【正文】 陸省份的重要物流集散樞紐，**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司擬在西北綜合物流園區(qū)核心區(qū)域－某地塊，規(guī)劃面積為249公頃的地塊，建設(shè)集貨運(yùn)配載、交易、信息服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、流通、加工、配送、展示等物流服務(wù)于一體的集散型綜合性物流基地。 西北綜合物流園區(qū)物流基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄 前 言第1章 總 論第2章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性第3章 市場(chǎng)分析第4章 項(xiàng)目功能定位第5章 項(xiàng)目建設(shè)方案第6章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件與動(dòng)拆遷第7章 環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能第8章 項(xiàng)目法人組織機(jī)構(gòu)、定員和招投標(biāo)第9章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度第10章 投資估算、資本金、資金籌措和資金運(yùn)用計(jì)劃第11章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析第12章 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策分析第13章 結(jié)論和建議附表：19附件： **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)（2003）15號(hào)文“關(guān)于**西北綜合物流園區(qū)某物流基地項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)” 項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 **市城市規(guī)劃管理局滬規(guī)劃（2003）770號(hào)文“關(guān)于《普陀區(qū)某物流基地控制性詳細(xì)規(guī)劃》的批復(fù)” 中華人民共和國(guó)海關(guān)總署署加函〔2003年〕426號(hào)文“關(guān)于同意**西北物流園區(qū)集團(tuán)有限公司設(shè)立公共型保稅倉(cāng)庫(kù)的批復(fù)” **市市政工程管理局滬市政規(guī)（2003）902號(hào)文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)” 公建配套部門(mén)征詢意見(jiàn) 普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)人民政府桃府（2003）79號(hào)文“關(guān)于桃浦鎮(zhèn)西北物流園區(qū)某基地土地名稱歸并的批復(fù)” **市普陀區(qū)環(huán)保局普環(huán)保評(píng)（2003）42號(hào)文“關(guān)于對(duì)西北物流園區(qū)某物流基地建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表及專項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)” 資本金出資證明 銀行貸款意向附圖：某物流基地總平面圖某物流基地地塊控制示意圖管理服務(wù)大樓效果圖立體倉(cāng)庫(kù)立面效果和剖面效果示意圖平面?zhèn)}庫(kù)立面效果示意圖和剖面結(jié)構(gòu)示意圖平面?zhèn)}庫(kù)平面布局示意圖立體倉(cāng)庫(kù)平面效果示意圖基地現(xiàn)狀示意圖前 言**要建設(shè)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易與航運(yùn)中心，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，就必須成為國(guó)內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流的集聚與輻射中心。**市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)滬計(jì)貿(mào)(2003)15號(hào)文批復(fù)了本項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，詳見(jiàn)附件1。項(xiàng)目法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照詳見(jiàn)附件2。**未來(lái)島投資置業(yè)有限公司是專門(mén)從事房地產(chǎn)投資、實(shí)業(yè)投資、物業(yè)管理的置業(yè)公司，注冊(cè)資本為人民幣8000萬(wàn)元。**金環(huán)工業(yè)有限公司是專門(mén)從事機(jī)械設(shè)備、承接有關(guān)項(xiàng)目、建材、金屬材料、五金交電、化工原料生產(chǎn)業(yè)務(wù)的工業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資本為人民幣1300萬(wàn)元。4)**市市政工程管理局滬市政規(guī)[2003]902號(hào)文“關(guān)于在A20公路增設(shè)金昌路匝道的批復(fù)”。 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目基地位于**西北部普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)內(nèi)，東到中某，南臨規(guī)劃金昌路以南約50米處，西至規(guī)劃金迎路以西約500米，北至翔二河北側(cè)規(guī)劃路，總用地面積為249公頃。其總體功能將在三個(gè)層面上拓展：1）依托市內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)和園區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)配送設(shè)施，發(fā)展面向市內(nèi)的集貨、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送業(yè)務(wù)，建設(shè)**的城市配送物流基地；2）依托公路、鐵路一體化的運(yùn)輸方式，加強(qiáng)倉(cāng)儲(chǔ)、配送等企業(yè)的有效聯(lián)合，形成面向華東地區(qū)和全國(guó)的物流集散地之一；3）依托跨國(guó)物流企業(yè)，探索與港口物流和航空物流的功能互補(bǔ)及有效合作，開(kāi)拓國(guó)際物流市場(chǎng)，力爭(zhēng)成為國(guó)際物流進(jìn)出中國(guó)大陸，輻射長(zhǎng)江三角洲及內(nèi)陸省份的重要物流集散樞紐。表11 用地功能分區(qū)面積示意表序號(hào)項(xiàng)目 面積所占百分?jǐn)?shù)?。ǎィㄈf(wàn)平方米）一實(shí)際可用地　　1管理服務(wù)用房用地2倉(cāng)庫(kù)用地　　　　批租用地自營(yíng)及海關(guān)倉(cāng)庫(kù)用地出租倉(cāng)庫(kù)用地*發(fā)展備用地 二其他用地1交通設(shè)施用地2公建配套設(shè)施用地3鐵路用地4道路用地5虹橋機(jī)場(chǎng)航站樓用地6集中綠地7水域總計(jì)100*含已入駐的**。 表12 某物流基地主要規(guī)劃建筑指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)（m2）備注1總建筑面積948595倉(cāng)儲(chǔ)建筑面積919785自營(yíng)及公共型保稅倉(cāng)庫(kù)124920出租倉(cāng)庫(kù)*194755批租區(qū)擬建倉(cāng)庫(kù)531110將由土地批租房建設(shè)預(yù)留用地?cái)M建倉(cāng)庫(kù)69000 將后續(xù)建設(shè)管理服務(wù)用房建筑面積23500管理服務(wù)大樓7500 物流中心商務(wù)大樓16000交通設(shè)施建筑面積1350公建設(shè)施建筑面積3600機(jī)場(chǎng)航站樓建筑面積360已建建筑2停車場(chǎng)343000 3集中綠地率（％）4綠化率（％）555道路及停車場(chǎng)占地率（％）6建筑密度（％）7綜合容積率管理服務(wù)用地容積率倉(cāng)庫(kù)用地容積率交通設(shè)施用地容積率公建設(shè)施用地容積率機(jī)場(chǎng)用地容積率*含已入駐的**煙草公司儲(chǔ)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)75790平方米、華聯(lián)超市配送中心一期倉(cāng)庫(kù)69245平方米和頂通公司租賃倉(cāng)庫(kù)49720平方米。表13 項(xiàng)目法人開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑工程內(nèi)容序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)（m2）層高（m）層數(shù)1 倉(cāng)庫(kù)124920 自營(yíng)倉(cāng)庫(kù)56320 ～2　 公共型保稅倉(cāng)庫(kù)68600 ～12. 管理服務(wù)用房23500 管理服務(wù)大樓7500 ～5 國(guó)際物流商務(wù)大樓16000 ～123　 公建及交通設(shè)施用房4600 　 變電所1770 　 垃圾收集站230 雨水泵站1660 　 道路班房1000 總建筑面積153020 建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，從2003年1月開(kāi)始進(jìn)行前期籌建、可行性研究、初步設(shè)計(jì)、動(dòng)拆遷、施工建設(shè)等，預(yù)計(jì)2005年12月底竣工。 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)加快實(shí)現(xiàn)**成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一的目標(biāo)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)外物流、商流、信息流、資金流、人才流的發(fā)展具有重要意義，項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的，且有一定經(jīng)濟(jì)效益。因此，盡快降低物流成本，發(fā)展現(xiàn)代物流是當(dāng)前我國(guó)物流行業(yè)應(yīng)對(duì)WTO的迫切需要。因此，建立現(xiàn)代化物流園區(qū)，有利于我國(guó)發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，縮短與國(guó)際物流先進(jìn)水平的差距，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)WTO的挑戰(zhàn)。從國(guó)內(nèi)看，北京、天津、青島、深圳等許多城市及江浙兩地的許多大中城市也開(kāi)始大力規(guī)劃和發(fā)展物流業(yè)，如深圳市把發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)作為該市三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，努力將深圳建成為全球最具有影響力的集裝箱運(yùn)輸中心、國(guó)際航運(yùn)中心和亞太地區(qū)營(yíng)運(yùn)中心之一；成都物流基地已與北京賽浦京良、深圳平湖兩大物流基地簽訂合作協(xié)議，擬共同建設(shè)中國(guó)未來(lái)的三大物流基地，構(gòu)成我國(guó)東、西、北三地的物流“金三角”；而與**鄰近的寧波市，則力爭(zhēng)通過(guò)10至15年的努力，建設(shè)成為長(zhǎng)江三角洲的國(guó)際物流樞紐和浙江省的重要綜合物流中心，“十五”期間，京杭大運(yùn)河將延伸至寧波甬江口，其全程252公里，按國(guó)家干線四級(jí)航道統(tǒng)一規(guī)劃，將建成寧波港后方強(qiáng)大的水路集散系統(tǒng)，對(duì)**形成腹地競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。因此，推進(jìn)西北綜合物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將是**市發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，營(yíng)造物流企業(yè)良好的發(fā)展環(huán)境，提高物流經(jīng)營(yíng)規(guī)模效益的重要舉措之一。某物流基地位于西北綜合物流園區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，靠近外環(huán)線和滬寧、滬嘉高速公路，發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)物流基地具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。為此，本項(xiàng)目建成后，可為園區(qū)內(nèi)客戶提供包括信息交易、貨運(yùn)配載、貨物儲(chǔ)存、配送加工以及配套服務(wù)等功能。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)桃浦地區(qū)在“十五”期間基本建立適應(yīng)現(xiàn)代化國(guó)際大都市功能的新型產(chǎn)業(yè)體系，拓展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義。而各個(gè)地方也充分認(rèn)識(shí)到物流園區(qū)在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，紛紛結(jié)合本地實(shí)際情況，建設(shè)物流園區(qū)，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。3)廣州：2001年4月公布的《廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十年發(fā)展規(guī)劃》表明，廣州將規(guī)劃建立四大物流中心，其中廣州白云機(jī)場(chǎng)擬建集運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、信息處理、配送等功能于一體的物流基地，使白云機(jī)場(chǎng)的物流功能進(jìn)一步加強(qiáng)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是進(jìn)入二十世紀(jì)九十年代，普陀區(qū)步入持續(xù)快速的發(fā)展周期，各方面均取得了歷史性的成就。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的持續(xù)改善將為西北物流園區(qū)的建設(shè)、發(fā)展提供有力的支撐。**市政府采取了各種措施，保障經(jīng)濟(jì)法規(guī)的一貫性和適應(yīng)性，保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，為物流產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。3)行業(yè)管理方面：在政府引導(dǎo)下，由行業(yè)協(xié)會(huì)制訂行業(yè)管理規(guī)范，實(shí)現(xiàn)行業(yè)自律，自覺(jué)維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；加強(qiáng)行業(yè)咨詢、調(diào)研、培訓(xùn)等工作；通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)，為政府提供促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策建議。 技術(shù)環(huán)境**市政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到物流在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，并逐步加大了對(duì)物流技術(shù)研究的投入。另外，**還花大力氣從各個(gè)方面、各個(gè)層面發(fā)展物流技術(shù)，完善物流體系，以保證物流產(chǎn)業(yè)在**的發(fā)展，包括：1)制定物流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 區(qū)位環(huán)境本項(xiàng)目基地處于**市外環(huán)線兩側(cè)，南臨312國(guó)道和滬寧高速公路，北靠滬嘉高速公路，204國(guó)道橫貫東西。此外，從項(xiàng)目基地經(jīng)外環(huán)線至虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需10分鐘，至吳淞集裝箱碼頭只需20分鐘。下面通過(guò)對(duì)**市相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)，尤其是生活資料的消費(fèi)指標(biāo)進(jìn)行分析，從而對(duì)本項(xiàng)目相關(guān)的物流需求和物流供給進(jìn)行預(yù)測(cè)。 食品物流需求分析隨著收入水平大幅提高，市區(qū)居民對(duì)食品的支出也逐步增加，由1990年的人均1095元上升到2002年的4120元。因此食品行業(yè)的物流配送將會(huì)擁有較大的發(fā)展空間。相應(yīng)地，服裝行業(yè)的物流配送量也將不斷增長(zhǎng)。目前，家電行業(yè)已經(jīng)成為物流需求的主要群體之一，且其對(duì)于物流服務(wù)的要求相對(duì)較高，物流企業(yè)由此而獲得的利潤(rùn)也會(huì)較高，因此，與家電企業(yè)相關(guān)的物流服務(wù)商應(yīng)成為本物流園區(qū)重點(diǎn)開(kāi)拓的招商對(duì)象之一。根據(jù)對(duì)以上生活資料各行業(yè)消費(fèi)需求的統(tǒng)計(jì)分析，可知近年**市綜合居民總消費(fèi)水平呈不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)（％，詳見(jiàn)表31），并將繼續(xù)保持下去。同時(shí)，**市居民消費(fèi)的增長(zhǎng)也將為本項(xiàng)目的物流業(yè)經(jīng)營(yíng)提供可持續(xù)的發(fā)展空間。詳見(jiàn)表32。此外，**位于三條國(guó)道主干線和四條國(guó)道的交匯處，并通過(guò)境內(nèi)的高速公路與周邊省市公路及全國(guó)公路網(wǎng)相連接，截至2002年底，**公路通車總里程超過(guò)6286公里，高速公路240公里；鐵路方面，**是全國(guó)十大鐵路樞紐之一，運(yùn)輸線路包括滬寧線、滬杭線和15條支線及聯(lián)絡(luò)線、79條專用線，截至2002年底運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到257公里，并已與港區(qū)相連，構(gòu)成了水陸聯(lián)運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)，**與外省市，尤其是長(zhǎng)江三角洲之間的物流流量增長(zhǎng)相當(dāng)快，商品交換已從單向轉(zhuǎn)為雙向。因此，隨著集裝箱運(yùn)輸率、包裝標(biāo)準(zhǔn)化率的提高，以及信息技術(shù)的推廣應(yīng)用，物流、商流、信息流的現(xiàn)代化水平也不斷提高，也保證了**的物流規(guī)模能夠不斷擴(kuò)大。因此，部分生產(chǎn)企業(yè)的物流隊(duì)伍也已開(kāi)始走向市場(chǎng)。按照**市物流規(guī)劃，今后**市將重點(diǎn)建設(shè)“3＋1”個(gè)物流園區(qū)，即**市外高橋物流園區(qū)、**市浦東空港物流園區(qū)和**市西北綜合物流園區(qū)三大物流園區(qū)以及已規(guī)劃建設(shè)的洋山深水港物流園區(qū)。2005年，基本建成跨國(guó)互聯(lián)的分銷園區(qū)和國(guó)際集裝箱多式聯(lián)運(yùn)的中轉(zhuǎn)園區(qū)，形成保稅轉(zhuǎn)口特色的流園區(qū)。“十五”期間將重點(diǎn)建設(shè)航空物流信息系統(tǒng)，基本形成航空快遞特色的物流園區(qū)。本項(xiàng)目發(fā)展的基本戰(zhàn)略是以省際物流集散功能為主，力求建設(shè)成為**市市域配送基地，并進(jìn)而發(fā)展成為輻射長(zhǎng)江三角洲和內(nèi)陸省份的物流樞紐，其基本的運(yùn)輸手段是鐵路和公路。該物流園區(qū)將通過(guò)多層次公路網(wǎng)與**郊區(qū)環(huán)線、外環(huán)線、內(nèi)環(huán)線相連，并和**市及長(zhǎng)江三角洲的高速公路、交通干線公路網(wǎng)、國(guó)道網(wǎng)相連，同時(shí)通過(guò)規(guī)劃中的浦東鐵路蘆潮港貨運(yùn)站與國(guó)家鐵路網(wǎng)接軌，此外物流園區(qū)還通過(guò)內(nèi)河與**市的內(nèi)河運(yùn)輸網(wǎng)相通。該物流園區(qū)開(kāi)發(fā)面積近13平方公里，按照“一次規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)”的原則，該物流園區(qū)擬于2020年建成，其一期工程約155萬(wàn)平方米，將與洋山深水港一期進(jìn)度實(shí)現(xiàn)同步，今后除了作為洋山深水港的集裝箱堆場(chǎng)外，還將提供倉(cāng)儲(chǔ)、冷凍、加工、中轉(zhuǎn)等一系列物流增值服務(wù)。該物流基地距市中心16公里，交通便捷，是市區(qū)連接松江、奉賢、金山的必經(jīng)之地，也是**陸路通往浙江、福建、廣東、廣西、湖南的主要門(mén)戶?；胤殖啥喙δ芊?wù)區(qū)、國(guó)際采購(gòu)分撥配送中心、鐵路國(guó)際集裝箱終點(diǎn)站、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心、綜合物流區(qū)、鋼鐵配送中心等六個(gè)功能分區(qū)，形成“一園六區(qū)”的布局。同時(shí)隨著物流園區(qū)的逐步完善和特色化，利用自身的有利條件發(fā)展自己具有比較優(yōu)勢(shì)的功能。2）優(yōu)惠的政策本項(xiàng)目基地所在物流園區(qū)－西北綜合物流園區(qū)是**市“十五”期間規(guī)劃的三大物流園區(qū)之一，尤其是普陀區(qū)專門(mén)成立西北物流園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組，重點(diǎn)扶持西北綜合物流園區(qū)的發(fā)展。其中**大場(chǎng)水廠、泰和水廠可供應(yīng)充足的生活用水和生產(chǎn)用水。其中江橋區(qū)域位于**市嘉定區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的招商經(jīng)營(yíng)，已有中儲(chǔ)發(fā)展股份公司、寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司、**蔬菜（集團(tuán)）有限公司等物流龍頭企業(yè)入駐。此外，項(xiàng)目基地所在區(qū)域－普陀區(qū)是**新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額，市場(chǎng)成交額一直位居**中心區(qū)前列。 市場(chǎng)分析結(jié)論綜上所述，某物流基地作為西北綜合物流園區(qū)的主要物流配送區(qū)，基于其具有得天獨(dú)厚的地理位置、穩(wěn)定的法律政策支持、良好的物流氣氛，因此其必具有穩(wěn)定而良好的市場(chǎng)前景，但同時(shí)也存在一定的招商競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。