【正文】 通、消費(fèi)過(guò)程中的資金融通活動(dòng)。 – 房地產(chǎn)本身價(jià)值大，附加值高，土地不斷升值。房地產(chǎn)業(yè)是綜合性非常突出的產(chǎn)業(yè)群 . 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè) 房屋建設(shè) 土地平整 土地買(mǎi)賣(mài) 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)業(yè) 建筑業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中 具有十分重要的地位 ? 第一、是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè) – 為城市生產(chǎn)生活提供基礎(chǔ)、載體和空間； – 決定城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和水平。 ? 地上權(quán)：在他人的土地上修建房屋、擁有建筑物、工作物、林木的權(quán)利。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展及城市化的加速，傳統(tǒng)的住房制度和金融體系正在發(fā)生根本性的變革，因此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系也日益凸現(xiàn)。Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 Real Estate Finance 房地產(chǎn)金融 任課教師： 施同兵 Email: ? 房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門(mén)介于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險(xiǎn)學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關(guān)系，突出地表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)以及資本市場(chǎng)之間的關(guān)系上。 ? 廣義的房地產(chǎn)除上述內(nèi)容外，還包括水、礦藏和森林等自然資源。 ? 第二、是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程中，需要大量的資金和物資，聯(lián)系著一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，能促進(jìn)和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，起到促進(jìn)和導(dǎo)向的作用。 – 房地產(chǎn)產(chǎn)品使用周期長(zhǎng)。與住房金融有區(qū)別。 ? 2．房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性 ? 房地產(chǎn)金融受政政策干預(yù)較多，同時(shí)也是政府補(bǔ)貼較多的行業(yè)。由于房地產(chǎn)傳統(tǒng)資產(chǎn)形態(tài)具有這種缺陷，西方發(fā)達(dá)國(guó)家從上世紀(jì) 60年代起出現(xiàn)了房地產(chǎn)證券化的趨勢(shì)，即將期限長(zhǎng)、額度大的房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行小額分割，以有價(jià)證券的形態(tài)通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，使得長(zhǎng)期的抵押貸款資產(chǎn)具有很好的流動(dòng)性。 二、金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展業(yè)務(wù) ? ? (一 )金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)領(lǐng)域安排 ? 資產(chǎn)業(yè)務(wù) ? ? (二 )金融結(jié)算工具在房地產(chǎn)流通和消費(fèi)領(lǐng) ? 域可得到進(jìn)一步的應(yīng)用與推廣 ? ? (三 )金融業(yè)需要在房地產(chǎn)業(yè)拓展金融服務(wù) ? 內(nèi)容 ◆ 金融資產(chǎn)得以迅速擴(kuò)大 金融業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，需要實(shí)行多元化的資產(chǎn)戰(zhàn)略，體現(xiàn)金融業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)分散化原則的要求。 三、房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會(huì)影響金融業(yè)的正常運(yùn)行 當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展，對(duì)金融業(yè)的影響也是非常重大的，并會(huì)誘發(fā)危機(jī)：市場(chǎng)過(guò)熱，造成投資饑渴癥，需求過(guò)度，房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，形成地產(chǎn)泡沫，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)過(guò)冷，則造成需求減少，成交減少，價(jià)格下跌，形成實(shí)質(zhì)性通縮，使銀行業(yè)務(wù)量大大減少，利潤(rùn)下降，同樣也會(huì)大量提高風(fēng)險(xiǎn)水平。 ? ? 2．房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信用管理。同要，企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中暫時(shí)閑置的資金存入房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)或購(gòu)買(mǎi)各種房地產(chǎn)有價(jià)證券從而成為資金的供給者，為了開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款以及在金融市場(chǎng)上發(fā)行股票或債券而成為資金的需求者。 ? （ 2）按房地產(chǎn)金融服務(wù)的對(duì)象，可以將房地產(chǎn)金融市場(chǎng)分為房產(chǎn)金融市場(chǎng)和地產(chǎn)金融市場(chǎng)。 （二）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系 ? 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融中介和經(jīng)營(yíng)附屬房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融企業(yè)，主要包括專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)如證券公司、保險(xiǎn)公司、信托公司等。這兩個(gè)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的主要職能是：組織和開(kāi)辦企事業(yè)單位住房資金存款和城鄉(xiāng)居民住房?jī)?chǔ)蓄存款；辦理商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的流動(dòng)資金貸款；代理各有關(guān)單位發(fā)放住房券，發(fā)行住房建設(shè)債券和股票；管理和監(jiān)督企事業(yè)單位住宅建設(shè)基金的使用；審核住房建設(shè)造價(jià)，辦理住房建設(shè)概預(yù)算的復(fù)審；直接參與投資、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托業(yè)務(wù)，以及轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)有價(jià)證券等 。 2023年 2月 15日，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津正式開(kāi)業(yè)。如 1986年上海玩具出口公司組建的“ 新欣住房合作社 ” ， 1987年武漢市組建的面向城市居民的 “ 常碼頭住宅合作社 ” ，昆明市的 “ 馬灑營(yíng)住宅合作社 ” 等。其中商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部最具有代表性。 ? ②相對(duì)獨(dú)立地開(kāi)展業(yè)務(wù) ? 房地產(chǎn)信貸部雖然依托商業(yè)銀行而設(shè)置，但仍然表現(xiàn)出相對(duì)的獨(dú)立性，首先是信貸管理體制上的獨(dú)立性，房地產(chǎn)信貸部的信貸收支計(jì)劃單列，自成體系，自行管理，自求資金平衡。 ? 第二次房荒：二戰(zhàn)后至 20世紀(jì) 60年代（迅速發(fā)展時(shí)期） ? 為解決戰(zhàn)后住房短缺問(wèn)題，出現(xiàn)了大量的住房金融機(jī)構(gòu)。后調(diào)整為“建立完善的住房融資系統(tǒng)”，如建立住宅銀行。這些銀行把投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)作為樹(shù)立銀行形象、吸引客戶(hù)存款、獲取高額利潤(rùn)、降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要手段。從 1982年起，為配合一些試點(diǎn)城市住房制度的改革，建設(shè)銀行和人民銀行加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的力度，為購(gòu)建房者提供貸款服務(wù)，人民銀行提出了試辦購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄貸款業(yè)務(wù)，把發(fā)展儲(chǔ)蓄同支持住房流通，促進(jìn)住房消費(fèi)結(jié)合起來(lái)。 ? 此后，建設(shè)銀行和工商銀行等相繼成立了房地產(chǎn)信貸部，其他一些新設(shè)的商業(yè)銀行如上海浦東發(fā)展銀行和上海銀行也相繼躋身房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。該辦法的出臺(tái)規(guī)范了個(gè)人住房貸款的運(yùn)作。住房信貸資產(chǎn)特別是住房消費(fèi)貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸現(xiàn)，需要有合適的金融工具來(lái)溝通一級(jí)融資市場(chǎng)與二級(jí)融資市場(chǎng)的通道?；ヂ?lián)網(wǎng)的應(yīng)用將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和客戶(hù)之間的即時(shí)互動(dòng)關(guān)系，為他們提供更多，更為及時(shí)的信息，促進(jìn)他們之間的溝通和了解，網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)還將降低交易的成本，節(jié)約資源，當(dāng)然網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)金融的開(kāi)展有賴(lài)于人們對(duì)網(wǎng)上交易信心的建立和交際手段的完善，更主要是依賴(lài)于相關(guān)法律法規(guī)的健全和完善。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以有不同的分類(lèi)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不是很完善，必須通過(guò)一些措施逐步形成完備的具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進(jìn)、共同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長(zhǎng)提供了廣闊的空間。除此之外，隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)將加入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。但該辦法在實(shí)際操作中存在許多問(wèn)題，如手續(xù)繁瑣，貸款范圍只適用于實(shí)行安居工程的城市等。 1994年，國(guó)務(wù)院開(kāi)始推出安居工程計(jì)劃，為期 5年的安居工程于 1995年正式開(kāi)始實(shí)施。按照國(guó)務(wù)院的要求，建設(shè)銀行于 1985年將其該年初開(kāi)始發(fā)放的土地開(kāi)發(fā)和商品房貸款單列計(jì)劃，把支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，推行房屋商品化作為一項(xiàng)主要業(yè)務(wù)進(jìn)行開(kāi)拓。但是， 50年代以后由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的推行，城鎮(zhèn)住房建設(shè)投資轉(zhuǎn)由國(guó)家財(cái)政撥款建設(shè)，住房作為福利近似無(wú)償分配，房地產(chǎn)市場(chǎng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也隨之消失。以英美為代表如劍橋大學(xué)和倫敦大學(xué)開(kāi)設(shè)的“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)院”（ 70年代以前）。為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。其次房地產(chǎn)信貸部的財(cái)務(wù)核算較為獨(dú)立，其財(cái)務(wù)收支不并入商業(yè)銀行的大賬，收益歸地方，其稅后利潤(rùn)與當(dāng)?shù)刎?cái)政部門(mén)商定留成辦法。根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件精神，同時(shí)也是為了適應(yīng)住房制度改革的實(shí)際需要，一些地區(qū)結(jié)合房改具體情況和實(shí)際過(guò)程，委托商業(yè)銀行（當(dāng)時(shí)稱(chēng)作專(zhuān)業(yè)銀行）經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)成立房地產(chǎn)信貸部，辦理本地區(qū)房改金融業(yè)務(wù)。住宅合作社社員的住宅將依靠合作社來(lái)解決，這自然就割斷了職工（社員）在住房問(wèn)題上與單位的依附關(guān)系，使得住宅合作社成為住宅社會(huì)化的一種形式，這與我國(guó)住房制度改革的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化目標(biāo)是相吻合的。其最大的經(jīng)營(yíng)特色，就是提供低息住房貸款，目前推出的最優(yōu)貸款年利率僅為 3． 3%，遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)的各種個(gè)人住房商業(yè)貸款。②住房?jī)?chǔ)蓄銀行是地方股份制銀行，資金來(lái)源于地方，用于地方，不依靠國(guó)家投資。從世界范圍看，各國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織體系都因各國(guó)不同的政治、經(jīng)濟(jì)、文化背景而不同。 3．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資方式 ?