【正文】 9．進(jìn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申報(bào)審批工作（計(jì)劃2個(gè)月內(nèi)完成）在完成各項(xiàng)工作后，小區(qū)的物業(yè)管理納入正常運(yùn)作狀態(tài)。以上住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求主要是針對小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)提出的，不是高要求而是最低要求?！雌摺瞪鐓^(qū)文化小區(qū)訂有居民精神文明公約，居民能自學(xué)遵守住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定。新建小區(qū)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家畜、家畜及寵物。北方地區(qū)冬季供暖，居住內(nèi)溫度不得低于16C。房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住戶檔案，住戶所在棟號、門號、房號清晰、隨時(shí)可查。小區(qū)內(nèi)組團(tuán)及棟號有明顯標(biāo)志及引路方向。市政公用設(shè)施的維護(hù)管理。環(huán)境的、衛(wèi)生和綠化管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化關(guān)系到小區(qū)內(nèi)容貌和精神文明建設(shè)，要樹立講衛(wèi)生、愛護(hù)花草的良好風(fēng)尚。同時(shí)，小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量提高，還有能力地促進(jìn)整個(gè)城市環(huán)境建設(shè)良性循環(huán)。（6）加強(qiáng)檔案的安全管理，配置消防器材，檔案柜、鎖條例防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。2．資料分類整理收集后的所有信息，由行政助理負(fù)責(zé)集中整理。做好各管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工作。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改會計(jì)報(bào)表數(shù)字。三、 要嚴(yán)格審核會計(jì)憑證并妥善保管。 （6）針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)。 ③現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度。并制定了相應(yīng)的司梯人員安全操作守則：，提高服務(wù)質(zhì)量，防止發(fā)生事故；，不得擅離崗位；、不超載運(yùn)行；、不閑談等；：(a)每次開啟廳門進(jìn)入轎箱內(nèi)，必須作試運(yùn)行，確定正常時(shí)才能載人；(b)電梯運(yùn)行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。8開展卓有成效的社區(qū)文化活動第五部分 管理制度的制定（一）公眾制度1．管理規(guī)約第一章 總 則略第二章　組織機(jī)構(gòu)略第三章 物業(yè)的使用略第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)略第五章 業(yè)主的共同事務(wù)和利益略第六章 違約責(zé)任略2．裝修管理國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管 理規(guī)定》(1995年8月7日，第46號)，各省、自 治區(qū)、直轄市據(jù)此頒發(fā)的有關(guān)條例、辦法，以及物 業(yè)管理企業(yè)根據(jù)特定物業(yè)所制定的《住(用)戶裝 修管理規(guī)定》。5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷擴(kuò)大和日益國際化，為提高產(chǎn)品的信譽(yù)、減少重復(fù)檢驗(yàn)、削弱和消除貿(mào)易技術(shù)壁壘、維護(hù)生產(chǎn)者、經(jīng)銷者、用戶和消費(fèi)者各方權(quán)益,這個(gè)第三認(rèn)證方不受產(chǎn)銷雙方經(jīng)濟(jì)利益支配，公證、科學(xué)，是各國對產(chǎn)品和企業(yè)進(jìn)行質(zhì)量評價(jià)和監(jiān)督的通行證；作為顧客對供方質(zhì)量體系審核的依據(jù)；企業(yè)有滿足其訂購產(chǎn)品技術(shù)要求的能力。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo).設(shè)置前臺接待人員4名,房管員10名（四）財(cái)務(wù)部該部門主要負(fù)責(zé)本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)運(yùn)行日常財(cái)務(wù)工作，同時(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營部的財(cái)務(wù)手續(xù)辦理。： (a）當(dāng)眾表揚(yáng)，私下批評（特殊情況除外）； (b）肯定的態(tài)度； (c）經(jīng)常發(fā)些小禮品； (d）適時(shí)的噓寒問暖； 3. 監(jiān)督機(jī)制（1）成立監(jiān)督小組，任何業(yè)主都可以參加；（2）小組每周周六對小區(qū)進(jìn)行檢查；（3）對發(fā)現(xiàn)的問題，可以通過照片、文字形式提交業(yè)主委員會；（4）業(yè)主委員會向物業(yè)服務(wù)公司通報(bào)結(jié)果，并限期整改；（5）業(yè)主委員會將整改結(jié)果反饋給監(jiān)督小組，監(jiān)督小組將進(jìn)行復(fù)查；（6）如果需整改問題，得不到有效整改，制定有效制度，控制之，甚至更換物業(yè)服務(wù)公司；（7）所有過程及問題通過論壇向大家公示，接受所有業(yè)主監(jiān)督。 (a）公開透明的薪酬； (b）比本地區(qū)的平均工資水平，高出510%的工資待遇，特殊崗位采用協(xié)議工資制； (c）工資構(gòu)成的合理分解： 基本工資（逐月發(fā)放），崗位工資（逐月發(fā)放），績效工資（年終統(tǒng)一發(fā)放），工齡工資 （逐月發(fā)放，服務(wù)滿1年以上即可享有，以50元/月為一梯度），再加上其它福利（住宿、膳食、交通補(bǔ)助等）。組織架構(gòu)如圖：圖21總經(jīng)理室行政部財(cái)務(wù)部工程部宣傳推廣部保安部保潔部客服部（二）管理機(jī)制的確定1．明確目標(biāo)管理責(zé)任制采用年終考查與平時(shí)檢查、自查與上級檢查、定量考核和定性評估、直接調(diào)查和間接評估等方法明確目標(biāo)管理責(zé)任制。市政公用設(shè)施的維護(hù)管理。環(huán)境的、衛(wèi)生和綠化管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化關(guān)系到小區(qū)內(nèi)容貌和精神文明建設(shè)，要樹立講衛(wèi)生、愛護(hù)花草的良好風(fēng)尚。區(qū)位價(jià)格對比分析如下：項(xiàng)目名稱物業(yè)性質(zhì)開發(fā)公司物業(yè)公司房屋均價(jià)（元）物業(yè)服務(wù)費(fèi)萬龍第十城住宅長春市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長春萬龍物業(yè)服務(wù)企業(yè)6000英倫小鎮(zhèn)住宅恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒利物業(yè)服務(wù)企業(yè)4800隆泰檀香苑住宅吉林省恒泰實(shí)業(yè)有限公司吉林省隆泰物業(yè)服務(wù)企業(yè)5700 處于環(huán)路，距市中心有段距離，灰塵較大。物業(yè)范圍的清潔需要妥善安排，例如公共走道需要經(jīng)常掃除雜物及清洗，以保持整潔形象，特別是住宅樓的內(nèi)部清潔，必須妥為安排，在日常清潔時(shí)不能影響住戶，造成不便。2．公司簡介中冶新奧物業(yè)貼心服務(wù)，打造管家式貼身物業(yè)，細(xì)心關(guān)注業(yè)主生活。中冶新奧物業(yè)以高度的企業(yè)責(zé)任心，體貼入微的物業(yè)服務(wù)，誠摯翔每位中冶置業(yè)業(yè)主。而清潔服務(wù)的質(zhì)素，必須能長時(shí)間有效地保持高質(zhì)量，使無論是住戶或訪客，都能享受一個(gè)清潔清新的居住環(huán)境。區(qū)域發(fā)展環(huán)境非常樂觀，配套完善。對綠地、花壇要有人侍弄、澆灌；場地、道路要有人清掃，垃圾要及時(shí)清運(yùn)，落實(shí)責(zé)任制，強(qiáng)化服務(wù)意識。由于住宅小區(qū)內(nèi)各種市政公用設(shè)施遍布小區(qū)向各個(gè)角落，因此不僅需要設(shè)施報(bào)修渠道，依靠廣大住戶配合，而且要派專業(yè)人員巡邏檢查，更要發(fā)展物業(yè)管理自動信息管理系統(tǒng)，使信息傳遞更快、更方便，從而保證損壞部位及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)修復(fù)。2．激勵(lì)機(jī)制（1）管理層激勵(lì) 管理層指在企業(yè)中從事決策、計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)與控制等職能的群體。 （2）基層員工激勵(lì) 基層員工指在企業(yè)計(jì)劃范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)日常具體操作環(huán)節(jié)的所有員工。第三部分 人員的配備與管理（一）工程部該部門主要是執(zhí)行本項(xiàng)目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。通過執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)我們公司的服務(wù)方面將會上升一個(gè)很大的層次。 根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主或非業(yè)主使用人在裝修前必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行申請登記，包括填寫裝修申請表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保 證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。并及時(shí)要求修理；(c)遇停電時(shí)，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時(shí)聯(lián)系外援；(d)禁止運(yùn)超大、超重的物品；(e)禁止在運(yùn)行中打開廳門；(f)工作完畢時(shí)，應(yīng)將電梯停在基站并切斷，關(guān)好廳門。 ④實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施。 （7）審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交文員整理歸檔。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。七、 要按照規(guī)定對各種會計(jì)資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄，裝訂成冊，并妥善保管、防止丟失損壞。六、 加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度。根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。4．檔案的