【正文】 二、項(xiàng)目建議 影響項(xiàng)目成敗的因素很多，如管理、技術(shù)、市場(chǎng)、資金等等，但就該項(xiàng)目而言，管理是較為關(guān)鍵的因素，因而項(xiàng)目要加強(qiáng)管理，提高項(xiàng)目的管理效率和效能。該項(xiàng)目的實(shí)施，有利于帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤N植業(yè)、食品加工業(yè)、包裝業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可直接提供勞動(dòng)就業(yè)崗位88人，而且?guī)?dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展拓展了稅源，促使相關(guān)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率的增加。從2009年第三、四季度的對(duì)外貿(mào)易數(shù)據(jù)上可以完全印證這一點(diǎn)，消費(fèi)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的軟脅，受失業(yè)、減薪、股市、樓市低迷及其它收入預(yù)期減少的影響，國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)在短時(shí)間內(nèi)難以有快速的增長(zhǎng)，繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的重?fù)?dān)這一次又將由投資來(lái)完成。 敏感性分析表明經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)成本為本項(xiàng)目最敏感因素，建議項(xiàng)目單位加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)捕捉市場(chǎng)信息，積極爭(zhēng)取汽車(chē)生產(chǎn)廠(chǎng)家銷(xiāo)售政策和利益補(bǔ)償政策，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 全部投資現(xiàn)金流量表見(jiàn)表7所示，財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 全部投資內(nèi)部收益率：％。(1)土建工程按20年折舊，殘值率為5％；(2)土地使用權(quán)按50年進(jìn)行攤銷(xiāo)； 管理費(fèi)用包括管理人員工資及福利費(fèi)用支出及辦公費(fèi)用支出，參照項(xiàng)目單位經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估列。該項(xiàng)目主要采用生產(chǎn)要素估算法測(cè)算項(xiàng)目生產(chǎn)成本，按照物料、動(dòng)力消耗定額，并以同類(lèi)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù)。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 營(yíng)業(yè)收入及稅金估算 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入包括品牌汽車(chē)4S店、汽車(chē)超市和配件銷(xiāo)售收入、商務(wù)中心經(jīng)營(yíng)收入。其中：固定資產(chǎn)投資1020萬(wàn)元。 不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至2009年價(jià)格水平。 三期工程 2012年1月，完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)；2012年2—3月，在初步設(shè)計(jì)獲得批準(zhǔn)后，完成施工圖設(shè)計(jì)。第十章 實(shí)施進(jìn)度一、實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期二年。 餐飲部，定員1人，負(fù)責(zé)商務(wù)中心的經(jīng)營(yíng)和管理。項(xiàng)目建成后，企業(yè)主要設(shè)置總經(jīng)理辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、業(yè)務(wù)部、策劃部、餐飲部等。 嚴(yán)格遵守計(jì)量法規(guī)，做到三級(jí)計(jì)量，并加強(qiáng)對(duì)生產(chǎn)各工序的能耗管理，落實(shí)能耗承包制度，同時(shí)對(duì)職工加強(qiáng)節(jié)能教育，提高職工節(jié)能意識(shí)。而對(duì)于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城鎮(zhèn)內(nèi)的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。二、治理措施 廢水治理 飲食污水和汽車(chē)檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進(jìn)行過(guò)濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙廢氣、商品的包裝材料。(6)**商務(wù)中心 建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線(xiàn)似的造型又使該商務(wù)中心顯得活潑而有生機(jī)，裝修考究，每一個(gè)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)都與汽車(chē)息息相關(guān)，充分體現(xiàn)出汽車(chē)文化的妙趣橫生和動(dòng)感，與汽貿(mào)城整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。人員團(tuán)隊(duì)方面專(zhuān)業(yè)人才素質(zhì)不高，團(tuán)隊(duì)不穩(wěn)定售后服務(wù)方面專(zhuān)賣(mài)店的經(jīng)營(yíng)重銷(xiāo)售，輕售后和美容、維修等后續(xù)服務(wù)。采用一店一棟的門(mén)面排列，方便顧客前往洽談生意，正面風(fēng)格爭(zhēng)取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。其他貨流，主要考慮借助主路出入倉(cāng)庫(kù)及物流中心信息流，包括擬建寬帶網(wǎng)，形成市場(chǎng)內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)。其中：一期工程用地33000平方米，二、三期工程占地69700平方米。近年來(lái)，全旗堅(jiān)持強(qiáng)化基礎(chǔ)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，完善服務(wù)，搞活流通，注重農(nóng)業(yè)綜合效益，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化之路，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件明顯改善，農(nóng)民生活水平逐步提高。全旗現(xiàn)有耕地面積270萬(wàn)畝，林地面積518萬(wàn)畝，草地面積108萬(wàn)畝，農(nóng)牧林資源豐富。全旗15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時(shí)又是全國(guó)聞名的文物大旗，在8300平方公里的土地上分布著不同時(shí)期的古代遺址4000佘處。汽貿(mào)城將融合包括新舊車(chē)交易、汽車(chē)配件和用品供應(yīng)、信息咨詢(xún)、維修服務(wù)等功能，不斷改進(jìn)汽車(chē)后市場(chǎng)的功能結(jié)構(gòu)(如含售車(chē)、零部件供應(yīng)、維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等)，把汽貿(mào)城建設(shè)成為購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心。 隨著人們消費(fèi)水平的不斷提高，政府對(duì)汽車(chē)行業(yè)的日益重視和扶持，勢(shì)必將進(jìn)入私人汽車(chē)消費(fèi)普及的時(shí)代，**旗汽車(chē)流通業(yè)也將面臨市場(chǎng)重整和升級(jí)的機(jī)遇，汽車(chē)服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會(huì)有較大的提高，汽車(chē)后市場(chǎng)的服務(wù)繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；?、大型化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、人性化的汽車(chē)后市場(chǎng)會(huì)逐漸取代分散無(wú)序的汽車(chē)銷(xiāo)售及維修服務(wù)。私家車(chē)悄然進(jìn)入尋常百姓家庭，其原因首先得益于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民消費(fèi)能力的普遍增長(zhǎng)。目前，中國(guó)跨入汽車(chē)普及時(shí)代，內(nèi)蒙古是汽車(chē)消費(fèi)日漸普及的地區(qū)，自身的汽車(chē)需求潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。同時(shí)，在有形的汽車(chē)貿(mào)易市場(chǎng)發(fā)展上，將以完善的市場(chǎng)服務(wù)為導(dǎo)向，以運(yùn)用電子化和信息化技術(shù)為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化和綜合化服務(wù)相結(jié)合以及多品牌聚合營(yíng)銷(xiāo)模式將成為市場(chǎng)的主流。我國(guó)汽車(chē)后市場(chǎng)往往滿(mǎn)足于當(dāng)前的業(yè)績(jī)，各種軟硬件環(huán)境未能及時(shí)改善。加入WT0后，我國(guó)汽車(chē)業(yè)的市場(chǎng)格局將發(fā)生巨大變化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化趨勢(shì)將更為明顯，一是商品進(jìn)入的進(jìn)一步國(guó)際化，二是資本輸入的國(guó)際化。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)以及更多鼓勵(lì)私車(chē)消費(fèi)政策的出臺(tái)，我國(guó)的私車(chē)消費(fèi)正以前所未有的速度增長(zhǎng)，在全球市場(chǎng)增長(zhǎng)不快的背景下，我國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)呈現(xiàn)一支獨(dú)秀之勢(shì)成為繼美、日、德后的第四大汽車(chē)消費(fèi)國(guó)。項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地各級(jí)政府部門(mén)的大力支持，因而是可行的。 項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大汽車(chē)后市場(chǎng)的輻射范圍本項(xiàng)目擬將專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，集聚國(guó)內(nèi)外眾多的汽車(chē)及汽車(chē)配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，將有利于擴(kuò)大汽車(chē)后市場(chǎng)的輻射范圍，增強(qiáng)汽車(chē)后市場(chǎng)的影響力。 項(xiàng)目的建設(shè)將有利于**旗國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展。 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。 當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車(chē)產(chǎn)品來(lái)刺激汽車(chē)銷(xiāo)售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車(chē)消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。東臨通遼市奈曼旗，西與遼寧省建平縣接壤，南與遼寧省北票市、朝陽(yáng)市相連，北與**市松山區(qū)、翁牛特旗隔老哈河相望，是全國(guó)聞名的文物大旗。在風(fēng)生水起的汽車(chē)消費(fèi)熱潮中，汽車(chē)后市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。東風(fēng)標(biāo)致4S店建筑面積2740平方米，其中銷(xiāo)售展廳540平方米，售后維修1296平方米，辦公區(qū)460平方米；是蒙東地區(qū)東風(fēng)雪鐵龍轎車(chē)唯一一家4S店，建有專(zhuān)業(yè)的汽車(chē)4S店面，汽車(chē)展廳360平米，維修場(chǎng)地建筑1800平米。項(xiàng)目預(yù)計(jì)有較好的財(cái)務(wù)效益及社會(huì)效益。年上繳營(yíng)業(yè)稅，％。其中：，土地出讓金1680萬(wàn)元。本項(xiàng)目總占地144畝，將分為三期進(jìn)行建設(shè)。一期工程建設(shè)項(xiàng)目：以出讓方式取得33000平方米土地的使用權(quán)，建設(shè)東風(fēng)標(biāo)致、東風(fēng)雪鐵龍兩個(gè)品牌汽車(chē)4S店，集整車(chē)銷(xiāo)售、售后服務(wù)、備件供應(yīng)、信息反饋于一體。 。％，符合汽貿(mào)行業(yè)平均收益水平。綜合評(píng)價(jià)，項(xiàng)目可行。 公司現(xiàn)擁有員工80余人，其中大專(zhuān)以上學(xué)歷的占85％以上，公司服務(wù)部更是擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)技師和先進(jìn)的維修設(shè)備，組成了一支團(tuán)結(jié)、善戰(zhàn)、協(xié)作的服務(wù)隊(duì)伍。 近幾年，汽車(chē)后市場(chǎng)快速發(fā)展，各品牌汽車(chē)4S店、汽車(chē)交易市場(chǎng)等大大小小汽車(chē)后市場(chǎng)遍布于城鄉(xiāng)各地。在8300平方公里的土地上分布著不同時(shí)期的古代遺址4000佘處。 中國(guó)是世界上最有潛力的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)，而東北、華北、華東地區(qū)又是中國(guó)有潛力的汽車(chē)消費(fèi)市場(chǎng)。**旗政府對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展給與了大力支出及關(guān)注，應(yīng)加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級(jí)的批發(fā)市場(chǎng)，以形成“價(jià)格”，更好地發(fā)揮現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。 由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)**旗地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)積極的影響。四、項(xiàng)目建設(shè)的可行性**市和**旗政府對(duì)汽貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)都十分重視。項(xiàng)目的區(qū)位、交通條件很好。我國(guó)2009年進(jìn)入汽車(chē)普及時(shí)代，汽車(chē)社會(huì)即將來(lái)臨，(注：汽車(chē)社會(huì)是日本專(zhuān)家上世紀(jì)70年代提出來(lái)的，即以汽車(chē)普及為標(biāo)志，由此發(fā)生大量不同以往時(shí)代的現(xiàn)象，如人際關(guān)系急劇變化，社會(huì)節(jié)奏明顯加快等)。因此，隨著我國(guó)世貿(mào)條款的逐步實(shí)施，國(guó)外汽車(chē)巨頭必然進(jìn)入我國(guó)搶占汽車(chē)后市場(chǎng)的份額，為應(yīng)付入世挑戰(zhàn)，構(gòu)建有競(jìng)爭(zhēng)力的汽車(chē)后市場(chǎng)服務(wù)模式對(duì)我國(guó)汽車(chē)業(yè)健康發(fā)展極為重要。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場(chǎng)規(guī)劃；臨時(shí)建筑、假坑騙和占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場(chǎng)，市場(chǎng)管理混亂等等。三、**旗汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)**旗正朝著一個(gè)繁榮、高效、文明的城鎮(zhèn)和適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住的生態(tài)城鎮(zhèn)的目標(biāo)努力，汽車(chē)市場(chǎng)的發(fā)展將有利于增強(qiáng)**旗汽車(chē)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，有利于鞏固提高**旗在周邊地區(qū)汽車(chē)中心城鎮(zhèn)的地位和作用。隨著我國(guó)加入世貿(mào)后汽車(chē)市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)，進(jìn)口關(guān)稅的下調(diào)，進(jìn)口車(chē)許可證發(fā)放程度的松動(dòng)，國(guó)內(nèi)、國(guó)外汽車(chē)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變，將會(huì)引發(fā)汽車(chē)較大幅度的降價(jià)。近年來(lái)，**旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。汽車(chē)后市場(chǎng)將成為城鎮(zhèn)搞活大市場(chǎng)，提升地區(qū)商貿(mào)中心職能的一個(gè)亮點(diǎn)。在具體功能的開(kāi)發(fā)上，第一階段以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培育汽車(chē)文化氛圍為導(dǎo)向，重點(diǎn)建設(shè)高檔次的新車(chē)交易市場(chǎng)、先進(jìn)的汽車(chē)維修基地，以及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施等。其中小河西文化、興隆洼文化、趙寶溝文化、小河沿文化等四種史前文化均在敖漢境內(nèi)發(fā)現(xiàn)、命名。糧食品種主要有玉米、高粱、谷子、水稻、小麥和雜豆，年產(chǎn)量超過(guò)6億公斤，是國(guó)家商品糧基地和自治區(qū)產(chǎn)糧十強(qiáng)旗縣之一。在社會(huì)狀況方面，加大了城鎮(zhèn)景觀、城鎮(zhèn)交通的改造力度，使城鎮(zhèn)形象、社會(huì)面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大居民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營(yíng)商環(huán)境。一期用地布置為品牌車(chē)4S店，汽車(chē)售后服務(wù)等。同時(shí)，形成一個(gè)顧客、銷(xiāo)售、服務(wù)人員面對(duì)面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)。 (2)汽車(chē)銷(xiāo)售超市 汽車(chē)銷(xiāo)售超市主要功能包括：汽車(chē)展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項(xiàng)功能。經(jīng)營(yíng)特色方面汽車(chē)4S店自身可控制的經(jīng)營(yíng)因素有限，難以體現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)。因所處地理位置優(yōu)越，在給顧客帶來(lái)舒適的購(gòu)車(chē)環(huán)境的同時(shí)帶來(lái)更多的商業(yè)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。 因?yàn)樵擁?xiàng)目以銷(xiāo)售、展覽、維修等功能為主，應(yīng)配合其對(duì)外整體形象，本污水池設(shè)施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。 噪音治理 汽貿(mào)城內(nèi)噪音的污染主要在試車(chē)和維修中心，情況并不嚴(yán)重，可以在庭院中種植樹(shù)木，營(yíng)造園林，加大綠化面積，利用林木的吸聲和隔音將噪音消減，創(chuàng)造舒適的銷(xiāo)售及工作環(huán)境。 總圖及車(chē)間布置盡量減少管線(xiàn)長(zhǎng)度，縮短物料輸送線(xiàn)路，以降低能耗。做到分工明確、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，以“忠誠(chéng)、敬業(yè)、協(xié)作、服務(wù)”的精神理念，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得高效運(yùn)轉(zhuǎn)。三、職工來(lái)源及培訓(xùn) 根據(jù)該項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展的需要，并結(jié)合本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和生產(chǎn)規(guī)模要求，該項(xiàng)目需配置管理人員、工作人員88人。即：2010年7月至2012年7月。2012年4—6月，完成土建、水電安裝施工，設(shè)備