【正文】 12247。5．設(shè)置小區(qū)內(nèi)各種功能標(biāo)識(shí)（計(jì)劃1周內(nèi)完成）6．迎接業(yè)主入住的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，從第一家業(yè)主的當(dāng)天起，全部承諾的服務(wù)項(xiàng)目全面啟動(dòng)（與其他各項(xiàng)工作同步進(jìn)行）。第八部分 工作計(jì)劃：1．與開發(fā)商簽定物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)工作全面啟動(dòng)（簽約前一個(gè)月管理處入住管理現(xiàn)場）。建立財(cái)務(wù)管理公開、監(jiān)督制度。小區(qū)內(nèi)有娛樂場所和設(shè)施，管理單位定期組織開展健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。危及住戶安全設(shè)有明顯標(biāo)志各防范措施。居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象?！次濉稻G化管理小區(qū)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布，花壇、草木、建筑小品配置得當(dāng)。（2）供水、供電、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常。消防系統(tǒng)設(shè)備完好無損，可隨時(shí)啟用。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備。房租、水、電、氣、等和和費(fèi)用，實(shí)行便民紡一代繳，收繳率達(dá)98%以上。無違反規(guī)劃私亂搭建現(xiàn)象。要運(yùn)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代管理手段，進(jìn)行科學(xué)管理。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要政府行政主管部門、住宅小區(qū)居民、業(yè)主委員會(huì)和小區(qū)住宅物業(yè)管理企業(yè)各方共同的努力，特別是住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)工作的努力。綜合管理 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)小區(qū)情況，開展的一些物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，有償性綜合經(jīng)營服務(wù)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。安全管理 住宅小區(qū)安全管理的目標(biāo)是保障小區(qū)安全與安寧，主要、包括治安管理和消防管理。具體講有下面幾點(diǎn)：房屋及設(shè)備的管理小區(qū)內(nèi)房屋的及設(shè)備的管理，關(guān)系到住宅功能發(fā)揮，物業(yè)的保值、增值以及小區(qū)的整體形象和物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)。相反，當(dāng)物業(yè)管理達(dá)不到人們的要求各期望時(shí)，人們就會(huì)產(chǎn)生一種煩燥、討厭等心態(tài)。住宅小區(qū)的環(huán)境因素主要包括小區(qū)的衛(wèi)生綠化、通風(fēng)、采光、水質(zhì)、空氣質(zhì)量、噪音大小、建筑密度及景觀等。（二）檔案資料分類1．接管移交檔案資料名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料、項(xiàng)目批文、用地批文、投資許可證、施工許可證工程技術(shù)資料、總平面圖、開竣工報(bào)告、圖紙會(huì)審報(bào)告、工程預(yù)決算、通知及技術(shù)核算單： (a).單晶體建筑、結(jié)構(gòu)、竣工圖 (b).消防、燃?xì)狻⒅悄芑裙こ碳暗叵鹿芫W(wǎng)竣工圖、消防、燃?xì)饪⒐を?yàn)收證明書、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、構(gòu)配件的鑒定合格證書、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書及其設(shè)備技術(shù)資料、混凝土試塊、試壓報(bào)告（智能化設(shè)備）2．管理處自建檔案資料物業(yè)資料.客戶資料（合同、入住通知單、管理公約、裝修申請、驗(yàn)房表、費(fèi)用托收協(xié)議等）日常管理資料裝修資料（附圖紙）.維修資料c. 維修回訪記錄治安管理資料、交接班記錄、值班記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶、緊急事件處理記錄設(shè)備管理資料員工管理資料、入職表格培訓(xùn)資料客戶反饋資料、統(tǒng)計(jì)記錄行政文件資料、通知、通報(bào)等文件 第七部分 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與要求一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)和內(nèi)容住宅小區(qū)物業(yè)管理是指在住宅小區(qū)范圍內(nèi)，以住宅房屋為主體的各類房屋建筑物及其設(shè)備、公共建筑及其他公用基礎(chǔ)設(shè)施為基本對象，以提供全面服務(wù)為中心任務(wù)的管理活動(dòng)的總稱。行政助理需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。3．資料歸檔管理（1）擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制進(jìn)行資料的歸檔管理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。不得挪用公款，不得出借公司帳戶。四、 要按照有關(guān)規(guī)定，具體辦理經(jīng)營收入及費(fèi)用報(bào)銷等現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)帳手續(xù)。八、 協(xié)助管理處完成其它日常工作。六、 應(yīng)按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會(huì)計(jì)報(bào)表。四、 要按照規(guī)定設(shè)置總帳、明細(xì)帳、日記帳。除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。 （8）掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。 （5）切實(shí)執(zhí)行管理處經(jīng)理指令，認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。 ⑤審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。乘梯須知內(nèi)容是：，嚴(yán)禁撞擊，勿靠廂門，擠門危險(xiǎn)，禁止進(jìn)梯，勿吐勿丟，請按警鈴（二）內(nèi)部制度崗位職責(zé)工程部主管崗位職責(zé) （1）對管理處經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是主管的首要任務(wù)，主管對下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求每天作如下檢查： ①主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。(3)加強(qiáng)對乘梯人員的安全管理 制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。（1）實(shí)施安全教育 由電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯機(jī)房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實(shí)施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。裝修完畢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后將退還裝修押金及保證金。5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。實(shí)施措施1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。而且顧客也會(huì)對我們更加地信任和支持。公司只設(shè)保潔隊(duì)長1名, 第四部分 管理指標(biāo)與措施（一）管理指標(biāo)嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。該部門設(shè)置會(huì)計(jì)3名，出納2名。 （三）客服部客戶服務(wù)部是公司直接面向廣大客戶和業(yè)主，為業(yè)主提供各項(xiàng)咨詢和服務(wù)，處理業(yè)主各項(xiàng)日常需求，維護(hù)公司在物業(yè)管理過程中與業(yè)主的良好關(guān)系，提升業(yè)主對公司的美譽(yù)度和忠誠度的窗口部門。設(shè)主管1人，水電、土建、機(jī)電三個(gè)專業(yè)的工人每個(gè)2種3人。形式不拘一格，可以采取茶話會(huì)、餐會(huì)、座談會(huì)、聯(lián)誼會(huì)及其它康樂活動(dòng)等多種形式。在具體企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，實(shí)際上就是指除經(jīng)營管理層以外的所有人員。我們的利潤分享計(jì)劃面對的是經(jīng)營管理層的所有成員，具體做法是在企業(yè)的稅前利潤中提取一小部分放在一個(gè)基金（假定叫董事長獎(jiǎng)勵(lì)基金）中，依據(jù)每位經(jīng)營管理者的基本薪資進(jìn)行分配。企業(yè)經(jīng)營管理層對企業(yè)效率起著決定性的作用，因而也是企業(yè)激勵(lì)的主要對象。劣勢是自組物管機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏專業(yè)的知識(shí)和技能和抵御風(fēng)險(xiǎn)和賠償能力，以及近于無的低知名度缺乏對公司品牌和項(xiàng)目檔次的有力支撐，對外銷房銷售的支持力度弱。（五）物業(yè)服務(wù)模式本項(xiàng)目物業(yè)的主要功能在于本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的主要形式實(shí)質(zhì)是居住小區(qū)管理，即為廣大業(yè)主創(chuàng)造更加舒心、放心、安心的生活環(huán)境。綜合管理 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)小區(qū)情況，開展的一些物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，有償性綜合經(jīng)營服務(wù)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。安全管理 住宅小區(qū)安全管理的目標(biāo)是保障小區(qū)安全與安寧，主要、包括治安管理和消防管理。具體講有下面幾點(diǎn)：房屋及設(shè)備的管理小區(qū)內(nèi)房屋的及設(shè)備的管理，關(guān)系到住宅功能發(fā)揮，物業(yè)的保值、增值以