【正文】 萬(wàn)元； ※ 即：利差收益 萬(wàn)元 +租金收益 萬(wàn)元 萬(wàn)元 =（或 萬(wàn)元）。 ? 通過(guò)建立 VIP 制度，使 消費(fèi)者首次消費(fèi) 的同時(shí)自動(dòng)成為會(huì)員，以系 列優(yōu)惠措施等鎖定消費(fèi)群，建立牢固的消費(fèi)忠誠(chéng)度。 招商進(jìn)度表 招商階段 時(shí) 間 工作重點(diǎn) 完成任務(wù) 負(fù)責(zé)單位及人員 累計(jì)招商面積 前期招商 2021 年 5 月— 6 月 ? 引入 12 家國(guó) 內(nèi)知名餐飲旗艦店； ? 自營(yíng)品牌旗艦店的籌建，進(jìn)行各種品牌代理的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約； 完成項(xiàng)目 30%的租賃面積； 3500 ㎡ 強(qiáng)力招商階段 2021 年 7 月— 8 月 ? 引入重點(diǎn)主力店品牌的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約； ? 進(jìn)行國(guó)內(nèi)外服裝品牌商家的實(shí)際性的洽談，并爭(zhēng)取簽定合約； ? 引入餐飲主力店和娛樂主力店； 完成項(xiàng)目 70%的租賃面積 8200 ㎡ 熱租階段 2021 年 9 月 ? 進(jìn)行 XXX 市市各知名品牌或非品 完成項(xiàng)目 90% 10500 ㎡ 48 牌商家的洽談簽約工作； 的租賃面積 招商后期 2021 年 10月 ? 繼續(xù)與國(guó)內(nèi)知名品牌或非品 牌商家的洽談簽約工作； ? 開業(yè)時(shí)至少達(dá)到 90%的入駐率； 逐漸完成項(xiàng)目90%以上的租賃面積 11741 ㎡ 招商策略的遵循原則 ? 核心主力店先行，輔助店隨后的原則 ； ? 主題 購(gòu)物 產(chǎn)品 項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則 ； ? 放水養(yǎng)魚的原則 ； ? 先做人氣，再做生意的原則 ； 項(xiàng)目的招商推廣策 略 本 項(xiàng)目 所 面對(duì)的合作商是國(guó)內(nèi)外某些 品牌服飾、餐飲、娛樂等項(xiàng)目的 知名企業(yè)、知名品牌，推廣策劃面對(duì)的市場(chǎng)是國(guó) 內(nèi)國(guó) 際性水準(zhǔn)的眾多招商機(jī)會(huì)的篩選 。 經(jīng)營(yíng)模式： 對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶實(shí)行經(jīng)營(yíng)跟蹤、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的模式（臨街獨(dú)立門面及餐飲等特殊業(yè)態(tài)可自主收銀）。并將招商對(duì)象的最高目標(biāo)定位于國(guó)內(nèi)外知名品牌的旗艦店商戶，最低目標(biāo)是部分名牌店鋪和部分非名牌店鋪。 主力專賣店 服飾類 10 余家 國(guó)內(nèi)外著名服飾品牌商家或其代理 商。 投資者比較關(guān)注的則是本項(xiàng)目是否能夠吸引大量的人流與客流，具備良好的商業(yè)發(fā)展前景，從而為其帶來(lái)可觀、持續(xù)的利潤(rùn)收益。 ② 保證商品種類、品牌的完整性 商品種類、品牌的完備，可使購(gòu)物者能夠比較方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量、價(jià)格的比較。這些商 業(yè)物業(yè) 投資者采取的投資方式主 37 要有兩種：一種 是擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 的 專業(yè) 商業(yè)物業(yè) 投資 者 ，通常會(huì)做大型商鋪交易，即 一次性吸納 一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后 分 租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，不以經(jīng)營(yíng)為主；另一種是 中 小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪 ，自營(yíng)或出租 。 ⑦ 貸款風(fēng)險(xiǎn) 一般來(lái)講，個(gè)人商鋪貸款均是用于購(gòu)買商鋪，而貸款一次性付多年租金方式具備較大難度，其中具有貸款比例低、年限短的特點(diǎn)；另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核比購(gòu)買住宅按揭貸款更嚴(yán)。相反，好的商鋪 會(huì) 因其稀有性 并伴 隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。家天下” ? 熱帶雨林水景觀休閑吧： ? 由于 “ XXX 國(guó)際” 的目標(biāo)消費(fèi)群是定位于中高收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費(fèi)群，而該類消費(fèi)者往往比較排斥嘈雜、人多的購(gòu)物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購(gòu)物。如：美容護(hù)理服務(wù)、畫廊、臺(tái)式奶茶店、港式甜品店、西餐廳等。 定期統(tǒng)一組織整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，舉辦全場(chǎng)促銷和推廣活動(dòng)。 ? 管理者專業(yè)，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，建立產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量引導(dǎo)監(jiān)督機(jī)制，防止競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序和各自為政的散亂經(jīng)營(yíng)；專業(yè)的賣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)引導(dǎo)型管理和服務(wù)、行業(yè)內(nèi)先進(jìn)科學(xué)的促銷推廣方式來(lái)帶動(dòng)各品項(xiàng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類進(jìn)行功能劃分，很可能造成這樣的情況： ? 賣場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上，顯得比較突兀、不和諧； ? 人流、客流偏向“非特定目的消費(fèi)”行為一方的流動(dòng)，仍然不能起到拉動(dòng)賣場(chǎng)整體人氣的作用； 因此，在功能定位時(shí)，應(yīng)充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇和各業(yè)態(tài)的融合性問題。 1． 品牌優(yōu)勢(shì)：“ XXX 國(guó)際”將在 XXX 區(qū)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，以及所開發(fā)物業(yè) 在消費(fèi)者心目中建立的較高美譽(yù)度； 2． 經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì) ： XXX 區(qū)尚無(wú)類似的綜合型一站式消費(fèi)的“ SHOPPING MALL”； 3． 資金鏈優(yōu)勢(shì)：“ XXX 國(guó)際”背后投資公司強(qiáng)大的資源足以支撐起項(xiàng)目的開發(fā)和長(zhǎng)期發(fā)展； 4． 客情資源優(yōu)勢(shì)：“ XXX 國(guó)際”營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)商“瑪琪雅朵企業(yè)管理公司”是專業(yè)的大型購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者，自身更專業(yè)的服飾代理公司和娛樂影院營(yíng)運(yùn)公司、旗下經(jīng)營(yíng)控制著諸多擁有良好消費(fèi)口碑的生活消費(fèi)品牌（嘉禾影院、西典咖啡會(huì)所、七匹狼時(shí)尚休閑男裝 SWSPORT、馬克華菲女裝等）；與服飾、餐飲、娛樂企業(yè) /商家有著良好的合作關(guān) 系，具有較強(qiáng)的影響號(hào)召力； 5． 公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)：“ XXX 國(guó)際”與物業(yè)開發(fā)集團(tuán)所擁有的廣泛社會(huì)關(guān)系對(duì)招商有較大的促進(jìn)作用； 6． 輔助功能優(yōu)勢(shì)：“ XXX 國(guó)際”所擁有的休閑、餐飲、娛樂等功能，是其他同類競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)所不具備的； 有關(guān)資本、客情資源、公共關(guān)系方面的優(yōu)勢(shì)，只是有利的條件，尚不足以形成差異化。 12 優(yōu)點(diǎn)： ? 雖然降低了有效營(yíng)業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進(jìn)行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè)，改善了賣場(chǎng)環(huán)境，提高整體的檔次； ? 賣場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境和品牌形象的提升會(huì)對(duì)招商，尤其是名品的招商起到促進(jìn)作用； ? 賣場(chǎng)整體形象、檔次的提升，為抬高租金單價(jià)帶來(lái)了可能性； ? 良好的賣場(chǎng)環(huán)境對(duì)吸引人流、客流量也是有幫助的； 缺點(diǎn)： ? 在以形象、環(huán)境、檔次的營(yíng)造來(lái)抬高單位租金時(shí)，其抬高的額度仍具有 有限性和不確定性； ? 如果租金過(guò)高，仍然會(huì)對(duì)招商帶來(lái)難度； 通過(guò)對(duì)上述兩種方式的分析，我們建議采取第 2 種方式：優(yōu)化賣場(chǎng)景觀環(huán)境，提高賣場(chǎng)整體形象，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)物業(yè)也需 要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營(yíng)范圍、服務(wù)的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進(jìn)行不同的定位。 “ XXX 國(guó)際”商業(yè)綜合體使用面積 20210 多平方米，內(nèi)設(shè)置含有 “精品品牌服飾”、“特色餐飲美食”、“家居生活廣場(chǎng)”、“休閑娛樂會(huì)所”和“時(shí)尚童玩娛樂”等板塊區(qū)域，更有室外、室內(nèi)停車場(chǎng)設(shè)置。 本案將在項(xiàng)目規(guī)劃定位、招商品相配設(shè)、 營(yíng)銷 策略等方面提出中肯科學(xué)、合理的建議和執(zhí)行計(jì)劃，作 為該 板 塊在前期招商、中后期 營(yíng)運(yùn) 、管理以及項(xiàng)目成型其本身的融資價(jià)值等方面的策略 計(jì)劃和實(shí)施方案。 ： 項(xiàng)目籌建及執(zhí)行過(guò)程中，資金了運(yùn)作需求相對(duì)較大，是一個(gè)重要的影響因素；商業(yè)中心在正常營(yíng)運(yùn)管理過(guò)程中，營(yíng)運(yùn)核心管理團(tuán)隊(duì)的組建和后備人員的儲(chǔ)備問題。因此，進(jìn)一步來(lái)看商鋪?zhàn)赓U或銷售收益部分，在營(yíng)業(yè)面積固定的前提下，其又可能產(chǎn)生 2 種增加收益的方式： 1． 以“實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)面積最大可租、可售性”為目標(biāo)，盡可能多地增加可出租或銷售的商鋪經(jīng)營(yíng)面積，達(dá)到獲取更多租金或銷售收益的目的（暫不考慮出售性）。 短期目標(biāo) (招商 /租賃 ) 足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場(chǎng)。 依照消費(fèi)者購(gòu)買行為分析：在上述四大業(yè)態(tài)中，購(gòu)物的消費(fèi)者購(gòu)買行為屬于“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”，即消費(fèi)者在產(chǎn)生購(gòu)買需求時(shí)，才會(huì)前往銷售場(chǎng)所購(gòu)買；而休閑、娛樂及餐飲的客群則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費(fèi)”或“隨意消費(fèi)”，即消費(fèi)者不必在有既定購(gòu)買目的的情況下也可前往。 ? 相關(guān)商品與服務(wù) 的“一站式”專業(yè)賣場(chǎng)。 ? 軟件服務(wù)新 —— 擁有專門的客服中心，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值的系統(tǒng)化服務(wù)。 ? 經(jīng)營(yíng)合作特色化 —— 項(xiàng)目租賃與合作聯(lián)營(yíng)、自營(yíng)形式的經(jīng)營(yíng)形式相結(jié)合。 2) 視覺沖擊； 通過(guò)外觀和室內(nèi)改造，營(yíng)造大型、時(shí)尚、新穎、溫馨的視覺感受，既拉近與消費(fèi)者之間的距離，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌的親和力，又表現(xiàn)出綜合型“ SHOOOING MALL”的特點(diǎn)。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。 在商鋪投資者中， 50%是自己經(jīng)營(yíng)， 35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。 ③ 明確管理模式 本項(xiàng)目應(yīng)充分實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)的分離，導(dǎo)入集中管理和分散經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)思路。 自營(yíng) 20% 自營(yíng) 4000 ㎡ 自營(yíng)租賃 4000㎡ 項(xiàng)目模式長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，達(dá)到項(xiàng)目可快速?gòu)?fù)制性的前提保證，同時(shí)也起到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的調(diào)控器作用。 開發(fā)商對(duì)于 “ XXX 國(guó)際” 的招商，最終看重的是如何更快地使所投入 資金迅速回籠，以及持 40 續(xù)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的長(zhǎng)期利潤(rùn)增長(zhǎng)。 “ XXX 國(guó)際”將由核心主力店： 1家知名餐飲主力店、 10 家服裝品牌專賣店、 810 家餐飲品牌店、 1 家綜合性日用生活超市，以及其他附屬型服飾、餐飲店和娛樂店組成。如： 湯姆熊 室內(nèi)主題樂園、豆樂園等。 經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入： 按圖紙進(jìn)行登記預(yù)租 ，確定租賃面積、位置、最終租賃價(jià)格，并簽定合約。 （首年均價(jià) 元 /㎡，次年開始可達(dá) 110 元 /㎡，之后實(shí)現(xiàn)每年 5— 8%的比例遞增。 因此，招商過(guò)程中須按照不同類型的合作項(xiàng)目及時(shí)在限定時(shí)間段內(nèi)明確合作關(guān)系。 53 【 C、硬件改造費(fèi)用預(yù)計(jì) 完成 項(xiàng)目 所需投入 ： XXX項(xiàng) 目的硬件改造和經(jīng)營(yíng)配置 ： 2690萬(wàn)元； a、【樓板改造費(fèi)用 =100 萬(wàn) b、【觀光電梯 2 臺(tái) *45 萬(wàn) /臺(tái) =90 萬(wàn) c、【電動(dòng)扶梯 22 臺(tái) *20 萬(wàn) /臺(tái) =440 萬(wàn) d、【消防設(shè)施費(fèi)用 =250 萬(wàn) e、【中央空調(diào) =600 萬(wàn) f、【外觀改造 =250 萬(wàn) g、【內(nèi)場(chǎng)基礎(chǔ)裝修 =800 萬(wàn) h、【高壓配電房 =160 萬(wàn) 小計(jì)： 2690萬(wàn)元 商業(yè)管理公司自控品牌投入成本費(fèi)用： 萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)年費(fèi)用 325 萬(wàn)元。 55 項(xiàng)目計(jì)劃擬定人： 項(xiàng)目金融服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人： 項(xiàng)目執(zhí)行核準(zhǔn)人： 年 月 日 56 Thanks!.. 57 附錄 清單 表 35材料清單綜合布線系統(tǒng)設(shè) 備配置清單及報(bào)價(jià)