【正文】 培訓(xùn)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神.〈二〉房屋的維修管理房屋外觀要完好、整潔。管理單位應(yīng)為企業(yè)，要建立現(xiàn)代企業(yè)制度方案，依照物業(yè)管理合同對(duì)小區(qū)實(shí)行管理經(jīng)營與有償服務(wù)。為了做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作 ，建設(shè)部、早在1992年頒發(fā)了《全國城市文明住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評(píng)初稿細(xì)則》，后又制定了全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則，對(duì)小區(qū)住宅物業(yè)管理提出了具體要求。由于住宅小區(qū)內(nèi)各種市政公用設(shè)施遍布小區(qū)向各個(gè)角落，因此不僅需要設(shè)施報(bào)修渠道，依靠廣大住戶配合，而且要派專業(yè)人員巡邏檢查，更要發(fā)展物業(yè)管理自動(dòng)信息管理系統(tǒng)，使信息傳遞更快、更方便，從而保證損壞部位及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)修復(fù)。財(cái)務(wù)管理 根據(jù)委托合同的約定合理收取費(fèi)用，做到收費(fèi)與服務(wù)相適應(yīng)，定向業(yè)主各使用人公布費(fèi)用使用情況。合理設(shè)置的停車土場(chǎng)地建立車輛進(jìn)出要領(lǐng)，交證制，車輛在小區(qū)內(nèi)行駛應(yīng)限速等。常住人員應(yīng)辦理出入證，對(duì)來訪人員禮貌詢問，限制攤販進(jìn)入小區(qū)，24班值班巡邏等。對(duì)綠地、花壇要有人侍弄、澆灌；場(chǎng)地、道路要有人清掃，垃圾要及時(shí)清運(yùn)，落實(shí)責(zé)任制，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。物業(yè)公司要指導(dǎo)業(yè)主正確使用設(shè)施設(shè)備，養(yǎng)活人為損壞，以房屋及設(shè)備要及時(shí)維修各養(yǎng)護(hù)，消滅隱患，保證正常使用?！炊底≌^(qū)物業(yè)管理內(nèi)容營造舒適、安全、健康、和諧的人居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值，促進(jìn)小區(qū)文化與文明發(fā)展是小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。因此說良好的住宅小區(qū)的物業(yè)管理就可以達(dá)到實(shí)現(xiàn)人們心理效益的目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)居民的心理效益心理效益是指良好的住宅小區(qū)物業(yè)管理可以使人們產(chǎn)生一種積極向上的心理，使人們有一種安逸、滿足、趨善、幸福的心理感受。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要 是指通過好的小區(qū)物業(yè)管理，來提高小區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量，使人們有一個(gè)整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，有利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的環(huán)境效益環(huán)境效益的一個(gè)重要的方面就是人類生態(tài)環(huán)境。〈一〉住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益經(jīng)濟(jì)效益一方面是指建房、管房單位的投資與經(jīng)濟(jì)收入之比達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)；另一方面是指管理好，維護(hù)好房房屋及其附屬的設(shè)備設(shè)施，處長他們使用壽命，使物業(yè)保值增值；同時(shí)也是指管理這一空間不僅是指居室、樓宇內(nèi)的，也是指整個(gè)社區(qū)的治安、交通、綠化、衛(wèi)生、教育、娛樂 等方面。4．檔案的運(yùn)用 采用科學(xué)檢查及多媒體查詢的方法，隨時(shí)可以查閱調(diào)用所有管理資料如客戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等，文件目錄條理清晰，便于檔案使用查詢、工作的監(jiān)督和檢查。（5）嚴(yán)格內(nèi)部文件資料的保密制度，需保密文件及區(qū)域必須加密，確保文件的安全。（4）檔案的出室必須由行政助理經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由行政助理進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。（2）采用多種形式的信息貯存方式，有電腦磁盤、CDR、照片等，分別采用相應(yīng)的保管貯存方法。根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。（2）從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，物業(yè)構(gòu)成的方方面面資源都要進(jìn)行資料收集。 7 為客戶提供傳真、復(fù)印、打印等有償服務(wù)第六部分 檔案資料的建立與管理（一）檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)1．資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，由行政部負(fù)責(zé)檔案的管理。七、 協(xié)助管理處完成其它日常工作。六、 加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度。五、 負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理公司的發(fā)票和收據(jù)。三、 負(fù)責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。出納員職責(zé)一、 負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。七、 要按照規(guī)定對(duì)各種會(huì)計(jì)資料，定期收集，審查核對(duì)，整理立卷，編制目錄，裝訂成冊(cè)，并妥善保管、防止丟失損壞。并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)，計(jì)算準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，說明清楚。帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改、刮擦、挖補(bǔ)或用藥水消除字跡，而應(yīng)該將錯(cuò)誤的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使原有字跡仍可辨認(rèn)），然后在劃線上方填寫正確的文字或數(shù)字，并由記帳人員在更正處蓋章。啟用會(huì)計(jì)帳簿時(shí)，應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。二、 對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)必須審核其發(fā)生時(shí)取得的原始憑單的合法性、真實(shí)性、完整性、合規(guī)性，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。會(huì)計(jì)職責(zé)一、 必須按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目。監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。 （7）審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交文員整理歸檔。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。 （4）負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，定期報(bào)送管理處經(jīng)理審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。 （2）設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。 ④實(shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施。 ②檢查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。警示牌要顯而易見。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識(shí)。并及時(shí)要求修理；(c)遇停電時(shí)，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時(shí)聯(lián)系外援；(d)禁止運(yùn)超大、超重的物品；(e)禁止在運(yùn)行中打開廳門；(f)工作完畢時(shí)，應(yīng)將電梯停在基站并切斷，關(guān)好廳門。（2）電梯司梯人員操作安全管理 為了確保電梯的安全運(yùn)行，司梯人員均持證上崗。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。關(guān)于裝修批準(zhǔn)權(quán)限有如下規(guī)定： （1）非結(jié)構(gòu)變動(dòng)由物業(yè)服務(wù)公司查勘、鑒定、 批準(zhǔn)； （2）結(jié)構(gòu)變動(dòng)應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批 準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司可有償代辦； （3）專用設(shè)備(如煤氣表、管線等)的變動(dòng)，必 須報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)公司可有償 代辦。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主或非業(yè)主使用人在裝修前必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保 證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。 4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。2提供共管式服務(wù)。（二）管理措施 通過執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)我們公司的服務(wù)方面將會(huì)上升一個(gè)很大的層次。ISO9001用于證實(shí)組織具有提供滿足顧客要求和適用法規(guī)要求的產(chǎn)品的能力，目的在于增進(jìn)顧客滿意。（六）保潔部該部門由物業(yè)公司聘請(qǐng)專門的保潔公司來承擔(dān),。（五）宣傳推廣部該部門主要負(fù)責(zé)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)宣傳推廣工作，提高項(xiàng)目知名度，吸引客戶注意力。直接接受總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)。它與公司其他各部門協(xié)同合作，共同推動(dòng)公司的正常運(yùn)作和持續(xù)發(fā)展。保安人員20人.（二）保安部該部門由物業(yè)公司聘請(qǐng)專門的保安公司來承擔(dān),，負(fù)責(zé)項(xiàng)目業(yè)主及使用者的生命及財(cái)產(chǎn)安全，并對(duì)周圍影響樓區(qū)生活