【正文】 　　　　　　　　我無意于評價現(xiàn)在這個體系是不是公道，我已經(jīng)分開了思考這個問題的崗位，就讓其他的治理者來思考吧。我親眼見過一個年青的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點，但是總規(guī)恰好改了，給他把土地功效改成教導(dǎo)用地。 我往往都報以冷笑。 1停止語　　　　首先得說，我天天跑來跑往，回來鼓搗這個東西，我是真寫出膩煩情感了。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了?！　　　　　　　】⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起全部驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。說這個三臺的設(shè)計分歧理，要變成四臺。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在做了前面這很多的展墊和和諧工作，結(jié)識了那很多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，假如還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。國土部門與房管部門分別，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這個懸空期是公道的。我只說其中的兩個措施（唉，我感到我好象在傳授犯法方式似的，靠）。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必定會選擇將土地抵押貸款?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)矩越來越嚴厲了。造成這種差別的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。隨意你怎么公示。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行動，會有更深入的認識吧。唉　　　　1預(yù)售許可證　　　　終于說到這個了。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。這個后果，我就未幾說了。我琢磨著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠得不行的遠郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉,冒險島sf079破功。尤其是各類招商引資的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在這種情況下，改造辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效力。這是什么概念？這是卡逝世你的概念。 1施工許可證　　　我懷著萬分沖動的心境，打下了上面那5個字。　　　　　　監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理計劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部分審核一番，以為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查看法。總之就是不受理。搞施工的就沒幾只好鳥?！　　　　　∈紫龋冶仨氷U明，依照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。我見過最好的城市是廣州。當(dāng)然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所差別。謝謝各位。　　　　質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)視　　我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐心了。此外，對那些夜間持續(xù)施工的，更要予以管制。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，成果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估量是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了?！∮嗄嗯欧旁S可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。最后兩邊都說服不了對方。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。在某些不良媒體的宣揚口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。這個稍微在圖上畫一下就知道了?！　≌f到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。在領(lǐng)取建設(shè)工程計劃允許證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基本上再次細化，完成構(gòu)造施工圖、水電施工圖等等全體施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能盤算書，就可以開端這兩項審查了。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能回屬于什么全部業(yè)主。當(dāng)然這只是我的個人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強迫性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。　　　　消防和人防專項審查　　這兩樣?xùn)|西搞死人。不過這個不代表一般規(guī)律。買的人也少。　　　　　　　　當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段重要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數(shù)。這個東西管的是管徑和流量，以及銜接市政管線的位置。這種情況那是想賠錢都搞不定的。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)記啊。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。搞得不好的話，實在是害逝世人啊。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行?！　≡倥e個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?！　　　　　　　≡谶@里我要舉例闡明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡略是吧，就是建筑物基底面積占全部小區(qū)面積的比例數(shù)?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但在很多地方，環(huán)評的一項主要前提材料就是立項批文。立項主要考核的是項目標(biāo)投資額及可行性。非常的社會主義特點?！∥抑徊贿^是說，我國在這個問題上缺少經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供鑒戒的模式?！　　　　　　　〉悄?，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是幻想狀況。　　　　　　　　　土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后次序，非常的有學(xué)問。房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)矩指南[全] 房地產(chǎn)開發(fā)報建流程及潛規(guī)則指南[全]（非常感激這位老兄的傾情奉獻，此文對我太有用了。有經(jīng)驗的同道，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時光，根本上就可以斷定出地塊背后的故事。因為首先，很多處所的國土部門在出讓土地的時候，根本不斟酌規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因為我國的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)那絕對是全世界獨占的。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立不了項根本做不了環(huán)評?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感嘆一個。譬如這個小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。也是看起來很簡單。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。而且，被這個東西害死的公司比比皆是?！　　　∩尘w是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？　　管線綜合既然如此主要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研討，不就行了嗎？事實上，是不行。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，忽然發(fā)明那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還賠本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。嘿嘿。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標(biāo)的。另外我們的花費者也沒這種意識。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強迫性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得宏大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦?！　∪朔啦块T屬于政府部門，不是部隊編制?！　∫驗槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想措施減少人防面積?！　　　　　」?jié)能審查，在我的個人經(jīng)驗里面，是怎么審都行的事情。建設(shè)部的官員們在政策制訂上，一定帶有強烈的北方特點。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。我個人無言以對。那個塔呢，外形就像個紡錘，中間粗兩頭細。要說這個圖紙違背強制性規(guī)范吧，它也不違背。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。　　　　　　　　　噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時光，用規(guī)范的，噪音較輕的方法施工?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間持續(xù)施工的治理，就管得非常好，比如廣州和深圳。但是沒方法?！　　　　　≠|(zhì)量監(jiān)視站和安全監(jiān)視站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。做個樁檢測的用度，只是周邊城市的3分之1。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。我在此隨意講個故事哈。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清楚