【正文】 6畝，計劃明年推出，據(jù)相關(guān)因素估算，估計總體均價不會低于5500元/ ㎡；城西中海國際社區(qū)（1811畝）計劃今年下半年推出，現(xiàn)在的咨詢價格已突破4000元/平方米。在城南副中心（世紀城項目和和記黃埔“南地王”項目）及其周邊區(qū)域，東部副中心及其周邊區(qū)域、城西中海國際社區(qū)區(qū)域?qū)⒅饾u形成高檔住宅區(qū)。推出時間粼江峰閣順江路18號吉寶置業(yè)占地61畝；建面19萬M178?？倯魯?shù)2000綠化率37%車位1:4680元新里維多利亞神仙樹南路上海綠地集團占地181畝建面23萬M178?？倯魯?shù)828綠化率30%車位6003700元麗都玉園(A區(qū))光華大道西三環(huán)西側(cè)成都置信 M178?？倯魯?shù)388綠化率70%獨棟別墅聯(lián)排別墅54006000元/ M178。總戶數(shù)160低層花園洋房5200元/ M178。本項目水文地質(zhì)條件簡單，地下水主要由地表水和江水補給；氣候?qū)儆谂瘻貛?，主導風向為偏北風。 結(jié)論：項目用地的市政配套條件成熟。1景觀優(yōu)勢：正對府南河，150米長臨河景致。價格定位：住宅均價建筑面積5000元/平方米以上。住宅建筑面積：51100m 2左右13層商業(yè)建筑面積：8400m 2左右；地下室停車場：12000m 2左右。、五層至三十層為兩棟塔樓，一棟為國際商務(wù)公寓，一棟國際甲級寫字樓。（A營業(yè)稅及附加 所得稅）=1,盈虧平衡點時無所得稅247。敏感分析表明，工程造價的增加和銷售收入的提高對項目經(jīng)濟效益影響非常明顯。2006年1月――2007年6月，為項目的建設(shè)施工期。從市場分析看：中國及成都經(jīng)濟將長期保持高速、穩(wěn)定的發(fā)展，甲級寫字樓和星級酒店具有良好的市場潛力和發(fā)展前景，可以長期享受經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的豐厚投資收益。第十章　結(jié)論通過以上的調(diào)查研究和綜合分析，得出以下結(jié)論：該項目地處市中區(qū)黃金地段，定位合理，符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場需求和城市發(fā)展趨勢，項目開發(fā)具有良好的經(jīng)濟效益。項目地塊已經(jīng)完成拆遷，完善了三通一平，具備開工條件。敏感分析敏感性分析　總成本\總銷售總銷售\總成本稅后利潤稅后利潤率利潤增加減少率地價為：萬/畝227037073358700000111575727%%地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝地價為：萬/畝上表中可以看出，土地價格在 —— 萬/畝時的利潤為最大，超過 萬/畝時的利潤空間較小，對運作團隊的要求更高。靜態(tài)經(jīng)濟估算說明：（單位：平方米）總用地面積8500　用電項目單位負荷（瓦）用電負荷（瓦）容積率7　商業(yè)用電100840000容積率總建筑面積59500　住宅用電6000地下一層建筑面積6000　地下室用電40480000地下二層建筑面積6000　合計總負荷　地下總面積12000　實際安裝負荷　　　　　按2300KW計算一層建筑面積2800　　　　二層建筑面積2800　電梯臺數(shù)　三層建筑面積2800　30層客梯9　13層商業(yè)總面積8400　4層電梯3　　　　　　　高層住宅面積51100　合計　　總建筑面積71500　　　　　　　　　　綠化率30%　　　　項目內(nèi)綠化面積2550　　　　項目周邊綠化面積　　　　　總戶數(shù)352 145　　按130平方米/戶計算地下車位275總車位需要372　其中，住宅車位需260，商業(yè)需112建設(shè)成本估算費用項目工程量單價總價建筑面積單價說明單位：平方米元/平方米元元/平方米一、土地成本土地成本850067532500530萬元/畝二、三通一平施工用水715000150000施工用電71500050000場地平整7150050000含部分遺留基礎(chǔ)清理三、設(shè)計勘探費用方案設(shè)計費715001071500010施工圖設(shè)計費7150015107250015園林設(shè)計費25501538250樣板房裝修設(shè)計費40010040000裝修三套銷售中心裝修設(shè)計費30010030000四、勘探費用71500171500五、報建費城市配套費用595001408330000地下室暫不計算施工圖審查費715002143000招標費15000規(guī)劃放線費10000監(jiān)理費7150032145003六、建設(shè)施工費框架建筑物土建費59500130077350000地下室建筑費用12000180021600000總平工程費用71500201430000綠化環(huán)境費用2550250637500項目周邊綠化美化30018054000樣板房裝修費用4002000800000(含家具\飾品等)銷售中心裝修費用3001500450000(含家具\飾品等)住宅公共部分裝修71542001430800按14%的公攤商場外墻裝修30727002150400七、配套系統(tǒng)備用發(fā)電機組71500400000供電系統(tǒng)(KW)23006501495000含變電、配電設(shè)備供水系統(tǒng)71500200000消防系統(tǒng)(含通風)204001603264000含地下室和商場門禁和對講系統(tǒng)35213030層電梯715009270000030萬/臺4層電梯715003600000弱電系統(tǒng)71500181287000中央空調(diào)000裙樓,不安裝住宅給排水系統(tǒng)51100452299500商場給排水系統(tǒng)840010840001煤氣費用35245001584000八、策劃營銷費策劃、營銷費3587000005380500%九、廣告推廣費廣告發(fā)布費3587000007174000約銷售產(chǎn)值的2%十、產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)辦理費用37259520十一、其他費用經(jīng)營管理費7150025178750025含對外業(yè)務(wù)費財務(wù)費用500000003500000年息按7%，一年物業(yè)管理基金銷售后才提留，不計算合計總成本從以上成本構(gòu)成來看，土地（含拆遷）。、充分尊重和利用項目特有的地形特點的規(guī)劃思想，注意對景觀利用，力爭最大程度的臨江朝向。建筑密度：≤40 %。3府南河沿線以及本地塊附近區(qū)域基本上已經(jīng)沒有類似的土地可供開發(fā)。1交通優(yōu)勢：緊臨城市南北交通主干道之人民南路，交通便利，附近有十幾路公交車（113047306321282路等）站點，出行很方便。項目地貌項目形狀比較規(guī)整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規(guī)劃建設(shè)的情況。分析：本項目用地在武侯區(qū)，項目向東100余米是人民南路，向西200余米是漿洗街，都是成都市的主要交通干道，項目交通條件十分優(yōu)越，項目住戶和消費者出入便捷。天泉聚龍2期龍泉驛陽光城陽光大道占地2000畝、總戶數(shù)600綠化率65%獨棟別墅5500元/ M178。178。總戶數(shù)1500綠化率40%車位7004100元世紀朝陽成都市宏濟新路四川朝陽房地產(chǎn)占地41633 M178。其中住宅14萬M178。2001年的高檔住宅交易均價為1499元/ ㎡，到了2005年達到了4095元/ ㎡，價格每平方米上漲達2596元，20022005年年均價增幅達33%。、潛在高檔住宅供應(yīng)量還應(yīng)增加隨著成都市政府對大塊土地的包裝整體出售，帶來了成都目前的東南西地王爭奪市場的情況，個個重量級品牌開發(fā)商通過大塊土地帶來巨大的高檔住宅供應(yīng)量。、高檔住宅市場價格提升速度快前兩年，30004000元/ ㎡已是成都高檔住宅的高價。從趨勢上看，全年住宅價格的季節(jié)性變化可以總結(jié)為快速上漲、平緩上漲、相對穩(wěn)定、快速攀升四個階段。住宅市場特征