【正文】 該項(xiàng)目具有優(yōu)良的城市配套環(huán)境和臨南河自然環(huán)境，定位為“都市中的國(guó)際高尚府第”標(biāo)志性建筑，投資建成后將會(huì)取得較好的社會(huì)效益。2005年10月—12月，完成施工圖設(shè)計(jì)，并同步完成地質(zhì)勘探、項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)；同步。稅后投資利潤(rùn)率為： %。、可類(lèi)比寫(xiě)字樓項(xiàng)目及參數(shù)確定分析川投南河項(xiàng)目寫(xiě)字樓的消費(fèi)輻射區(qū)域，得出在市場(chǎng)定價(jià)上可比較、參考的樓盤(pán)主要有“開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、城市之心、天府中心、時(shí)代廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈”，其具體比較明細(xì)如下：比較指標(biāo)權(quán)重分值成都知名甲級(jí)寫(xiě)字樓川投南河項(xiàng)目開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)時(shí) 代廣 場(chǎng)天 府中 心城 市之 心威斯頓聯(lián)邦大廈產(chǎn)品力地段位 置109881088交 通1010661088市政環(huán)境5554545商務(wù)環(huán)境5543534產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑及環(huán)境規(guī)劃10108810910建筑形象10101089109綜合配套101088989物業(yè)管理1010879109形象力產(chǎn)品品牌策略訴求5544445開(kāi)發(fā)商及管理品牌訴求5544455項(xiàng)目形象品牌訴求5454554營(yíng)銷(xiāo)力銷(xiāo)售方式10987999銷(xiāo)售服務(wù)5544455合 計(jì)100978275938890、項(xiàng)目比較價(jià)格計(jì)算1）、寫(xiě)字樓市場(chǎng)定價(jià)計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)天府中心城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈平均值項(xiàng)目得分（分）978275938887項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）1150080007500900085008900川投南河項(xiàng)目均價(jià)計(jì)算（元/㎡）8900/8790=根據(jù)市場(chǎng)比較法，通過(guò)系統(tǒng)修正以及對(duì)市場(chǎng)的分析，㎡。豎向空間設(shè)計(jì)、負(fù)一層、負(fù)二層為地下停車(chē)庫(kù)兼設(shè)備用房；、一層至三層為高擋休閑、餐飲商業(yè)用房。建筑退讓紅線：按業(yè)主提供的數(shù)據(jù)、成都市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。第三節(jié)、項(xiàng)目定位總體定位: 都市中的國(guó)際高尚府第目標(biāo)客戶(hù)定位: 都市精英、城市新貴2客戶(hù)來(lái)源：以喜歡城市生活、在城市中心區(qū)經(jīng)商、工作的私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶(hù)、企業(yè)高管及外資單位高級(jí)管理人員等高收入人群；2背景特征：以35歲以上的高收入人員為主要客戶(hù)，家庭月收入在10000元以上（未含隱性收入）2心理特征：以城市中心地段來(lái)體現(xiàn)“尊貴”的身份。醫(yī)療：項(xiàng)目周邊有四川大學(xué)華西醫(yī)學(xué)中心、四川大學(xué)附屬第一至第四醫(yī)院、四川武警總隊(duì)醫(yī)院等；商務(wù)區(qū)：比鄰成都市中央商務(wù)區(qū)，與錦江賓館、萬(wàn)達(dá)索菲特酒店、岷山飯店、川信大廈、城市之心隔河相望等，與開(kāi)行國(guó)際大廈相鄰。項(xiàng)目用地市政配套條件目前，本項(xiàng)目用地面臨的濱江路，都具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。結(jié)論：項(xiàng)目的位置適合建設(shè)高尚物業(yè)?？倯?hù)數(shù)352獨(dú)棟別墅錯(cuò)拼別墅50005500元/ M178。維也納森林別墅3期雙流牧馬山森宇實(shí)業(yè)占地600畝總戶(hù)數(shù)288綠地率78%獨(dú)棟別墅6000元/ M178?？倯?hù)數(shù)1480綠化率30%車(chē)位9003850元融城理想高新區(qū)成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院北側(cè)南興實(shí)業(yè)占地170畝建面20萬(wàn)M178?？倯?hù)數(shù)492綠化率51%車(chē)位4025960元上?；▓@神仙樹(shù)南路39號(hào)上房集團(tuán)占地:87畝建面:14萬(wàn)M178。成都市區(qū)東南西北2001年1499139614421658——2002年2938281030013003——2003年3224311733733183——2004年384539293806380140412005年40944018405142144572005年增幅最快的在城西與2004年全年水平相比，2005年（14月）城西、城南、%、%、%，城西增幅最大，城西的高尚區(qū)位決定了該區(qū)域的高檔住宅居住分為仍是最好的，%，城北由于萬(wàn)科的進(jìn)入帶動(dòng)了價(jià)格的大幅上升，但就其整體而言可圈可點(diǎn)之處較少。、未來(lái)高檔住宅區(qū)域格局將形成在進(jìn)行土地規(guī)劃及城市規(guī)劃的同時(shí)，事實(shí)上已經(jīng)對(duì)高檔住宅區(qū)域進(jìn)行了基本的劃分。三是超大規(guī)模高檔住宅社區(qū)的出現(xiàn)對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)價(jià)格的快速拉升帶來(lái)較大影響。成都市高檔（高價(jià)）住宅市場(chǎng)分析、2005年14月成都市高檔住宅（3600元/㎡以上）銷(xiāo)售情況從上圖可以看出，1—4月市區(qū)價(jià)格在3600元/㎡以下的住宅銷(xiāo)售面積同比大幅下降；而價(jià)格在3600元/ ㎡以上住宅銷(xiāo)售面積呈高速增長(zhǎng)之勢(shì)。就區(qū)域性供應(yīng)而言，成東、城南供應(yīng)增長(zhǎng)，城西、成北供應(yīng)減少。為拉動(dòng)新城區(qū)建設(shè)，新都區(qū)區(qū)級(jí)行政辦公區(qū)將在今年內(nèi)完成搬遷。由于區(qū)域內(nèi)禁止生態(tài)破壞，充分保證了區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，今年，區(qū)域內(nèi)將會(huì)有不少項(xiàng)目粉墨登場(chǎng)，如：置信今年4月中旬，高新西區(qū)的1811畝“地王”面向全球招標(biāo)，吸引了國(guó)內(nèi)外數(shù)十家實(shí)力開(kāi)發(fā)商前來(lái)考察，也將高新西區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域地位提升到了一個(gè)新的高度。打造城東副中心的規(guī)劃是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它與城南副中心定位不同，城東副中心主要以居住為主。城南新區(qū)，將沿襲傳統(tǒng)城南的富貴，高于城南的歷史意義，造就出成都的新中心。、2005年成都市房?jī)r(jià)仍將保持較高速度增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)的漲幅將會(huì)減小。2005年16月成都市區(qū)商品房及商品住宅房?jī)r(jià)情況2004年1—6月2005年1—6月2005年16月與2004年16月水平比較與2004年第四季度比較商品房36394060%%住宅3141367517%%、高價(jià)位物業(yè)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭2005年1—6月，住宅價(jià)格在3600—5000元/㎡㎡，%；價(jià)格在5000元/㎡㎡，%；中高檔辦公物業(yè)銷(xiāo)售形式也較好，6000元/㎡㎡，%。目前，住宅產(chǎn)品在內(nèi)、在品質(zhì)方面越來(lái)越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象、服務(wù)等日益成為重要的競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)。、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銀行貸款持續(xù)下降，開(kāi)發(fā)商自籌資金快速增長(zhǎng)2005年1—5月，；，%；，%。、城市化建設(shè)是動(dòng)態(tài)的。、土地政策：實(shí)行土地垂直管理、嚴(yán)格土地保護(hù)制度、加強(qiáng)土地保護(hù)執(zhí)法力度；等等。前三季度，%，、%；5）、利用外資成效顯著。今年前三季度全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1783億元，%。2004年，%；生活物價(jià)方面，市區(qū)居民人均可支配收入為10394元，人均消費(fèi)性支出達(dá)到了8997元，%；，高于2003年水平。城市交通：“井”字加環(huán)狀加放射“井”字型道路。、城市發(fā)展規(guī)劃介紹1）、城市發(fā)展。、交通狀況成都是中國(guó)西南地區(qū)的交通樞紐，是西部最大的航空港、又是全國(guó)公路最密集的城市之一。是西部大開(kāi)發(fā)的龍頭城市，是西部重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐，中國(guó)的特大城市之一，先后榮獲聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”和“最佳范例獎(jiǎng)”兩項(xiàng)殊譽(yù)。、人口狀況2004年末，成都市總?cè)丝诩s為1100萬(wàn)人，在全國(guó)特大城市中，人數(shù)僅次于重慶、北京、上海，居第四位。3）、城市規(guī)劃。經(jīng)濟(jì)環(huán)境、成都2004年經(jīng)濟(jì)概況自2003年以來(lái)，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于高速發(fā)展的上升階段。、成都2005年前三季度經(jīng)濟(jì)概況 3）、消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)旺盛，物價(jià)指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)。政策環(huán)境近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大、房地產(chǎn)業(yè)的地位也越來(lái)越重要。第二節(jié)、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)發(fā)展10—20年、我國(guó)已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年是15個(gè)百分點(diǎn)，如果加上建材，大概能達(dá)到30%。、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心由原來(lái)的城西向城南和城東轉(zhuǎn)移，城北也將是下一個(gè)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。、2005年16月市區(qū)房?jī)r(jià)分析：2005年1—6月市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為4060元/㎡，%，比1—%，總體銷(xiāo)售均價(jià)格漲勢(shì)緩慢。、普通住宅需求為當(dāng)前主流，但高檔住宅需求也較大，且是逐漸上升趨勢(shì)。城南副中心在新的城市規(guī)劃中顯得光彩奪目、熠熠生輝，政府斥資近100億元投入到南部新區(qū)的起步區(qū)建設(shè)，并擬定3年時(shí)間實(shí)現(xiàn)搬遷，這意味著成都政治中心的轉(zhuǎn)移。％，同時(shí)占地10平方公里的十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)，像一個(gè)巨大的綠肺，給新區(qū)以及全市提供清新的空氣。、高新西區(qū)成都高新區(qū)西區(qū)是科技部批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，位于成都市西，三環(huán)路與繞城高速公路之間，距成都市中心6公里，起步區(qū)開(kāi)發(fā)面積7平方公里。秉承獨(dú)特的地理環(huán)境和人文優(yōu)勢(shì)，城西根據(jù)自身的特色現(xiàn)已形成了羊西線、金沙、光華、浣花溪、外雙楠等幾大房地產(chǎn)版塊。目前，“北部新城”已經(jīng)作為成都市今年的重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施，計(jì)劃投資達(dá)173896萬(wàn)元。總體而言，成都住宅市場(chǎng)是在不斷的調(diào)整與自我恢復(fù)中尋找平衡點(diǎn)，以達(dá)到平衡、穩(wěn)定的市場(chǎng)狀態(tài)。、價(jià)格特征2004年，成都市區(qū)住宅的銷(xiāo)售均價(jià)為3242元/㎡，%，價(jià)格增速較快。雖然高價(jià)房并不代表就是高檔房，但通過(guò)近幾年的住宅產(chǎn)品變化趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)：高價(jià)同時(shí)帶來(lái)了更多相應(yīng)的高檔住宅特征。通過(guò)對(duì)二十多個(gè)高檔房的銷(xiāo)售速度進(jìn)行考察發(fā)現(xiàn)，與前幾年比，高價(jià)房的銷(xiāo)售速度在加快。根據(jù)分析我們發(fā)現(xiàn)如下圖走勢(shì)。建面:約20萬(wàn)M178?？倯?hù)數(shù)740%車(chē)位1:4800元麗景華庭青