【正文】 始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。 支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工作，為公園管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。 見義勇 為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。 維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。 業(yè)主應(yīng)遵守 “規(guī)范七不 ”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場(chǎng)所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 不在公共場(chǎng)所、走廊 堆放物品，占用公共場(chǎng)所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。 二、與社區(qū)居委會(huì)的合作 與社區(qū)居委會(huì)協(xié)作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會(huì)事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動(dòng)融洽與社區(qū)居委會(huì)配合開展工作。 第七章 公園、文化活動(dòng)建設(shè) 協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)公園活動(dòng)、文化活動(dòng)宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯，分 柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、 分類合理。 資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢(shì)。 第六章 檔案的 建立與管理 物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。 根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。 根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。樹木缺株在 1％以下 耕種 除雜草 施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于 6 次 草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好 放風(fēng) 排澇 巡查 每天巡查一次 暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜 二、人員配置 公園配備（或兼職） 20 名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識(shí)，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對(duì)花木的品種、布局 有一定的研 究，對(duì)花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場(chǎng)地。 一、具體實(shí)施方案 項(xiàng) 目 方案 實(shí)施效果 修剪 喬木：每年修剪 2 次 無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉 要即刻清除 使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊 草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪 無雜草，草坪、草地目視平整 澆水 根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周 1 次。 公園外道路、綠地?zé)o雜物等。 墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。 標(biāo)識(shí)牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵； 不銹鋼表面無污跡。 三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。 （二）工作時(shí)間 擬定上班時(shí)間為上午 7： 3012:30 下午 14:3018： 30。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管理方案： 一、管理目標(biāo) 通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場(chǎng)所保潔率達(dá)到 98％以上。 第四章 清潔 衛(wèi)生管理方案 嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。 物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。 三、車輛管理 做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對(duì)臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障 公園道路暢通。 在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動(dòng)實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對(duì)重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行 1－ 2 次實(shí)地消防方案預(yù)演。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂 “來的都是客 ”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對(duì)出入人員區(qū)別對(duì)待，不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動(dòng)； 二、消防管理 對(duì)護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉公園自動(dòng)消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。 白班 10 人：門崗 4 人，車管 2 人，監(jiān)控 2 人，巡邏 2 人； 晚班 8 人：門崗 4 人，固定周界崗 1 人，監(jiān)控 1 人，巡邏 2 人。 一、治安管理 公園實(shí)行 24 小時(shí)值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障公園安全。 建立設(shè)施設(shè) 備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到 100％， 并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。 三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作 建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運(yùn)作狀態(tài) 將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗(yàn)收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報(bào)廢等一整套臺(tái)帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計(jì)劃提供數(shù)據(jù)和資料。 做好零星養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)急維修不過夜，保證房屋正常的使用功能。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保公園的人身財(cái)產(chǎn)安全，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度 于 1‰ 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下： 一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目示意表 類 別 項(xiàng) 目 定期養(yǎng)護(hù) 周 期 內(nèi) 容 實(shí)施效果 房屋本體 外墻面、屋面、樓梯通道 外墻面 3年一次，屋面5 年一次，樓梯通道 5年一次 檢查修理 無損壞 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 檢修 整潔、無損壞 區(qū)內(nèi)照明 樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫燈、草坪燈、路燈 每年一次 燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè) 符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用 溝渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池 每年一 次 清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測(cè)保養(yǎng) 暢通、無損壞 停車場(chǎng) 停車場(chǎng) 每年一次 翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè) 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 公共 標(biāo)識(shí)牌、警示牌 每月一次 翻新、更換 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè) 標(biāo)識(shí)牌 殘舊標(biāo)識(shí)牌 施完好 自行車 停放處 自行車房 每年一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌 標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 智能化 系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)等 每年二次 檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換 傳感靈敏，使用正常 供水供電 系統(tǒng) 水泵、水塔、變壓器、配電房等 每月一次 檢測(cè) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備 電梯等 每 月兩次 檢測(cè)、保養(yǎng) 運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠 公共設(shè)施 圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng) 每周一次 檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換 無損壞，廣播正常 二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù) 定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。 第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案 第一章 總體管理目標(biāo) 指標(biāo)名稱 管理 標(biāo)準(zhǔn) 管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率 98％ 建立設(shè)備巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄 房屋零修、急修及時(shí)率 100％ 建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率 100％ 分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān) 綠化完好率 99％ 實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露 保潔率 99％ 保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任制，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力 道 路完好率 98％ 落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng) 投訴處理率 100％ 加強(qiáng)與業(yè)主（使用人）的溝通，定期走訪，征求管理意見，及時(shí)排憂解難。 要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時(shí)加以勸阻，不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告護(hù)管員或環(huán)境主管，協(xié)助對(duì)其勸阻和處 置。 加強(qiáng)對(duì)盆花的修剪、造型等管理工作。 對(duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修 理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。 積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 定期對(duì)天臺(tái)、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。 負(fù)責(zé)室外明裝的管線和共用設(shè)施設(shè)備的外表清潔、清運(yùn)和消殺工作。 （十一）保潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。 定期檢查消防設(shè)施、照明燈等是否完好有效，如有損壞，及時(shí)報(bào)修。 保持高度警惕，對(duì)停放的車輛實(shí)行巡視查看，保證車輛停放安全。 提醒和指揮司機(jī)，按路線行駛，有序停放，對(duì)不聽指揮的車主有禮貌的耐心勸說。 發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即報(bào)告帶班員并迅速報(bào)警，就近采用滅火器材撲救。 檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對(duì)形跡可疑人員進(jìn)行查詢。 檢查防火門、消防窗、路燈、開關(guān)面板、消火栓、滅火器和給排水管道有無損壞，發(fā)現(xiàn)漏水（電）及設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)采取有效措施并及時(shí)報(bào)告物業(yè)中心。 （九）巡邏崗位職責(zé) 檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動(dòng)、損壞等可疑情況。 熟悉并掌握公園分布基本情況，加強(qiáng)管理力度，做好保密工作。 遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，等待處理。 （八）護(hù)管員崗位職責(zé) 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，公正處理各類事件，樹立護(hù)管人員的良好形象。 積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù)，接到報(bào)修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時(shí)間內(nèi)完成，完工后請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。 工作時(shí)，嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人的人身安全。 保證公園給排水設(shè)備的正常運(yùn)行。 每天要巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，檢查公共區(qū)域的電燈和末端供電線路情況，做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，保證機(jī)電設(shè)備的完好率，保持機(jī)房、設(shè)備整潔。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 盡量不帶電作業(yè)，特別是在危險(xiǎn)場(chǎng)所禁止帶電作業(yè)，如必須帶電作業(yè)，應(yīng)采取必要的安全措施。 各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時(shí)必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。 嚴(yán)格執(zhí)行 操作規(guī)程，遵守用電運(yùn)行維修保養(yǎng)制度。 （六）電工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。 熟悉公園消防控制系統(tǒng)原理和設(shè)備、設(shè)施的功能、位置，熟悉滅火工具的擺放點(diǎn)，掌握消火栓、滅火器、 “119”報(bào)警的使用方法和程序。 制訂工作計(jì)劃，加強(qiáng)組織落實(shí)，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計(jì)劃及落實(shí)各項(xiàng)工作，每月組織 召開保潔分析會(huì)，總結(jié)保潔工作。 負(fù)責(zé)保潔工作現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和生活動(dòng)態(tài)，解決疑難問題，并定期向主任匯報(bào)。 1帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作。 及時(shí)做好護(hù)管 員的崗位培訓(xùn)、軍事訓(xùn)練及日?？己斯ぷ?。 協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。 經(jīng)常巡視公園檢查各崗位工作情況，走訪回訪業(yè)主，堅(jiān)持夜間輪流查崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向物業(yè)中心匯報(bào)，及時(shí)解決。 處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛心接受工作建議和意見。 主持全隊(duì)工作，堅(jiān)決執(zhí)行主任命令，帶領(lǐng)全隊(duì)人員有良好的精神面貌，依據(jù)各自職責(zé)，認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 了解本部門員工思想動(dòng)態(tài)，做好思想教育工作。 熟悉轄區(qū)內(nèi)各類房屋的結(jié)構(gòu)、安全要求；熟悉公用設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、安全要求，掌握地上、地下各類管線的分布、走向、位置和使用狀況，開展定期檢修工作；延長房屋及設(shè)備設(shè)施的使用壽命。 負(fù)責(zé)處理維修申請(qǐng)，及時(shí)安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證維修工作。 （二）工程維修班崗位職責(zé) 工程維修班在物業(yè)中心主任的領(lǐng)導(dǎo)下，組織本部門開展專業(yè)維修工作。 堅(jiān)持對(duì)轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。 對(duì)維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高他們的專業(yè)素質(zhì)。 負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運(yùn)行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。 搞好公園公共衛(wèi)生