【正文】 題，在解決小區(qū)內(nèi)部糾紛問題上容易協(xié)調(diào)和溝通，費用成本較低，可以成為公司新的創(chuàng)收實體，同時還利于前期宣傳推廣。劣勢是自組物管機構(gòu)經(jīng)驗不足，缺乏專業(yè)的知識和技能和抵御風(fēng)險和賠償能力，以及近于無的低知名度缺乏對公司品牌和項目檔次的有力支撐，對外銷房銷售的支持力度弱。組織架構(gòu)如圖：圖21總經(jīng)理室行政部財務(wù)部工程部宣傳推廣部保安部保潔部客服部（二）管理機制的確定1．明確目標(biāo)管理責(zé)任制采用年終考查與平時檢查、自查與上級檢查、定量考核和定性評估、直接調(diào)查和間接評估等方法明確目標(biāo)管理責(zé)任制。企業(yè)經(jīng)營管理層對企業(yè)效率起著決定性的作用，因而也是企業(yè)激勵的主要對象。 在工作目標(biāo)制訂相對合理（標(biāo)準：明確性、時間性、可評估性、與整體目標(biāo)的相容性、適度的挑戰(zhàn)性）的前提下，管理者的績效工資與工作目標(biāo)掛構(gòu)：達成目標(biāo)，績效工資全拿；超越目標(biāo)，加發(fā)超額獎金；未達成目標(biāo)，視情況按比例扣除。我們的利潤分享計劃面對的是經(jīng)營管理層的所有成員，具體做法是在企業(yè)的稅前利潤中提取一小部分放在一個基金（假定叫董事長獎勵基金）中，依據(jù)每位經(jīng)營管理者的基本薪資進行分配。 (a）公開透明的薪酬； (b）比本地區(qū)的平均工資水平，高出510%的工資待遇，特殊崗位采用協(xié)議工資制； (c）工資構(gòu)成的合理分解： 基本工資（逐月發(fā)放），崗位工資（逐月發(fā)放），績效工資（年終統(tǒng)一發(fā)放），工齡工資 （逐月發(fā)放，服務(wù)滿1年以上即可享有，以50元/月為一梯度），再加上其它福利（住宿、膳食、交通補助等）。在具體企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，實際上就是指除經(jīng)營管理層以外的所有人員。 (a）公開透明的薪酬； (b）比本地區(qū)的平均工資水平，高出510%的工資待遇，特殊崗位采用協(xié)議工資制； 實施《每月一星》明星員工評選方案。形式不拘一格，可以采取茶話會、餐會、座談會、聯(lián)誼會及其它康樂活動等多種形式。： (a）當(dāng)眾表揚，私下批評（特殊情況除外）； (b）肯定的態(tài)度； (c）經(jīng)常發(fā)些小禮品； (d）適時的噓寒問暖； 3. 監(jiān)督機制（1）成立監(jiān)督小組，任何業(yè)主都可以參加；（2）小組每周周六對小區(qū)進行檢查；（3）對發(fā)現(xiàn)的問題，可以通過照片、文字形式提交業(yè)主委員會；（4）業(yè)主委員會向物業(yè)服務(wù)公司通報結(jié)果，并限期整改；（5）業(yè)主委員會將整改結(jié)果反饋給監(jiān)督小組，監(jiān)督小組將進行復(fù)查；（6）如果需整改問題，得不到有效整改，制定有效制度，控制之，甚至更換物業(yè)服務(wù)公司；（7）所有過程及問題通過論壇向大家公示，接受所有業(yè)主監(jiān)督。設(shè)主管1人，水電、土建、機電三個專業(yè)的工人每個2種3人。公司只設(shè)保安隊長1人, 督導(dǎo)外包單位的各項工作。 （三）客服部客戶服務(wù)部是公司直接面向廣大客戶和業(yè)主，為業(yè)主提供各項咨詢和服務(wù)，處理業(yè)主各項日常需求，維護公司在物業(yè)管理過程中與業(yè)主的良好關(guān)系，提升業(yè)主對公司的美譽度和忠誠度的窗口部門。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo).設(shè)置前臺接待人員4名,房管員10名（四）財務(wù)部該部門主要負責(zé)本項目物業(yè)服務(wù)運行日常財務(wù)工作，同時負責(zé)經(jīng)營部的財務(wù)手續(xù)辦理。該部門設(shè)置會計3名，出納2名。該部門設(shè)置部長1名，推廣人員8名。公司只設(shè)保潔隊長1名, 第四部分 管理指標(biāo)與措施（一）管理指標(biāo)嚴格按照ISO9001質(zhì)量管理標(biāo)準進行管理。隨著商品經(jīng)濟的不斷擴大和日益國際化，為提高產(chǎn)品的信譽、減少重復(fù)檢驗、削弱和消除貿(mào)易技術(shù)壁壘、維護生產(chǎn)者、經(jīng)銷者、用戶和消費者各方權(quán)益,這個第三認證方不受產(chǎn)銷雙方經(jīng)濟利益支配，公證、科學(xué)，是各國對產(chǎn)品和企業(yè)進行質(zhì)量評價和監(jiān)督的通行證；作為顧客對供方質(zhì)量體系審核的依據(jù)；企業(yè)有滿足其訂購產(chǎn)品技術(shù)要求的能力。而且顧客也會對我們更加地信任和支持。管理方法1嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。3嚴格法規(guī)、制度和標(biāo)準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。實施措施1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。8開展卓有成效的社區(qū)文化活動第五部分 管理制度的制定（一）公眾制度1．管理規(guī)約第一章 總 則略第二章　組織機構(gòu)略第三章 物業(yè)的使用略第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護略第五章 業(yè)主的共同事務(wù)和利益略第六章 違約責(zé)任略2．裝修管理國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管 理規(guī)定》(1995年8月7日，第46號)，各省、自 治區(qū)、直轄市據(jù)此頒發(fā)的有關(guān)條例、辦法，以及物 業(yè)管理企業(yè)根據(jù)特定物業(yè)所制定的《住(用)戶裝 修管理規(guī)定》。裝修完畢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后將退還裝修押金及保證金。 為防止電梯因使用不當(dāng)造成損壞或引起傷亡事故，必須加強電梯的使用安全管理。（1）實施安全教育 由電梯管理員負責(zé)對電梯機房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。并制定了相應(yīng)的司梯人員安全操作守則：，提高服務(wù)質(zhì)量，防止發(fā)生事故；，不得擅離崗位；、不超載運行；、不閑談等；：(a)每次開啟廳門進入轎箱內(nèi)，必須作試運行，確定正常時才能載人；(b)電梯運行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。(3)加強對乘梯人員的安全管理 制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。乘梯須知應(yīng)做到言簡意賅。乘梯須知內(nèi)容是：，嚴禁撞擊，勿靠廂門，擠門危險，禁止進梯，勿吐勿丟，請按警鈴（二）內(nèi)部制度崗位職責(zé)工程部主管崗位職責(zé) （1）對管理處經(jīng)理直接負責(zé)，確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運行是主管的首要任務(wù)，主管對下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負有全面的管理責(zé)任，要求每天作如下檢查： ①主要設(shè)備的運行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即組織處理。 ③現(xiàn)場督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進度。 ⑤審閱運行報表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時杜絕浪費現(xiàn)象。 （3）負責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗。 （5）切實執(zhí)行管理處經(jīng)理指令，認真貫徹落實崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。 （6）針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計劃，經(jīng)常對下屬員工進行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓(xùn)。 （8）掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。 （9）負責(zé)裝修管理中有關(guān)規(guī)定的審查和驗收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。三、 要嚴格審核會計憑證并妥善保管。四、 要按照規(guī)定設(shè)置總帳、明細帳、日記帳。五、 要根據(jù)審核無誤的會計憑證登記帳簿。六、 應(yīng)按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對帳目、結(jié)帳、編制會計報表。任何人