【正文】 6畝，計(jì)劃明年推出，據(jù)相關(guān)因素估算，估計(jì)總體均價(jià)不會(huì)低于5500元/ ㎡；城西中海國(guó)際社區(qū)（1811畝）計(jì)劃今年下半年推出，現(xiàn)在的咨詢價(jià)格已突破4000元/平方米。在城南副中心（世紀(jì)城項(xiàng)目和和記黃埔“南地王”項(xiàng)目）及其周邊區(qū)域，東部副中心及其周邊區(qū)域、城西中海國(guó)際社區(qū)區(qū)域?qū)⒅饾u形成高檔住宅區(qū)。推出時(shí)間粼江峰閣順江路18號(hào)吉寶置業(yè)占地61畝；建面19萬(wàn)M178?？倯魯?shù)2000綠化率37%車位1:4680元新里維多利亞神仙樹南路上海綠地集團(tuán)占地181畝建面23萬(wàn)M178?？倯魯?shù)828綠化率30%車位6003700元麗都玉園(A區(qū))光華大道西三環(huán)西側(cè)成都置信 M178?？倯魯?shù)388綠化率70%獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅54006000元/ M178?？倯魯?shù)160低層花園洋房5200元/ M178。本項(xiàng)目水文地質(zhì)條件簡(jiǎn)單，地下水主要由地表水和江水補(bǔ)給；氣候?qū)儆谂瘻貛В鲗?dǎo)風(fēng)向?yàn)槠憋L(fēng)。 結(jié)論：項(xiàng)目用地的市政配套條件成熟。1景觀優(yōu)勢(shì)：正對(duì)府南河，150米長(zhǎng)臨河景致。價(jià)格定位：住宅均價(jià)建筑面積5000元/平方米以上。住宅建筑面積：51100m 2左右13層商業(yè)建筑面積：8400m 2左右；地下室停車場(chǎng)：12000m 2左右。、五層至三十層為兩棟塔樓，一棟為國(guó)際商務(wù)公寓，一棟國(guó)際甲級(jí)寫字樓。（A營(yíng)業(yè)稅及附加 所得稅）=1,盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無(wú)所得稅247。敏感分析表明，工程造價(jià)的增加和銷售收入的提高對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響非常明顯。2006年1月――2007年6月，為項(xiàng)目的建設(shè)施工期。從市場(chǎng)分析看：中國(guó)及成都經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期保持高速、穩(wěn)定的發(fā)展，甲級(jí)寫字樓和星級(jí)酒店具有良好的市場(chǎng)潛力和發(fā)展前景，可以長(zhǎng)期享受經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的豐厚投資收益。第十章　結(jié)論通過(guò)以上的調(diào)查研究和綜合分析，得出以下結(jié)論：該項(xiàng)目地處市中區(qū)黃金地段，定位合理，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合市場(chǎng)需求和城市發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目開發(fā)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目地塊已經(jīng)完成拆遷，完善了三通一平，具備開工條件。敏感分析敏感性分析　總成本\總銷售總銷售\總成本稅后利潤(rùn)稅后利潤(rùn)率利潤(rùn)增加減少率地價(jià)為：萬(wàn)/畝227037073358700000111575727%%地價(jià)為：萬(wàn)/畝地價(jià)為：萬(wàn)/畝地價(jià)為：萬(wàn)/畝地價(jià)為：萬(wàn)/畝地價(jià)為：萬(wàn)/畝地價(jià)為：萬(wàn)/畝地價(jià)為：萬(wàn)/畝上表中可以看出，土地價(jià)格在 —— 萬(wàn)/畝時(shí)的利潤(rùn)為最大，超過(guò) 萬(wàn)/畝時(shí)的利潤(rùn)空間較小，對(duì)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的要求更高。靜態(tài)經(jīng)濟(jì)估算說(shuō)明：（單位：平方米）總用地面積8500　用電項(xiàng)目單位負(fù)荷（瓦）用電負(fù)荷（瓦）容積率7　商業(yè)用電100840000容積率總建筑面積59500　住宅用電6000地下一層建筑面積6000　地下室用電40480000地下二層建筑面積6000　合計(jì)總負(fù)荷　地下總面積12000　實(shí)際安裝負(fù)荷　　　　　按2300KW計(jì)算一層建筑面積2800　　　　二層建筑面積2800　電梯臺(tái)數(shù)　三層建筑面積2800　30層客梯9　13層商業(yè)總面積8400　4層電梯3　　　　　　　高層住宅面積51100　合計(jì)　　總建筑面積71500　　　　　　　　　　綠化率30%　　　　項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化面積2550　　　　項(xiàng)目周邊綠化面積　　　　　總戶數(shù)352 145　　按130平方米/戶計(jì)算地下車位275總車位需要372　其中，住宅車位需260，商業(yè)需112建設(shè)成本估算費(fèi)用項(xiàng)目工程量單價(jià)總價(jià)建筑面積單價(jià)說(shuō)明單位：平方米元/平方米元元/平方米一、土地成本土地成本850067532500530萬(wàn)元/畝二、三通一平施工用水715000150000施工用電71500050000場(chǎng)地平整7150050000含部分遺留基礎(chǔ)清理三、設(shè)計(jì)勘探費(fèi)用方案設(shè)計(jì)費(fèi)715001071500010施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)7150015107250015園林設(shè)計(jì)費(fèi)25501538250樣板房裝修設(shè)計(jì)費(fèi)40010040000裝修三套銷售中心裝修設(shè)計(jì)費(fèi)30010030000四、勘探費(fèi)用71500171500五、報(bào)建費(fèi)城市配套費(fèi)用595001408330000地下室暫不計(jì)算施工圖審查費(fèi)715002143000招標(biāo)費(fèi)15000規(guī)劃放線費(fèi)10000監(jiān)理費(fèi)7150032145003六、建設(shè)施工費(fèi)框架建筑物土建費(fèi)59500130077350000地下室建筑費(fèi)用12000180021600000總平工程費(fèi)用71500201430000綠化環(huán)境費(fèi)用2550250637500項(xiàng)目周邊綠化美化30018054000樣板房裝修費(fèi)用4002000800000(含家具\(yùn)飾品等)銷售中心裝修費(fèi)用3001500450000(含家具\(yùn)飾品等)住宅公共部分裝修71542001430800按14%的公攤商場(chǎng)外墻裝修30727002150400七、配套系統(tǒng)備用發(fā)電機(jī)組71500400000供電系統(tǒng)(KW)23006501495000含變電、配電設(shè)備供水系統(tǒng)71500200000消防系統(tǒng)(含通風(fēng))204001603264000含地下室和商場(chǎng)門禁和對(duì)講系統(tǒng)35213030層電梯715009270000030萬(wàn)/臺(tái)4層電梯715003600000弱電系統(tǒng)71500181287000中央空調(diào)000裙樓,不安裝住宅給排水系統(tǒng)51100452299500商場(chǎng)給排水系統(tǒng)840010840001煤氣費(fèi)用35245001584000八、策劃營(yíng)銷費(fèi)策劃、營(yíng)銷費(fèi)3587000005380500%九、廣告推廣費(fèi)廣告發(fā)布費(fèi)3587000007174000約銷售產(chǎn)值的2%十、產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)用37259520十一、其他費(fèi)用經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)7150025178750025含對(duì)外業(yè)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用500000003500000年息按7%，一年物業(yè)管理基金銷售后才提留，不計(jì)算合計(jì)總成本從以上成本構(gòu)成來(lái)看，土地（含拆遷）。、充分尊重和利用項(xiàng)目特有的地形特點(diǎn)的規(guī)劃思想，注意對(duì)景觀利用，力爭(zhēng)最大程度的臨江朝向。建筑密度：≤40 %。3府南河沿線以及本地塊附近區(qū)域基本上已經(jīng)沒有類似的土地可供開發(fā)。1交通優(yōu)勢(shì)：緊臨城市南北交通主干道之人民南路，交通便利，附近有十幾路公交車（113047306321282路等）站點(diǎn)，出行很方便。項(xiàng)目地貌項(xiàng)目形狀比較規(guī)整，地貌平坦，地面平整，沒有不適合規(guī)劃建設(shè)的情況。分析：本項(xiàng)目用地在武侯區(qū)，項(xiàng)目向東100余米是人民南路，向西200余米是漿洗街，都是成都市的主要交通干道，項(xiàng)目交通條件十分優(yōu)越，項(xiàng)目住戶和消費(fèi)者出入便捷。天泉聚龍2期龍泉驛陽(yáng)光城陽(yáng)光大道占地2000畝、總戶數(shù)600綠化率65%獨(dú)棟別墅5500元/ M178。178?？倯魯?shù)1500綠化率40%車位7004100元世紀(jì)朝陽(yáng)成都市宏濟(jì)新路四川朝陽(yáng)房地產(chǎn)占地41633 M178。其中住宅14萬(wàn)M178。2001年的高檔住宅交易均價(jià)為1499元/ ㎡，到了2005年達(dá)到了4095元/ ㎡，價(jià)格每平方米上漲達(dá)2596元，20022005年年均價(jià)增幅達(dá)33%。、潛在高檔住宅供應(yīng)量還應(yīng)增加隨著成都市政府對(duì)大塊土地的包裝整體出售，帶來(lái)了成都目前的東南西地王爭(zhēng)奪市場(chǎng)的情況，個(gè)個(gè)重量級(jí)品牌開發(fā)商通過(guò)大塊土地帶來(lái)巨大的高檔住宅供應(yīng)量。、高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格提升速度快前兩年，30004000元/ ㎡已是成都高檔住宅的高價(jià)。從趨勢(shì)上看，全年住宅價(jià)格的季節(jié)性變化可以總結(jié)為快速上漲、平緩上漲、相對(duì)穩(wěn)定、快速攀升四個(gè)階段。住宅市場(chǎng)特征