【正文】 二、項目建議 影響項目成敗的因素很多，如管理、技術(shù)、市場、資金等等，但就該項目而言，管理是較為關(guān)鍵的因素，因而項目要加強管理，提高項目的管理效率和效能。該項目的實施，有利于帶動當(dāng)?shù)胤N植業(yè)、食品加工業(yè)、包裝業(yè)、運輸業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可直接提供勞動就業(yè)崗位88人，而且?guī)恿讼嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益的提高，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展拓展了稅源，促使相關(guān)企業(yè)稅收貢獻率的增加。從2009年第三、四季度的對外貿(mào)易數(shù)據(jù)上可以完全印證這一點，消費一直是中國經(jīng)濟增長的軟脅，受失業(yè)、減薪、股市、樓市低迷及其它收入預(yù)期減少的影響，國內(nèi)居民消費在短時間內(nèi)難以有快速的增長，繼續(xù)拉動經(jīng)濟高速增長的重?fù)?dān)這一次又將由投資來完成。 敏感性分析表明經(jīng)營收入和經(jīng)營成本為本項目最敏感因素，建議項目單位加強內(nèi)部管理，提高風(fēng)險意識，及時捕捉市場信息，積極爭取汽車生產(chǎn)廠家銷售政策和利益補償政策，提升企業(yè)經(jīng)營業(yè)績。 全部投資現(xiàn)金流量表見表7所示，財務(wù)指標(biāo)如下： 全部投資內(nèi)部收益率：％。(1)土建工程按20年折舊，殘值率為5％；(2)土地使用權(quán)按50年進行攤銷； 管理費用包括管理人員工資及福利費用支出及辦公費用支出，參照項目單位經(jīng)驗數(shù)據(jù)估列。該項目主要采用生產(chǎn)要素估算法測算項目生產(chǎn)成本，按照物料、動力消耗定額，并以同類項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為依據(jù)。二、財務(wù)評價 營業(yè)收入及稅金估算 本項目的營業(yè)收入包括品牌汽車4S店、汽車超市和配件銷售收入、商務(wù)中心經(jīng)營收入。其中：固定資產(chǎn)投資1020萬元。 不同年份的價格資料均調(diào)整至2009年價格水平。 三期工程 2012年1月，完成項目初步設(shè)計；2012年2—3月，在初步設(shè)計獲得批準(zhǔn)后，完成施工圖設(shè)計。第十章 實施進度一、實施進度項目建設(shè)期二年。 餐飲部，定員1人，負(fù)責(zé)商務(wù)中心的經(jīng)營和管理。項目建成后，企業(yè)主要設(shè)置總經(jīng)理辦、人力資源部、財務(wù)部、業(yè)務(wù)部、策劃部、餐飲部等。 嚴(yán)格遵守計量法規(guī)，做到三級計量，并加強對生產(chǎn)各工序的能耗管理，落實能耗承包制度，同時對職工加強節(jié)能教育，提高職工節(jié)能意識。而對于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成城鎮(zhèn)內(nèi)的建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。二、治理措施 廢水治理 飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進行過濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。此外，還有少量的清洗油污，酒店的含油污水和油煙廢氣、商品的包裝材料。(6)**商務(wù)中心 建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格，典雅大方，流線似的造型又使該商務(wù)中心顯得活潑而有生機，裝修考究，每一個細(xì)節(jié)的設(shè)計都與汽車息息相關(guān)，充分體現(xiàn)出汽車文化的妙趣橫生和動感，與汽貿(mào)城整體風(fēng)格協(xié)調(diào)一致。人員團隊方面專業(yè)人才素質(zhì)不高，團隊不穩(wěn)定售后服務(wù)方面專賣店的經(jīng)營重銷售，輕售后和美容、維修等后續(xù)服務(wù)。采用一店一棟的門面排列，方便顧客前往洽談生意，正面風(fēng)格爭取既保持一致，又能體現(xiàn)各自品牌的文化、形象特色。其他貨流，主要考慮借助主路出入倉庫及物流中心信息流，包括擬建寬帶網(wǎng)，形成市場內(nèi)部及外部的現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)。其中：一期工程用地33000平方米，二、三期工程占地69700平方米。近年來，全旗堅持強化基礎(chǔ)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，完善服務(wù)，搞活流通，注重農(nóng)業(yè)綜合效益，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化之路，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件明顯改善，農(nóng)民生活水平逐步提高。全旗現(xiàn)有耕地面積270萬畝，林地面積518萬畝，草地面積108萬畝，農(nóng)牧林資源豐富。全旗15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時又是全國聞名的文物大旗，在8300平方公里的土地上分布著不同時期的古代遺址4000佘處。汽貿(mào)城將融合包括新舊車交易、汽車配件和用品供應(yīng)、信息咨詢、維修服務(wù)等功能，不斷改進汽車后市場的功能結(jié)構(gòu)(如含售車、零部件供應(yīng)、維修服務(wù)的三位一體模式，以及在此基礎(chǔ)上加上信息反饋和處理功能的四位一體模式等)，把汽貿(mào)城建設(shè)成為購物環(huán)境優(yōu)美的商貿(mào)中心。 隨著人們消費水平的不斷提高，政府對汽車行業(yè)的日益重視和扶持，勢必將進入私人汽車消費普及的時代，**旗汽車流通業(yè)也將面臨市場重整和升級的機遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會有較大的提高，汽車后市場的服務(wù)繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；⒋笮突?、規(guī)范化、專業(yè)化、人性化的汽車后市場會逐漸取代分散無序的汽車銷售及維修服務(wù)。私家車悄然進入尋常百姓家庭，其原因首先得益于經(jīng)濟的高速發(fā)展和居民消費能力的普遍增長。目前，中國跨入汽車普及時代，內(nèi)蒙古是汽車消費日漸普及的地區(qū)，自身的汽車需求潛力巨大，市場前景廣闊。同時，在有形的汽車貿(mào)易市場發(fā)展上，將以完善的市場服務(wù)為導(dǎo)向，以運用電子化和信息化技術(shù)為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營、專業(yè)化和綜合化服務(wù)相結(jié)合以及多品牌聚合營銷模式將成為市場的主流。我國汽車后市場往往滿足于當(dāng)前的業(yè)績，各種軟硬件環(huán)境未能及時改善。加入WT0后，我國汽車業(yè)的市場格局將發(fā)生巨大變化，國內(nèi)市場國際化趨勢將更為明顯，一是商品進入的進一步國際化，二是資本輸入的國際化。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長以及更多鼓勵私車消費政策的出臺，我國的私車消費正以前所未有的速度增長，在全球市場增長不快的背景下，我國汽車市場呈現(xiàn)一支獨秀之勢成為繼美、日、德后的第四大汽車消費國。項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地各級政府部門的大力支持，因而是可行的。 項目的建設(shè)將進一步擴大汽車后市場的輻射范圍本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)營經(jīng)驗，將有利于擴大汽車后市場的輻射范圍，增強汽車后市場的影響力。 項目的建設(shè)將有利于**旗國民經(jīng)濟及社會的發(fā)展。 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。 當(dāng)前，市場上以降價、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費的迅速增長。東臨通遼市奈曼旗，西與遼寧省建平縣接壤，南與遼寧省北票市、朝陽市相連，北與**市松山區(qū)、翁牛特旗隔老哈河相望，是全國聞名的文物大旗。在風(fēng)生水起的汽車消費熱潮中，汽車后市場開始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。東風(fēng)標(biāo)致4S店建筑面積2740平方米，其中銷售展廳540平方米，售后維修1296平方米，辦公區(qū)460平方米；是蒙東地區(qū)東風(fēng)雪鐵龍轎車唯一一家4S店，建有專業(yè)的汽車4S店面，汽車展廳360平米，維修場地建筑1800平米。項目預(yù)計有較好的財務(wù)效益及社會效益。年上繳營業(yè)稅，％。其中：，土地出讓金1680萬元。本項目總占地144畝，將分為三期進行建設(shè)。一期工程建設(shè)項目：以出讓方式取得33000平方米土地的使用權(quán)，建設(shè)東風(fēng)標(biāo)致、東風(fēng)雪鐵龍兩個品牌汽車4S店，集整車銷售、售后服務(wù)、備件供應(yīng)、信息反饋于一體。 。％，符合汽貿(mào)行業(yè)平均收益水平。綜合評價，項目可行。 公司現(xiàn)擁有員工80余人，其中大專以上學(xué)歷的占85％以上，公司服務(wù)部更是擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)技師和先進的維修設(shè)備，組成了一支團結(jié)、善戰(zhàn)、協(xié)作的服務(wù)隊伍。 近幾年，汽車后市場快速發(fā)展，各品牌汽車4S店、汽車交易市場等大大小小汽車后市場遍布于城鄉(xiāng)各地。在8300平方公里的土地上分布著不同時期的古代遺址4000佘處。 中國是世界上最有潛力的汽車消費市場，而東北、華北、華東地區(qū)又是中國有潛力的汽車消費市場。**旗政府對該項目的發(fā)展給與了大力支出及關(guān)注，應(yīng)加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級的批發(fā)市場，以形成“價格”，更好地發(fā)揮現(xiàn)代化中心城市的對外輻射功能。 由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對**旗地方經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。四、項目建設(shè)的可行性**市和**旗政府對汽貿(mào)城項目的建設(shè)都十分重視。項目的區(qū)位、交通條件很好。我國2009年進入汽車普及時代，汽車社會即將來臨，(注：汽車社會是日本專家上世紀(jì)70年代提出來的，即以汽車普及為標(biāo)志，由此發(fā)生大量不同以往時代的現(xiàn)象，如人際關(guān)系急劇變化，社會節(jié)奏明顯加快等)。因此，隨著我國世貿(mào)條款的逐步實施，國外汽車巨頭必然進入我國搶占汽車后市場的份額，為應(yīng)付入世挑戰(zhàn)，構(gòu)建有競爭力的汽車后市場服務(wù)模式對我國汽車業(yè)健康發(fā)展極為重要。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場規(guī)劃；臨時建筑、假坑騙和占道經(jīng)營的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場，市場管理混亂等等。三、**旗汽車銷售市場發(fā)展趨勢**旗正朝著一個繁榮、高效、文明的城鎮(zhèn)和適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住的生態(tài)城鎮(zhèn)的目標(biāo)努力，汽車市場的發(fā)展將有利于增強**旗汽車業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻，有利于鞏固提高**旗在周邊地區(qū)汽車中心城鎮(zhèn)的地位和作用。隨著我國加入世貿(mào)后汽車市場的逐漸放開，進口關(guān)稅的下調(diào)，進口車許可證發(fā)放程度的松動，國內(nèi)、國外汽車行業(yè)之間的競爭日益加劇，導(dǎo)致市場供求關(guān)系發(fā)生改變，將會引發(fā)汽車較大幅度的降價。近年來，**旗經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。汽車后市場將成為城鎮(zhèn)搞活大市場，提升地區(qū)商貿(mào)中心職能的一個亮點。在具體功能的開發(fā)上，第一階段以基礎(chǔ)設(shè)施先行，以培育汽車文化氛圍為導(dǎo)向，重點建設(shè)高檔次的新車交易市場、先進的汽車維修基地，以及相配套的基礎(chǔ)設(shè)施等。其中小河西文化、興隆洼文化、趙寶溝文化、小河沿文化等四種史前文化均在敖漢境內(nèi)發(fā)現(xiàn)、命名。糧食品種主要有玉米、高粱、谷子、水稻、小麥和雜豆，年產(chǎn)量超過6億公斤，是國家商品糧基地和自治區(qū)產(chǎn)糧十強旗縣之一。在社會狀況方面，加大了城鎮(zhèn)景觀、城鎮(zhèn)交通的改造力度，使城鎮(zhèn)形象、社會面貌煥然一新，街道整潔、空氣清新，市容美觀，交通順暢，為廣大居民創(chuàng)造了良好的居住和工作環(huán)境，也為投資者創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和營商環(huán)境。一期用地布置為品牌車4S店，汽車售后服務(wù)等。同時，形成一個顧客、銷售、服務(wù)人員面對面交流的非正式和正式系統(tǒng)空間網(wǎng)絡(luò)。 (2)汽車銷售超市 汽車銷售超市主要功能包括：汽車展示廳及配套、辦公、服務(wù)用房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代式，采用大面積的落地玻璃窗，使內(nèi)部展廳采光良好，利于發(fā)揮各項功能。經(jīng)營特色方面汽車4S店自身可控制的經(jīng)營因素有限，難以體現(xiàn)差異化經(jīng)營。因所處地理位置優(yōu)越，在給顧客帶來舒適的購車環(huán)境的同時帶來更多的商業(yè)機會。 本項目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。 因為該項目以銷售、展覽、維修等功能為主，應(yīng)配合其對外整體形象，本污水池設(shè)施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。 噪音治理 汽貿(mào)城內(nèi)噪音的污染主要在試車和維修中心，情況并不嚴(yán)重，可以在庭院中種植樹木，營造園林，加大綠化面積，利用林木的吸聲和隔音將噪音消減，創(chuàng)造舒適的銷售及工作環(huán)境。 總圖及車間布置盡量減少管線長度，縮短物料輸送線路，以降低能耗。做到分工明確、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，以“忠誠、敬業(yè)、協(xié)作、服務(wù)”的精神理念，保證企業(yè)經(jīng)營獲得高效運轉(zhuǎn)。三、職工來源及培訓(xùn) 根據(jù)該項目建設(shè)發(fā)展的需要，并結(jié)合本項目的組織機構(gòu)設(shè)置和生產(chǎn)規(guī)模要求，該項目需配置管理人員、工作人員88人。即：2010年7月至2012年7月。2012年4—6月，完成土建、水電安裝施工，設(shè)備