【正文】 22 一月 20238:04:14 上午 08:04:14一月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/22 8:04:1408:04:1422 January 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 一月 2108:04:1408:04Jan2122Jan211故人江海別，幾度隔山川。，卻不夠直觀和明確，不能使該概念深入客戶心，便無法為項(xiàng)目注入附加價(jià)值 ，導(dǎo)致現(xiàn)有概念在客戶心中的界定不清晰?！静呗苑纸猓含F(xiàn)場(chǎng)策略】第二部分 策略制定(2)現(xiàn)場(chǎng)戰(zhàn)略 —— 工程形象部分別墅完成外裝修，高層樓體包裝(3)現(xiàn)場(chǎng)戰(zhàn)略 —— 體驗(yàn)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)接待中心包裝樣板房搭建及包裝【策略分解：現(xiàn)場(chǎng)策略】第二部分 策略制定策略制定：定位策略【策略分解：定位策略】第二部分 策略制定[現(xiàn)有產(chǎn)品梳理 ]產(chǎn)品類 景觀 采光及視線 噪音等不利因素 B141 公寓類產(chǎn)品 —— —— ——14~17 74120平公館 樓間景觀 受前部樓體遮擋，樓間距相對(duì)小 臨近高速路，噪音污染2~5 5587平公館 樓間景觀 受前部樓體遮擋，樓間距略大 臨近 8號(hào)路，有噪音 13 55/88/114平公館 健怡公園 13受 14遮擋9號(hào)相對(duì)開闊 13臨近高速23 70/110平公館 規(guī)劃學(xué)校 前部無遮擋 —— 12 76/120平公館 別墅區(qū)景觀 前部無遮擋 —— 11 76/87/110平公館 加菲樂園 /韻律天地 開闊樓間距 ——6~7/10~11核心組團(tuán) 8/12 23 2~5 9/13 14~172023年四階段設(shè)定階段 出貨期 政策影響淡季 出貨期 季節(jié)性淡季時(shí)間 3~6月 7~8月 9~10月 11~12月特點(diǎn) 上半年主要銷售期，政策可能未推出，市場(chǎng)經(jīng)過季節(jié)淡季，有需求空間市場(chǎng)可能因?yàn)檎叨霈F(xiàn)淡季政策作用衰減，市場(chǎng)回暖，被制止需求得到釋放常規(guī)市場(chǎng)淡季任務(wù) 6億 6億 5億 3億推案 產(chǎn)品： 2 8/16/7/9/ 2~5產(chǎn)品： 9/1 14~1二期相對(duì)低值貨源 產(chǎn)品：二期中高價(jià)值產(chǎn)品 產(chǎn)品：二期低值貨源 6萬平貨值：約 8億 貨值：約 8億 貨值：約 6億 貨值：約 4億套數(shù)： 1179 套數(shù)：約 1100 套數(shù)： 1100套 套數(shù)：約 700理由：① 高值產(chǎn)品先去化，用時(shí)間換銷售量② 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品拉升客戶價(jià)格認(rèn)知理由：人為造成的價(jià)格反差，呼應(yīng)市場(chǎng)變化利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遲疑快速去化理由：市場(chǎng)回暖，需求需要釋放，項(xiàng)目銷售勢(shì)頭火熱可順勢(shì)推出高值房源理由：熱銷期后，通過低值房源再次價(jià)格俯沖，形成高值低價(jià)形象快速去化【策略分解：定位策略】第二部分 策略制定策略制定：客戶策略目前蓄水客戶區(qū)域性特征明顯，居住或工作在開發(fā)區(qū)的客戶占項(xiàng)目蓄水客戶的 70%左右，其他區(qū)域客戶較分散，區(qū)域外市場(chǎng)吸納不足?！?工作地 總計(jì)居住地 　 開發(fā)區(qū) 中西沙三區(qū) 甘區(qū) 高新園區(qū) 金州 旅順 北三市 東三省 外省市開發(fā)區(qū) % % % % % % % % % %中西沙三區(qū) % % % % % % % 　 % %甘區(qū) % % % % % 　 % 　 % %高新園區(qū) 　 　 　 % % 　 　 　 　 %金州 % % 　 　 % 　 　 　 　 %旅順 % 　 　 　 　 % 　 　 　 %北三市 　 　 　 　 % 　 % % 　 %東三省 　 　 　 　 % 　 　 % % %外省市 　 　 　 　 　 　 　 　 % %總計(jì) % % % % % % % % % 　一期蓄水客戶屬地分析【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定客戶群為區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群及政府公務(wù)員及行業(yè)內(nèi)人士【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定2023年時(shí)代城客戶群構(gòu)成主力客源 補(bǔ)充客源 重點(diǎn)客源遠(yuǎn)洋老客戶群 一期未夠客戶大連市內(nèi)客群 東三省客群開發(fā)區(qū)企事業(yè)中高層項(xiàng)目周邊工業(yè)區(qū)藍(lán)領(lǐng)開發(fā)區(qū)政府 /事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo) 周邊老社區(qū)居民2023年四階段設(shè)定階段 出貨期 政策影響淡季 出貨期 季節(jié)性淡季時(shí)間 3~6月 7~8月 9~10月 11~12月特點(diǎn) 上半年主要銷售期，政策可能未推出 ，市場(chǎng)經(jīng)過季節(jié)淡季，有需求空間 市場(chǎng)可能因?yàn)檎叨?現(xiàn)淡季 政策作用衰減，市場(chǎng)回暖 ，被制止需求得到釋放 常規(guī)市場(chǎng)淡季任務(wù) 6億 6億 5億 3億推案 產(chǎn)品： 2 8/1 6/7/9/2~5產(chǎn)品： 9/1 14~1二期相對(duì)低值貨源 平產(chǎn)品：二期中高價(jià)值產(chǎn)品產(chǎn)品：二期低值貨源 6萬平貨值：約 8億 貨值：約 8億 貨值：約 6億 貨值：約 4億套數(shù)： 1179 套數(shù)：約 1100 套數(shù)： 1100套 套數(shù)：約 700理由：① 高值產(chǎn)品先去化，用時(shí)間換銷售量② 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品拉升客戶價(jià)格認(rèn)知理由：人為造成的價(jià)格反差，呼應(yīng)市場(chǎng)變化利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手遲疑快速去化理由：市場(chǎng)回暖，需求需要釋放，項(xiàng)目銷售勢(shì)頭火熱可順勢(shì)推出高值房源理由：熱銷期后，通過低值房源再次價(jià)格俯沖，形成高值低價(jià)形象快速去化針對(duì)客群 開發(fā)區(qū)企事業(yè)中高層 /企業(yè)技術(shù)骨干 /事業(yè)單位中高層 /公務(wù)員 /一期未購客戶 /遠(yuǎn)洋老客戶工業(yè)園藍(lán)領(lǐng) /區(qū)域剛需 /周邊老社區(qū)換房或改善居住 /大連 /東三省投資客開發(fā)區(qū)企事業(yè)中高層 /企業(yè)技術(shù)骨干 /事業(yè)單位中高層 /公務(wù)員 /遠(yuǎn)洋老客戶工業(yè)園藍(lán)領(lǐng) /區(qū)域剛需 /周邊老社區(qū)換房或改善居住/大連 /東三省投資客【策略分解：客戶策略】第二部分 策略制定策略制定：推廣策略【策略分解：推廣策略】第二部分 策略制定一期客戶認(rèn)知途徑分析通過活動(dòng)，項(xiàng)目成功樹立城市影響力 ,形成良好的口配效應(yīng)老業(yè)主的深度挖掘及介紹有效而 “ 省力 ”新媒體的使用上網(wǎng)絡(luò)作用明顯第二部分 策略制定線下為主 線上為輔線下蓄客 線上拉升形象和深層次闡述賣點(diǎn)上半年無現(xiàn)場(chǎng)靠大活動(dòng)，下半年有現(xiàn)場(chǎng)靠體驗(yàn)[全年推廣基調(diào)]【策略分解：推廣策略】第二部分 策略制定【策略分解：推廣策略】上半年創(chuàng)造一個(gè)怎樣的蓄水引擎活動(dòng)？2023年，遠(yuǎn)洋時(shí)代城啟動(dòng)活動(dòng) ——“ 走進(jìn)時(shí)代城 ” 系列歌會(huì)216。明道 目前項(xiàng)目概念包裝與廣告推廣實(shí)際暴光率形成矛盾廣告策略【策略分解：推廣策略】第二部分 策略制定大學(xué)城板塊， Intel駐廠，汽車城規(guī)劃 ，區(qū)域發(fā)展趨向國際化紅黃藍(lán)國際雙語幼兒園 ，教育最接近國際的地方遠(yuǎn)洋時(shí)代城 ，等同國際的社區(qū)規(guī)劃、鄰里中心、物業(yè)服務(wù)沒有理由放棄國際路線【解決之道】廣告策略【策略分解：推廣策略】第二部分 策略制定55萬平國際典范精品生活城55萬平：大盤氣勢(shì)國際：區(qū)域特質(zhì)、社區(qū)理念來源典范：遠(yuǎn)洋開發(fā)，榜樣社區(qū)精品：品質(zhì)的直接表述核心定位輸出關(guān)鍵詞：廣告策略【策略分解：推廣策略】第二部分 策略制定優(yōu)術(shù)配合大營銷節(jié)點(diǎn)2023整年推廣概念 :總 分