【正文】 員材料。啥是私營企業(yè)證實(shí)呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。收人錢手軟，云云。我就不明確為什么要搞兩個站，分著管。這得寫死我啊。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的田地。當(dāng)然用錘擊樁，那確定是最經(jīng)濟(jì)的。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。最后也是不了了之，因為這根本說不清晰，到底安不安全反正我個人不知道。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘暴。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣象一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣天天洗澡。不過老百姓都愛好這種新穎東西。社會上各種聲音都有，尤其是自認(rèn)為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我不知道這個東西算啥。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建?！　　　　　　　∠葟南勒f起。我就一筆帶過了。你這個車是不能垂直起降的。立體機(jī)械停車位我信任很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，貿(mào)易一般是100平方米配一個車位。 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證　　規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)厲的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較輕易通過一點(diǎn)。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。這種事情太常見了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再銜接進(jìn)進(jìn)千家萬戶。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。　　　　　　　　其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必需設(shè)立環(huán)形消防車道。現(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。編制用度稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個殼?！　〕鞘小⒖h國民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自轉(zhuǎn)變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。　　　　　　　　我不是批駁這種土地出讓模式輕易繁殖腐朽?！∫话銇碚f，一塊地，必需要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才干領(lǐng)取土地應(yīng)用權(quán)證。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年1月1日實(shí)行，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流落人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報建有關(guān)的內(nèi)容，有些感嘆，在這里講一講。　　　　　　　　恩，簡略的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證實(shí)，載明了土地用處及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用處及用地界限的法律根據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是斷定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置請求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包含現(xiàn)在的那個小戶型比例限制請求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修正規(guī)劃也好，還是基本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深刻人心，更何況當(dāng)時呢。以出讓方法取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽署國有土地應(yīng)用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)該持建設(shè)項目標(biāo)同意、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣國民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清晰的事情。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去規(guī)劃部門，就讓他們給我推舉可行性研討報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推舉環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。這都是可以鉆營的處所。我也沒見過那種零缺點(diǎn)的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。給排水不用多說明了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生涯污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生涯用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通信線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年青的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來供給優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。最常見的是市政排污管線忽然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是程度抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了?！　　　　　≡僬f到這個排水許可證。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。規(guī)劃部門都這么控制。不值得多說。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。　　人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特點(diǎn)的東西。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。 節(jié)能審查、施工圖審查　搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到猖狂掉。同時，在完全不考慮洗手間的采光和透風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，容許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也盤算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定途徑上行駛。那玩意打起來不是人能忍耐的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)進(jìn)這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。假如居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想聲援政府的貧困官員了。放驗線、白蟻防治、防雷、猜測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項目贍養(yǎng)自己。各位的，明確？　　不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的操縱著。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證實(shí)，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。大家知道一下就行,相約8年的誓言你會相信嗎~`。我這里講的還只是個小手腕。在我與同行的交換中，我也從來沒見過老誠實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。上級政府震怒，云云。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在好處分配，都存在制衡。　　　　　　　　　之后的內(nèi)容，大家就開始熟習(xí)起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了?！　　』A(chǔ)上，現(xiàn)在的中心層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供應(yīng)，壓縮地根　　　　這方面的政策非常的吹糠見米。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量逐年減少是不爭的事實(shí)了。就是讓老百姓沒錢買房子?！　　　　　　　?qiáng)迫性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型　　　　這個很明白，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。本人所閱歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上根本上都是這么個策略。這個活就叫放線?！　》啪€完畢，施工單位照著這個邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗線?！　　　　　　　☆A(yù)售許可最主要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑構(gòu)造封頂。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價錢，開發(fā)商可以完整不予理會。這個叫預(yù)測繪?！　　　‖F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開端花很大的精神在做通房屋丈量機(jī)構(gòu)的工作上。這其中有無數(shù)的道道兒。在這方面，我信任全國的銀行都是大同小異的。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這兩個部分盡對不會自動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯洸牧系?。房管部門一看，哦，的確如此，于是收資料辦預(yù)售允許證了。這種方式在國土與房管合并的地方也能用?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同道坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。這是廣泛現(xiàn)象。我反正沒親眼見過這種事情。事實(shí)上還有很多須要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。憤青們又會說，我就規(guī)行矩步的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能?！　　　　　　　o論你們在各自的范疇內(nèi)是多么的