(jié)合發(fā)展商務(wù)會(huì)展、城市休閑、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、品尚人居、生態(tài)度假等重要功能，把本組團(tuán)打造一個(gè)宜居、宜業(yè)、宜游的山東最具有特色的旅游城區(qū)。項(xiàng)目所在地塊處于城市過(guò)渡區(qū)域，本身并無(wú)可以利用的旅游資源，在此背景下導(dǎo)入文化旅游主題的復(fù)合型旅游項(xiàng)目，可填補(bǔ)這一區(qū)域缺乏參與性強(qiáng)旅游項(xiàng)目的市場(chǎng)空白。全省旅游資源品位高，各類(lèi)全，分布廣，綜合條件好。 四、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 本項(xiàng)目屬文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx年本）》第一類(lèi) “鼓勵(lì)類(lèi) ”，第三十六項(xiàng) “教育、文化 、衛(wèi)生、體育服務(wù)業(yè) ”，第 5款 “文化藝術(shù)、新聞出版、廣播影視、科普設(shè)施建設(shè) ”和第 9款 “廣播影視制作、發(fā)行、交易、播映、出版、衍生品開(kāi)發(fā) ”的產(chǎn)業(yè)政策要求，為國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 社會(huì)價(jià)值 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也為城市發(fā)展帶來(lái)顯著的社會(huì)效益。 提升大禹文化的價(jià)值 從我國(guó)改革開(kāi)放 30 年的發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，吸收和學(xué)習(xí)世界先進(jìn)發(fā)展理念為我所用已經(jīng)成為主 流，大禹文化所代表的 “海納百川，開(kāi)放包容 ”的務(wù)實(shí)高效和接納創(chuàng)新的精神符合我國(guó)在改革開(kāi)放進(jìn)程的思想要求。要抓住居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的機(jī)遇，大力發(fā)展旅游、文化、房地產(chǎn)、信息等市場(chǎng)潛力大的行業(yè)，使其成為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。全面發(fā)展國(guó)內(nèi)旅游，規(guī)范發(fā)展出境旅游。重大的旅游活動(dòng)本身就是旅游吸引物，也是 文化旅游 產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要形象塑造方式，更是物業(yè)產(chǎn)品，公共設(shè)施的激活因素和帶動(dòng)人氣、吸引投資、帶動(dòng)開(kāi)發(fā)的催化劑。重現(xiàn)古代祭祀場(chǎng)景，結(jié)合大地藝術(shù)和景觀雕塑展現(xiàn)粗獷、原始的農(nóng)業(yè)景觀?！兑讛?shù)鉤隱圖》則以空間構(gòu)筑的方式放置在廣場(chǎng)中央，作為徒駭河的標(biāo)志性的構(gòu)筑，即：以條石搭筑的圓拱型石陣門(mén)，環(huán)繞 5個(gè)以圓為基本型的石陣空間。 文明足跡廣場(chǎng)：作為 “夏都聚落 ”的延續(xù)，沿用其中軸對(duì)稱(chēng)的設(shè)計(jì)手法，結(jié)合現(xiàn)有場(chǎng)地地形，打造從堤路到水邊的階梯式廣場(chǎng)。設(shè)置大型同心圓臺(tái)階水池，通過(guò)水下燈光照明和音樂(lè)噴泉，打造表現(xiàn)天象主題的舞臺(tái) 場(chǎng)景。讓游者感受自然，了解大禹治水象天法地之深厚文化。此處命名為 “天演佳境 ”，意在傳達(dá)史前人類(lèi)在治水，應(yīng)對(duì)洪泛的過(guò)程中，與自然過(guò)程博弈 的空間意象。從支撐這幾類(lèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件來(lái)看，禹城市已具備了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。因此禹城本地的文化資源主要從大禹文化方面挖掘。在徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)發(fā)展建議中，主要依托大禹文化、水文化、鬲津文化、農(nóng)墾文化等產(chǎn)業(yè)的龍頭帶 動(dòng)作用，拉動(dòng)休閑、旅游、文 6 化產(chǎn)業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)居住等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 禹城市道路交通發(fā)達(dá)，是魯西北地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散地，有 4條設(shè)站鐵路（京滬、濟(jì)邯、京滬高鐵、太青客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)）；2 條高速公路（京 福、青銀）； 1 條國(guó)道（ 308）； 2 條省道（ 10316）穿境而過(guò)，距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng) 50 公里，北京 400 公里，天津300公里，青島 400公里。建設(shè)全長(zhǎng) 3公里的表流濕地，規(guī)劃面積 700 畝。 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總投資 100000萬(wàn)元，資金由政府投資 20xx0萬(wàn)元，其余單位自籌。 禹城 ——因 4000 年前大禹在此發(fā)明水利工程技術(shù)并組織領(lǐng)導(dǎo)指揮民眾冶水，取得歷史性成功而得名，是大禹功成名就之地。 第三節(jié) 文化旅游產(chǎn)業(yè)分析 一、文化旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo) 以 “大禹 ”文化為旗幟和符號(hào)，以齊魯文化、龍山文化、水文化為主題，以特色文化景觀建筑為物化形態(tài)，集濕地公園、主題廣場(chǎng)、特色橋涵、文化創(chuàng)意核心功能為一體，依托濟(jì)南都市圈，輻射整個(gè)山東地區(qū)，面向京津冀，具備吃、住、行、游、購(gòu)、娛樂(lè)綜合接待能力、產(chǎn)品多樣的大型大禹文化主題景區(qū)。 三、文化旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)思路 徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)的各色景觀是依托河道資源，發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢(shì)，布局特色景觀，科學(xué)融合而來(lái)，景區(qū)內(nèi)文化景觀建成之后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變，國(guó)內(nèi)外成功文化旅游項(xiàng)目無(wú)一不是依托良好的經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的盈利得以不斷發(fā)展，因此需要處理好外部形態(tài)和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容這對(duì)表里的關(guān)系。 空間載體 各類(lèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需要相對(duì)應(yīng)的空間載體，通過(guò)市場(chǎng)分析，找準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)切入點(diǎn)，并為各類(lèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展搭建平臺(tái)。保留原有場(chǎng)地自然風(fēng)景 ——河心島，設(shè)計(jì)形式優(yōu)美、有張力的木棧廊橋跨于島之上，提供游者近距離感受自然力量的野趣空間。 九州河圖：大禹得洛書(shū)遂治水成功，劃天下為九州。圓心中央設(shè)置 “滴水穿石 ”的水景雕塑，水從上空方形盒子透過(guò)環(huán)形石垂直流入水池中。設(shè)計(jì)語(yǔ)言采用線(xiàn)性元素，運(yùn)用在場(chǎng)地中的景墻、石凳及道路。 禪賢臺(tái)：跨過(guò)禪賢橋可看見(jiàn)依地形壘砌的臺(tái)層式毛石擋墻，臺(tái)層上布有旗陣，在旗陣的最高點(diǎn)處置八卦石陣。 五、文化旅游景觀營(yíng)造 文化景觀營(yíng)造是提升旅游觀光吸引力的直觀要素，也是文化旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的直接表現(xiàn)形式。 （ 1）元宵焰火晚會(huì) 迎合中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日元宵節(jié)觀燈的習(xí)俗，于整個(gè)影視文化內(nèi)張燈結(jié)彩，并推出花燈游船、社戲等傳統(tǒng)活動(dòng)。合理開(kāi)發(fā)和保護(hù)旅游資源，改善基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)重點(diǎn)旅游區(qū)、旅游線(xiàn)路建設(shè)，規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序。 旅游服務(wù)業(yè)。同時(shí)，大禹文化在海外，尤其是東亞國(guó)家有著深厚的文化傳承和積淀。主要表現(xiàn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所能帶動(dòng)城市生態(tài)和環(huán)境的優(yōu)化：通過(guò)標(biāo)志性建筑景觀和文化元素突出城市特征，通過(guò)旅游人流帶動(dòng)資金流、人才流、文化流，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面 發(fā)展。 第三章 市場(chǎng)分析 19 第一節(jié) 旅游市場(chǎng)分析 一、旅游區(qū)位分析 禹城處于濟(jì)南交通半小時(shí)區(qū)域、經(jīng)濟(jì)區(qū)為禹城旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了更高層次的經(jīng)濟(jì)區(qū)位。 山東旅游業(yè)經(jīng)過(guò)不同時(shí)期的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，目前已經(jīng)初步形成了行、游、住、食、購(gòu)、娛相配套且具有一定規(guī)模的綜合旅游產(chǎn)業(yè)體系。 21 三、禹城文化旅游發(fā)展分析 禹城旅游資源分布 （ 1）自然旅游資源 徒駭河：位于禹城市城西，屬平原地帶。 四、市場(chǎng)定位 細(xì)分旅游市場(chǎng)定位： 22 兩個(gè)基礎(chǔ)市場(chǎng)：濟(jì)南 ——德州一體化的市民文化休閑市場(chǎng)；魯西北城市群家庭為主的文化休閑度假市場(chǎng)； 客源定位 以北京、天津、濟(jì)南、德州為核心的城市群的 度假和本地市民休閑市場(chǎng)。 ③ 勘訪(fǎng)旅游 與青島、泰山等山東知名景點(diǎn)聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)； 與南京、杭州、上海、北京等重點(diǎn)旅游城市的對(duì)外旅游經(jīng)銷(xiāo)商建立合作伙伴； 24 與各類(lèi) 旅游群體、俱樂(lè)部建立合作關(guān)系。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)規(guī)模進(jìn)行分解，獲得各類(lèi)用地比例構(gòu)成。場(chǎng)地整體上較為平整，適宜建設(shè)。周邊已有和在建項(xiàng)目將提升區(qū)域的空間價(jià)值，同時(shí)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)項(xiàng)目的定位和功能布局也需要根據(jù)周邊功能進(jìn)行合理的分析。 水系 禹城內(nèi)地下水較多，水系發(fā)育較為密集，城區(qū)水系主要有徒駭 30 河洛北干古河道水系。 31 （ 4）徒駭河文化旅游風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目位于總體規(guī)劃確定的城市西部區(qū)域的核心位置，具有帶動(dòng)和銜接周邊區(qū)域的發(fā)展的重要使命。在產(chǎn)業(yè)中，文化產(chǎn)業(yè)以及其衍生的商業(yè)、旅游是 景 區(qū)的核心經(jīng)濟(jì)支柱，各種文化主題場(chǎng)景為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)提供了平臺(tái)。 二、發(fā)展目標(biāo) 城市核心休閑商務(wù)區(qū) 延續(xù)城市文化旅游商業(yè)軸線(xiàn)，打造城市休閑商務(wù)區(qū) ， 與城市濱水空間、文化主題緊密結(jié)合，充滿(mǎn)休閑氛圍的城市。 以大禹文化題材為依據(jù)，以特色建筑為載體，以時(shí)代發(fā)展為線(xiàn)索，以地域文化為資本，代表文化為主題?？砷_(kāi)發(fā)地塊面積 1200畝。 片區(qū)內(nèi)部主路 各個(gè)片區(qū)內(nèi)部道路按照分期實(shí)施的需要，形成獨(dú)立的主 路，作為各個(gè)功能片區(qū)內(nèi)部道路組織的主體。 公共交通 38 根據(jù)城市綜合交通規(guī)劃要求，結(jié)合項(xiàng)目分布情況，設(shè)置港灣式公交站，公交站結(jié)合各區(qū)的主要出入口設(shè)置。 二、開(kāi)放空間構(gòu)建 規(guī)劃開(kāi)放空間以帶狀水系為紐帶，通過(guò)串連起地塊內(nèi)外的濱水空間和區(qū)塊內(nèi)部集中綠地、城市廣場(chǎng)等開(kāi)放空間要素，將各個(gè)功能 39 分區(qū)連為一體，形成點(diǎn)、線(xiàn)、面結(jié)合的綠化網(wǎng)絡(luò)。以達(dá) “自成天然之超，不煩人事之工 ”的目的。 （ 6）一季突出，季季有景 41 恰當(dāng)運(yùn)用植物的顯著特色使其變換的季節(jié)性景觀，一年四季都可賞景。 （ 4）行道樹(shù)栽植 行道樹(shù)樹(shù)種選擇結(jié)合道路綠化和景觀的需要，使是每條道路都要自己特色的樹(shù)種，形成不同的道路綠化景觀。 二、水系改造原則 生態(tài)性原則 水系建設(shè)需要以提高人工 水系的生態(tài)性為基本前提，以完善禹 43 城環(huán)城水系為目標(biāo)，以滿(mǎn)足多種要求的宜人的濱水空間為根本目的。對(duì)主要的城市功能區(qū)，對(duì)駁岸進(jìn)行工程加固。運(yùn)輸路線(xiàn)要平整，車(chē)輛要用布封蓋，車(chē)輛不得超載，以免殘土撒落。 （ 3）生活垃圾將根據(jù)環(huán)衛(wèi)部門(mén)的需求合理布置垃圾收集處，并實(shí)行有人管理的袋裝式，確 保環(huán)境整潔美觀。 控制窗墻面積比。 每個(gè)開(kāi)關(guān)控制不超過(guò)一個(gè)燈具，公共場(chǎng)所采用聲光控自熄開(kāi)關(guān)，利于節(jié)能。 加強(qiáng)物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時(shí)檢修有問(wèn)題的設(shè)備。 第二節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 項(xiàng)目立足于通過(guò)文化經(jīng) 營(yíng)理念和商業(yè)運(yùn)營(yíng)手段，打造文化、旅游、商業(yè)為一體的綜合性 景區(qū) 。 二、公平原則。遵守有關(guān)法律法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，接受有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)依法實(shí)施的監(jiān)督。由招標(biāo)單位支持，在招標(biāo)管理部門(mén)的監(jiān)督下進(jìn)行。 （三）材料及設(shè)備招標(biāo)。 五、資金籌措 項(xiàng)目 資本金 2億元，爭(zhēng)取專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)債券投資 。文化項(xiàng)目是較高層次的消費(fèi)活動(dòng)，人們只有具備了一定的消費(fèi)能力之后，才有可能選擇旅游消費(fèi)，這決定了項(xiàng)目未來(lái)的市場(chǎng)需求狀況。項(xiàng)目管理的管理能力和經(jīng)驗(yàn)將直接影響項(xiàng)目的施工質(zhì)量和進(jìn)度，尤其是管理師個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好也會(huì)在某種程度上增加項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。 機(jī)遇： 禹城經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及空間隔合為項(xiàng)目提供了較大的客戶(hù)群體和市場(chǎng)支持； 我國(guó)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方興未艾，為本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的機(jī)遇； 禹城未來(lái)主要發(fā)展方向向東向西，本項(xiàng)目即位于城