【正文】 牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。實施措施1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。該部門設(shè)置會計3名，出納2名。在具體企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，實際上就是指除經(jīng)營管理層以外的所有人員。（五）物業(yè)服務(wù)模式本項目物業(yè)的主要功能在于本項目物業(yè)服務(wù)的主要形式實質(zhì)是居住小區(qū)管理，即為廣大業(yè)主創(chuàng)造更加舒心、放心、安心的生活環(huán)境。 4．項目威脅隨著長春市房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展與完善，長春市物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模參差不齊，競爭對手不斷涌入，市場定位： 目前項目周邊缺乏高端住宅產(chǎn)品，未來幾年內(nèi)，中冶實行園封閉式園區(qū)管理，24小時保安巡崗，并安裝智能化無死角監(jiān)控系統(tǒng)，令生活安適無憂。（二）客戶服務(wù)需求分析更須特別注意保安工作，使用戶能有一個舒適及安全的居住環(huán)境，不需為家居安全而擔憂，增加住戶的歸屬感。物業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設(shè)備要及時維修各養(yǎng)護，消滅隱患，保證正常使用。 第二部分 管理方式和運作程序（一）組織架構(gòu)的設(shè)置本項目位專業(yè)商場，根據(jù)實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。 有針對性地實施《物業(yè)人員培訓(xùn)方案》。ISO9001用于證實組織具有提供滿足顧客要求和適用法規(guī)要求的產(chǎn)品的能力，目的在于增進顧客滿意。6在智能化管理上加強各方面工作7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。 ②檢查下屬崗位紀律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。二、 對發(fā)生的每一項經(jīng)濟業(yè)務(wù)必須審核其發(fā)生時取得的原始憑單的合法性、真實性、完整性、合規(guī)性，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。五、 負責統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。（5）嚴格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。物業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設(shè)備要及時維修各養(yǎng)護，消滅隱患，保證正常使用。從事物業(yè)近管理的員工要有較高的素質(zhì)，遵守職業(yè)道德規(guī)范，要經(jīng)過房地產(chǎn)管理及和物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)，有較強的事業(yè)心和開拓精神.〈二〉房屋的維修管理房屋外觀要完好、整潔。鍋爐供暖、煤、燃氣運行正常。小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)，刑事犯罪和交通事故。7．業(yè)主裝修的管理（隨時）8．在業(yè)主入住率達到50%時的3個月內(nèi)，協(xié)助成立業(yè)主委員會，并與業(yè)主委員會委員簽訂物業(yè)《物業(yè)服務(wù)合同》，履行合同約定的條款，執(zhí)行并享有乙方責任，以為和權(quán)利。住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在此基礎(chǔ)上有較大的提高，才能不斷滿足住宅小區(qū)居民由于不斷增長的物質(zhì)需求各文化需求而以住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)提出更高的要求。房屋內(nèi)的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意占用或堆放雜物。〈三〉設(shè)備管理小區(qū)內(nèi)所有公用設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。由于住宅小區(qū)內(nèi)各種市政公用設(shè)施遍布小區(qū)向各個角落，因此不僅需要設(shè)施報修渠道，依靠廣大住戶配合，而且要派專業(yè)人員巡邏檢查，更要發(fā)展物業(yè)管理自動信息管理系統(tǒng)，使信息傳遞更快、更方便，從而保證損壞部位及時發(fā)現(xiàn)、及時修復(fù)。實現(xiàn)住宅小區(qū)居民的心理效益心理效益是指良好的住宅小區(qū)物業(yè)管理可以使人們產(chǎn)生一種積極向上的心理，使人們有一種安逸、滿足、趨善、幸福的心理感受。根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點進行細分，做到條理清晰、分類合理。七、 要按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集，審查核對，整理立卷，編制目錄，裝訂成冊，并妥善保管、防止丟失損壞。 （7）審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交文員整理歸檔。并及時要求修理；(c)遇停電時，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時聯(lián)系外援；(d)禁止運超大、超重的物品；(e)禁止在運行中打開廳門；(f)工作完畢時，應(yīng)將電梯停在基站并切斷，關(guān)好廳門。 直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。 （2）基層員工激勵 基層員工指在企業(yè)計劃范圍內(nèi)，負責日常具體操作環(huán)節(jié)的所有員工。由于住宅小區(qū)內(nèi)各種市政公用設(shè)施遍布小區(qū)向各個角落，因此不僅需要設(shè)施報修渠道，依靠廣大住戶配合，而且要派專業(yè)人員巡邏檢查，更要發(fā)展物業(yè)管理自動信息管理系統(tǒng)，使信息傳遞更快、更方便，從而保證損壞部位及時發(fā)現(xiàn)、及時修復(fù)。區(qū)域發(fā)展環(huán)境非常樂觀，配套完善。中冶新奧物業(yè)以高度的企業(yè)責任心，體貼入微的物業(yè)服務(wù)，誠摯翔每位中冶置業(yè)業(yè)主。物業(yè)范圍的清潔需要妥善安排，例如公共走道需要經(jīng)常掃除雜物及清洗，以保持整潔形象，特別是住宅樓的內(nèi)部清潔，必須妥為安排，在日常清潔時不能影響住戶，造成不便。環(huán)境的、衛(wèi)生和綠化管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化關(guān)系到小區(qū)內(nèi)容貌和精神文明建設(shè)，要樹立講衛(wèi)生、愛護花草的良好風尚。組織架構(gòu)如圖：圖21總經(jīng)理室行政部財務(wù)部工程部宣傳推廣部保安部保潔部客服部（二）管理機制的確定1．明確目標管理責任制采用年終考查與平時檢查、自查與上級檢查、定量考核和定性評估、直接調(diào)查和間接評估等方法明確目標管理責任制。： (a）當眾表揚，私下批評（特殊情況除外）； (b）肯定的態(tài)度； (c）經(jīng)常發(fā)些小禮品； (d）適時的噓寒問暖； 3. 監(jiān)督機制（1）成立監(jiān)督小組，任何業(yè)主都可以參加；（2）小組每周周六對小區(qū)進行檢查；（3）對發(fā)現(xiàn)的問題，可以通過照片、文字形式提交業(yè)主委員會；（4）業(yè)主委員會向物業(yè)服務(wù)公司通報結(jié)果，并限期整改；（5）業(yè)主委員會將整改結(jié)果反饋給監(jiān)督小組，監(jiān)督小組將進行復(fù)查；（6）如果需整改問題，得不到有效整改，制定有效制度，控制之，甚至更換物業(yè)服務(wù)公司；（7）所有過程及問題通過論壇向大家公示，接受所有業(yè)主監(jiān)督。隨著商品經(jīng)濟的不斷擴大和日益國際化，為提高產(chǎn)品的信譽、減少重復(fù)檢驗、削弱和消除貿(mào)易技術(shù)壁壘、維護生產(chǎn)者、經(jīng)銷者、用戶和消費者各方權(quán)益,這個第三認證方不受產(chǎn)銷雙方經(jīng)濟利益支配，公證、科學，是各國對產(chǎn)品和企業(yè)進行質(zhì)量評價和監(jiān)督的通行證；作為顧客對供方質(zhì)量體系審核的依據(jù)；企業(yè)有滿足其訂購產(chǎn)品技術(shù)要求的能力。8開展卓有成效的社區(qū)文化活動第五部分 管理制度的制定（一）公眾制度1．管理規(guī)約第一章 總 則略第二章　組織機構(gòu)略第三章 物業(yè)的使用略第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護略第五章 業(yè)主的共同事務(wù)和利益略第六章 違約責任略2．裝修管理國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管 理規(guī)定》(1995年8月7日，第46號)，各省、自 治區(qū)、直轄市據(jù)此頒發(fā)的有關(guān)條例、辦法，以及物 業(yè)管理企業(yè)根據(jù)特定物業(yè)所制定的《住(用)戶裝 修管理規(guī)定》。 ③現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進度。三、 要嚴格審核會計憑證并妥善保管。做好各管理處票據(jù)的領(lǐng)用和核銷工作。（6）加強檔案的安全管理，配置消防器材，檔案柜、鎖條例防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。環(huán)境的、衛(wèi)生和綠化管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化關(guān)系到小區(qū)內(nèi)容貌和精神文明建設(shè)，要樹立講衛(wèi)生、愛護花草的良好風尚。小區(qū)內(nèi)組團及棟號有明顯標志及引路方向。北方地區(qū)冬季供暖，居住內(nèi)溫度不得低于16C?！雌摺瞪鐓^(qū)文化小區(qū)訂有居民精神文明公約，居民能自學遵守住宅小區(qū)的各項管理規(guī)定。9．進行收費標準的申報審批工作（計劃2個月內(nèi)完成）在完成各項工作后，小區(qū)的物業(yè)管理納入正常運作狀態(tài)。以上住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求主要是針對小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)提出的，不是高要