【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 包括研討會(huì)場(chǎng)地租金、四個(gè)專家演講費(fèi)用、媒體記者費(fèi)用、專家交通住宿費(fèi)用等，研討會(huì)期一天，研討會(huì)費(fèi)用預(yù)計(jì) 5萬(wàn)元。 （二）招商活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算 ? 招商團(tuán)費(fèi)用預(yù)算 包括招商團(tuán)成員的往返交通費(fèi)、在北海的交通費(fèi)、酒店住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)用等，我們可將招商團(tuán)交由旅行社負(fù)責(zé)安排各項(xiàng)事宜。 招商推廣費(fèi)用包括不同工作階段的媒體廣告發(fā)布費(fèi)用、招商資料制作費(fèi)用，預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用 125 萬(wàn)元： ? 媒體廣告費(fèi)用 報(bào)紙、雜志、戶外、電視廣告、電臺(tái)廣播、其他媒體招商廣告費(fèi)用預(yù)算 100 萬(wàn)元，其中： 廣西區(qū)：約 50 萬(wàn)元；廣東省：約 25萬(wàn)元；全國(guó)性：約 25 萬(wàn)元 ? 宣傳資料制作費(fèi)用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 廣西區(qū)：北海日?qǐng)?bào)、北海晚報(bào)、南國(guó)早報(bào)、柳州日?qǐng)?bào)、桂林日?qǐng)?bào) 廣東?。簭V州日?qǐng)?bào)、深圳特區(qū)報(bào)、南方都市報(bào) 全國(guó)性：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、中國(guó)服裝報(bào)、南方航空雜志 戶外廣告 戶外廣告媒體是一種效果最持續(xù)且費(fèi)用合理的媒體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 做品牌是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程 ， 要建立并長(zhǎng)期維護(hù)一個(gè)品牌的形象和價(jià)值就必須約束企業(yè)及其員工的行為、控制產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、持久地維護(hù)和創(chuàng)造品牌提供的價(jià)值承諾。 二、品牌推廣 一個(gè)公司的品牌是企業(yè)個(gè)性化的標(biāo)志 ，也是企業(yè)產(chǎn)品搶占市場(chǎng)的一大殺手锏 。 第六部分 推廣策略及費(fèi)用預(yù)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）可以促進(jìn)各類商家的入駐欲望。達(dá)到為品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)與本地實(shí)力商家掀線搭橋的目的，爭(zhēng)取吸引更多知 名品牌進(jìn)駐。 活動(dòng)意義 1）為和安商港品牌建設(shè)造勢(shì)，樹(shù)立良好形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力。 活動(dòng)安排 招商團(tuán)建議安排二、三個(gè)場(chǎng)次（視具體情況而定），廣西區(qū)內(nèi)招商團(tuán)、廣州與深圳招商團(tuán)等各一次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 活動(dòng)意義 1）為了擴(kuò)大本項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐闹扰c影響力，讓外地更多的商家可以更深入的了解北海與本項(xiàng)目。 ? 商家簽定合同經(jīng)營(yíng)的時(shí)間短，則保證金少，租金相對(duì)比較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。大客戶和知名品牌的經(jīng)營(yíng)必須考慮符合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的原則，所選取的鋪位和經(jīng)營(yíng)種類必須符合已經(jīng)初步預(yù)定的功能布局和經(jīng)營(yíng)范疇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、招商的標(biāo)準(zhǔn)流程： 為了便于更好地順利開(kāi)展本項(xiàng)目的招商工作，我們根據(jù)項(xiàng)目的推進(jìn)并建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，可以讓我們的招商工作可以有步驟地進(jìn)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 戶外大型廣告牌只送給主力商戶（超市、百貨和快餐店），其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈(zèng)送場(chǎng)內(nèi)小型廣告牌。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 4 年開(kāi)始 —— 經(jīng)過(guò) 3 年的市場(chǎng)培育和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)，隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌，商場(chǎng)品牌的確立，和安商港開(kāi)始進(jìn)入新的階段。這種策略也許會(huì)引起市場(chǎng) 的熱烈追捧，因?yàn)檫@樣就會(huì)使本項(xiàng)目的性價(jià)比更高，會(huì)很大程度地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)的占有率。 分解每層均價(jià)租金水平： 樓層 面積 （ m2） 租金系數(shù) 先進(jìn)租 金水平 每月平均租金 （元 / m2） 每月總租金 （萬(wàn)元） 負(fù)一層 6000 首層 7000 二層 6000 三層 6000 四層 6000 五層 6000 合計(jì) 37000 （注：以當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)首層的市場(chǎng)均價(jià) 100元 / m2鑒于本項(xiàng)目全部招商的出發(fā)點(diǎn)，搶占市場(chǎng)是本項(xiàng)目上市最重要的手段。由于它們是以預(yù)測(cè)的租賃總額為參數(shù)，而租賃總額又是價(jià)格的函數(shù)，互動(dòng)的兩種變量很難把握，以此制定的價(jià)格也難以與顧客的要求相適應(yīng)。 第四部分 價(jià)格策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。購(gòu)物中心特別是大型購(gòu)物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，這樣才能達(dá)到組織人流的 效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同 時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。 第二原則：統(tǒng)一主題與品牌形象原則 購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。我們認(rèn)為必須將招商總體策略確定為： 以品牌商家為核心，不是簡(jiǎn)單地以租戶為對(duì)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 招大租戶進(jìn)場(chǎng)。 有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)商場(chǎng)購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)，必須對(duì)這些商戶要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，如大型超市、知名快餐店等，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)商場(chǎng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、業(yè)態(tài)規(guī)劃 現(xiàn)代購(gòu)物中心管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。 ? 皮具、鞋類： 高卓皮具、安迪皮具、永峻皮具、科春得、百事流行鞋、皮爾卡丹、老人頭、鱷魚(yú)、沿岸在線、阿迪達(dá)斯、信步、皮匠世家、百麗、芭迪等 ? 家電、手機(jī)類： 東澤電器、順電家電、協(xié)享手機(jī)城、星之光電器城等 ? 美容化妝品類： 雅芳、亮妝、羽西等 ? 精品類 ：頂好飾品、神話精品廊、激潮流飾品、翁氏魔術(shù)等 ? 珠寶類 ：六福珠寶、周大福、點(diǎn)石珠寶等 ? 服務(wù)類 ：建設(shè)銀行、南航票務(wù)、旅游公司、 中國(guó)電信、中移動(dòng)、中聯(lián)通等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因?yàn)楸焙３鞘械囊?guī)模不大，人口不多，從消費(fèi)承受力方面考慮，要直接引進(jìn)招商超大型的連鎖超市與百貨商店的難度是很大，所以，我們建議，本項(xiàng)目采用合作經(jīng)營(yíng)或連鎖加盟方式與一些大型品 牌商家合作經(jīng)營(yíng)主力商戶。 招商計(jì)劃 先外后內(nèi)，即首先去吸引在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我們積極地為本項(xiàng)目尋求最佳的贏利模式與整體招商實(shí)戰(zhàn)策略，力爭(zhēng)使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、品牌效益與社會(huì)效益“三贏”，以及將項(xiàng)目持續(xù)做旺，實(shí)現(xiàn)贏利的持久化與最大化。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。招商的成敗關(guān)系到項(xiàng)目的是否可以順利開(kāi)業(yè)，優(yōu)質(zhì)的主力商戶是商場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的中流砥柱。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 龍頭效應(yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目的初步業(yè)態(tài)分布如下： 樓層 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 負(fù)一層 （自由港） 品牌連鎖超市（主力商戶） 首層 （品牌港） 品牌服裝形象店、化妝品專柜、珠寶玉器、手機(jī)電信、連鎖快餐、大堂休閑吧（飲品、小食）、銀行、商務(wù)中心 二層 （潮流港） 特色服飾、潮流服飾、皮具、鞋帽、內(nèi)衣、婚紗攝影、個(gè)人用品店、精品首飾、修甲、運(yùn)動(dòng) 100 體育廊、旅行用品店 三層 （數(shù)碼港） 家電、音響、數(shù)碼產(chǎn)品、高科技展示區(qū)、家居、貼紙相、游戲機(jī)中心、明星卡區(qū)、網(wǎng)吧中心、兒童娛 樂(lè)城、童裝區(qū)、玩具城、如品牌雪糕屋 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商戶結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深 刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。商場(chǎng)定位的確立與業(yè)態(tài)的劃分，必然與其經(jīng)營(yíng)品種、檔次息息相關(guān)，以品牌為核心開(kāi)展招活動(dòng)，是現(xiàn)代商業(yè)的必然趨勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 我們建議，在條件容許的情況下，核心主力零售店的引進(jìn)采取加盟或品牌輸入的合作方式，盡量自營(yíng)一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。 核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們是基于《和安商港專項(xiàng)市場(chǎng)分析報(bào)告》與《和安商港產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策劃報(bào)告》兩份方案，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的成本預(yù)算與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際租金水平情況 ，制定了以下的定價(jià)策略供參考。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專 業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。具體裝修期將視和安的商場(chǎng)裝修程度而定，在招商前根據(jù)大小商戶，制定標(biāo)準(zhǔn)的免租裝修期限。 廣告牌的贈(zèng)送只是一定時(shí)期的使用權(quán)，通常為一年，制作費(fèi)用由商戶負(fù)責(zé)，和安只提供廣告位置。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 招商項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)有意向的合作商經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性要進(jìn)行一定的調(diào)查分析，優(yōu)先選擇經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、管理有序、行業(yè)商譽(yù)好的經(jīng)營(yíng)商作為合作伙伴，避免盲目招商帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)； 招商項(xiàng)目的進(jìn)度控制，項(xiàng)目籌備階段招商工作有別于營(yíng)業(yè)后的調(diào)整性招商，要求在有限的時(shí)間段內(nèi)完成全部招商項(xiàng)目的 80%以上， 商場(chǎng) 才能順利開(kāi)張營(yíng)業(yè)。 和安商港招商分為兩步進(jìn)行：第一步是大客戶招商和外地招商，確定主要品牌商家和主力店，第二步是一般客戶的招商引進(jìn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 工作程序： 工作組同事收集南寧、柳州、桂林的品牌商家名單，