【正文】 及小區(qū)的整體形象和物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)。 4．項目威脅隨著長春市房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展與完善，長春市物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模參差不齊，競爭對手不斷涌入，市場定位： 目前項目周邊缺乏高端住宅產(chǎn)品，未來幾年內(nèi)，中冶飯店及超市能夠最大限度的滿足人們的日常生活；離海獅公園不是很遠(yuǎn)；區(qū)域?qū)庫o，適合修身養(yǎng)性。（三）可行性研究與項目定位項目臨近北環(huán)城路，出行方便，周邊公交線路較多。隨時行使的服務(wù)態(tài)度，讓生活于此的置業(yè)業(yè)主，體驗無微不至的體貼關(guān)懷，盡享尊貴生活。實行園封閉式園區(qū)管理，24小時保安巡崗，并安裝智能化無死角監(jiān)控系統(tǒng)，令生活安適無憂。中冶藍(lán)城作為中冶集團(tuán)長春第二號作品，凝聚6載長春本土人居建筑精粹及60年中冶建筑之大成，承襲歐洲新古典主義建筑形式，延續(xù)經(jīng)典的人文生活理念，致力于改善城市人居面貌，筑就城市大師級居住樣本。項目既有傳統(tǒng)的小高層和高層產(chǎn)品，還規(guī)劃了品質(zhì)很高的電梯洋房產(chǎn)品，面積為50140平米，該項目將經(jīng)典的新古典主義建筑，“三段式”設(shè)計手法典雅厚重的材質(zhì)、莊重的色調(diào)與建筑細(xì)節(jié)完美融合。 置身中冶藍(lán)城，就如同進(jìn)入了一個大家庭，物業(yè)對園區(qū)的全面保障，讓業(yè)主可在完全放松的狀態(tài)下舒適生活。（二）客戶服務(wù)需求分析更須特別注意保安工作，使用戶能有一個舒適及安全的居住環(huán)境，不需為家居安全而擔(dān)憂，增加住戶的歸屬感。148路(郭家村長春站)、273路(杜家屯人民廣場)、185路（合隆太陽城)等多條公交線路，其中148路直達(dá)長春火車站，273從杜家屯到臺北大街，長春火車站，直達(dá)國貿(mào)中心。項目定位：從項目所處的地理位置以及小區(qū)的設(shè)計及售價可以看出該小區(qū)是一個集中高檔于一身的小區(qū)。藍(lán)城將成為龐大的居住區(qū)，中高端人群的聚集地。物業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設(shè)備要及時維修各養(yǎng)護(hù)，消滅隱患，保證正常使用。常住人員應(yīng)辦理出入證，對來訪人員禮貌詢問，限制攤販進(jìn)入小區(qū)，24班值班巡邏等。財務(wù)管理 根據(jù)委托合同的約定合理收取費(fèi)用，做到收費(fèi)與服務(wù)相適應(yīng)，定向業(yè)主各使用人公布費(fèi)用使用情況。由于物業(yè)項目定位較高，需要一流的、專業(yè)的物業(yè)管理公司的運(yùn)作才能與之匹配；另一方面引進(jìn)的知名的品牌物管也在很大程度上可以提升項目的品質(zhì)，將會受到追求生活品質(zhì)的消費(fèi)者的青睞，對項目的后續(xù)銷售和品牌的樹立都大有益處。 第二部分 管理方式和運(yùn)作程序（一）組織架構(gòu)的設(shè)置本項目位專業(yè)商場，根據(jù)實際運(yùn)作的要求和運(yùn)作模式的要求適合于采用直線矩形模式。 (a）主要針對中、基層管理人員，采用公開選拔的方式來競爭上崗，做到能者上、平者讓； (b）通過每年一次的總評會，淘汰排名最末1位，做到庸者下。利潤分享計劃通常一年實施一次。這一群體數(shù)量多，占企業(yè)人員比重大。 有針對性地實施《物業(yè)人員培訓(xùn)方案》。（二）保安部該部門由物業(yè)公司聘請專門的保安公司來承擔(dān),，負(fù)責(zé)項目業(yè)主及使用者的生命及財產(chǎn)安全，并對周圍影響樓區(qū)生活噪聲及設(shè)施進(jìn)行及時清除，直接接受物管部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。它與公司其他各部門協(xié)同合作，共同推動公司的正常運(yùn)作和持續(xù)發(fā)展。（五）宣傳推廣部該部門主要負(fù)責(zé)對本項目進(jìn)行社會宣傳推廣工作，提高項目知名度，吸引客戶注意力。ISO9001用于證實組織具有提供滿足顧客要求和適用法規(guī)要求的產(chǎn)品的能力，目的在于增進(jìn)顧客滿意。（二）管理措施 4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。關(guān)于裝修批準(zhǔn)權(quán)限有如下規(guī)定： （1）非結(jié)構(gòu)變動由物業(yè)服務(wù)公司查勘、鑒定、 批準(zhǔn)； （2）結(jié)構(gòu)變動應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批 準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司可有償代辦； （3）專用設(shè)備(如煤氣表、管線等)的變動，必 須報請有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司可有償 代辦。（2）電梯司梯人員操作安全管理 為了確保電梯的安全運(yùn)行，司梯人員均持證上崗。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識。 ②檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 （2）設(shè)備發(fā)生故障及時組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。監(jiān)督施工，驗收施工質(zhì)量。二、 對發(fā)生的每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)必須審核其發(fā)生時取得的原始憑單的合法性、真實性、完整性、合規(guī)性，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。啟用會計帳簿時，應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。并做到報表數(shù)字真實，計算準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，說明清楚。出納員職責(zé)一、 負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。五、 負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。七、 協(xié)助管理處完成其它日常工作。（2）從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，物業(yè)構(gòu)成的方方面面資源都要進(jìn)行資料收集。（2）采用多種形式的信息貯存方式，有電腦磁盤、CDR、照片等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。（5）嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。〈一〉住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)實現(xiàn)住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益一方面是指建房、管房單位的投資與經(jīng)濟(jì)收入之比達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)；另一方面是指管理好，維護(hù)好房房屋及其附屬的設(shè)備設(shè)施，處長他們使用壽命，使物業(yè)保值增值；同時也是指管理這一空間不僅是指居室、樓宇內(nèi)的，也是指整個社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、教育、娛樂 等方面。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要 是指通過好的小區(qū)物業(yè)管理，來提高小區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量，使人們有一個整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，有利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。因此說良好的住宅小區(qū)的物業(yè)管理就可以達(dá)到實現(xiàn)人們心理效益的目標(biāo)。物業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設(shè)備要及時維修各養(yǎng)護(hù)，消滅隱患，保證正常使用。常住人員應(yīng)辦理出入證，對來訪人員禮貌詢問，限制攤販進(jìn)入小區(qū)，24班值班巡邏等。財務(wù)管理 根據(jù)委托合同的約定合理收取費(fèi)用，做到收費(fèi)與服務(wù)相適應(yīng)，定向業(yè)主各使用人公布費(fèi)用使用情況。為了做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作 ，建設(shè)部、早在1992年頒發(fā)了《全國城市文明住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評初稿細(xì)則》，后又制定了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則，對小區(qū)住宅物業(yè)管理提出了具體要求。從事物業(yè)近管理的員工要有較高的素質(zhì)，遵守職業(yè)道德規(guī)范，要經(jīng)過房地產(chǎn)管理及和物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神.〈二〉房屋的維修管理房屋外觀要完好、整潔。封閉陽臺的，要統(tǒng)一有序。房屋零修及時率達(dá)98%以上，零修合格率達(dá)100%，并建立回訪制度和訪問和回訪記錄。每日有設(shè)備運(yùn)行記錄，運(yùn)行人員要嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。鍋爐供暖、煤、燃?xì)膺\(yùn)行正常。（3）道路暢通，路面平坦。小區(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。〈六〉治安、保衛(wèi)管理小區(qū)內(nèi)基本實行封閉式管理。小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)，刑事犯罪和交通事故。管理單位積極配合管理工作，對管理單位的評議滿意率達(dá)95%以上。有較強(qiáng)的發(fā)展后勁各發(fā)展計劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2．對物業(yè)進(jìn)行接管驗收，同時接受房屋鑰匙，公共設(shè)備設(shè)施，綠化設(shè)施，物管用房，小區(qū)建設(shè)前期及技術(shù)檔案資料等。7．業(yè)主裝修的管理（隨時）8．在業(yè)主入住率達(dá)到50%時的3個