【正文】 2023/2/72023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/72023/2/72023/2/72/7/2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/2/72023/2/7February 7, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 銷售報(bào)表（報(bào)表模板） 日?qǐng)?bào)：廣場(chǎng)日?qǐng)?bào)、銷售日?qǐng)?bào) 月報(bào)：銷售月報(bào)、多種經(jīng)營(yíng)月報(bào)、廣告位月報(bào)、空鋪月報(bào)、商戶租賃信息臺(tái)帳、品牌資源儲(chǔ)備表 季報(bào)：滿意度調(diào)查 半年報(bào)：市調(diào)報(bào)告 年報(bào)：廣場(chǎng)基礎(chǔ)信息資料更新 營(yíng)運(yùn)管理的手段 日常服務(wù) 客戶管理 ? 解決客戶投訴 ? 滿意度調(diào)查 ? 評(píng)比 ? 指導(dǎo)經(jīng)營(yíng) “人氣” “商氣” “財(cái)氣” 營(yíng)運(yùn)管理的手段 小結(jié) ? 日常運(yùn)營(yíng)管控的主要內(nèi)容 共勉 謝 謝 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 概念、基礎(chǔ)、目的 概念 通常我們把廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)整體環(huán)境及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管控稱為營(yíng)運(yùn)管理。例如中庭可運(yùn)用氣球、風(fēng)箏、布帷幔等創(chuàng)造獨(dú)特的空間立體效果。 ? 缺陷：業(yè)主的選擇成本較自營(yíng)模式可能較高，選擇與存續(xù)過(guò)程有較大風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)模在 2萬(wàn)平方米以上的步行街也要適當(dāng)控制咖啡和中式快餐的占比。 購(gòu)物中心的產(chǎn)生和特征 購(gòu)物中心的主要特征 購(gòu)物中心的主要特征 ? 前提條件與必要保證 —— 產(chǎn)權(quán)單一 ? 明顯特征 —— 聚集效應(yīng) 多種業(yè)態(tài)、多個(gè)品牌同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，提供多元化服務(wù) 購(gòu)物中心的主要特征 ? 關(guān)鍵特征 —— 分散經(jīng)營(yíng) 集中管理 以租賃方式，通過(guò)獲取店鋪?zhàn)饨鸲@得經(jīng)濟(jì)利益的商業(yè)運(yùn)作模式 購(gòu)物中心的主要特征 ? 重要特征 —— 統(tǒng)一規(guī)劃 整體開(kāi)發(fā) 合理的商業(yè)組合，決定了購(gòu)物中心的建筑結(jié)構(gòu)，也影響購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng) 購(gòu)物中心的分類 按服務(wù)商圈分類 鄰里購(gòu)物中心 社區(qū)購(gòu)物中心 區(qū)域購(gòu)物中心 超區(qū)域購(gòu)物中心 購(gòu)物中心的分類 按照商業(yè)業(yè)態(tài)組合特征分類 ? 綜合購(gòu)物中心 服裝、餐飲、娛樂(lè)、生活配套等 ? 主題購(gòu)物中心 只有一個(gè)或兩個(gè)經(jīng)營(yíng)主題的購(gòu)物中心 ? 焦點(diǎn)購(gòu)物中心 以某一大型商店為主導(dǎo)，再輔助組合部分小型零售店 購(gòu)物中心的定位 按照品牌檔次定位 ?高檔購(gòu)物中心 ?中檔購(gòu)物中心 ?低擋購(gòu)物中心 購(gòu)物中心的定位 按照服務(wù)商圈定位（略） 按照市場(chǎng)導(dǎo)向定位 ? 符合現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)（舉例） 培育期短，經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，容易快速發(fā)展 ? 追求目標(biāo)市場(chǎng)（舉例） 培育期較長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)要求較高 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 按照經(jīng)營(yíng)規(guī)模規(guī)劃 主力店 次主力店 專賣店 ? 按照經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 零售業(yè)態(tài) 餐飲業(yè)態(tài) 娛樂(lè)業(yè)態(tài) 服務(wù)業(yè)態(tài) 購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)布局 ? 業(yè)態(tài)布局主要考慮品牌對(duì)客流的拉動(dòng)作用，能否最大限度的實(shí)現(xiàn)客流的均衡分布，同時(shí)要考慮業(yè)態(tài)和品牌之間的搭配 ? 業(yè)態(tài)布局對(duì)租金收益十分關(guān)鍵 ? 平面布局和立體布局 （例）步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)業(yè)態(tài)分類及面積占比 ? 步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)可以分為服裝服飾、餐飲、生活配套服務(wù)等三類。 上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于上海新的市級(jí)商業(yè)副中心 ——五角場(chǎng)，總建筑面積 34萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 26萬(wàn)平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商業(yè)設(shè)施最完備的項(xiàng)目。 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) ? 現(xiàn)金流穩(wěn)定 ? 資產(chǎn)升值高 ? 門檻高 ? 風(fēng)險(xiǎn)大 ? 管理難 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的差異 ? 開(kāi)發(fā)理念 ? 資金回收 ? 市場(chǎng)需求 ? 開(kāi)發(fā)過(guò)程 商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài) ? 商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 ? 寫(xiě)字樓 ? 酒店 ? 商務(wù)公寓 ? 會(huì)議中心 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 從開(kāi)發(fā)商角度分析 ? 持續(xù)式收益 ? 增值式收益 ? 溢價(jià)式收益 ? 金融屬性 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值 從社會(huì)貢獻(xiàn)角度分析 ? 創(chuàng)造就業(yè)崗位 ? 持續(xù)增長(zhǎng)稅收 ? 拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì) ? 公眾服務(wù)設(shè)施 ? 改變城市環(huán)境 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要環(huán)節(jié)及核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目選址 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 開(kāi)發(fā)建設(shè) ? 訂單招商 ? 后期運(yùn)營(yíng) ? 核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 商業(yè)管理（招商、經(jīng)營(yíng)） 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 第一代單店 第一代商業(yè)地產(chǎn) 也稱為單店，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，業(yè)態(tài)整合在一個(gè)單體建筑內(nèi)，總面積 5— 6萬(wàn)平方米。代表作有長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、青島萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、南京萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)等。 哈爾濱香坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于哈爾濱市香坊區(qū)，總建筑面積 30萬(wàn)平方米，其中商業(yè)和五星級(jí)酒店面積 20萬(wàn)平方米。 ? 三個(gè)業(yè)態(tài)的面積占比大致為：餐飲面積占比40%60%；服裝服飾面積占比 20%— 30%；生活配套服務(wù)面積占比 20%25% 步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 統(tǒng)一性原則： 根據(jù)消費(fèi)者不同的購(gòu)買能力和消費(fèi)習(xí)慣，在同一個(gè)樓層，品牌檔次或面對(duì)的消費(fèi)群應(yīng)保持統(tǒng)一的定位。 第三章 商業(yè)管理 商業(yè)管理的概念 商業(yè)管理的三層內(nèi)涵 ? 宏觀商業(yè)管理（略） ? 商品經(jīng)營(yíng)管理（略） ? 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 通常將購(gòu)物中心的招商、經(jīng)營(yíng)以及基礎(chǔ)管理等統(tǒng)稱為商業(yè)管理 商業(yè)管理的定義 商業(yè)管理是以商業(yè)物業(yè)為載體，通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，引進(jìn)商家，為商家提供經(jīng)營(yíng)服務(wù)，共同構(gòu)建營(yíng)銷平臺(tái)，為消費(fèi)者提供多元化的消費(fèi)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)投資者的投資目標(biāo)，并以此體現(xiàn)商業(yè)管理者自身價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理行為。 商業(yè)管理的基本模式 混合模式 ? 是指業(yè)主與開(kāi)發(fā)商共同委托商業(yè)管理公司和物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。 購(gòu)物中心美陳要素構(gòu)成 ——道具 品牌系統(tǒng) 品牌對(duì)購(gòu)物中心的作用表現(xiàn) ? 競(jìng)爭(zhēng)要素 ? 是形成公眾習(xí)慣性消費(fèi)的心理因素 ? 是商戶經(jīng)營(yíng)的信心和業(yè)績(jī)支持，也是租戶調(diào)整的基本依據(jù) ? 對(duì)物業(yè)增值起著不可估量的作用 品牌系統(tǒng) 樹(shù)立品牌的方法 —— ? 對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)理念進(jìn)行總結(jié)與提升，形成大眾化的語(yǔ)言，并通過(guò)各種載體進(jìn)行有效傳播 ? 例如： 華潤(rùn) 基礎(chǔ) 為廣場(chǎng)內(nèi)所有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的正常開(kāi)展提供必要的條件和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 2023/2/72023/2/7Tuesday, February 7, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/2