【正文】 要白白的花出取熱費(fèi)的?？陀^規(guī)律就是如此。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是晝夜得都運(yùn)泥啊，沒措施，只能買通各路神仙?！　∥易鳛閺南冗M(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間持續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的譏笑過好幾次。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不明白。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。原來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制訂。這種消息幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)樣子來。我個(gè)人沒清楚過來這到底有什么后果。嘿嘿， 又來一個(gè)半市場(chǎng)化。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的構(gòu)造，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要抵觸。盡我的懂得講那么一點(diǎn)吧?，F(xiàn)在的義務(wù)是：即不還貸，又不改換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。辦得快的話，只須要懸空半個(gè)小時(shí)。　　　　　　　　消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則批準(zhǔn)通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云?！　　　　　∥飿I(yè)管理這一塊，我就不多說了。但是這個(gè)東西又只不過是全部進(jìn)程中的一件小事。任何試圖轉(zhuǎn)變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。連告都不知道要去告誰。不過這個(gè)結(jié)尾很匆促就是了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就逼迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直感到比擬奇異。你要說這是誰的義務(wù)吧，這基本都說不明白。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。那么我們就應(yīng)用這個(gè)懸空期吧?！　　　　　　　∵€貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)職員，討論這個(gè)話題，顯得比較不適合。　　　　　　　　在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是猜測(cè)繪。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都請(qǐng)求在網(wǎng)上辦理，全程公示。啦啦啦1放線、驗(yàn)線　　這個(gè)就簡(jiǎn)單的說一說吧。我只對(duì)客觀后果予以評(píng)價(jià)。這是一個(gè)很猖狂的概念。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相讓步的成果?！　　　　　　　≡诟脑扉_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)有名的段子，說是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒辦成。　　　　監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，誠(chéng)實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測(cè)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。那是真管得不錯(cuò)。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始增強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。該地建設(shè)局檢討組帶人檢討施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢討組全部死光。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。我國(guó)現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可連續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的地位也越來越高。另外，人防裝備那也是非常猖狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞堡壘了。最少我不敢。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防裝備是及格。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基本上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)計(jì)劃。引到多少電算多少電。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮廢棄了?！　　　　　　　徔偲矫媸钦麄€(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門重復(fù)修正扯皮，往返磨，磨到雙方都沒了性格，才能通得過。看起來這個(gè)盤算應(yīng)當(dāng)是沒有什么爭(zhēng)議了。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。憤青們不要在這里給我指三道四。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)利奮斗。下面基本上是依照?qǐng)?bào)建的先后次序來說。而北京第一塊公然交易的土地，是到2000年之后才上市的。　項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)　　這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必需要搞的東西。這是基于增強(qiáng)環(huán)境維護(hù)增進(jìn)可連續(xù)發(fā)展的考慮。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么部署，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草堅(jiān)持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防途徑。作為非專業(yè)人士，要斷定一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。我反正是被這個(gè)東西搞怕了?！　　　　　　　∧敲?，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂琴r本的。我個(gè)人還沒鉆詳明確，不知道這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄虛。但是，我在這里說句公平話：涉及性命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。國(guó)度為了激勵(lì)大家搞人防工程，就容許你暫時(shí)用著。）但在南方，僅僅只是增添這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的義務(wù)。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。因此我個(gè)人無論如何，都支撐在這方面增強(qiáng)管理。特怨言百余字。　　　　　　現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功效已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。黑得讓人毛骨悚然?！　　　　　《?，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。而且得一步一步來。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)的平衡。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是產(chǎn)業(yè)。有一種很神奇的說明說，這種政策的利益是：老百姓買不起屋子了，開發(fā)商懦弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)主動(dòng)降價(jià)了。不會(huì)有別的什么新名堂出來了。所以測(cè)繪院也得要像天子老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)所。從來都是如此。　　　　　　　　依據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)格的銷售治理規(guī)矩，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期?！　?規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交樓　　實(shí)在，在說了這很多之后，大家應(yīng)當(dāng)都清楚了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事了。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。這個(gè)備案就沒什么好多說了。這種事情我真不是沒見過。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件輕易的事。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有勝利個(gè)案的情形下，幾十個(gè)互不相識(shí)又缺少專業(yè)知識(shí)的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會(huì)和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺少勝利個(gè)案？我在這里可以明白告知你們，我沒見過。先做大確權(quán)，給整個(gè)樓盤做個(gè)確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。這就完成了。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的重要原因。　　　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里闡明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門和房管部門都是分別的。土地必需在辦理了施工許可證之后才干抵押貸款。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒有見過?！　　　　　　　‖F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)錢公示?！　≡诠こ烫崆笆┕?，違章施工的場(chǎng)所，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)固的條件下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差異嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)固，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套屋子，利潤(rùn)有差別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。在另一個(gè)方面來說，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完整是寄盼望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)固發(fā)展，城市逐步擴(kuò)大，富饒群體人數(shù)總量不斷增加?！　　　　　≡谥v預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。　　　　　　　　我知道我這么說，會(huì)有很多糞青完全不能理解?！　　　　　∈┕ぴS可證所須資料基礎(chǔ)上是上面全體手續(xù)一個(gè)匯總。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清楚，全部材料退件。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但是沒方法?！　　　　　　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時(shí)光，用規(guī)范的，噪音較輕的方法施工。要說這個(gè)圖紙違背強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違背。我個(gè)人