【正文】 　　　　　　　　無論你們在各自的范疇內(nèi)是多么的優(yōu)良。事實上還有很多須要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。我反正沒親眼見過這種事情。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同道坐在車?yán)锟匆幌拢?，封頂了。房管部門一看，哦，的確如此，于是收資料辦預(yù)售允許證了。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這其中有無數(shù)的道道兒。這個叫預(yù)測繪?！　　　　　　　☆A(yù)售許可最主要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑構(gòu)造封頂。這個活就叫放線?！　　　　　　　?qiáng)迫性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明白，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量逐年減少是不爭的事實了?！　　　　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟習(xí)起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。上級政府震怒，云云。大家知道一下就行,相約8年的誓言你會相信嗎~`。各位的，明確？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的操縱著。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。假如居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想聲援政府的貧困官員了。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定途徑上行駛。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到猖狂掉。 　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特點的東西。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。規(guī)劃部門都這么控制。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位?！　　　　　≡僬f到這個排水許可證。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年青的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來供給優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。我也沒見過那種零缺點的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去規(guī)劃部門，就讓他們給我推舉可行性研討報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推舉環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深刻人心，更何況當(dāng)時呢?！　　　　　　　《?，簡略的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證實，載明了土地用處及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用處及用地界限的法律根據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是斷定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置請求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包含現(xiàn)在的那個小戶型比例限制請求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實行，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流落人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感嘆，在這里講一講?！　　　　　　　∥也皇桥g這種土地出讓模式輕易繁殖腐朽。　　城市、縣國民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自轉(zhuǎn)變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情?！　　　　　　　∑渌牡胤?，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必需設(shè)立環(huán)形消防車道。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再銜接進(jìn)進(jìn)千家萬戶。這種事情太常見了。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)厲的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較輕易通過一點。立體機(jī)械停車位我信任很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。我就一筆帶過了。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。社會上各種聲音都有，尤其是自認(rèn)為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣象一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣天天洗澡。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。最后也是不了了之，因為這根本說不清晰，到底安不安全反正我個人不知道。當(dāng)然用錘擊樁，那確定是最經(jīng)濟(jì)的。這得寫死我啊。收人錢手軟，云云。啥是私營企業(yè)證實呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。暗地里啥招數(shù)都用得出來。要這樣的話，盡對沒1年的時光出不來。這個體系在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了性命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感想。但是，這種政策不是開釋和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超越邊線，測繪院就出驗線冊。這個價錢申報一下就完了?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋丈量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的猜測面積出報告。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。在這些處所，先做通銀行工作，比擬合理的，能讓雙方的臉面都過得往的借口，是改換抵押物。總之，方法都是人想出來的。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。到時候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)盛的性命力，足以將不遵照這個秩序的任何人擋在門外。11 / 11。再好的朋友也會在這種氛圍中開始互相猜忌并導(dǎo)致終極散伙。謝謝各位。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。我就講個電的事情。同樣是應(yīng)用懸空期來做事。房管部門和國土部門之間是有很深入的冤仇的。貸款額現(xiàn)在基礎(chǔ)上都是依據(jù)施工許可證載建筑范圍來斷定和發(fā)放的。嘿嘿。但是，我必需要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)利）對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行管制。唉，又來一個“做通”工作。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。唉　　　　　　　　打壓購置需求　　　　進(jìn)步首付比例，壓縮銀根，進(jìn)步銀行籌備金率，把持按揭貸款，都是這種斟酌。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：忘八。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在我個人的職業(yè)生活中，我從來沒有閱歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進(jìn)去了。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度?！　　　　　≡诂F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)明弊病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)制止應(yīng)用錘擊樁了。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。開間超過6米的客廳，在取熱上就肯定不達(dá)標(biāo)了。這部分停車位只有使用權(quán)?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。這個進(jìn)程比較沒什么技巧含量。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。　但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告知你們，無論開發(fā)商們在事先做多少籌備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不產(chǎn)生變更?！　　　　　≌f了半天，管線綜合是啥？包含三大項：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來斟酌，依據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學(xué)兼顧部署，放到同一張圖紙上。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。　　　　　　　　　下一篇開端講正式的計劃報建：總平面審查階段。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。這種讓人無法懂得的土地出讓模式一度非常風(fēng)行。謝謝）這絕對應(yīng)當(dāng)是必須的程序。　　新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方法供給國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣國民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)該根據(jù)把持性具體規(guī)劃，提出出讓地塊的地位、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險可言，非常的經(jīng)濟(jì)適用，因此現(xiàn)在我國稍微有點范圍的房地產(chǎn)公司都這么干?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。現(xiàn)在我固然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。（在這自詡一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這就是客觀規(guī)律。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。恩，在這里南北差別非常顯明：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接收這個，由于北方有一個取熱的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的屋子，在冬天那可是