【正文】 隨文2：金色時代廣場投資收益分析（以B1層為例，僅供參考）一次性買斷收益表（單位：元）示例鋪位（平米）產權（年）總價（元）存款收益（年）租金價格（元/平方米/年）租金收益（年）投資回收期（年）終身收益4040240000475211504600061840000按揭收益表（單位：元）示例鋪位（平米）單價（元）總價（元）首付款（元）貸款額（元）年均還款（元）十年內年收益（元）（扣除按揭款后）十年后年收益（元）40600024000072000168000219742402646000 以購買金色時代廣場B1層——夢巴黎名品街，40平米商鋪，價格6000元計算總房款：40平米*6000元/平米=240000元首付款：240000元*30%=72000元銀行貸款：240000元*70%=168000元10年按揭年還款：21974元 該鋪位的年租金收益：1150元/平米/年（該片區(qū)最低商鋪租金）*40平米=46000元 扣除按揭款的年收益：46000元21974元=24026元 投資回報與銀行存款收益對比：銀行存款：240000元存款年收益4752元購買商鋪：240000元商鋪投資年收益46000元購買商鋪的投資收益是銀行存款的10倍！ 投資回本年限：240000元/46000元/年=加上240000元5年的存款利息：5年*4752元/年=23760元實際回本年限約為6年 年投資回報率：46000元/年/240000元=%以上投資收益分析中還不包括該片區(qū)土地升值和租金上浮所帶來的收益，40年的產權銷售，不但可經營收益，也給自己保證了長久的財富收益。5． 快速健康發(fā)展的城市經濟和高達38萬的消費人群。隨文3：立體室內商業(yè)街，層層都是沿街旺鋪立體結構，保證人流通暢，人氣旺盛：地下一層和地上兩層為立體復合式結構，既整體統(tǒng)一，形成內部通道和人流，又相對獨立，借助薩依巴格路、巴音路、文化路的三個主入口，直接將人流引入繁華內街；穹頂采光步行街，庫爾勒商業(yè)新景觀：金色時代廣場內街采用玻璃穹頂采光，形成庫爾勒唯一的商業(yè)新景觀，使內街購物環(huán)境更加清爽自然；室內步行街，層層都是沿街旺鋪：寬闊的室內街道，美麗的花壇造景，精美的裝飾貼畫，幽雅的休閑空間，創(chuàng)造出唯美的室內店鋪——店店有景、店店鄰街、店店都是門面房。 在中央及地方政府的支持下，庫爾勒憑借區(qū)位優(yōu)勢及資源優(yōu)勢，依托強大的經濟后盾，已成為西部最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。巨大的商業(yè)消費市場和商業(yè)投資空間，使庫爾勒商鋪的投資價值非凡，尤其以人民廣場商圈的投資潛力更是不可估量。因此，從投資收益和風險控制的雙重角度而言，投資商鋪是最佳的選擇，這也是為什么象李嘉誠這些穩(wěn)健的投資家首選商鋪投資的原因。 項目借鑒國際和國內商業(yè)發(fā)達城市現代商業(yè)規(guī)劃理念，并結合庫爾勒商業(yè)狀況，以超前30年，50年不落伍的規(guī)劃思路進行規(guī)劃設計，整個商業(yè)空間以精品購物廣場為主題，南北兩端設計了新疆商業(yè)廣場獨有的室內主題休閑廣場，360米長的室內步行街貫通東西，商業(yè)賣場共計三層，其中地下一層，由下沉式音樂噴泉廣場直接將人流引入地下，并有扶梯與一層中庭相連，形成庫爾勒唯一的室內名品購物一條街——夢巴黎名品街；一層全部規(guī)劃為品牌店，凸顯商品和商業(yè)經營價值；二樓采用弧型玻璃穹頂，成為庫爾勒唯一的商業(yè)景觀；大型中央空調調節(jié)氣溫，形成全疆獨一無二的室內商業(yè)步行街格局。傳播方式 2前期傳播以軟新聞方式導入，充分利用廣告受眾對新聞傳播的信任感，以文字傳達的直接性和敏銳性建立播優(yōu)勢，強調立體效果和復合刺激，補救純商業(yè)廣告帶來的傳播“硬傷”和宣傳效果盲區(qū)，為品牌導入建立優(yōu)勢。 3金色時代廣場二層頂部用弧形玻璃封頂，內部封閉，不受季節(jié)和氣溫影響，采光好，四季條件優(yōu)于競爭對手。 9階段性銷售目標銷控作業(yè) 92每周業(yè)績目標設定（單位：小組）； 92周一設定下周銷控單元； 92限期限戶——每階段實施教育訓練，沙盤推演； 92統(tǒng)一說辭——階段中業(yè)務口徑統(tǒng)一。 6施工法介紹：聘請專業(yè)人員做施工、安全結構方面的解說。 4追蹤：曾經至工地參觀過或對本產品有興趣無法至工地參觀者，依其誠意度，分別列A、B、C級，并填寫資料卡，以便電話拜訪追蹤。 ↓ 已經認購的客戶辦理正式購房合同，刺激新的買家積極入市。 1第四階段：尾盤消化期，從到2003年7月開始，到2003年9月結束，針對所剩尾盤進行最后消化。傳統(tǒng)的房地產營銷一直以平面媒介為主，不注重創(chuàng)新媒介的開發(fā)（如海報、彩旗等），而金色時代廣場從營銷概念提出至今，我們已針對項目宣傳通路做了周到而細致的準備工作，媒介創(chuàng)新程度達到了立體、全面、滲透的要求。為了不違背廣告管理政策，前期宣傳只推廣形象，不做深入、具體的銷售宣傳，搶在競爭對手入市以前，建立自己完全、完整的項目形象和品牌形象?！? 十二、總體營銷策略 搶先致勝策略 背景1：市場調查結果表明，與金色時代廣場形成直接競爭關系的香梨股份育花巷商業(yè)步行街已完成“四通一平”工作，拆遷工作走在金色時代廣場前面，根據內部工作人員透露的消息，該項目將在3月底全面進入市場推廣。 12廣場周圍市政建設工程已經全面啟動，一、兩年以后，人民廣場商圈將成為集購物、觀光、旅游、居住為一體的中心商業(yè)地帶的熱點，地段升值潛力巨大。 25開發(fā)商為項目建立完整統(tǒng)一的品牌形象，以品牌力促進賣場的整體銷售力，把金色時代廣場建設成為庫爾勒未來50年標志性商業(yè)建筑。 2經濟描述 22庫爾勒經濟增長勢頭強勁，在全疆縣級當中市名列前茅。 d、VI形象：現場售樓中心立面、空間和環(huán)境布置，按照VI應用系統(tǒng)規(guī)范設計。 b、高價位進入依據 在充分考慮市場公布價及目標客戶心理價的同時，通過前期的廣告鋪墊，提高目標客戶心理價，有獲得優(yōu)質價位的可能性。 商業(yè)補充店：以床上用品、箱包、玩具為主的其它店面。孔雀公園二期（步行街） 位于孔雀公園外圍，新疆在萬鑫房地產開發(fā)公司、庫爾勒七星華譽房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)，10初峻工，建筑面積：，一層銷售價格在30004000元/ m2之間，二層銷售價格在20003000元/ m2之間。恒友大廈 位于庫爾勒市巴音東路與交通路交匯處，庫爾勒恒友房地產開發(fā)公司投資開發(fā)。超前近10年的商業(yè)運行方案 集休閑、購物、娛樂于一體的金色時代廣場，為了營造最舒適的購物氣氛，于南北兩個入口處分別設計了兩個不同主題的下沉式游樂廣場，通過挑高二層的歐洲式大中庭、上下扶梯引導人流垂直進入地下或地上二層。人均收入8000元左右，高于全市平均水平2030%，不僅人口密度最集中、人均收入最穩(wěn)定，同時具有強大的購買消費力。 庫爾勒新的市政功能規(guī)劃以三橫五縱，雙十字軸的城市道路骨架，金色時代廣場所處的沙依巴格路是三橫五縱中連接南北方向的中心主干道，也是未來城市道路主要骨架。經濟高速發(fā)展和商業(yè)零售業(yè)態(tài)的不均衡性 做為全疆第二大中心城市，庫爾勒人均收入及消費支出持續(xù)增長，居民購買潛力大，品牌消費意識強，而舊有的大、中型商業(yè)賣場規(guī)劃陳舊、功能單一、設施落后，如不下在力氣進行整改，勢必對庫爾勒未來消費增長造成影響。 6人民東路商業(yè)圈 以中高檔酒店、寫字樓為主要商業(yè)特征，如銀星酒店、七星大廈等，云集了庫爾勒市四星級酒店及高定位寫字間，但賣場性質過于單一，只有專賣店，沒有大賣場。 5來自內地或烏魯木齊的投資者。2002年接近13萬平米；其中，銷售率為81%；，但銷售率仍然上升了5個百分點，達到86%。由于房地產競爭激烈，在產生大量空置面積以后，部份企業(yè)曾經采取降價銷售的促銷手段，增長和降價兩種因素互抵后，實際每平方米只增加37元。其中，住宅面積669004平方米，%；竣工房屋面積484321平方米，%；房屋銷售總面積371252平方米，%，住宅銷售實際面積342392平方米，%。因此，未來庫爾勒商業(yè)經營，將走出小規(guī)模、小品牌、零散式、混亂式的無序狀態(tài)，真正進入一個更新?lián)Q代的大商業(yè)時代。 庫爾勒市利用外資水平逐年上升。旅游服務業(yè)全年實現直接收入9800萬元；，較上年增長15%。%，%；，%。也最能表現一個地區(qū)的經濟活力和生產能力、水平的指標。年均增長11%；私營企業(yè)注冊2231戶，年均增長24%；，%。在對庫爾勒市200家專賣店進行問卷調查時發(fā)現，當問及對庫爾勒市的消費狀況的評價時，%的經營者認為庫爾勒市民消費能力很強，消費水平屬中上等水平；%的經營者認為消費一般，近年來變得很挑剔等。 以上幾個評價城市經濟活力的基本指標，都充分表明了庫爾勒在新疆區(qū)域內經濟地位是舉足輕重的?！? 三、區(qū)域內房地產市場發(fā)展評估房地產銷售面積同比增長情況 2002年，庫爾勒地區(qū)房地產企業(yè)受上年高速發(fā)展、熱過有余的影響，開始降溫，呈現出下降局面。商品房銷售價格上漲幅度 2002年度，庫爾勒商品房銷售價格略有上升，當年房屋平均每平方米實際銷售額1275元，較上年每平方米增加37元。 4庫爾勒市政建設水平和消費能力，增加了現有經營戶的經營信心。 5有新投資意向的社會閑散資金。供銷大廈由于經營和管理存在問題，經營業(yè)績一般。據該地區(qū)專賣店經營者的介紹，這一地區(qū)專賣店生意相對較好的原因，是因為過往州政府辦事的人較多，這部分人群成為他們最大的客戶群，他們的購買能力在庫爾勒市處于領先地位。將庫爾勒市中心城分為中心區(qū)和新市區(qū)兩個功能區(qū)分，四個居住組團。開發(fā)時機和開發(fā)理念 金色時代廣場是庫爾勒市政府為建州50周年大慶引進的重點商業(yè)項目，政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢三位一體，總建筑面積57083平米。因為，任何城市的舊城改造項目，都被賦予城市繁榮和再造的任務，一般的市政規(guī)劃和土地出讓過程，都經過政府縝密完善的通盤考量，使市容市貌呈現出寬闊的大氣派、大形象，從而做到公共建設與居住社區(qū)、商業(yè)環(huán)境等整體機能的合理劃分。開發(fā)商七星華譽房地產開發(fā)有限公司在庫爾勒有穩(wěn)固根基，在銷、在建和待建樓盤均為商業(yè)項目，與金色時代廣場構成競爭關系，但競爭壓力不大。與金色時代關系構成競爭關系，但競爭壓力不大。 二樓分概念名稱：巴黎名街。 ◎金色時代廣場明確的開發(fā)理念和產品潛力，已經確定了產品的市場定位和高尚物業(yè)形象。 現場售樓中心 a、功能區(qū)：銷售接待區(qū)、沙盤展示區(qū)、電視模擬演示區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)。 1集客力 充分吸引人民廣場周邊消費區(qū)域人流，形成強大的集客力，并通過內部環(huán)境把人流進一步吸引到內街，從而實現內外統(tǒng)一的高收益店面價值。 2產品描述 24金色時代廣場位于庫爾勒中心廣場東北角的巴音路和薩依巴格路交匯處的十字地帶，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，與巴州公安局一路之隔，地理位置優(yōu)越。—————————— 十、目標銷售對象廣告?zhèn)鞑ο? 1知名服裝品牌的經銷商、代理商； 1專賣店經營者、投資者； 1知名品牌連鎖店經營者、投資者； 1購置店鋪以出租、出售為主的經營者、投資者； 1知名首飾品牌的經銷商、代理商； 1其他精品、名品的經銷商、代理商。 4建立完整統(tǒng)一的品牌形象，以品牌力促進賣場的整體銷售力，從而提高賣場經營水平，吸引人流和商流。如有零星推廣，也只能以預訂為主。時間預計在6月5日左右。 1第三階段：開盤階段，從 2003年5月中旬開始，到2003年6月中旬結束，正式進入開盤銷售期。 產品整體規(guī)劃推廣 ↓ 現場售樓處建成、整體推廣開始后，針對內街鋪面和地下層、地上一二層做重點推廣。推進辦法 4公開策略：廣泛進行媒介廣告投放，廣泛散發(fā)海報廣告，廣泛布置T型旗廣告，廣泛投播軟文宣傳，形成金色時代廣告品牌知名度。人員強化課程培訓 5代理業(yè)特必及運作模式； 5房地產廣告原理； 5房地產特性； 5房地產法定法規(guī)； 5房地產建筑知識； 5庫爾勒房地產現狀； 5市場調查； 5銷售流程； 5業(yè)務情境； 5談判行業(yè)模式； 51解決客戶問題方法。 75月1日—5月10日：第二階段目標客戶走訪，銷售人員在明確目標客戶的情況下，做開盤前的上門宣傳工作（預計15天完成）。關于競爭對象 金色時代廣場的直接競爭對象是香梨股份投資開發(fā)的育花巷商業(yè)步行街，在競爭對象介紹中，著重強調五個內容 3金色時代廣場是大型室內商業(yè)步行廣場，場內將修富麗堂皇、自成一體，既有大賣場形成，又有步行街格局，內部人流大于外部人流，集客力強，品牌店集中?！? 十五、SP促銷策略開盤促銷活動 在項目開盤銷售時舉行盛大開盤儀式： 1邀請巴州政府、庫爾勒市政府主要領導到會剪彩； 1舉行現場鼓樂演出，強化銷售氣氛； 1要求預訂戶在開盤當日到現場簽訂正式合同，增加現場人氣； 1對開盤當日購買的客戶給予一定幅度的優(yōu)惠； 1對開盤當日到現場咨詢的客戶發(fā)放一定數量的小禮品； 1開盤當日收取的預訂金，由銀行保警荷槍實彈護送，并設線路環(huán)城巡游。 階段性支出中節(jié)留的費用可存留到下