【正文】 展望未來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)將會(huì)從交易工具、制度環(huán)境等方面進(jìn)行深化和完善。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不是很完善，必須通過(guò)一些措施逐步形成完備的具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以有不同的分類。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等環(huán)節(jié)籌集和分配資金的職能。房地產(chǎn)金融包括房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融兩方面。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長(zhǎng)提供了廣闊的空間。互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和客戶之間的即時(shí)互動(dòng)關(guān)系，為他們提供更多，更為及時(shí)的信息，促進(jìn)他們之間的溝通和了解，網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)還將降低交易的成本，節(jié)約資源，當(dāng)然網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)金融的開展有賴于人們對(duì)網(wǎng)上交易信心的建立和交際手段的完善，更主要是依賴于相關(guān)法律法規(guī)的健全和完善。但是，隨著中國(guó)法制建設(shè)的日益加強(qiáng)，與房地產(chǎn)金融運(yùn)作相關(guān)的法律法規(guī)會(huì)不斷健全和完善起來(lái)，適合房地產(chǎn)金融有效運(yùn)行的法制環(huán)境將逐步建立起來(lái)。 ? 2．房地產(chǎn)金融法規(guī)不斷完善 ? 我國(guó)目前關(guān)于房地產(chǎn)金融的法律體系還不是很完善，有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式 —— 住房按揭貸款更是缺乏法律方面的保證。除此之外，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)將加入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。住房信貸資產(chǎn)特別是住房消費(fèi)貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸現(xiàn)，需要有合適的金融工具來(lái)溝通一級(jí)融資市場(chǎng)與二級(jí)融資市場(chǎng)的通道。 ? 2023年 6月中國(guó)人民銀行發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》 （第 121號(hào)文件），規(guī)范了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，遏制了房地產(chǎn)投資過(guò)快、結(jié)構(gòu)失衡的勢(shì)頭，兩個(gè)月后，在 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國(guó)發(fā) 18號(hào)文）中，又確立中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期目標(biāo)和長(zhǎng)期任務(wù)。隨后，各國(guó)有商業(yè)銀行都頒布了實(shí)施細(xì)則，以擔(dān)保貸款為特征的住房貸款開始形成。但該辦法在實(shí)際操作中存在許多問(wèn)題，如手續(xù)繁瑣，貸款范圍只適用于實(shí)行安居工程的城市等。該辦法的出臺(tái)規(guī)范了個(gè)人住房貸款的運(yùn)作。 1995年 7月，中國(guó)人民銀行又印發(fā)了 《 商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行規(guī)定 》 ，對(duì)政策性住房金融業(yè)務(wù)和商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)作了初步規(guī)范。在 1997年召開的全國(guó)住房改革會(huì)議上，國(guó)務(wù)院將建立住房公積金制度作為房改政策措施的重中之重。 1994年，國(guó)務(wù)院開始推出安居工程計(jì)劃，為期 5年的安居工程于 1995年正式開始實(shí)施。 ? 此后，建設(shè)銀行和工商銀行等相繼成立了房地產(chǎn)信貸部，其他一些新設(shè)的商業(yè)銀行如上海浦東發(fā)展銀行和上海銀行也相繼躋身房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。 ”“ 人民銀行要根據(jù)住房制度改革和住房商品化的實(shí)際進(jìn)程，從今年開始逐年在計(jì)劃上安排一塊商品住房信貸指標(biāo)。 ? 4．調(diào)整發(fā)展時(shí)期 ? 1988年 2月，國(guó)務(wù)院住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組制定 《 關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案 》 ，該文件明確提出： “ 住房制度改革，要廣泛而有效地籌集和融通資金建立一套科學(xué)的結(jié)算辦法，金融體制必須進(jìn)行相應(yīng)的配套改革。按照國(guó)務(wù)院的要求，建設(shè)銀行于 1985年將其該年初開始發(fā)放的土地開發(fā)和商品房貸款單列計(jì)劃，把支持房地產(chǎn)開發(fā)，推行房屋商品化作為一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)進(jìn)行開拓。從 1982年起，為配合一些試點(diǎn)城市住房制度的改革，建設(shè)銀行和人民銀行加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的力度，為購(gòu)建房者提供貸款服務(wù)，人民銀行提出了試辦購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄貸款業(yè)務(wù)，把發(fā)展儲(chǔ)蓄同支持住房流通，促進(jìn)住房消費(fèi)結(jié)合起來(lái)。1981年，建設(shè)銀行總行投資組建了中國(guó)房屋開發(fā)公司，用經(jīng)濟(jì)辦法經(jīng)營(yíng)包括住宅、中小型旅游賓館、綜合性業(yè)務(wù)樓和公共建筑等房地產(chǎn)項(xiàng)目。住房商品化的政策開始實(shí)施，從而為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的恢復(fù)和發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。但是， 50年代以后由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的推行，城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資轉(zhuǎn)由國(guó)家財(cái)政撥款建設(shè)，住房作為福利近似無(wú)償分配，房地產(chǎn)市場(chǎng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也隨之消失。這些銀行把投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)作為樹立銀行形象、吸引客戶存款、獲取高額利潤(rùn)、降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。那時(shí)，上海、天津等大城市金融化比較發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較活躍。美國(guó)則側(cè)重于運(yùn)用方面。以英美為代表如劍橋大學(xué)和倫敦大學(xué)開設(shè)的“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)院”（ 70年代以前）。后調(diào)整為“建立完善的住房融資系統(tǒng)”，如建立住宅銀行。 ? 第三次房荒： 20世紀(jì) 60年代中到 80年代末。至此，住房市場(chǎng)逐步得到完善。為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。 ? 第二次房荒：二戰(zhàn)后至 20世紀(jì) 60年代（迅速發(fā)展時(shí)期） ? 為解決戰(zhàn)后住房短缺問(wèn)題，出現(xiàn)了大量的住房金融機(jī)構(gòu)。 ? 19世紀(jì)中葉 20世紀(jì) 80年代末，三次房荒 ? 第一次房荒： 19世紀(jì)中葉，工業(yè)革命和工業(yè)的發(fā)展使得人們對(duì)住房的需求急劇增大，強(qiáng)烈要求解決住房問(wèn)題，于是出現(xiàn)了互助性、合作性的建筑社團(tuán)，帶有抵押融資的性質(zhì)。 ? 兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)除了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部外，還有信托公司，其與房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)資金信托業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)投資基金業(yè)務(wù)；證券公司，主要承擔(dān)房地產(chǎn)證券的承銷、房地產(chǎn)股票上市公司的改制輔導(dǎo)等工作；保險(xiǎn)公司主要是承接與房地產(chǎn)領(lǐng)域的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)。其次房地產(chǎn)信貸部的財(cái)務(wù)核算較為獨(dú)立，其財(cái)務(wù)收支不并入商業(yè)銀行的大賬，收益歸地方，其稅后利潤(rùn)與當(dāng)?shù)刎?cái)政部門商定留成辦法。 ? ②相對(duì)獨(dú)立地開展業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)信貸部雖然依托商業(yè)銀行而設(shè)置，但仍然表現(xiàn)出相對(duì)的獨(dú)立性，首先是信貸管理體制上的獨(dú)立性，房地產(chǎn)信貸部的信貸收支計(jì)劃單列，自成體系，自行管理，自求資金平衡。 ? 房地產(chǎn)信貸部與商業(yè)銀行其他部門比較，具有以下特點(diǎn)： ? ①實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)的體制 ? 房地產(chǎn)信貸部作為商業(yè)銀行的一個(gè)部門，首先要接受銀行內(nèi)部的領(lǐng)導(dǎo)，按照銀行內(nèi)部規(guī)章制度辦事，維護(hù)銀行整體利益。并逐漸從原來(lái)的房改金融業(yè)務(wù)擴(kuò)展到房地產(chǎn)業(yè)金融主要業(yè)務(wù)。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件精神，同時(shí)也是為了適應(yīng)住房制度改革的實(shí)際需要，一些地區(qū)結(jié)合房改具體情況和實(shí)際過(guò)程，委托商業(yè)銀行（當(dāng)時(shí)稱作專業(yè)銀行）經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)信貸部，辦理本地區(qū)房改金融業(yè)務(wù)。其中商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部最具有代表性。當(dāng)然，住宅合作社的建房用地一般在價(jià)格上享受政府的優(yōu)惠。在合作社中，社員們自籌資金，合作建房，并合作維修、護(hù)理和管理住宅。住宅合作社社員的住宅將依靠合作社來(lái)解決，這自然就割斷了職工（社員）在住房問(wèn)題上與單位的依附關(guān)系，使得住宅合作社成為住宅社會(huì)化的一種形式，這與我國(guó)住房制度改革的社會(huì)化、專業(yè)化目標(biāo)是相吻合的。如 1986年上海玩具出口公司組建的“ 新欣住房合作社 ” ， 1987年武漢市組建的面向城市居民的 “ 常碼頭住宅合作社 ” ，昆明市的 “ 馬灑營(yíng)住宅合作社 ” 等。據(jù)國(guó)際合作社聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)，目前世界上有 40多個(gè)國(guó)家建立了住宅合作社，總數(shù)為 7萬(wàn)多家，社員近 2023萬(wàn)戶。它通過(guò)籌集社員資金來(lái)解決社員的住房，減少了中間環(huán)節(jié)，降低了建筑成本，從而向社員提供了價(jià)格低廉的住房。其最大的經(jīng)營(yíng)特色，就是提供低息住房貸款，目前推出的最優(yōu)貸款年利率僅為 3． 3%，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)的各種個(gè)人住房商業(yè)貸款。 2023年 2月 15日，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津正式開業(yè)。④存貸資金利差由銀行自行消化，不需財(cái)政和人民銀行補(bǔ)貼。③自求資金平衡。②住房?jī)?chǔ)蓄銀行是地方股份制銀行，資金來(lái)源于地方，用于地方，不依靠國(guó)家投資。這兩個(gè)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的主要職能是：組織和開辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房?jī)?chǔ)蓄存款；辦理商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款；代理各有關(guān)單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設(shè)債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設(shè)基金的使用；審核住房建設(shè)造價(jià)，辦理住房建設(shè)概預(yù)算的復(fù)審；直接參與投資、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、信托業(yè)務(wù)，以及轉(zhuǎn)讓、買賣房地產(chǎn)有價(jià)證券等 。 住房?jī)?chǔ)蓄銀行