【正文】 物流功能區(qū)設(shè)計 設(shè)計原則1)按物流中心一次規(guī)劃設(shè)計，分階段實施。管理服務(wù)大樓效果圖詳見附圖3。某物流基地主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標如表53。區(qū)內(nèi)設(shè)有管理服務(wù)大樓和國際物流中心商務(wù)大樓。同時，本項目擬在金昌路按單側(cè)菱型方案設(shè)置匝道與外環(huán)線A20段連接（**市市政工程管理局已批復(fù)同意，詳見附件5），從而可以方便某物流基地車輛直接進出外環(huán)線。在規(guī)劃真南路以南、規(guī)劃金迎路東西兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)物流基地的管理服務(wù)區(qū)。3)合理組織車流，做到暢通、安全，為物流提供良好的集疏運條件。在這些公司的集聚效應(yīng)的帶動下，吸引更多的國內(nèi)外物流相關(guān)企業(yè)進駐，使西北物流園區(qū)逐步形成功能完善的綜合物流服務(wù)園區(qū)。這些物流技術(shù)企業(yè)的入駐將為物流園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)的技術(shù)革新和業(yè)務(wù)升級提供支撐，另外，高端的物流咨詢企業(yè)為區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)提供了良好的策劃、運營、培訓(xùn)及咨詢等服務(wù)。這些國際知名的物流企業(yè)在巨大的物流市場吸引下，近年來紛紛搶灘中國大陸物流市場，本項目應(yīng)當抓住有利時機，吸引這些企業(yè)的入駐。在大型運輸項目的運作中，兩者之間經(jīng)常會進行合作，航運公司與物流公司攜手為現(xiàn)代客戶提供全方位的個性化服務(wù)。從其選擇物流園區(qū)所考慮的因素來看，最主要的三個因素分別是：物流園區(qū)的土地價格、物流園區(qū)的地理位置和物流園區(qū)的服務(wù)，其他比較重要的因素還還有物流園區(qū)環(huán)境和政策等。調(diào)查顯示，個性化及一體化的“點到點”的物流服務(wù)對中小商業(yè)企業(yè)來說是最受歡迎的。 客戶分析及定位 客戶需求分析除了對園區(qū)功能的科學(xué)定位之外，對物流市場及相關(guān)客戶需求的了解也是物流基地開發(fā)和建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，只有在充分了解物流市場的整體需求和相關(guān)客戶的需求的前提下，才能對物流園區(qū)的客戶進行有效的定位及對園區(qū)布局進行科學(xué)地規(guī)劃。所以，本項目應(yīng)該加強信息化建設(shè)和物流的綜合配送能力。3)國際物流進出中國大陸的重要集散樞紐近年來**口岸貿(mào)易的輻射功能進一步增強。 功能定位根據(jù)某物流基地發(fā)展環(huán)境特征與資源優(yōu)勢，可以確定的主要業(yè)務(wù)功能定位為：1)**市城市配送物流基地之一為適應(yīng)**市城市總體規(guī)劃的需求，**的城市工業(yè)園區(qū)和居民小區(qū)的布局和結(jié)構(gòu)已經(jīng)進行了較大程度的調(diào)整，今后隨著**都市化水平的進一步深入，城市規(guī)模和功能布局方面將日臻完善，而建立城市內(nèi)部的物流配送體系是現(xiàn)代化都市的一項重要功能。因此，在功能定位中，首先應(yīng)該特別鼓勵第三方物流企業(yè)的發(fā)展。第4章 項目功能定位 項目的戰(zhàn)略定位和發(fā)展思路**市政府（2001）42號文明確提出了西北物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位：“西北綜合物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易、信息服務(wù)、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流園區(qū)。目前區(qū)內(nèi)形成了亞新生活廣場、華源世界廣場、中百一店滬西商廈等近百座大型商辦設(shè)施，以及麥德隆、家樂福、樂購等六個大賣場。**桃浦熱力廠可提供集中供熱、供汽。 本項目的優(yōu)勢分析1）優(yōu)越的交通條件本項目處于**市外環(huán)線兩側(cè)，南臨312國道和滬寧高速公路，北臨滬嘉高速公路。同時，該物流基地毗鄰漕河涇、閔行開發(fā)區(qū)、吳涇、奉浦、莘莊等工業(yè)區(qū)，具有發(fā)揮綜合效應(yīng)的優(yōu)勢，其目標是逐步培育和完善多式聯(lián)運功能，“十五”期末基本建成**輻射杭嘉湖地區(qū)、南方地區(qū)和西南地區(qū)的物流集散地。洋山深水港物流園區(qū)分為鐵路換裝區(qū)、內(nèi)河港區(qū)、國際物流區(qū)、危險品作業(yè)區(qū)等功能區(qū)和綜合配套設(shè)施區(qū)。本項目作為西北綜合物流園區(qū)的核心區(qū)域，屬于陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易、信息服務(wù)、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型物流基地。 與**二大物流園區(qū)的競爭性分析根據(jù)**“十五”規(guī)劃，“十五”期間**市重點發(fā)展和基本建成外高橋、浦東空港和西北三大物流園區(qū)?！∥锪髌髽I(yè)分析目前絕大多數(shù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營資料已通過市場解決，物資流通市場主體向多元化發(fā)展，初步形成一支社會化、專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)隊伍。近幾年**市貨物運輸量如表33所示。表31 **居民消費水平歷年統(tǒng)計及預(yù)測年份居民消費水平（元/人）增長率（%）19955868199667631997682019986866199982482000886820019336200210464122005預(yù)計118102010預(yù)計178202020預(yù)計25725 物流供給分析　行業(yè)分析**市近年的經(jīng)濟高速增長產(chǎn)生了相當大的物流需求，與物流相關(guān)的交通運輸、信息通訊、倉儲、包裝和配送等各行業(yè)也都有了較快的發(fā)展。 醫(yī)療保健物流需求分析隨著人民生活水平的提高和醫(yī)療保健業(yè)自身的發(fā)展，醫(yī)療保健行業(yè)在居民消費中所占的比例越來越高。 服裝物流需求分析衣著消費已經(jīng)從扯塊布料自己做新衣變?yōu)樽非蠓b的品牌化、時裝化和個性化，成衣化傾向成為衣著消費的主流。 物流需求分析2002年是我國加入世貿(mào)組織后的第1年，**商業(yè)以流通方式和組織形式的改革與創(chuàng)新為切入點，各種業(yè)態(tài)競相崛起，以多樣化擴展商業(yè)輻射的廣度，以信息化挖掘商業(yè)內(nèi)涵的深度，使消費品市場繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的發(fā)展態(tài)勢。南北向的外環(huán)線、祁連山路和真北路，東西向的滬嘉高速、滬寧高速在項目基地四周連接成四通八達的快速干道公路網(wǎng)絡(luò)。重點扶持物流公共信息平臺的建設(shè)規(guī)劃。主要包括以下幾個方面。全區(qū)2003年19月完成財政總收入320,124萬元，同比增收72,627萬元，%。1)北京：據(jù)北京市最近制定的物流發(fā)展規(guī)劃，北京市將規(guī)劃在房山閆村—豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺建設(shè)3個大型物流基地，作為北京市進出貨物和大型廠商在亞太地區(qū)的采購與分銷物流平臺；在朝陽十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口規(guī)劃建設(shè)4個綜合性物流配送區(qū)，成為華北甚至全國的重要物流樞紐；另外在朝陽、海淀、豐臺、大興等地區(qū)規(guī)劃建設(shè)13個滿足不同行業(yè)或不同業(yè)態(tài)要求的專業(yè)性物流配送區(qū)，成為零售末端配送的專業(yè)化物流基地。因此，某物流基地的開發(fā)與建設(shè)將能夠更好地整合西北綜合物流園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的物流資源，提升園區(qū)的綜合物流水平，吸引更多物流企業(yè)入駐，完善園區(qū)內(nèi)的物流總體布局，并推動園區(qū)乃至**物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本項目的建設(shè)有利于完善西北綜合物流園區(qū)物流產(chǎn)業(yè)布局，促進園區(qū)的發(fā)展近年來，西北物流綜合園區(qū)通過大力發(fā)展公路、鐵路集裝箱運輸和陸上交易所的集聚效應(yīng)，已初步形成多式聯(lián)運物流的特色園區(qū)?！”卷椖康慕ㄔO(shè)符合**物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在要求目前，**經(jīng)濟正處于重要的調(diào)整轉(zhuǎn)型時期，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，基礎(chǔ)設(shè)施條件的日益完善，以及人們逐步對物流理念的普遍接受為**現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件和機遇。第2章 項目建設(shè)的必要性，應(yīng)對WTO的迫切需要我國目前綜合物流成本很高，與發(fā)達國家差距較大。 本項目建設(shè)內(nèi)容本項目擬按照建設(shè)規(guī)劃，先期啟動整個某物流基地的“七通一平”、基地自營和出租倉庫、管理和服務(wù)等工程設(shè)施的建設(shè)。本項目規(guī)劃用地面積為249公頃，其中管理服務(wù)用房、交通設(shè)施、公建配套、鐵路、道路、虹橋機場航站樓、集中綠地、。5)**市普陀區(qū)人民政府辦公室(200323)號文“關(guān)于加快西北物流園區(qū)重大項目建設(shè)協(xié)調(diào)會紀要”。該公司在本項目中出資3300萬元人民幣，占項目總資本的33％。我公司受**西北物流園區(qū)集團有限公司的委托，編制本項目可行性研究報告。西北綜合物流園區(qū)是市政府物流規(guī)劃中“3＋1”市級物流園區(qū)中唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，加快西北綜合物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)，強化園區(qū)綜合物流功能的開發(fā)，是加快發(fā)展全市物流產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)全市海港、陸港、空港各物流園區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，也是提升西北綜合物流園區(qū)自身發(fā)展水平和競爭優(yōu)勢的客觀要求。某投資有限公司是專門從事實業(yè)投資、企業(yè)投資、市場投資的投資型企業(yè)，注冊資本為人民幣1億元。2)**市發(fā)展計劃委員會滬計貿(mào)[2003]015號文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某基地項目建議書的批復(fù)”?！№椖抗δ芏ㄎ槐卷椖繑M建的物流園區(qū)屬陸路口岸型物流園區(qū)，是以省際物流集散功能為主，集貨運配載、交易、信息服務(wù)、倉儲、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地，與**浦東外高橋海港物流園區(qū)和浦東空港物流園區(qū)實現(xiàn)功能互補。（，）；，；公建配套設(shè)施、機場航站樓、交通設(shè)施等用房建筑面積為5310平方米。 資本金及資金籌措本項目建設(shè)所需資金按國家有關(guān)規(guī)定，總投資的35％(62087萬元)為項目資本金，由項目法人自籌；其余資金(包括除鋪底流動資金外的流動資金[自營]200萬元)擬向銀行申請貸款解決。由于現(xiàn)代化物流園區(qū)可將多個物流企業(yè)集聚在一起，實現(xiàn)設(shè)施的集約(將過去許多個貨站、場集約在一處)、貨物的集約(將過去分散多處進行貨物處理方式，改為集約在一處處理)、技術(shù)的集約(物流園區(qū)可采用類似規(guī)模生產(chǎn)流程的模式，共享大規(guī)模物流處理設(shè)備)、管理的集約(利用現(xiàn)代化手段，對物流進行有效的組織和管理)，可充分發(fā)揮物流運作的整體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，增強物流企業(yè)間的專業(yè)化和互補性。根據(jù)**市“十五”規(guī)劃，**現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展將充分發(fā)揮海陸空樞紐和大口岸的綜合優(yōu)勢，以輻射國內(nèi)外的口岸為依托，有效整合已有資源，積極發(fā)展第三方物流，規(guī)劃建設(shè)一批大型化、綜合性現(xiàn)代物流園區(qū)，重點發(fā)展浦東新區(qū)空港物流園區(qū)、外高橋物流園區(qū)和西北綜合物流園區(qū)。同時普陀區(qū)政府也把開發(fā)建設(shè)某物流基地作為該地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整重點，給予了積極支持，這些為本項目的建設(shè)提供了有利條件。因此，本項目的建設(shè)是必要的、迫切的。包括機場航空物流園區(qū)、鹽田港物流園區(qū)、前海灣物流園區(qū)、筍崗—清水河物流園區(qū)、平湖物流園區(qū)、龍華物流園區(qū)，其中規(guī)模最大的前海灣物流園區(qū)達10平方公里。這些工業(yè)園區(qū)為本項目的發(fā)展提供了巨大的市場潛力。積極引進國內(nèi)外優(yōu)秀人才。2)建立統(tǒng)計指標體系。　　　　　　　　　　　　　圖31　　　項目基地區(qū)位圖物流活動是滲透到整個社會經(jīng)濟活動之中的生產(chǎn)、流通、消費所有過程，與社會經(jīng)濟的發(fā)展存在著密切的聯(lián)系，是社會經(jīng)濟活動的重要組成部分，因而物流需求與社會經(jīng)濟發(fā)展有著密切的相關(guān)性。盡管由于生活水平的提高，居民的食品消費占消費總支出比重在下降，但是由于居民消費的總支出隨著經(jīng)濟的增長也有很大幅度的提高，因此居民的食品消費總量并不會因此而下降，相反仍保持著較大的上升趨勢。到2002年。當**市居民對生活資料的消費不斷增長時，會引起上述各個環(huán)節(jié)作業(yè)量的增加。**港口和航運的基礎(chǔ)設(shè)施有了較好的改善，水水聯(lián)運、水陸聯(lián)運形成初步體系，港口貨運量逐年增長，2002年全市港口貨物吞吐量達到26384萬噸，％。同時，長江三角洲的許多商品也是通過**口岸進出口。**目前從事物流業(yè)的企業(yè)可分為：1)傳統(tǒng)的運輸、倉儲、貨代等經(jīng)過改造的物流企業(yè)，如中外運、**長途運輸公司、交運集團、物資集團等；2)部分國有大型企業(yè)為滿足企業(yè)自身原料采購、產(chǎn)品銷售等業(yè)務(wù)需要而建立起專門物流企業(yè)，如寶鋼、東方集團等；3)由企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)品的分銷、配送而發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的企業(yè)，如正廣和、牛奶公司等；4)建有配送中心的各類超市及大賣場，如聯(lián)華、華聯(lián)等；5)新組建的第三方物流中心，如大眾、強生、虹鑫、特能公司等；6)外資貨運公司，如UPS、Fedex等?！笆濉逼陂g，將充分利用航空運輸?shù)目旖荼憷麅?yōu)勢，發(fā)揮物流園區(qū)對內(nèi)對外的貨物集散功能。所以，與另外兩大園區(qū)相比較，本項目在發(fā)展戰(zhàn)略，功能定位，目標客戶和所提供的產(chǎn)品、服務(wù)等各個方面都存在較大的差異，與其他兩大園區(qū)不存在很強的競爭性（詳見第四章分析）。從長期來看，隨著洋山深水港物流園區(qū)的建成，其將成為長江三角洲乃至全國的集裝箱物流樞紐，對于本項目的集裝箱物流有一定影響，但由于洋山深水港物流園區(qū)以海運為主，并將產(chǎn)生大量的陸運物流運輸量，本項目與其的互補性應(yīng)遠遠大于競爭性。綜上分析，本項目與西南綜合物流基地、吳淞國際物流基地在陸路物流存在一定的競爭性，在各物流基地啟動和發(fā)展過程中，不可避免會走相似的道路，即城市配送功能在其發(fā)展初期會成為物流基地建設(shè)的主要動力。有關(guān)批復(fù)文件詳見附件4；B、對入駐的物流企業(yè)所需用的土地實行土地期權(quán)制（即企業(yè)可先采用批土地租用和合作的方式，一次性確定土地批租價格，待企業(yè)發(fā)展以后，再辦理土地批租有關(guān)手續(xù)）；C、為進駐園區(qū)物流企業(yè)投資者的子女入學(xué)就讀提供方便和服務(wù)；D、在西北綜合物流園區(qū)建立物流發(fā)展基金，為進駐的企業(yè)提供中長期低息貸款；E、海關(guān)、商檢等部門進駐物流園區(qū)，方便物流企業(yè)在園區(qū)內(nèi)直接辦理相應(yīng)業(yè)務(wù)。目前桃浦地區(qū)內(nèi)已建有**煙草公司儲運基地和華聯(lián)超市一期配送中心，另外華聯(lián)超市二期配送中心和瑞典IKEA配送中心等正籌備建設(shè)。同時，還需進行招商體制、服務(wù)體制的創(chuàng)新，以提升物流園區(qū)服務(wù)的水平，滿足各類物流企業(yè)的需要，以適應(yīng)園區(qū)競爭的要求。某物流基地將在西北綜合物流園區(qū)的總體定位框架下，根據(jù)該地區(qū)物流發(fā)展的環(huán)境，及物流發(fā)展的特點及自身的實際情況，制訂合適的發(fā)展思路：把準發(fā)展方向定位，保障基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化功能布局配置，引入優(yōu)秀物流企業(yè)，形成物流集聚效應(yīng)，創(chuàng)造生態(tài)物流環(huán)境，帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。通過引進優(yōu)秀物流企業(yè)的入駐，能夠輸入先進的物流運作模式和管理經(jīng)驗，對傳統(tǒng)的物流企業(yè)具有一定的示范作用，有利于整個物流企業(yè)的升級和改造。而桃浦地區(qū)歷來就是**市與國內(nèi)北方、西北方其他省市的貨物集散中心，省際公路貨運主要通道之一。根據(jù)對功能定位分析可以得知，本項目具體業(yè)務(wù)功能內(nèi)容應(yīng)包括以下內(nèi)容。 加工主要目的是方便生產(chǎn)或銷售，物流園區(qū)常常與固定的制造商或分銷商進行長期合作，為制造商或分銷商完成一定的加工作業(yè)，因此本項目必須具備一些基本的加工能力，如貼標簽、制作并粘貼條形碼等。大多數(shù)受調(diào)查的企業(yè)表示其原意將其物流業(yè)務(wù)外包給第三方物流企業(yè)，以突出其主營業(yè)務(wù)。以降低生產(chǎn)成本、優(yōu)化行業(yè)資源配置，促進物流組合功能等為優(yōu)勢的物流產(chǎn)業(yè)正逐步顯示出其較好的發(fā)展前景。隨著國際航運業(yè)的發(fā)展，與之相配套的海運服務(wù)業(yè)，包括船舶代理以及集裝箱中轉(zhuǎn)站、貨運站等也取得了長足的發(fā)展。在吸引這些相關(guān)企業(yè)入駐時應(yīng)當突