【正文】 您所提供的一切信息都將保密，僅作統(tǒng)計分析用途，絕無任何商業(yè)目的。 ? 按照最保守的售價預計，可售面積完成 80%銷售可回收資金 億， 100%銷售回籠資金 超過 億 ，以樂觀售價測算，能回收 3 億以上的資金 。具體戶型設計與配比需聽取專業(yè)的住宅策劃與銷售代理公司的建議。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設計效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“ GREEN BELT 3,4期”的設計效果）。 ? 數碼電器 ：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進駐肇慶意愿強烈， 擬安排于二層，面積約 3000㎡ ? 散鋪 ：最主要的租金貢獻者， 部分鋪位可以銷售， 主要安排于首層、二層，合計約 萬㎡ ? 餐飲 ：突出項目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)， 二、三層為主，各層散布，共 8000 ㎡ ? KTV/電玩娛樂城 ：率先引進量販式概念， 擬安排于 34 層，約 6000 ㎡ ? 影院 ：引進數碼影院，填補市場空白， 擬安排于 34 層， 3000 ㎡ 5) 酒店 式公寓規(guī)劃設想 （總面積 萬平方米） 根據深圳 、廣州以及湛江等一線、二線市場的操作經驗，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場的一種前沿開發(fā)類型， 具有回籠資金快、投資門檻低、可實現(xiàn)單價高、宜商宜居等特點。 各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設定綜合考慮了 市場的承接力 、 目標商家的需求 、 競爭對手的規(guī)模 以及 各種業(yè)態(tài)的經濟價值 等多方面因素，本文所提的面積數據和擬安排的樓層分布為 參考性的指引，具體需要根據 商家的實際要求 、設計合理性的考慮 以及 規(guī)劃指標的是否許可 等因素有所調整。 對本項目定位的啟示 —— 開發(fā)類型、業(yè)態(tài)組合定位 13) 從市場空間來看： 大型品牌超市、 平價百貨、數碼手機電器、家品家飾、中檔特色酒店、特色餐飲、風情酒吧 都有不錯的市場空間， 寫字樓因為租值和售價偏低、建安成本高、客戶市場面窄，因此本案不建議考慮 。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂市場麻辣街等），快餐方面因為本地人生活悠閑，外來務工人口少，快餐經營偏少，除了天寧北路到建設三路一帶的 1 家麥當勞、 3 家肯德基外，總體偏少，品種單一。 12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場停車場配臵高等優(yōu)勢，可以將 外來游客作為項目的特色客戶群體 加以針對性開發(fā)，可考慮 以景區(qū)相對薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風情商業(yè)街的經營 ，吸引自駕游客，挖掘市場潛力。 6. 商圈競爭與市場機會分析 現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂北、西江北、宋城路一帶也 初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭 ，業(yè)態(tài)相對單一。而百貨因為品種全、環(huán)境好，也有 14％的消費者表示最喜歡，價格較高是主要的障礙點。 5) 近年商品住宅的大量開發(fā)和旺銷，勢必將帶來家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的 引致消費需求 ，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的 家居飾品 方面的業(yè)態(tài)來作為商業(yè)經營定位的一部分。 2) 城區(qū)客戶以中檔消費為主，本案商業(yè)的檔次定位和商戶選擇上不可盲目追求高端，而應以 中檔、特色為主旨，追求適銷對路 ?？紤]到本案項目所具有 城區(qū)中央位臵、開發(fā)規(guī)模大、規(guī)劃設計條件優(yōu)、一線星湖景觀等核心優(yōu)勢 ，結合深圳 中信城市廣場、蛇口海上世界 等開發(fā)案例，我們認為本項目的 戰(zhàn)略定位 應該是 站在城市運營的高度，以都市綜合體的開發(fā)理念和富有前瞻性的遠見，打造肇慶城區(qū) 20 年不落伍的新地標！ 具體的內涵我們認為應該包括三個方面： ? 對于肇慶，她是展現(xiàn)城市發(fā)展水平的新標志！ ? 于本地居民，她就像中信城市廣場，是感受都市繁華、體驗 都會魅力的劇場！ ? 對于外來游客，這里就像蛇口的海上世界，是絕對精彩、能留下難忘回憶的地方！ 3. 區(qū)域人口與購買力分析 肇慶是位于珠三角邊緣的粵西地級中心城市，主要下轄端州、鼎湖、高要、四會等幾個轄區(qū)，兼輻射云浮、清遠、江門甚至廣西等地。開發(fā)策略包括 單體開發(fā) （如大型購物中心）、 復合開發(fā) （如：商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫字樓）、 都市綜合體開發(fā) （如：商業(yè)＋寫字樓＋酒店）等主要類型。 同時因為常住人口以本地人為主、不同于珠三角加工制造業(yè)為主導的產業(yè)結構（肇慶商貿、旅游、服 務業(yè)的比重較大），所以收入群體的 兩極分 化程度小，而且高端消費群的規(guī)模、購買力和消費意識都和珠三角地區(qū)有不小的差距 。 隨著商品房在城市東、西兩翼環(huán)湖大量開發(fā)（主要在端州大道以北）以及目前大型商業(yè)用地規(guī)劃，貫通城區(qū)東西的主干道 —— 端 州大道勢必將成為孕育未來城市商業(yè)中心的重要走廊 ，而且城市的商業(yè)中心也會因為城市居住重心的北移、大型商業(yè)項目的興建而由目前的天寧北路、建設三路商業(yè)街的集中式格局逐步演化為 以端州大道和天寧北路為“ T”型主軸，多個大型商業(yè)中心分散分布式格局 。細分對比之后發(fā)現(xiàn)， 收入不高的年輕群體逛街頻率高，而且是湖濱、藍宮、工影等平價服裝市場的主力客戶 ；收入略高的中年客戶一般會固定一兩家常去的場所，其他場所去的很少 6) 對主要商場的印象： 消費者對好世界的突出印象是： “ 檔次、價格適中 ” 、 “ 人氣旺 ” 、 “ 方便 ” ，對廣百的集中印象是： “ 前景好 ” 、 “ 有檔次，適合高消費 ” 、 “ 有特色 ” 、 “ 環(huán)境舒適 ” 、 “ 適合中高收入的年輕人 ” 。 8) 提供品種齊全、物美價廉貨品的超市仍是需求的主流， 市場的空間還比較大 ，對好又多等臺灣超市的接受度都不錯。 ? 未來城東、西區(qū)的商品房住戶 由于交通 便利的關系，可能更多的會選擇端州大道沿線的商業(yè)項目進行消費，也是本案相對于傳統(tǒng)商圈的一個重要機會。 本地手機一二手市場商戶資源豐富、零售網點爭奪激烈 ，中域等大量連鎖加盟店遍布街頭，此外還有新一佳的佳信、好世界負一層的手 機城等，但大多集中于好世界一帶，端州大道沿線分布極少，隨著商業(yè)中心向端州大道牌坊東區(qū)域的轉移，本地手機商戶勢必爭奪這一未來本地商業(yè)的制高點，而且目前網點的租金偏高也讓部分商戶有跳出天寧北尋找新鋪位的考慮，所以本案可以 借助租金的優(yōu)勢，針對性的吸引一部分本地數碼手機的商戶來此經營 。長期以來，肇慶一方面缺乏高星級酒店，僅有兩家四星級酒店，且設施比較老化，目前在建 /規(guī)劃五星級酒店兩個：城東新區(qū)星湖大道已封頂的奧威斯酒店（近 600 間客房）和星湖 名郡和洲際合作建設的酒店，但均集中在景區(qū)，市區(qū)酒店普遍設施老化，另一方面大量三星級以下的賓館散布市區(qū)周邊，時下流行的 經濟型酒店 尚未全面進駐肇慶，考慮到散客多、對配套設施要求低、中檔酒店偏少（ 房價 200－ 300 元之間 的 市場空缺，尤其缺乏適合外來自駕游客的、由國外品牌酒店集團管理的風 情度假酒店 ，此外具有品牌及管理運營優(yōu)勢，房價相對低廉的經濟型酒店也存在較大的市場空間 ）的情況，可考慮 對公寓進行酒店式的包裝，可能的話拿出一部分售價不高的樓層引進酒店管理公司進行經營（如花園酒店）或者整體租賃（租給經濟型酒店公司，如戴斯 /七天 /如家等），提升公寓的檔次，同時也豐富了項目的業(yè)態(tài) 。 對本項目定位的啟示 —— 形象定位 15) 城區(qū)新型商業(yè)龍頭 —— 規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、價平物美、設施配套最超前、人氣最旺！具體內涵包括三個方面： ? 主流路線平民化 —— 檔次適中！ ? 潮流但不失親和力 —— 更高標準、更舒適、人性化的設計和功能業(yè)態(tài)組合！ ? 特色風情 —— 不只是商場，更是城市廣場和充滿風情特色的都會劇場！ 4) 租金方面的競爭 據工作組與部分租戶的訪談了解，天寧北路租金近年的上升非常明顯，目前該區(qū)域的部分旺租街鋪租金高達500～ 700 元 /平米，內鋪租金在 90— 300 元 /平米， 好世界周邊的租金與廣百時代廣場、端州四路沿線差距甚大 （折前合同租金平均 2－ 3 倍左右，折后差距更大）， 不少商戶都積極尋找相對租金便宜的網點進行拓展 ，本項目可以在 利用新場租金低的優(yōu)勢，同時在租金收取方面提供一定的靈活性，吸引目前成熟商圈的租戶進場經營。 ? 具體業(yè)態(tài)的面積依據 在長期積累的購物中心開發(fā)經驗 審慎確定，同時 與目標商家 進行過 初步 的 溝通 3) 總體 規(guī)模 及主要業(yè)態(tài)構成 建議 本案建議總開發(fā)面積 11 萬㎡ ，其中 購物中心 萬㎡（ 45％），酒店 式公寓 約 萬㎡（ 33％），商業(yè)街 5000㎡（ 5％） ，地下車庫及設備間 萬㎡ 。 6) 商業(yè)街 規(guī)劃設想 （ 總面積 5000 平米左右） 擬 規(guī)劃 商業(yè)休閑街區(qū)， 打造具有特色的主題商業(yè)街區(qū)， 而且全部推向市場銷售，最大化的回籠資金 。 ? 留意政府對于過街隧道的規(guī)劃，同時考慮（西面）牌坊廣場和（東面）沃爾瑪的集客效用，以便合理安排廣場位臵、出入口，相應進行人流動線設計。 ? 租金標準﹑免租期﹑年增幅的設定按照 在廣東二線城市的招商經營經驗，同時廣泛征詢主力租戶的意愿來確定；預計的銷售價格和銷售周期主要參照肇慶市場同類物業(yè)的情況，同時考慮到未來房價的走勢和物業(yè)發(fā)展的趨勢。 2) 蛇口海上世界 —— 旅游景區(qū)風情 商業(yè)街案例 ? 位于蛇口旅游區(qū)，由招商地產傾力開發(fā) ? 總商業(yè)面積超過 萬平方米（無大型超市、百貨），是一個集餐飲、購物、娛樂、休閑、旅游于一體的海上世界商業(yè)中心，以西餐、酒吧、咖啡文化為主要商業(yè)形態(tài)，由多個來自美國、加拿大、意大利等地區(qū)的連鎖餐飲等組團組成。 [單選 ] 800 以下 1 檢查配額 8001200 2 12001500 3 15002020 4 20203000 5 30005000 6 50008000 7 8000 以上 8 M4. 請問卡片上的哪一類最能代表您家庭在過去半年內的平均月收入呢？我這里說的收入包括工資、獎金、補貼、分紅等所有收入。 ? 扣除銷售回籠資金后， 保守估計 物業(yè) 經營 期 的回報率在可接受的范圍內 （ 8%10%） ，如果售價樂觀，經營有方，收益率還會有明顯提高 。 開發(fā) 成本項目 估 算 成本項目 測算標準 方案 一（萬元） 方案二（萬元） 出讓金 發(fā)展商自主核算 出讓契稅及服務費 三通一平費 勘察設計費 總建筑面積 *40 元 /平方 前期開辦費 100 萬（暫定） 建筑安裝費 酒店式公寓 *1800+商業(yè) *2500+地下室 *2800 室外工程費 地面面積 *150 元 /平方 配套費 酒店式公寓可售面積 *1780*4%（參照廣州標準） 交易費 總銷售額 *% 銷售稅金 總銷售額的 %（參照廣州標準） 銷售費用 總銷售額的 3% 管理費 總工程費用的 2% 建設期利息 年利率以 7%計算 發(fā)展商自主核算 不可預見費用 總費用的 2% 成本合計 （未計入土地 /利息及不可預見成本） 11. 租金及銷售收益預測 經營物業(yè) 14 年租金收入預計 經營部分 面積 首年月租金 免租期 首期13 年 跨期租金增幅 出租率 租金折扣（折讓及收繳率折扣） 租金收入 （元） （平米） （元 /平米） （月） 租金年 增幅 每 3 年為一期 首年 2 年 3 年 4 年 首年 2 年 3 年 4 年 首年 2 年 3 年 4 年 超市 18000 25 12 0% 15% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0 5400000 5400000 6210000 數碼電器 3000 30 8 3% 100% 100% 100% 100% 80% 85% 90% 100% 288000 945540 1031195 1145772 散租鋪 10000 55 6 3%