【正文】 0元/㎡㎡，%。、房者購(gòu)買(mǎi)住宅期望價(jià)格在3000元/ ㎡以下，但是縱觀目前在售樓盤(pán)價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。、2005年成都市房?jī)r(jià)仍將保持較高速度增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)的漲幅將會(huì)減小。房產(chǎn)供需熱點(diǎn)區(qū)域、城南副中心城南房產(chǎn)縱深開(kāi)發(fā)經(jīng)歷了玉林－棕北－棕南－桐梓林－棕樹(shù)－神仙樹(shù)－新棕樹(shù)－城南副中心這樣一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，眾多的高品質(zhì)社區(qū)，吸引了大約三十萬(wàn)人居住在此。城南新區(qū)，將沿襲傳統(tǒng)城南的富貴，高于城南的歷史意義，造就出成都的新中心。、城東副中心成都市東部新區(qū)是以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)，按照政府的規(guī)劃，建成后的城東副中心規(guī)劃面積76平方公里，是集辦公、綜合性商業(yè)服務(wù)、大型金融設(shè)施等為一體的綜合性服務(wù)中心, 其總體結(jié)構(gòu)包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。打造城東副中心的規(guī)劃是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它與城南副中心定位不同，城東副中心主要以居住為主。隨著城東副中心的建設(shè)以及各種“大、小市政”環(huán)境的建設(shè)，城東的地價(jià)和房?jī)r(jià)將會(huì)大幅度上漲；在價(jià)格上漲的同時(shí)，城東樓盤(pán)的品質(zhì)以及城東的居住、生活品質(zhì)都將得到更好的體現(xiàn)。今年4月中旬，高新西區(qū)的1811畝“地王”面向全球招標(biāo)，吸引了國(guó)內(nèi)外數(shù)十家實(shí)力開(kāi)發(fā)商前來(lái)考察，也將高新西區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)域地位提升到了一個(gè)新的高度。城西經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，青羊大道、光華大道相繼貫通，隨著城市化進(jìn)程的加快，體育公園、金沙遺址公園也將相繼落成。由于區(qū)域內(nèi)禁止生態(tài)破壞，充分保證了區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，今年，區(qū)域內(nèi)將會(huì)有不少項(xiàng)目粉墨登場(chǎng)，如：置信、北部新城片區(qū)繼城市南部新區(qū)、東部新區(qū)之后，成都市北部也將打造出一片新城區(qū)，按規(guī)劃北部新城北至新都，跨成綿高速路，和青白江相連，規(guī)劃面積大約100平方公里、100萬(wàn)人口，大豐、三河一帶將是“城北新城”的發(fā)展重點(diǎn)。為拉動(dòng)新城區(qū)建設(shè)，新都區(qū)區(qū)級(jí)行政辦公區(qū)將在今年內(nèi)完成搬遷。整個(gè)成都市區(qū)的住宅供應(yīng)表現(xiàn)為螺旋上升趨勢(shì)，而住宅需求則始終處于較高狀態(tài)，供需矛盾逐漸趨緩。就區(qū)域性供應(yīng)而言，成東、城南供應(yīng)增長(zhǎng)，城西、成北供應(yīng)減少。就區(qū)域需求特征而言，城西穩(wěn)定，城東銷(xiāo)售需求增速最快；府南河以?xún)?nèi)的中心城區(qū)和三環(huán)以外的區(qū)域需求增速明顯高于其它區(qū)域。成都市高檔（高價(jià)）住宅市場(chǎng)分析、2005年14月成都市高檔住宅（3600元/㎡以上）銷(xiāo)售情況從上圖可以看出，1—4月市區(qū)價(jià)格在3600元/㎡以下的住宅銷(xiāo)售面積同比大幅下降；而價(jià)格在3600元/ ㎡以上住宅銷(xiāo)售面積呈高速增長(zhǎng)之勢(shì)。距成都市房產(chǎn)管理局統(tǒng)計(jì)，%，%。三是超大規(guī)模高檔住宅社區(qū)的出現(xiàn)對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)價(jià)格的快速拉升帶來(lái)較大影響。、銷(xiāo)售速度加快雖然高價(jià)房的價(jià)格不斷提升，但其總體的銷(xiāo)售速度卻非常快，首先是上市周期很短，有些盤(pán)開(kāi)盤(pán)不到一周就清盤(pán)的現(xiàn)象都有，排隊(duì)現(xiàn)象普遍。、未來(lái)高檔住宅區(qū)域格局將形成在進(jìn)行土地規(guī)劃及城市規(guī)劃的同時(shí)，事實(shí)上已經(jīng)對(duì)高檔住宅區(qū)域進(jìn)行了基本的劃分。、高檔住宅市場(chǎng)價(jià)格情況、2005年高檔住宅均價(jià)達(dá)4215元/ ㎡，年均增幅33%由于目前對(duì)高檔住宅仍未給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們按照普遍認(rèn)同篩選出二十多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析。成都市區(qū)東南西北2001年1499139614421658——2002年2938281030013003——2003年3224311733733183——2004年384539293806380140412005年40944018405142144572005年增幅最快的在城西與2004年全年水平相比，2005年（14月）城西、城南、%、%、%，城西增幅最大，城西的高尚區(qū)位決定了該區(qū)域的高檔住宅居住分為仍是最好的，%，城北由于萬(wàn)科的進(jìn)入帶動(dòng)了價(jià)格的大幅上升，但就其整體而言可圈可點(diǎn)之處較少?？倯?hù)數(shù)2000綠化率37%車(chē)位1:5500元中海格林威治城望江路1號(hào)中海興業(yè)占地:60000 M178?？倯?hù)數(shù)492綠化率51%車(chē)位4025960元上海花園神仙樹(shù)南路39號(hào)上房集團(tuán)占地:87畝建面:14萬(wàn)M178。178?？倯?hù)數(shù)1480綠化率30%車(chē)位9003850元融城理想高新區(qū)成都職業(yè)技術(shù)學(xué)院北側(cè)南興實(shí)業(yè)占地170畝建面20萬(wàn)M178?？倯?hù)數(shù)388%車(chē)位1983500元成都市其它類(lèi)型高檔住宅一覽表（部分）項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商規(guī)模規(guī)劃指標(biāo)類(lèi)型均價(jià)推出時(shí)間備注錦宏流水山莊成都草堂東路成都銀彎置業(yè)有限公司占地40畝、建面37119M178。維也納森林別墅3期雙流牧馬山森宇實(shí)業(yè)占地600畝總戶(hù)數(shù)288綠地率78%獨(dú)棟別墅6000元/ M178?？倯?hù)數(shù)290獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅5500元/ M178?？倯?hù)數(shù)352獨(dú)棟別墅錯(cuò)拼別墅50005500元/ M178?？倯?hù)數(shù)719綠化率68%車(chē)位500花園洋房預(yù)計(jì)4800元/ M178。結(jié)論：項(xiàng)目的位置適合建設(shè)高尚物業(yè)。氣候條件良好，不存在嚴(yán)重自然災(zāi)害的影響。項(xiàng)目用地市政配套條件目前，本項(xiàng)目用地面臨的濱江路，都具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了良好的配套環(huán)境。醫(yī)療：項(xiàng)目周邊有四川大學(xué)華西醫(yī)學(xué)中心、四川大學(xué)附屬第一至第四醫(yī)院、四川武警總隊(duì)醫(yī)院等；商務(wù)區(qū)：比鄰成都市中央商務(wù)區(qū)，與錦江賓館、萬(wàn)達(dá)索菲特酒店、岷山飯店、川信大廈、城市之心隔河相望等，與開(kāi)行國(guó)際大廈相鄰。2地塊前之臨江西路為一單向交通線，對(duì)出行有一定影響。第三節(jié)、項(xiàng)目定位總體定位: 都市中的國(guó)際高尚府第目標(biāo)客戶(hù)定位: 都市精英、城市新貴2客戶(hù)來(lái)源：以喜歡城市生活、在城市中心區(qū)經(jīng)商、工作的私營(yíng)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)戶(hù)、企業(yè)高管及外資單位高級(jí)管理人員等高收入人群；2背景特征：以35歲以上的高收入人員為主要客戶(hù)，家庭月收入在10000元以上（未含隱性收入）2心理特征：以城市中心地段來(lái)體現(xiàn)“尊貴”的身份。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件用地性質(zhì)：住宅兼容商業(yè)。建筑退讓紅線：按業(yè)主提供的數(shù)據(jù)、成都市規(guī)劃局對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃要求，結(jié)合成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行。、以人為本，將建筑形式與環(huán)境、特別是體現(xiàn)城市風(fēng)貌有機(jī)協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)人、建筑與自然的和諧共生，營(yíng)造舒適、現(xiàn)代的優(yōu)雅的商務(wù)環(huán)境和休閑商業(yè)環(huán)境；、以科技為先導(dǎo)，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的新技術(shù)含量，建設(shè)智能化人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與人文的互融共生，提供切合市場(chǎng)的符合市場(chǎng)需要的商務(wù)公寓產(chǎn)品和商業(yè)寫(xiě)字樓建筑，創(chuàng)造良好居住、生活環(huán)境，完善配套設(shè)施，倡導(dǎo)時(shí)代精神風(fēng)貌引導(dǎo)入住者生活方式的改變和生活品質(zhì)的提高。豎向空間設(shè)計(jì)、負(fù)一層、負(fù)二層為地下停車(chē)庫(kù)兼設(shè)備用房；、一層至三層為高擋休閑、餐飲商業(yè)用房。景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目景觀采用現(xiàn)代、時(shí)尚的設(shè)計(jì)風(fēng)格，使現(xiàn)代人與環(huán)境和諧發(fā)展的理念與傳統(tǒng)文脈結(jié)合，現(xiàn)代環(huán)境藝術(shù)與傳統(tǒng)的園林建造藝術(shù)結(jié)合，創(chuàng)造出濃郁的文化氣息和高感情色彩，具有自然、親切的視覺(jué)感受和參與性。、可類(lèi)比寫(xiě)字樓項(xiàng)目及參數(shù)確定分析川投南河項(xiàng)目寫(xiě)字樓的消費(fèi)輻射區(qū)域，得出在市場(chǎng)定價(jià)上可比較、參考的樓盤(pán)主要有“開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)、城市之心、天府中心、時(shí)代廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈”，其具體比較明細(xì)如下：比較指標(biāo)權(quán)重分值成都知名甲級(jí)寫(xiě)字樓川投南河項(xiàng)目開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)時(shí) 代廣 場(chǎng)天 府中 心城 市之 心威斯頓聯(lián)邦大廈產(chǎn)品力地段位 置109881088交 通1010661088市政環(huán)境5554545商務(wù)環(huán)境5543534產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑及環(huán)境規(guī)劃10108810910建筑形象10101089109綜合配套101088989物業(yè)管理1010879109形象力產(chǎn)品品牌策略訴求5544445開(kāi)發(fā)商及管理品牌訴求5544455項(xiàng)目形象品牌訴求5454554營(yíng)銷(xiāo)力銷(xiāo)售方式10987999銷(xiāo)售服務(wù)5544455合 計(jì)100978275938890、項(xiàng)目比較價(jià)格計(jì)算1）、寫(xiě)字樓市場(chǎng)定價(jià)計(jì)算項(xiàng)目開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)天府中心城市之心威斯頓聯(lián)邦大廈平均值項(xiàng)目得分（分）978275938887項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）1150080007500900085008900川投南河項(xiàng)目均價(jià)計(jì)算（元/㎡）8900/8790=根據(jù)市場(chǎng)比較法，通過(guò)系統(tǒng)修正以及對(duì)市場(chǎng)的分析，㎡。358700000=%盈虧平衡分析表明：%時(shí)，項(xiàng)目可以保本。稅后投資利潤(rùn)率為： %。第八章 項(xiàng)目物業(yè)管理規(guī)劃 　本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)后擬聘請(qǐng)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行項(xiàng)目物業(yè)管理，為項(xiàng)目的業(yè)主提供管家式一站式物業(yè)管理服務(wù)。2005年10月—12月，完成施工圖設(shè)計(jì)，并同步完成地質(zhì)勘探、項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)；同步。2007年7月――8月，完成項(xiàng)目最后一期的竣工驗(yàn)收和入住工作，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成。該項(xiàng)目具有優(yōu)良的城市配套環(huán)境和臨南河自然環(huán)境，定位為“都市中的國(guó)際高尚府第”標(biāo)志性建筑，投資建成后將會(huì)取得較好的社會(huì)效益。最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ：744421982