【正文】 您所提供的一切信息都將保密，僅作統(tǒng)計(jì)分析用途，絕無任何商業(yè)目的。 ? 按照最保守的售價(jià)預(yù)計(jì)，可售面積完成 80%銷售可回收資金 億， 100%銷售回籠資金 超過 億 ，以樂觀售價(jià)測(cè)算，能回收 3 億以上的資金 。具體戶型設(shè)計(jì)與配比需聽取專業(yè)的住宅策劃與銷售代理公司的建議。購物中心希望能夠做到“通透式”的建筑設(shè)計(jì)效果，提高夜間吸引人流的效果，也能營造出特殊的氣氛（可參照菲律賓馬尼拉“ GREEN BELT 3,4期”的設(shè)計(jì)效果）。 ? 數(shù)碼電器 ：商家資源豐富，匯集人氣，主力一線商家進(jìn)駐肇慶意愿強(qiáng)烈， 擬安排于二層，面積約 3000㎡ ? 散鋪 ：最主要的租金貢獻(xiàn)者， 部分鋪位可以銷售， 主要安排于首層、二層，合計(jì)約 萬㎡ ? 餐飲 ：突出項(xiàng)目大眾化、休閑特色，并能匯集人氣，帶旺商業(yè)， 二、三層為主，各層散布，共 8000 ㎡ ? KTV/電玩娛樂城 ：率先引進(jìn)量販?zhǔn)礁拍睿?擬安排于 34 層，約 6000 ㎡ ? 影院 ：引進(jìn)數(shù)碼影院，填補(bǔ)市場(chǎng)空白， 擬安排于 34 層， 3000 ㎡ 5) 酒店 式公寓規(guī)劃設(shè)想 （總面積 萬平方米） 根據(jù)深圳 、廣州以及湛江等一線、二線市場(chǎng)的操作經(jīng)驗(yàn)，旅游景區(qū)的度假公寓是較具市場(chǎng)的一種前沿開發(fā)類型， 具有回籠資金快、投資門檻低、可實(shí)現(xiàn)單價(jià)高、宜商宜居等特點(diǎn)。 各類型業(yè)態(tài)的具體面積的設(shè)定綜合考慮了 市場(chǎng)的承接力 、 目標(biāo)商家的需求 、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模 以及 各種業(yè)態(tài)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 等多方面因素，本文所提的面積數(shù)據(jù)和擬安排的樓層分布為 參考性的指引，具體需要根據(jù) 商家的實(shí)際要求 、設(shè)計(jì)合理性的考慮 以及 規(guī)劃指標(biāo)的是否許可 等因素有所調(diào)整。 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 —— 開發(fā)類型、業(yè)態(tài)組合定位 13) 從市場(chǎng)空間來看： 大型品牌超市、 平價(jià)百貨、數(shù)碼手機(jī)電器、家品家飾、中檔特色酒店、特色餐飲、風(fēng)情酒吧 都有不錯(cuò)的市場(chǎng)空間， 寫字樓因?yàn)樽庵岛褪蹆r(jià)偏低、建安成本高、客戶市場(chǎng)面窄，因此本案不建議考慮 。此外較具影響的外地菜系有湘菜（湘菜王府、湘里人家等）和川菜（康樂市場(chǎng)麻辣街等），快餐方面因?yàn)楸镜厝松钣崎e，外來務(wù)工人口少，快餐經(jīng)營偏少，除了天寧北路到建設(shè)三路一帶的 1 家麥當(dāng)勞、 3 家肯德基外，總體偏少，品種單一。 12) 考慮到本案擁有景觀資源好、交通便利、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場(chǎng)停車場(chǎng)配臵高等優(yōu)勢(shì)，可以將 外來游客作為項(xiàng)目的特色客戶群體 加以針對(duì)性開發(fā)，可考慮 以景區(qū)相對(duì)薄弱的旅館、酒店為突破口，輔以風(fēng)情商業(yè)街的經(jīng)營 ，吸引自駕游客，挖掘市場(chǎng)潛力。 6. 商圈競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 現(xiàn)有的較成型的商圈主要是天寧北路商圈，業(yè)態(tài)豐富、規(guī)模龐大；其他如康樂北、西江北、宋城路一帶也 初具商業(yè)街氛圍，但缺乏商業(yè)龍頭 ，業(yè)態(tài)相對(duì)單一。而百貨因?yàn)槠贩N全、環(huán)境好，也有 14％的消費(fèi)者表示最喜歡，價(jià)格較高是主要的障礙點(diǎn)。 5) 近年商品住宅的大量開發(fā)和旺銷，勢(shì)必將帶來家具、建材、裝修、家居飾品等一系列的 引致消費(fèi)需求 ，本案可考慮選取目前本地尚不成規(guī)模的 家居飾品 方面的業(yè)態(tài)來作為商業(yè)經(jīng)營定位的一部分。 2) 城區(qū)客戶以中檔消費(fèi)為主，本案商業(yè)的檔次定位和商戶選擇上不可盲目追求高端，而應(yīng)以 中檔、特色為主旨，追求適銷對(duì)路 ?？紤]到本案項(xiàng)目所具有 城區(qū)中央位臵、開發(fā)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件優(yōu)、一線星湖景觀等核心優(yōu)勢(shì) ，結(jié)合深圳 中信城市廣場(chǎng)、蛇口海上世界 等開發(fā)案例，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的 戰(zhàn)略定位 應(yīng)該是 站在城市運(yùn)營的高度，以都市綜合體的開發(fā)理念和富有前瞻性的遠(yuǎn)見，打造肇慶城區(qū) 20 年不落伍的新地標(biāo)！ 具體的內(nèi)涵我們認(rèn)為應(yīng)該包括三個(gè)方面： ? 對(duì)于肇慶，她是展現(xiàn)城市發(fā)展水平的新標(biāo)志！ ? 于本地居民，她就像中信城市廣場(chǎng)，是感受都市繁華、體驗(yàn) 都會(huì)魅力的劇場(chǎng)！ ? 對(duì)于外來游客，這里就像蛇口的海上世界，是絕對(duì)精彩、能留下難忘回憶的地方！ 3. 區(qū)域人口與購買力分析 肇慶是位于珠三角邊緣的粵西地級(jí)中心城市，主要下轄端州、鼎湖、高要、四會(huì)等幾個(gè)轄區(qū)，兼輻射云浮、清遠(yuǎn)、江門甚至廣西等地。開發(fā)策略包括 單體開發(fā) （如大型購物中心）、 復(fù)合開發(fā) （如：商業(yè)＋酒店、商業(yè)＋寫字樓）、 都市綜合體開發(fā) （如：商業(yè)＋寫字樓＋酒店）等主要類型。 同時(shí)因?yàn)槌Ｗ∪丝谝员镜厝藶橹鳌⒉煌谥槿羌庸ぶ圃鞓I(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（肇慶商貿(mào)、旅游、服 務(wù)業(yè)的比重較大），所以收入群體的 兩極分 化程度小，而且高端消費(fèi)群的規(guī)模、購買力和消費(fèi)意識(shí)都和珠三角地區(qū)有不小的差距 。 隨著商品房在城市東、西兩翼環(huán)湖大量開發(fā)（主要在端州大道以北）以及目前大型商業(yè)用地規(guī)劃，貫通城區(qū)東西的主干道 —— 端 州大道勢(shì)必將成為孕育未來城市商業(yè)中心的重要走廊 ，而且城市的商業(yè)中心也會(huì)因?yàn)槌鞘芯幼≈匦牡谋币?、大型商業(yè)項(xiàng)目的興建而由目前的天寧北路、建設(shè)三路商業(yè)街的集中式格局逐步演化為 以端州大道和天寧北路為“ T”型主軸，多個(gè)大型商業(yè)中心分散分布式格局 。細(xì)分對(duì)比之后發(fā)現(xiàn)， 收入不高的年輕群體逛街頻率高，而且是湖濱、藍(lán)宮、工影等平價(jià)服裝市場(chǎng)的主力客戶 ；收入略高的中年客戶一般會(huì)固定一兩家常去的場(chǎng)所，其他場(chǎng)所去的很少 6) 對(duì)主要商場(chǎng)的印象： 消費(fèi)者對(duì)好世界的突出印象是： “ 檔次、價(jià)格適中 ” 、 “ 人氣旺 ” 、 “ 方便 ” ，對(duì)廣百的集中印象是： “ 前景好 ” 、 “ 有檔次，適合高消費(fèi) ” 、 “ 有特色 ” 、 “ 環(huán)境舒適 ” 、 “ 適合中高收入的年輕人 ” 。 8) 提供品種齊全、物美價(jià)廉貨品的超市仍是需求的主流， 市場(chǎng)的空間還比較大 ，對(duì)好又多等臺(tái)灣超市的接受度都不錯(cuò)。 ? 未來城東、西區(qū)的商品房住戶 由于交通 便利的關(guān)系，可能更多的會(huì)選擇端州大道沿線的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)，也是本案相對(duì)于傳統(tǒng)商圈的一個(gè)重要機(jī)會(huì)。 本地手機(jī)一二手市場(chǎng)商戶資源豐富、零售網(wǎng)點(diǎn)爭(zhēng)奪激烈 ，中域等大量連鎖加盟店遍布街頭，此外還有新一佳的佳信、好世界負(fù)一層的手 機(jī)城等，但大多集中于好世界一帶，端州大道沿線分布極少，隨著商業(yè)中心向端州大道牌坊東區(qū)域的轉(zhuǎn)移，本地手機(jī)商戶勢(shì)必爭(zhēng)奪這一未來本地商業(yè)的制高點(diǎn)，而且目前網(wǎng)點(diǎn)的租金偏高也讓部分商戶有跳出天寧北尋找新鋪位的考慮，所以本案可以 借助租金的優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性的吸引一部分本地?cái)?shù)碼手機(jī)的商戶來此經(jīng)營 。長(zhǎng)期以來，肇慶一方面缺乏高星級(jí)酒店，僅有兩家四星級(jí)酒店，且設(shè)施比較老化，目前在建 /規(guī)劃五星級(jí)酒店兩個(gè)：城東新區(qū)星湖大道已封頂?shù)膴W威斯酒店（近 600 間客房）和星湖 名郡和洲際合作建設(shè)的酒店，但均集中在景區(qū)，市區(qū)酒店普遍設(shè)施老化，另一方面大量三星級(jí)以下的賓館散布市區(qū)周邊，時(shí)下流行的 經(jīng)濟(jì)型酒店 尚未全面進(jìn)駐肇慶，考慮到散客多、對(duì)配套設(shè)施要求低、中檔酒店偏少（ 房?jī)r(jià) 200－ 300 元之間 的 市場(chǎng)空缺，尤其缺乏適合外來自駕游客的、由國外品牌酒店集團(tuán)管理的風(fēng) 情度假酒店 ，此外具有品牌及管理運(yùn)營優(yōu)勢(shì)，房?jī)r(jià)相對(duì)低廉的經(jīng)濟(jì)型酒店也存在較大的市場(chǎng)空間 ）的情況，可考慮 對(duì)公寓進(jìn)行酒店式的包裝，可能的話拿出一部分售價(jià)不高的樓層引進(jìn)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營（如花園酒店）或者整體租賃（租給經(jīng)濟(jì)型酒店公司，如戴斯 /七天 /如家等），提升公寓的檔次，同時(shí)也豐富了項(xiàng)目的業(yè)態(tài) 。 對(duì)本項(xiàng)目定位的啟示 —— 形象定位 15) 城區(qū)新型商業(yè)龍頭 —— 規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、價(jià)平物美、設(shè)施配套最超前、人氣最旺！具體內(nèi)涵包括三個(gè)方面： ? 主流路線平民化 —— 檔次適中！ ? 潮流但不失親和力 —— 更高標(biāo)準(zhǔn)、更舒適、人性化的設(shè)計(jì)和功能業(yè)態(tài)組合！ ? 特色風(fēng)情 —— 不只是商場(chǎng)，更是城市廣場(chǎng)和充滿風(fēng)情特色的都會(huì)劇場(chǎng)！ 4) 租金方面的競(jìng)爭(zhēng) 據(jù)工作組與部分租戶的訪談了解，天寧北路租金近年的上升非常明顯，目前該區(qū)域的部分旺租街鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)500～ 700 元 /平米，內(nèi)鋪?zhàn)饨鹪?90— 300 元 /平米， 好世界周邊的租金與廣百時(shí)代廣場(chǎng)、端州四路沿線差距甚大 （折前合同租金平均 2－ 3 倍左右，折后差距更大）， 不少商戶都積極尋找相對(duì)租金便宜的網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行拓展 ，本項(xiàng)目可以在 利用新場(chǎng)租金低的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在租金收取方面提供一定的靈活性，吸引目前成熟商圈的租戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。 ? 具體業(yè)態(tài)的面積依據(jù) 在長(zhǎng)期積累的購物中心開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 審慎確定，同時(shí) 與目標(biāo)商家 進(jìn)行過 初步 的 溝通 3) 總體 規(guī)模 及主要業(yè)態(tài)構(gòu)成 建議 本案建議總開發(fā)面積 11 萬㎡ ，其中 購物中心 萬㎡（ 45％），酒店 式公寓 約 萬㎡（ 33％），商業(yè)街 5000㎡（ 5％） ，地下車庫及設(shè)備間 萬㎡ 。 6) 商業(yè)街 規(guī)劃設(shè)想 （ 總面積 5000 平米左右） 擬 規(guī)劃 商業(yè)休閑街區(qū)， 打造具有特色的主題商業(yè)街區(qū)， 而且全部推向市場(chǎng)銷售，最大化的回籠資金 。 ? 留意政府對(duì)于過街隧道的規(guī)劃，同時(shí)考慮（西面）牌坊廣場(chǎng)和（東面）沃爾瑪?shù)募托в?，以便合理安排廣場(chǎng)位臵、出入口，相應(yīng)進(jìn)行人流動(dòng)線設(shè)計(jì)。 ? 租金標(biāo)準(zhǔn)﹑免租期﹑年增幅的設(shè)定按照 在廣東二線城市的招商經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)廣泛征詢主力租戶的意愿來確定；預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和銷售周期主要參照肇慶市場(chǎng)同類物業(yè)的情況，同時(shí)考慮到未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)和物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。 2) 蛇口海上世界 —— 旅游景區(qū)風(fēng)情 商業(yè)街案例 ? 位于蛇口旅游區(qū)，由招商地產(chǎn)傾力開發(fā) ? 總商業(yè)面積超過 萬平方米（無大型超市、百貨），是一個(gè)集餐飲、購物、娛樂、休閑、旅游于一體的海上世界商業(yè)中心，以西餐、酒吧、咖啡文化為主要商業(yè)形態(tài)，由多個(gè)來自美國、加拿大、意大利等地區(qū)的連鎖餐飲等組團(tuán)組成。 [單選 ] 800 以下 1 檢查配額 8001200 2 12001500 3 15002020 4 20203000 5 30005000 6 50008000 7 8000 以上 8 M4. 請(qǐng)問卡片上的哪一類最能代表您家庭在過去半年內(nèi)的平均月收入呢？我這里說的收入包括工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、分紅等所有收入。 ? 扣除銷售回籠資金后， 保守估計(jì) 物業(yè) 經(jīng)營 期 的回報(bào)率在可接受的范圍內(nèi) （ 8%10%） ，如果售價(jià)樂觀，經(jīng)營有方，收益率還會(huì)有明顯提高 。 開發(fā) 成本項(xiàng)目 估 算 成本項(xiàng)目 測(cè)算標(biāo)準(zhǔn) 方案 一（萬元） 方案二（萬元） 出讓金 發(fā)展商自主核算 出讓契稅及服務(wù)費(fèi) 三通一平費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 總建筑面積 *40 元 /平方 前期開辦費(fèi) 100 萬（暫定） 建筑安裝費(fèi) 酒店式公寓 *1800+商業(yè) *2500+地下室 *2800 室外工程費(fèi) 地面面積 *150 元 /平方 配套費(fèi) 酒店式公寓可售面積 *1780*4%（參照廣州標(biāo)準(zhǔn)） 交易費(fèi) 總銷售額 *% 銷售稅金 總銷售額的 %（參照廣州標(biāo)準(zhǔn)） 銷售費(fèi)用 總銷售額的 3% 管理費(fèi) 總工程費(fèi)用的 2% 建設(shè)期利息 年利率以 7%計(jì)算 發(fā)展商自主核算 不可預(yù)見費(fèi)用 總費(fèi)用的 2% 成本合計(jì) （未計(jì)入土地 /利息及不可預(yù)見成本） 11. 租金及銷售收益預(yù)測(cè) 經(jīng)營物業(yè) 14 年租金收入預(yù)計(jì) 經(jīng)營部分 面積 首年月租金 免租期 首期13 年 跨期租金增幅 出租率 租金折扣（折讓及收繳率折扣） 租金收入 （元） （平米） （元 /平米） （月） 租金年 增幅 每 3 年為一期 首年 2 年 3 年 4 年 首年 2 年 3 年 4 年 首年 2 年 3 年 4 年 超市 18000 25 12 0% 15% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 0 5400000 5400000 6210000 數(shù)碼電器 3000 30 8 3% 100% 100% 100% 100% 80% 85% 90% 100% 288000 945540 1031195 1145772 散租鋪 10000 55 6 3%