【正文】 我國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系可分為專營(yíng)的和兼營(yíng)的兩類。 小結(jié) ? 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。另外，居民對(duì)住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，不僅對(duì)傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個(gè)人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且擴(kuò)展到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。對(duì)增加社會(huì)有效需求，促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)起了很大作用。1993年 11月 30日，第三次全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革工作會(huì)議提出了普建公積金制度、發(fā)展住房金融等房改指導(dǎo)思想，強(qiáng)調(diào)全面推行住房公積金制度，開(kāi)辦住房?jī)?chǔ)蓄、購(gòu)房抵押貸款、分期付款和住房保險(xiǎn)等，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。 1984年，國(guó)務(wù)院印發(fā)了 《 關(guān)于基本建設(shè)和建筑業(yè)管理體制改革座談會(huì)紀(jì)要 》 ，該紀(jì)要提出各地應(yīng)組建房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司，對(duì)城市建設(shè)實(shí)行綜合開(kāi)發(fā)，并規(guī)定房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司所需周轉(zhuǎn)資金由建設(shè)銀行提供。 ? 2．停滯萎縮時(shí)期 ? 新中國(guó)成立初期，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還維持了一定階段。從此，房地產(chǎn)金融專業(yè)的理論逐漸得到傳播。在美國(guó)，出現(xiàn)了聯(lián)邦住宅儲(chǔ)蓄銀行。房地產(chǎn)信貸部的信貸計(jì)劃是國(guó)家綜合信貸計(jì)劃的組成部份，每年由人民銀行綜合平衡后，單獨(dú)下達(dá)給各商業(yè)銀行總行，不同的房地產(chǎn)信貸部之間不能相互調(diào)撥資金，房地產(chǎn)信貸部與銀行之間的業(yè)務(wù)屬于同業(yè)往來(lái)，不存在資金調(diào)撥的關(guān)系。 ? 1988年 1月，國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議，確定住房制度改革的整體方案，住房制度改革進(jìn)入擴(kuò)大試點(diǎn)階段。住宅合作社集住宅的專業(yè)生產(chǎn)與消費(fèi)于一身，提供從資金的籌措，到住房的建設(shè)、消費(fèi)、維修，直至住宅的分配、交換等全過(guò)程的服務(wù)。中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的經(jīng)營(yíng)模式完全從施豪銀行引進(jìn)，資金封閉運(yùn)作，只向住房?jī)?chǔ)蓄客戶吸存，也只向自己的住房?jī)?chǔ)戶放貸，此外不進(jìn)行任何其他投資，儲(chǔ)戶的存貸利率差是它唯一的利潤(rùn)來(lái)源。 ? 住房?jī)?chǔ)蓄銀行和其他銀行相比具有以下特點(diǎn)： ①它的宗旨是為房改服務(wù)，辦成服務(wù)性銀行，業(yè)務(wù)范圍主要是圍繞房改開(kāi)展住房結(jié)算以及存貸業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融運(yùn)營(yíng)的載體。 ? 前者是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)所進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)，后者是指以土地作抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱。 （ 2）融資中介 ? 融資中介是指在房地產(chǎn)資金融通過(guò)程中處于資金供給者和資金需求者之間的中間環(huán)節(jié)，主要是指各類兼營(yíng)或?qū)I(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，如住房?jī)?chǔ)蓄銀行、住房信用合作社、各商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司等銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)。 ? ? 3．房地產(chǎn)融資的可行性研究。實(shí)踐證明， 在房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期中，受影響最突出最深刻的就是銀行金融服務(wù)業(yè) 。就商業(yè)銀行的金融資產(chǎn)而言，在貸款資產(chǎn)中，由于房地產(chǎn)的保值、增值特性以及抗通貨膨脹能力，使得房地產(chǎn)抵押貸款成為商業(yè)銀行重要的信貸資產(chǎn)之一。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系 ? 一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持 ? ? (一 )房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)需要金融業(yè)的配合 ? ? (二 )房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)需要金融業(yè)的幫助 ? ? (三 )房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程需要融資以外的其他金融手段的服務(wù) ◆ 房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)金融業(yè)的支持。因?yàn)?，一方面城市?guī)劃、城市發(fā)展計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)政策等對(duì)房地產(chǎn)金融有諸多限制；另一方面，居民的住房問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)安定團(tuán)結(jié)和政局的穩(wěn)定。 ? （二）地產(chǎn)金融 又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)，可分為： – 市地金融 為城市土地的獲得、改良、轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)而融資 – 農(nóng)地金融 根據(jù) 服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)主體 ，可以劃分為如下內(nèi)容： （一）開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)金融服務(wù) 是指 為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供融資、籌資、結(jié)算等服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)象是經(jīng)營(yíng)者、建設(shè)者 （二）消費(fèi)性房地產(chǎn)金融服務(wù) 是指 為房地產(chǎn)的消費(fèi)者提供各種金融服務(wù)的金融活動(dòng) ，其服務(wù)對(duì)主要是消費(fèi)者、房地產(chǎn)的購(gòu)買者等，最基本的產(chǎn)品就是 按揭 和 保險(xiǎn) 。 ?第四、是保護(hù)和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的重要環(huán)保產(chǎn)業(yè) 三、房地產(chǎn)業(yè)資金及其運(yùn)動(dòng) ? (一 )房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資金分類 ? ? 按來(lái)源渠道：投資者權(quán)益和負(fù)債 ? ? 按實(shí)物形態(tài)和價(jià)值轉(zhuǎn)移方式：固定資金和流動(dòng)資金 ? ? (二 )房地產(chǎn)業(yè)資金的循環(huán)運(yùn)行 ? ? 資金從貨幣資金形態(tài)經(jīng)過(guò)儲(chǔ)備資金形態(tài)、生產(chǎn)資金形態(tài) (在建工程，包括在建場(chǎng)地、在建房屋、在建配套設(shè)施等 )、成品資金形態(tài) (產(chǎn)成品，包括完工土地、房屋、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 )，以及結(jié)算資金等各種不同的形態(tài)，然后又回復(fù)到貨幣資金形態(tài)進(jìn)行循環(huán)周轉(zhuǎn)。 – 促進(jìn)建筑業(yè)的繁榮 – 促進(jìn)建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、森工、機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn) Property Rights and Estates ? 與房地產(chǎn)相關(guān)的所有者權(quán)利（ ownership rights）叫不動(dòng)產(chǎn) (real property),與之相對(duì)的是動(dòng)產(chǎn) (personal property) ?區(qū)別實(shí)物房地產(chǎn)與房地產(chǎn)所有權(quán) ?財(cái)產(chǎn)權(quán) (property rights)是指所有者對(duì)其財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處置的權(quán)力 ?某房地產(chǎn)的價(jià)值可看作投資者為取得能帶來(lái)特定收益流的產(chǎn)權(quán)所愿支付的價(jià)格 財(cái)產(chǎn)的界定 Definition of an Estate ? 財(cái)產(chǎn) (Estate)一詞是指房地產(chǎn)的所有權(quán)益或潛在所有權(quán)益，即在所有期內(nèi)占有和使用該財(cái)產(chǎn)的一般權(quán)益。作為相對(duì)獨(dú)立的物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)的房地產(chǎn)業(yè)，在涉及房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配、交換與消費(fèi)的一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，無(wú)法離開(kāi)各類金融機(jī)構(gòu)與金融市場(chǎng)為其提供資金的籌集、融通和結(jié)算等各種金融服務(wù)。它是以這些學(xué)科的基本理論和基本方法為基礎(chǔ)，逐步獨(dú)立和發(fā)展起來(lái)的，是專門(mén)研究房地產(chǎn)金融活動(dòng)的方法和規(guī)律的科學(xué)。金融的基本職能是為經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行籌集資金和分配資金，它是通過(guò)金融市場(chǎng)或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉(zhuǎn)移給需求方。 ? 權(quán)利 在房地產(chǎn)上可設(shè)置的權(quán)利眾多 ? 在房產(chǎn)上有贈(zèng)與權(quán)、繼承權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、留置權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等 ? 在地產(chǎn)上有地役權(quán)、地上權(quán)、通行權(quán)等 ? 地役權(quán)：依法為敷設(shè)、興建、修筑公用設(shè)施而占有、使用、勘查他人土地的權(quán)利。一般認(rèn)為在產(chǎn)業(yè)層次上，主要屬于第三產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上也包括了建筑、裝修等第二產(chǎn)業(yè)的成分，有時(shí)又包括第一產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容（如園林等）。 – 英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)值占該國(guó)總財(cái)富的 %。 三、 房地產(chǎn)金融的構(gòu)成 房地產(chǎn)金融實(shí)際上是房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融的合稱。另外，國(guó)外住宅信貸規(guī)模的發(fā)展尤為迅速。在某些不利情況下，所投的資金可能會(huì)被套在某一房地產(chǎn)上，難于變現(xiàn)，因而不得不較長(zhǎng)時(shí)間地持有它。 例如， 2023年上海市城市居民家庭人均年可支配收入 14867元，按住宅平均價(jià)格每平方米 5000元的保守估計(jì)，從靜態(tài)上看，一個(gè)三口之家不考慮其他消費(fèi)也得攢上十年才能買上一套 100平方米的住房，如果有了金融業(yè)的介入，通過(guò)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款，則可以縮短購(gòu)房者資金積累時(shí)間，提前購(gòu)得房屋，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的流通和消費(fèi)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。 ◆ 從房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展金融業(yè)自身的發(fā)展空間 ? 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也使金融業(yè)同時(shí)獲得發(fā)展機(jī)會(huì)，為金融創(chuàng)新提供了廣闊的空間。 ? ? 3．研究房地產(chǎn)金融如何配合房地產(chǎn)業(yè)的 ? 發(fā)展重點(diǎn)，促進(jìn)居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 1．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素 ? （ 1）融資主體 —— 資金的供給者及需求者 ? 資金供給者及需求者即為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上資金商品的買賣雙方，這是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最為基本的要素，它主要包括家庭、企業(yè)及特定的政府部門(mén)如公積金管理中心。在該市場(chǎng)上，借款人通過(guò)房地產(chǎn)金融