【正文】 噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。第三部分 人員的配備與管理（一）工程部該部門主要是執(zhí)行本項目物業(yè)及設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)和維修的任務(wù)，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 有針對性地實施《物業(yè)人員培訓(xùn)方案》。 如每季度一次，通過員工大會，賦予基層員工與經(jīng)營管理層之間更多的交流、溝通機(jī)會。這一群體數(shù)量多，占企業(yè)人員比重大。 （2）基層員工激勵 基層員工指在企業(yè)計劃范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)日常具體操作環(huán)節(jié)的所有員工。利潤分享計劃通常一年實施一次。 利潤分享計劃是一種運用廣泛的獎金支付方法。 (a）主要針對中、基層管理人員，采用公開選拔的方式來競爭上崗，做到能者上、平者讓； (b）通過每年一次的總評會，淘汰排名最末1位，做到庸者下。2．激勵機(jī)制（1）管理層激勵 管理層指在企業(yè)中從事決策、計劃、組織、協(xié)調(diào)與控制等職能的群體。 第二部分 管理方式和運作程序（一）組織架構(gòu)的設(shè)置本項目位專業(yè)商場，根據(jù)實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。同時，可以借助知名物業(yè)管理公司品牌鍛造我公司的物業(yè)管理團(tuán)隊，形成品牌并培養(yǎng)成公司新的經(jīng)濟(jì)增長點。由于物業(yè)項目定位較高，需要一流的、專業(yè)的物業(yè)管理公司的運作才能與之匹配；另一方面引進(jìn)的知名的品牌物管也在很大程度上可以提升項目的品質(zhì)，將會受到追求生活品質(zhì)的消費者的青睞，對項目的后續(xù)銷售和品牌的樹立都大有益處。由于住宅小區(qū)內(nèi)各種市政公用設(shè)施遍布小區(qū)向各個角落，因此不僅需要設(shè)施報修渠道，依靠廣大住戶配合，而且要派專業(yè)人員巡邏檢查，更要發(fā)展物業(yè)管理自動信息管理系統(tǒng)，使信息傳遞更快、更方便，從而保證損壞部位及時發(fā)現(xiàn)、及時修復(fù)。財務(wù)管理 根據(jù)委托合同的約定合理收取費用，做到收費與服務(wù)相適應(yīng)，定向業(yè)主各使用人公布費用使用情況。合理設(shè)置的停車土場地建立車輛進(jìn)出要領(lǐng)，交證制，車輛在小區(qū)內(nèi)行駛應(yīng)限速等。常住人員應(yīng)辦理出入證，對來訪人員禮貌詢問，限制攤販進(jìn)入小區(qū)，24班值班巡邏等。對綠地、花壇要有人侍弄、澆灌；場地、道路要有人清掃，垃圾要及時清運，落實責(zé)任制，強化服務(wù)意識。物業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設(shè)備要及時維修各養(yǎng)護(hù)，消滅隱患，保證正常使用。（四）物業(yè)服務(wù)的重點及難點營造舒適、安全、健康、和諧的人居住環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)保值、增值，促進(jìn)小區(qū)文化與文明發(fā)展是小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。藍(lán)城將成為龐大的居住區(qū)，中高端人群的聚集地。區(qū)域發(fā)展環(huán)境非常樂觀，配套完善。項目定位：從項目所處的地理位置以及小區(qū)的設(shè)計及售價可以看出該小區(qū)是一個集中高檔于一身的小區(qū)。學(xué)校：長春市第十五中學(xué)、發(fā)展雙語幼兒園、金盾輔導(dǎo)班、宋家小學(xué) (宋家路)、長春市寬城區(qū)奮進(jìn)鄉(xiāng)中心校、吉林工程技術(shù)師范學(xué)院、小天使雙語幼兒園；銀行：中國工商銀行長春市宋家儲蓄所、.吉林省農(nóng)村信用社 (柳影路)、中國農(nóng)業(yè)銀行長春市永勝儲蓄所、吉林銀行凱旋支行、中國信合銀興儲蓄所、柳影路郵政儲蓄所；醫(yī)院：宋家路社區(qū)衛(wèi)生站、寬城區(qū)五星村唐營子衛(wèi)生所、奮進(jìn)鄉(xiāng)五星村杜家屯衛(wèi)生所、長春市第六醫(yī)院。148路(郭家村長春站)、273路(杜家屯人民廣場)、185路（合隆太陽城)等多條公交線路，其中148路直達(dá)長春火車站，273從杜家屯到臺北大街，長春火車站，直達(dá)國貿(mào)中心。而清潔服務(wù)的質(zhì)素，必須能長時間有效地保持高質(zhì)量，使無論是住戶或訪客，都能享受一個清潔清新的居住環(huán)境。（二）客戶服務(wù)需求分析更須特別注意保安工作，使用戶能有一個舒適及安全的居住環(huán)境，不需為家居安全而擔(dān)憂，增加住戶的歸屬感。業(yè)主的需求，就是物業(yè)行動的方向。 置身中冶藍(lán)城，就如同進(jìn)入了一個大家庭，物業(yè)對園區(qū)的全面保障，讓業(yè)主可在完全放松的狀態(tài)下舒適生活。中冶新奧物業(yè)以高度的企業(yè)責(zé)任心，體貼入微的物業(yè)服務(wù)，誠摯翔每位中冶置業(yè)業(yè)主。項目既有傳統(tǒng)的小高層和高層產(chǎn)品，還規(guī)劃了品質(zhì)很高的電梯洋房產(chǎn)品，面積為50140平米，該項目將經(jīng)典的新古典主義建筑，“三段式”設(shè)計手法典雅厚重的材質(zhì)、莊重的色調(diào)與建筑細(xì)節(jié)完美融合。 目錄第一部分 招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)計與構(gòu)思 2第二部分 管理方式和運作程序 5第三部分 人員的配備與管理 8第四部分 管理指標(biāo)與措施 10第五部分 管理制度的制定 11第六部分 檔案資料的建立與管理 17第七部分 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與要求 21第八部分 工作計劃 25第九部分 物資裝備 28第十部分 費用測算 31第一部分 招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)計與構(gòu)思（一）項目簡介1．項目簡介中冶藍(lán)城項目位于寬城區(qū)北環(huán)城路與北凱旋路交匯處以西，規(guī)劃建筑面積34萬平方米。中冶藍(lán)城作為中冶集團(tuán)長春第二號作品，凝聚6載長春本土人居建筑精粹及60年中冶建筑之大成，承襲歐洲新古典主義建筑形式，延續(xù)經(jīng)典的人文生活理念，致力于改善城市人居面貌，筑就城市大師級居住樣本。2．公司簡介中冶新奧物業(yè)貼心服務(wù)，打造管家式貼身物業(yè)，細(xì)心關(guān)注業(yè)主生活。實行園封閉式園區(qū)管理，24小時保安巡崗，并安裝智能化無死角監(jiān)控系統(tǒng)，令生活安適無憂。一切生活問題，隨時發(fā)現(xiàn)，隨時解決。隨時行使的服務(wù)態(tài)度，讓生活于此的置業(yè)業(yè)主，體驗無微不至的體貼關(guān)懷，盡享尊貴生活。物業(yè)范圍的清潔需要妥善安排，例如公共走道需要經(jīng)常掃除雜物及清洗，以保持整潔形象，特別是住宅樓的內(nèi)部清潔，必須妥為安排，在日常清潔時不能影響住戶，造成不便。（三）可行性研究與項目定位項目臨近北環(huán)城路，出行方便，周邊公交線路較多。周邊配套完善。飯店及超市能夠最大限度的滿足人們的日常生活；離海獅公園不是很遠(yuǎn)；區(qū)域?qū)庫o，適合修身養(yǎng)性。區(qū)位價格對比分析如下：項目名稱物業(yè)性質(zhì)開發(fā)公司物業(yè)公司房屋均價（元）物業(yè)服務(wù)費萬龍第十城住宅長春市萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長春萬龍物業(yè)服務(wù)企業(yè)6000英倫小鎮(zhèn)住宅恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司恒利物業(yè)服務(wù)企業(yè)4800隆泰檀香苑住宅吉林省恒泰實業(yè)有限公司吉林省隆泰物業(yè)服務(wù)企業(yè)5700 處于環(huán)路，距市中心有段距離，灰塵較大。 4．項目威脅隨著長春市房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展與完善，長春市物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模參差不齊，競爭對手不斷涌入，市場定位： 目前項目周邊缺乏高端住宅產(chǎn)品，未來幾年內(nèi)，中冶對于中冶集團(tuán)在長春所釋放出的能量。具體講有下面幾點：房屋及設(shè)備的管理小區(qū)內(nèi)房屋的及設(shè)備的管理，關(guān)系到住宅功能發(fā)揮，物業(yè)的保值、增值以及小區(qū)的整體形象和物業(yè)管理企業(yè)的信譽。環(huán)境的、衛(wèi)生和綠化管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化關(guān)系到小區(qū)內(nèi)容貌和精神文明建設(shè)，要樹立講衛(wèi)生、愛護(hù)花草的良好風(fēng)尚。安全管理 住宅小區(qū)安全管理的目標(biāo)是保障小區(qū)安全與安寧，主要、包括治安管理和消防管理。車輛管理 隨著人們生活水平提高，小區(qū)車輛不斷增加，車輛管理成為小區(qū)管理新增加的重要內(nèi)容。綜合管理 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)小區(qū)情況，開展的一些物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，有償性綜合經(jīng)營服務(wù)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。市政公用設(shè)施的維護(hù)管理。（五）物業(yè)服務(wù)模式本項目物業(yè)的主要功能在于本項目物業(yè)服務(wù)的主要形式實質(zhì)是居住小區(qū)管理，即為廣大業(yè)主創(chuàng)造更加舒心、放心、安心的生活環(huán)境。項目采用“知名物業(yè)顧問+自組物業(yè)管理公司”模式. 由日本豪之英物業(yè)(中國)提供技術(shù)、經(jīng)驗支持. 這種模式的優(yōu)勢：可以解決交通系統(tǒng)內(nèi)剩余勞動力的就業(yè)問