【正文】 或開設(shè)分店；在對烏魯木齊知名商場和超市的電話訪談中，有78%的被訪者對庫爾勒的發(fā)展變化做出了很高的評價(jià)；其中，40%的被訪者表示，近年有在庫爾勒投資的計(jì)劃。增長原因，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展背景有直接關(guān)系，從2002年起，政府采用拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地，使土地交易價(jià)格大幅上漲，土地價(jià)格的升高推動(dòng)了房屋銷售價(jià)格的上漲。2002年庫爾勒地區(qū)（含兵團(tuán)）完成房地產(chǎn)投資55163萬元，%，各房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的利潤總額共1824萬元，利潤率較上年有所增長。這對庫爾勒地產(chǎn)市場的影響有以下幾點(diǎn)：地產(chǎn)開發(fā)投資大規(guī)模上升；品牌型、勢力型房產(chǎn)公司進(jìn)入庫爾勒地產(chǎn)市場，地產(chǎn)競爭將更加激烈；商業(yè)用房需求將更加旺盛。 2002年，庫爾勒城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7687元，較1997年增加2897元，%。庫爾勒市2002年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2002年，按可比價(jià)計(jì)算，較上年增長11%；，；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成71億元，%。庫爾勒市2002年的國民生產(chǎn)總值為148億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于阿克蘇市的38億元、石河子市的28億元、昌吉市市的28億元，僅次于烏魯木齊和克拉瑪依。巴音郭楞蒙古族自治州2002年經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2002年，%，%，其中：%，%，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1997年的10574元提高到2002年的13624元，%。 2002年，市屬農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到41億元，%；，%和8%，私營企業(yè)和個(gè)體工商戶實(shí)現(xiàn)利稅2513萬元，較上年增長5%。農(nóng)牧民人均純收入3008元，較1997年增加1178元，%。庫爾勒零售商業(yè)發(fā)展分析 庫爾勒高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及優(yōu)良的城市建設(shè)水平，引來了國內(nèi)外知名的投資者，給庫爾勒的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)的發(fā)展增添了無限的活力同時(shí)，使庫爾勒的經(jīng)濟(jì)總體水平進(jìn)入前所未有的高速發(fā)展時(shí)期；城市的繁榮，促進(jìn)商業(yè)環(huán)境走向成熟。 據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，庫爾勒市當(dāng)年房屋施工面積882498平方米，較上年增長1%。同時(shí)，城市居民的住房消費(fèi)開始進(jìn)入新一輪的增長期，人們開始購買或更換住房，增加住房面積，改善居住條件，居民需求增加拉動(dòng)了房屋銷售價(jià)格的上升。商業(yè)用房的需求總量 2002年，庫爾勒市商業(yè)營業(yè)房建筑面積增長迅猛，增長率在30%以上，銷售率為80%左右。據(jù)調(diào)查，這類需求者的需求量在2萬平米左右。金三角商業(yè)圈人流量大，商品價(jià)位低，以中、低檔消費(fèi)品和商品價(jià)格優(yōu)勢獲得人流，區(qū)域內(nèi)共有7家商場，專賣店50家（小店鋪不在統(tǒng)計(jì)之列，下同）。———————— 四、立地條件分析政策機(jī)遇和市政改造工程的需要性 在巴音郭楞蒙古族自治州建州50周年大慶即將到來之際，庫爾勒城市建設(shè)和城市功能拓展也迎來了新的歷史性機(jī)遇，從2002年開始，市政府以改變城市形象和市政功能為目的，引進(jìn)大企業(yè)集團(tuán)進(jìn)入庫爾勒商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，到2003年底，庫爾勒大型商業(yè)賣場將進(jìn)入更新?lián)Q代時(shí)期。 金色時(shí)代廣場所處的中心區(qū)域，在整體城市功能規(guī)劃中，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，在加大舊城改造力度，大力發(fā)展商貿(mào)經(jīng)營，大力完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施，近年來，已經(jīng)有計(jì)劃的開發(fā)建設(shè)若干個(gè)生活服務(wù)設(shè)施完備的居住小區(qū)，使中心片區(qū)成為庫爾勒城市主中心。500米半徑購買力 金色時(shí)代廣場半徑一公里內(nèi)固定人潮25萬人，超過全市人均密度34倍，是“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”強(qiáng)大地理輻射能量。遠(yuǎn)景規(guī)劃和近期集客力 金色時(shí)代廣場大型室內(nèi)商業(yè)步行街，是庫爾勒第一座以旅游、量販超市、時(shí)尚名品為主題特色的國際購物休閑娛樂廣場，結(jié)合購物、休閑、娛樂、信息、特色名產(chǎn)、美食超市等復(fù)合式功能，以高娛樂、高品味、高價(jià)值重新改寫商場新經(jīng)營形態(tài)， 360米大面寬、大街廊、大臨路面，為廣大經(jīng)營者規(guī)劃出最新、最大、最具整體形象的商場門面，和獨(dú)一無二的整體價(jià)值，從人民廣場向周邊輻身，聚集并吸引了人民廣場、巴州政府、人民路沿線的強(qiáng)大的聚客力、消費(fèi)力，以耀眼而醒目的商業(yè)形象，成為未來五十年人民廣場最具活力的商業(yè)新地標(biāo)。東方紅飯店 庫爾勒市城北，位于交通西路和北山路交匯處，庫爾勒東支實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、庫爾勒福星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)， 2002年6月9日開工， 2003年11月1日交付使用起價(jià)5588元/ m2，底層商鋪以大賣場形式出租或出售，對金色時(shí)代廣場競爭壓力相對較小。是庫爾勒重點(diǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目和政府形象工程，政策吸引力大，但由于屬跨年度工程，建設(shè)周期長，雖然位置接近，但對金色時(shí)代廣場競爭壓力較小。 第二主力店（巴黎名街）：以黃金、珠寶、玉器、旅游產(chǎn)品為主的專營店。如果市場導(dǎo)入和項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，今后一、兩個(gè)月內(nèi)同類物業(yè)涌向市場，勢必發(fā)生價(jià)格競爭，利潤空間難以保證。 c、大廳面積：150平米—180平米。 21消費(fèi)市場的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)庫爾勒市房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，隨著庫爾勒市政改造工程、舊城改造工程的的實(shí)施，商業(yè)賣場將進(jìn)入更新?lián)Q代時(shí)期。 2服務(wù)描述 25銀都（酒店）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供具有國際化理念的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平物業(yè)管理和服務(wù)體系，使商業(yè)賣場更符合品牌經(jīng)營和消費(fèi)需要?！? 十一、營銷推廣要點(diǎn)地段 1廣場位于庫爾勒中心廣場東北角的巴音路和薩依巴格路交匯處的十字地帶，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，與巴州公安局一路之隔，地理位置優(yōu)越。 4力爭建設(shè)庫爾勒未來50年內(nèi)標(biāo)志性商業(yè)建筑，向旅游文化市場靠攏，開發(fā)旅游市場，逐步成為庫爾勒旅游觀光地之一，以旅游文化帶動(dòng)商業(yè)銷售的發(fā)展。具體分三步策略實(shí)施： 步驟1：在金色時(shí)代廣場上市推廣手續(xù)還不齊備的情況下，宣傳工作與拆遷工作同時(shí)展開。 庫爾勒宣傳媒介單一、偏面，至今還沒有出現(xiàn)一家絕對主流的平面媒介。階段內(nèi)營銷以立體式促銷為主，內(nèi)容包括廣告、展銷、公關(guān)活動(dòng)、事件營銷等。 內(nèi)部認(rèn)購 ↓ 基礎(chǔ)工程完成、取得預(yù)售房許可證后，預(yù)計(jì)在5月中旬開盤發(fā)售。 4現(xiàn)場：業(yè)務(wù)員針對工地客戶直接銷售。 6開發(fā)商介紹：請開發(fā)商派專員解說公司經(jīng)營理念、背景實(shí)力與業(yè)績。 75月15日以后：跟進(jìn)目標(biāo)客戶，服務(wù)簽約客戶，尋找吸收隨機(jī)客戶DS銷售物料 8DM派送廣告 8開盤促銷贈(zèng)品 8開盤邀請函 8工作人員名片 8項(xiàng)目效果圖 8銷售資料夾銷控策略 9工作職務(wù)劃分 91主管——全場作業(yè)主控； 91副管——每個(gè)洽談單位了解，適時(shí)反應(yīng)主控臺(tái)； 91總監(jiān)——支援第一線人員銷售狀況。 3金色時(shí)代廣場設(shè)大型室內(nèi)中央空調(diào)，調(diào)節(jié)室內(nèi)小氣候，完全做到冬暖夏涼，購物環(huán)境優(yōu)于競爭對手?！? 十六、傳播策略媒介選擇 根據(jù)媒介特點(diǎn)、覆蓋率和目標(biāo)客戶有效到達(dá)率，確定以下媒體為項(xiàng)目營銷階段的主要傳播渠道： 1戶外媒介：布標(biāo)、T型旗、巨幅、車載條幅； 1派送媒介：海報(bào)、樓書、宣傳單、銷售手冊； 1報(bào)紙媒介：都市消費(fèi)晨報(bào)（烏魯木齊）、庫爾勒晚報(bào)、庫爾勒廣播電視報(bào)； 1電視媒介：巴州電視臺(tái)、庫爾勒電視臺(tái)、有線電視中央臺(tái)節(jié)目插播； 1廣播媒介：庫爾勒市場交通文藝廣播； 1自創(chuàng)媒介：印發(fā)、派送海報(bào)、報(bào)紙類廣告《金色時(shí)代廣場商業(yè)觀察》，在項(xiàng)目營銷階段，約25天左右出版、派送一次。十八、金色時(shí)代廣場投資發(fā)展規(guī)劃書P1主題：金色時(shí)代廣場投資發(fā)展規(guī)劃書副題：把握財(cái)富投資方向標(biāo)P2引題：流光溢彩的金色時(shí)代，魅力恒久的財(cái)富傳奇 ——金色時(shí)代廣場主題：打開財(cái)富門戶的金鑰匙隨文：金色時(shí)代廣場直面人民廣場，位于薩依巴格路和巴音路的交匯口，扼守庫爾勒商業(yè)咽喉，是庫爾勒市政府為建州50周年引進(jìn)的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢等多項(xiàng)利好集于一身，總建筑面積57083平方米，是庫爾勒最大的商業(yè)項(xiàng)目。第三，投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)小，決無貶值的可能性，從而保證財(cái)產(chǎn)不受損失，將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。由于有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)勢力作后盾，庫爾勒商業(yè)零售總額和發(fā)展速度均超前于烏魯木齊以外的全疆各大城市，商業(yè)投資潛力巨大。黨中央也在大力支持庫爾勒的建設(shè)，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人江澤民、李鵬、胡錦濤、尉建行、吳儀曾多次考察庫爾勒并并作出重要指示，塔里木石油基地即建設(shè)在庫爾勒市，已經(jīng)啟動(dòng)的西氣東輸工程指揮部也在庫爾勒。隨文2：360米沿街弧型設(shè)計(jì)，形成最大集客力360米長的外街，有下沉式音樂噴泉廣場、有花壇造景、有長長的街道、有休閑座椅、有絢麗的燈光點(diǎn)綴，所有著一切，都吸引著大量的休閑者、旅游客、購物族，形成強(qiáng)大的集客力，保證人氣旺盛； 360米長的內(nèi)街，通過下沉式音樂噴泉廣場，直接將外街人流引入負(fù)一層的二層，而跳高10米的中庭，通過扶梯直接將人流由一層輸入負(fù)一層的二層，從街頭到街尾，一年四季，總是溫馨舒適，人流滾滾。4． 無強(qiáng)勢競爭對手進(jìn)入，獨(dú)享庫爾勒中高端市場。金色時(shí)代廣場均為室內(nèi)沿街門店，旺鋪地位不可動(dòng)搖，財(cái)富價(jià)值無與倫比；一次性終身產(chǎn)權(quán)銷售，確保商鋪業(yè)主享受多重收益：租金收益+房產(chǎn)升值收益+土地升值收益。P1P15主題：投資擂臺(tái)大比拼隨文1：庫爾勒主要商區(qū)經(jīng)營狀況對比名稱檔次區(qū)位商業(yè)形態(tài)經(jīng)營狀況金三角市場中低檔次級商區(qū)集貿(mào)市場良好薩依巴格市場低檔邊緣商區(qū)集貿(mào)市場一般人民路中檔次級商區(qū)品牌店一般巴音路中高檔次級商區(qū)品牌店優(yōu)薩依巴格中檔次級商區(qū)品牌店優(yōu)人民廣場中高檔核心商區(qū)品牌店、現(xiàn)代商業(yè)廣場優(yōu)備注：從市場狀況可以看出，庫爾勒商業(yè)仍處于以集貿(mào)市場為主的商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)階段正處于商業(yè)的升級階段，現(xiàn)代商業(yè)廣場及大量品牌店的興起，正在成為市場的主力軍，所獲取的利潤也是最為可觀的。P10引題：要素6——配套設(shè)施主題：決定投資商鋪的生命力隨文：休閑時(shí)代的購物理念、品牌時(shí)代的消費(fèi)特征，一流配套彰顯品牌時(shí)代的商業(yè)尊榮 周邊的商業(yè)配套設(shè)施和項(xiàng)目自身的配套設(shè)施，是商業(yè)投資時(shí)最容易被忽略的因素，由于購房戶專業(yè)知識(shí)的欠缺，往往出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象，所以選擇商鋪時(shí)一定要看清楚購買物業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)，確保投資商鋪升值，并且擁有強(qiáng)大的生命力。這就是金色時(shí)代廣場的室內(nèi)步行街，漫步內(nèi)街，不會(huì)再有商場的喧鬧和擁擠感，不會(huì)再有沿街購物的嘈雜、炎熱（寒冷）和灰塵滿面，有的只是輕松購物的享受和休閑的愜意。P7引題：要素3——交通主題：決定商鋪投資的前景隨文：立體交通體系是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈，是核心商圈發(fā)展和形成的前題 現(xiàn)代城市的發(fā)展，已經(jīng)和交通的發(fā)展緊緊捆綁在了一起，綜合立體的交通體系，便捷暢通的道路，與市中心和文化休閑廣場的近距離，都是投資者選擇商鋪應(yīng)考慮的問題。隨文2：作為南疆經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心城市的庫爾勒，其中心制高點(diǎn)的地位及作用無人質(zhì)疑，投資新疆商貿(mào)的最佳選擇――庫爾勒。隨文2：各種投資渠道收益對比圖示 收益率（%） 105存款債券股票商務(wù)樓盤商鋪P4主題：投資必勝策略大搜索副題：8大要素決勝投資回報(bào)隨文：投資戶的投資決策，無非是為了獲取更高的投資回報(bào)率和穩(wěn)定長期的收益，不論市場上可供選擇的商鋪有多么多，廣告和承諾如何誘人，決定商鋪投資價(jià)值的8大要素，確是您投資決勝的最好鑒別，作為明智的投資者，自然會(huì)從這8大要素的鑒別中，挑選出最具價(jià)值和含金量的商鋪。作為現(xiàn)代商業(yè)最具前景的室內(nèi)商業(yè)步行街，金色時(shí)代廣場立體室內(nèi)步行街、精品店中店的商業(yè)形態(tài)定位，將徹底改變庫爾勒舊有的商業(yè)布局，并加強(qiáng)和完善人民廣場商區(qū)的商業(yè)機(jī)能，成為未來50年引領(lǐng)庫爾勒時(shí)尚精品消費(fèi)的商業(yè)新地標(biāo)。 2中期傳播以戶外宣傳和派送廣告為主，一方面避免了報(bào)紙廣告費(fèi)用高、到達(dá)率不夠、印刷效果差等缺陷，另一方面緊緊鎖定目標(biāo)客戶群，采取“一對一方式”上門送達(dá)，把產(chǎn)品信息直接傳達(dá)到目標(biāo)客戶面前。 3金色時(shí)代廣場外圍沿沙依巴格路有300個(gè)停車位，停車方便，而競爭對手只有人行道、沒有地面停車場?！? 十四、銷售解答關(guān)于開發(fā)商 新疆鴻福集團(tuán)有限責(zé)任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，在開發(fā)商介紹中，著重介紹四個(gè)內(nèi)容： 1鴻福集團(tuán)以中國電信企業(yè)為依托，具有強(qiáng)大資本實(shí)力和政策背景； 1烏魯木齊鴻福大飯店是鴻福集團(tuán)下屬的五星級涉外賓館； 1鴻福集團(tuán)公眾信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，已經(jīng)形成酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項(xiàng)目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營等多種產(chǎn)業(yè)并舉的經(jīng)營格局，企業(yè)資產(chǎn)6億元； 12002年，在巴州政府的大力支持下，鴻福集團(tuán)兼并重組巴州外貿(mào)公司。 6室內(nèi)設(shè)計(jì)：講解動(dòng)線格局等各空間功能的人性化規(guī)劃特色。 4DS：訪問直銷部隊(duì)，持續(xù)鎮(zhèn)定潛在客戶之區(qū)域做DM派發(fā)及問卷追蹤。 開盤強(qiáng)銷 ↓ 鞏固開盤階段銷售成果，針對剩余銷售面積制訂相應(yīng)的動(dòng)態(tài)促銷策略，穩(wěn)步推進(jìn)銷售過程。銷售時(shí)間推進(jìn)表（下頁） 形象導(dǎo)入（已完成） ↓ 初期產(chǎn)品形象宣傳已經(jīng)展開，從3月20日起，形象廣告進(jìn)入推廣。 因此，在整個(gè)營銷過程中，金色時(shí)代廣場要做到“先人一步、勝人一籌、處處占優(yōu)、時(shí)時(shí)領(lǐng)先”，廣告宣傳的訴求點(diǎn)要做到“人無我有、人有我大、人大我強(qiáng)”，廣告宣傳以“大投入、大規(guī)模、高密度、高水平”為特色，根據(jù)每一個(gè)不同的營銷階段和周期分布，建立壓倒一切的營銷態(tài)勢。形象宣傳導(dǎo)入從3月18日起，到4月中旬截止。又據(jù)了解，香梨股份公司董事長近期赴國外考察，返程時(shí)間在1個(gè)月以上，根據(jù)新疆本地企業(yè)普