【正文】 或開設分店；在對烏魯木齊知名商場和超市的電話訪談中，有78%的被訪者對庫爾勒的發(fā)展變化做出了很高的評價；其中，40%的被訪者表示，近年有在庫爾勒投資的計劃。增長原因，與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展背景有直接關(guān)系，從2002年起，政府采用拍賣方式轉(zhuǎn)讓土地，使土地交易價格大幅上漲，土地價格的升高推動了房屋銷售價格的上漲。2002年庫爾勒地區(qū)（含兵團）完成房地產(chǎn)投資55163萬元，%，各房地產(chǎn)企業(yè)申報的利潤總額共1824萬元，利潤率較上年有所增長。這對庫爾勒地產(chǎn)市場的影響有以下幾點：地產(chǎn)開發(fā)投資大規(guī)模上升；品牌型、勢力型房產(chǎn)公司進入庫爾勒地產(chǎn)市場，地產(chǎn)競爭將更加激烈；商業(yè)用房需求將更加旺盛。 2002年，庫爾勒城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7687元，較1997年增加2897元，%。庫爾勒市2002年經(jīng)濟發(fā)展概況 2002年，按可比價計算，較上年增長11%；，；全社會固定資產(chǎn)投資完成71億元，%。庫爾勒市2002年的國民生產(chǎn)總值為148億元，遠遠高于阿克蘇市的38億元、石河子市的28億元、昌吉市市的28億元，僅次于烏魯木齊和克拉瑪依。巴音郭楞蒙古族自治州2002年經(jīng)濟發(fā)展概況 2002年，%，%，其中：%，%，%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由1997年的10574元提高到2002年的13624元，%。 2002年，市屬農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到41億元，%；，%和8%，私營企業(yè)和個體工商戶實現(xiàn)利稅2513萬元，較上年增長5%。農(nóng)牧民人均純收入3008元，較1997年增加1178元，%。庫爾勒零售商業(yè)發(fā)展分析 庫爾勒高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境及優(yōu)良的城市建設水平，引來了國內(nèi)外知名的投資者，給庫爾勒的經(jīng)濟建設和社會的發(fā)展增添了無限的活力同時，使庫爾勒的經(jīng)濟總體水平進入前所未有的高速發(fā)展時期；城市的繁榮，促進商業(yè)環(huán)境走向成熟。 據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，庫爾勒市當年房屋施工面積882498平方米，較上年增長1%。同時，城市居民的住房消費開始進入新一輪的增長期，人們開始購買或更換住房，增加住房面積，改善居住條件，居民需求增加拉動了房屋銷售價格的上升。商業(yè)用房的需求總量 2002年，庫爾勒市商業(yè)營業(yè)房建筑面積增長迅猛，增長率在30%以上，銷售率為80%左右。據(jù)調(diào)查，這類需求者的需求量在2萬平米左右。金三角商業(yè)圈人流量大，商品價位低，以中、低檔消費品和商品價格優(yōu)勢獲得人流，區(qū)域內(nèi)共有7家商場，專賣店50家（小店鋪不在統(tǒng)計之列，下同）?！? 四、立地條件分析政策機遇和市政改造工程的需要性 在巴音郭楞蒙古族自治州建州50周年大慶即將到來之際，庫爾勒城市建設和城市功能拓展也迎來了新的歷史性機遇，從2002年開始，市政府以改變城市形象和市政功能為目的，引進大企業(yè)集團進入庫爾勒商業(yè)項目開發(fā)，到2003年底，庫爾勒大型商業(yè)賣場將進入更新?lián)Q代時期。 金色時代廣場所處的中心區(qū)域，在整體城市功能規(guī)劃中，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為重點，在加大舊城改造力度，大力發(fā)展商貿(mào)經(jīng)營，大力完善城市基礎設施和市政公用設施，近年來，已經(jīng)有計劃的開發(fā)建設若干個生活服務設施完備的居住小區(qū)，使中心片區(qū)成為庫爾勒城市主中心。500米半徑購買力 金色時代廣場半徑一公里內(nèi)固定人潮25萬人，超過全市人均密度34倍，是“半小時經(jīng)濟圈”強大地理輻射能量。遠景規(guī)劃和近期集客力 金色時代廣場大型室內(nèi)商業(yè)步行街，是庫爾勒第一座以旅游、量販超市、時尚名品為主題特色的國際購物休閑娛樂廣場，結(jié)合購物、休閑、娛樂、信息、特色名產(chǎn)、美食超市等復合式功能，以高娛樂、高品味、高價值重新改寫商場新經(jīng)營形態(tài)， 360米大面寬、大街廊、大臨路面，為廣大經(jīng)營者規(guī)劃出最新、最大、最具整體形象的商場門面，和獨一無二的整體價值，從人民廣場向周邊輻身，聚集并吸引了人民廣場、巴州政府、人民路沿線的強大的聚客力、消費力，以耀眼而醒目的商業(yè)形象，成為未來五十年人民廣場最具活力的商業(yè)新地標。東方紅飯店 庫爾勒市城北，位于交通西路和北山路交匯處，庫爾勒東支實業(yè)有限責任公司、庫爾勒福星房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司聯(lián)合開發(fā)， 2002年6月9日開工， 2003年11月1日交付使用起價5588元/ m2，底層商鋪以大賣場形式出租或出售，對金色時代廣場競爭壓力相對較小。是庫爾勒重點投資建設項目和政府形象工程，政策吸引力大，但由于屬跨年度工程，建設周期長，雖然位置接近，但對金色時代廣場競爭壓力較小。 第二主力店（巴黎名街）：以黃金、珠寶、玉器、旅游產(chǎn)品為主的專營店。如果市場導入和項目進展緩慢，今后一、兩個月內(nèi)同類物業(yè)涌向市場，勢必發(fā)生價格競爭，利潤空間難以保證。 c、大廳面積：150平米—180平米。 21消費市場的蓬勃發(fā)展，帶動庫爾勒市房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，隨著庫爾勒市政改造工程、舊城改造工程的的實施，商業(yè)賣場將進入更新?lián)Q代時期。 2服務描述 25銀都（酒店）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供具有國際化理念的高標準、高水平物業(yè)管理和服務體系，使商業(yè)賣場更符合品牌經(jīng)營和消費需要?！? 十一、營銷推廣要點地段 1廣場位于庫爾勒中心廣場東北角的巴音路和薩依巴格路交匯處的十字地帶，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，與巴州公安局一路之隔，地理位置優(yōu)越。 4力爭建設庫爾勒未來50年內(nèi)標志性商業(yè)建筑，向旅游文化市場靠攏，開發(fā)旅游市場，逐步成為庫爾勒旅游觀光地之一，以旅游文化帶動商業(yè)銷售的發(fā)展。具體分三步策略實施： 步驟1：在金色時代廣場上市推廣手續(xù)還不齊備的情況下，宣傳工作與拆遷工作同時展開。 庫爾勒宣傳媒介單一、偏面，至今還沒有出現(xiàn)一家絕對主流的平面媒介。階段內(nèi)營銷以立體式促銷為主，內(nèi)容包括廣告、展銷、公關(guān)活動、事件營銷等。 內(nèi)部認購 ↓ 基礎工程完成、取得預售房許可證后，預計在5月中旬開盤發(fā)售。 4現(xiàn)場：業(yè)務員針對工地客戶直接銷售。 6開發(fā)商介紹：請開發(fā)商派專員解說公司經(jīng)營理念、背景實力與業(yè)績。 75月15日以后：跟進目標客戶，服務簽約客戶，尋找吸收隨機客戶DS銷售物料 8DM派送廣告 8開盤促銷贈品 8開盤邀請函 8工作人員名片 8項目效果圖 8銷售資料夾銷控策略 9工作職務劃分 91主管——全場作業(yè)主控； 91副管——每個洽談單位了解，適時反應主控臺； 91總監(jiān)——支援第一線人員銷售狀況。 3金色時代廣場設大型室內(nèi)中央空調(diào)，調(diào)節(jié)室內(nèi)小氣候，完全做到冬暖夏涼，購物環(huán)境優(yōu)于競爭對手?！? 十六、傳播策略媒介選擇 根據(jù)媒介特點、覆蓋率和目標客戶有效到達率，確定以下媒體為項目營銷階段的主要傳播渠道： 1戶外媒介：布標、T型旗、巨幅、車載條幅； 1派送媒介：海報、樓書、宣傳單、銷售手冊； 1報紙媒介：都市消費晨報（烏魯木齊）、庫爾勒晚報、庫爾勒廣播電視報； 1電視媒介：巴州電視臺、庫爾勒電視臺、有線電視中央臺節(jié)目插播； 1廣播媒介：庫爾勒市場交通文藝廣播； 1自創(chuàng)媒介：印發(fā)、派送海報、報紙類廣告《金色時代廣場商業(yè)觀察》，在項目營銷階段，約25天左右出版、派送一次。十八、金色時代廣場投資發(fā)展規(guī)劃書P1主題：金色時代廣場投資發(fā)展規(guī)劃書副題：把握財富投資方向標P2引題：流光溢彩的金色時代，魅力恒久的財富傳奇 ——金色時代廣場主題：打開財富門戶的金鑰匙隨文：金色時代廣場直面人民廣場，位于薩依巴格路和巴音路的交匯口，扼守庫爾勒商業(yè)咽喉，是庫爾勒市政府為建州50周年引進的重點商業(yè)項目，政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢等多項利好集于一身，總建筑面積57083平方米，是庫爾勒最大的商業(yè)項目。第三，投資商鋪風險小，決無貶值的可能性，從而保證財產(chǎn)不受損失，將投資風險降到最低程度。由于有強大的經(jīng)濟勢力作后盾，庫爾勒商業(yè)零售總額和發(fā)展速度均超前于烏魯木齊以外的全疆各大城市，商業(yè)投資潛力巨大。黨中央也在大力支持庫爾勒的建設，黨和國家領(lǐng)導人江澤民、李鵬、胡錦濤、尉建行、吳儀曾多次考察庫爾勒并并作出重要指示，塔里木石油基地即建設在庫爾勒市，已經(jīng)啟動的西氣東輸工程指揮部也在庫爾勒。隨文2：360米沿街弧型設計，形成最大集客力360米長的外街，有下沉式音樂噴泉廣場、有花壇造景、有長長的街道、有休閑座椅、有絢麗的燈光點綴，所有著一切，都吸引著大量的休閑者、旅游客、購物族，形成強大的集客力，保證人氣旺盛； 360米長的內(nèi)街，通過下沉式音樂噴泉廣場，直接將外街人流引入負一層的二層，而跳高10米的中庭，通過扶梯直接將人流由一層輸入負一層的二層，從街頭到街尾，一年四季，總是溫馨舒適，人流滾滾。4． 無強勢競爭對手進入，獨享庫爾勒中高端市場。金色時代廣場均為室內(nèi)沿街門店，旺鋪地位不可動搖，財富價值無與倫比；一次性終身產(chǎn)權(quán)銷售，確保商鋪業(yè)主享受多重收益：租金收益+房產(chǎn)升值收益+土地升值收益。P1P15主題：投資擂臺大比拼隨文1：庫爾勒主要商區(qū)經(jīng)營狀況對比名稱檔次區(qū)位商業(yè)形態(tài)經(jīng)營狀況金三角市場中低檔次級商區(qū)集貿(mào)市場良好薩依巴格市場低檔邊緣商區(qū)集貿(mào)市場一般人民路中檔次級商區(qū)品牌店一般巴音路中高檔次級商區(qū)品牌店優(yōu)薩依巴格中檔次級商區(qū)品牌店優(yōu)人民廣場中高檔核心商區(qū)品牌店、現(xiàn)代商業(yè)廣場優(yōu)備注：從市場狀況可以看出，庫爾勒商業(yè)仍處于以集貿(mào)市場為主的商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)階段正處于商業(yè)的升級階段，現(xiàn)代商業(yè)廣場及大量品牌店的興起，正在成為市場的主力軍，所獲取的利潤也是最為可觀的。P10引題：要素6——配套設施主題：決定投資商鋪的生命力隨文：休閑時代的購物理念、品牌時代的消費特征，一流配套彰顯品牌時代的商業(yè)尊榮 周邊的商業(yè)配套設施和項目自身的配套設施，是商業(yè)投資時最容易被忽略的因素，由于購房戶專業(yè)知識的欠缺，往往出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象，所以選擇商鋪時一定要看清楚購買物業(yè)的配套標準，確保投資商鋪升值，并且擁有強大的生命力。這就是金色時代廣場的室內(nèi)步行街，漫步內(nèi)街，不會再有商場的喧鬧和擁擠感，不會再有沿街購物的嘈雜、炎熱（寒冷）和灰塵滿面，有的只是輕松購物的享受和休閑的愜意。P7引題：要素3——交通主題：決定商鋪投資的前景隨文：立體交通體系是城市經(jīng)濟發(fā)展的命脈，是核心商圈發(fā)展和形成的前題 現(xiàn)代城市的發(fā)展，已經(jīng)和交通的發(fā)展緊緊捆綁在了一起，綜合立體的交通體系，便捷暢通的道路，與市中心和文化休閑廣場的近距離，都是投資者選擇商鋪應考慮的問題。隨文2：作為南疆經(jīng)濟商貿(mào)中心城市的庫爾勒，其中心制高點的地位及作用無人質(zhì)疑，投資新疆商貿(mào)的最佳選擇――庫爾勒。隨文2：各種投資渠道收益對比圖示 收益率（%） 105存款債券股票商務樓盤商鋪P4主題：投資必勝策略大搜索副題：8大要素決勝投資回報隨文：投資戶的投資決策，無非是為了獲取更高的投資回報率和穩(wěn)定長期的收益，不論市場上可供選擇的商鋪有多么多，廣告和承諾如何誘人，決定商鋪投資價值的8大要素，確是您投資決勝的最好鑒別，作為明智的投資者，自然會從這8大要素的鑒別中，挑選出最具價值和含金量的商鋪。作為現(xiàn)代商業(yè)最具前景的室內(nèi)商業(yè)步行街，金色時代廣場立體室內(nèi)步行街、精品店中店的商業(yè)形態(tài)定位，將徹底改變庫爾勒舊有的商業(yè)布局，并加強和完善人民廣場商區(qū)的商業(yè)機能，成為未來50年引領(lǐng)庫爾勒時尚精品消費的商業(yè)新地標。 2中期傳播以戶外宣傳和派送廣告為主，一方面避免了報紙廣告費用高、到達率不夠、印刷效果差等缺陷，另一方面緊緊鎖定目標客戶群，采取“一對一方式”上門送達，把產(chǎn)品信息直接傳達到目標客戶面前。 3金色時代廣場外圍沿沙依巴格路有300個停車位，停車方便，而競爭對手只有人行道、沒有地面停車場?！? 十四、銷售解答關(guān)于開發(fā)商 新疆鴻福集團有限責任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，在開發(fā)商介紹中，著重介紹四個內(nèi)容： 1鴻福集團以中國電信企業(yè)為依托，具有強大資本實力和政策背景； 1烏魯木齊鴻福大飯店是鴻福集團下屬的五星級涉外賓館； 1鴻福集團公眾信息產(chǎn)業(yè)為主導，已經(jīng)形成酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項目開發(fā)、成套設備供應、藥業(yè)連鎖經(jīng)營等多種產(chǎn)業(yè)并舉的經(jīng)營格局，企業(yè)資產(chǎn)6億元； 12002年，在巴州政府的大力支持下，鴻福集團兼并重組巴州外貿(mào)公司。 6室內(nèi)設計：講解動線格局等各空間功能的人性化規(guī)劃特色。 4DS：訪問直銷部隊，持續(xù)鎮(zhèn)定潛在客戶之區(qū)域做DM派發(fā)及問卷追蹤。 開盤強銷 ↓ 鞏固開盤階段銷售成果，針對剩余銷售面積制訂相應的動態(tài)促銷策略，穩(wěn)步推進銷售過程。銷售時間推進表（下頁） 形象導入（已完成） ↓ 初期產(chǎn)品形象宣傳已經(jīng)展開，從3月20日起，形象廣告進入推廣。 因此，在整個營銷過程中，金色時代廣場要做到“先人一步、勝人一籌、處處占優(yōu)、時時領(lǐng)先”，廣告宣傳的訴求點要做到“人無我有、人有我大、人大我強”，廣告宣傳以“大投入、大規(guī)模、高密度、高水平”為特色，根據(jù)每一個不同的營銷階段和周期分布，建立壓倒一切的營銷態(tài)勢。形象宣傳導入從3月18日起，到4月中旬截止。又據(jù)了解，香梨股份公司董事長近期赴國外考察，返程時間在1個月以上，根據(jù)新疆本地企業(yè)普