【正文】 金色時代廣場特聘銀都物業(yè)管理公司（五星級酒店管理公司）服務(wù)，使整個商廈環(huán)境的美化和靚化；完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)，優(yōu)秀的保安隊伍，確保經(jīng)營安全無憂；物流支持、配貨系統(tǒng)、人流疏導系統(tǒng)等全方位的貼心服務(wù)，讓經(jīng)營者輕松經(jīng)營，購物者享受購物。水平人流——外廣場南北處分別設(shè)計了兩個下沉式音樂噴泉廣場，將人流直接由外廣場直接引入負一層，同時外廣場有中庭廣場直接與一層和二層的室內(nèi)中庭相連，可直接將人流輸入一層和二層；進入室內(nèi)，300米長的寬敞的室內(nèi)步行街，逐步引導購物路線，兩側(cè)品牌店、玻璃櫥窗、貼畫、休閑區(qū)、花壇小品等，讓消費者在移步換景中完成商品的選購。隨文2：正所謂“一步差三市”，商業(yè)經(jīng)營最講究商業(yè)氛圍，而商業(yè)氛圍的好壞最直接的表現(xiàn)就是商業(yè)地段的區(qū)別，金色時代廣場，直面人民廣場，扼守薩依巴格路和巴音路交匯之咽喉，坐擁商業(yè)寶地。資源總額不足的情況下，可以在各項目間適當調(diào)劑；調(diào)劑不果時，向鴻福集團申請補充資源。 2金色時代廣場是庫爾勒第一家以室內(nèi)步行街格局規(guī)劃設(shè)計的大型商業(yè)廣場，內(nèi)部經(jīng)營形成一個有機整體，即保留了大型商場強大的集客力和吸引力，又以品牌專賣店方式隔斷銷售，適合各種品牌入場專賣，產(chǎn)品檔次高，購買吸引力大，建成以后，內(nèi)部人流將大大超過外部人流，形成集購物、觀光、休閑為一體的新型零售模式。 4本案宣傳VCD在銷售現(xiàn)場、電視媒介播放。 ↓ 以規(guī)劃展示、項目整體描述為主，立體式傳播項目未來前景，爭取將客戶從外圍引導進入內(nèi)街。 步驟在所有競爭對手具備預訂條件時，金色時代廣場全面進入開盤宣傳，以密集型、壓倒性宣傳優(yōu)勢，對預訂結(jié)果做出公布，熱炒市場優(yōu)勢和銷售結(jié)果，同時，進入正式開盤發(fā)售過程。服務(wù) 4標準的業(yè)主服務(wù)體系，組建高標準、高水平的商業(yè)服務(wù)機構(gòu)，為經(jīng)營戶提供符合現(xiàn)代商業(yè)賣場管理和服務(wù)模式的的商業(yè)管理和物業(yè)管理。 23城市開發(fā)在不斷的推進，好的商業(yè)地段將在近一、兩年內(nèi)開發(fā)完畢，土地資源的不可再生性，使得商業(yè)用地大幅縮減，使商業(yè)用房銷售價格一路攀升。 ◎充分調(diào)整水平價差和垂直價差，可充分保證商鋪的均勻銷售。 一樓分概念名稱：羅馬大道。七星餐飲廣場 人民路中端商業(yè)區(qū)，期房， 2003年10月峻工；起價13800元/ m2，均價11570元/ m2；首付40%。周邊主要為州政府和各級政府機關(guān)住宅區(qū)，交通位置優(yōu)越，居住人群優(yōu)良。該區(qū)域升值的潛力大，根據(jù)市規(guī)劃局的領(lǐng)導介紹，近期梨香路高架橋項目將要啟動，屆時會把一個強力消費人群（石油職工）吸引到二中附近，從而促使這一地段的升值。調(diào)查表明，在近期有擴張、連鎖經(jīng)營意向的經(jīng)營戶為39%；其中多為江、浙經(jīng)營商，以品牌經(jīng)營為主。由此可以看出，庫爾勒房地產(chǎn)市場整體潛量還沒有真正釋放出來，當銷售量與竣工量持平時，市場仍然處于供不應(yīng)求增長狀態(tài)。 2002年，全州社會消費品零售總額35億元，%；，%；；，增長13%，；%。%。 國內(nèi)生產(chǎn)總值中，一、二、::::，特色經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)體系初步形成，番茄、甘草、麻黃、芳香植物等特色經(jīng)濟作物發(fā)展迅速，香梨、葡萄、輪南杏、紅棗等特色林果業(yè)初具規(guī)模。這一指標表明，庫爾勒市城市競爭力在不斷增長，投資環(huán)境在不斷更新，經(jīng)濟活力不斷增強。市場仍然處于增長期 從投資額到房屋施工、竣工、銷售、空置面積等以上幾組數(shù)據(jù)來看，除施工房屋面積略增1%外，其余的幾組均有下降。 庫爾勒市場2003年商業(yè)營業(yè)房的需求總量在16萬平米左右。95%的專賣店以服飾經(jīng)營為主。在未來城市走向中，金色時代廣場不僅是連接中心區(qū)、城市主中心、組團中心的核心地帶；同時也是體現(xiàn)庫爾勒城市風貌的重要視覺走廊。在室內(nèi)步街街兩側(cè)，沿內(nèi)街設(shè)計歐洲百貨廣場主題式音樂鐘、迪斯尼樂園的音樂卡通、玻璃帷幕精品櫥窗、簡單而合理的休閑坐椅等，新奇購物與娛樂價值，逐步引導內(nèi)部人流的購物路線，使內(nèi)部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集內(nèi)部集客力，并以前所未有的全新消費理念，帶來庫爾勒購物、置業(yè)新風潮。做為低價位、低端產(chǎn)品，該項目以雜貨、百貨為經(jīng)營特色，對金色時代廣場基本構(gòu)不成競爭威脅。 c、寫字樓建議價格 三層：基本均價2300元/平米； 四層：基本均價2100元/平米； 五層：基本均價1900元/平米 d、商鋪價格建議 按照不同位置、不同區(qū)域分區(qū)定價，以入口處為最高價，南重北輕，沿入口逐次遞減。經(jīng)濟增長將帶動商業(yè)用房需求和投資回報率的上升。 1金色時代廣場背依庫爾勒市最大的居民團組，車流量、人流量大，根據(jù)市政規(guī)劃，一年以后，石油基地消費人群將直達購物，與塔指直線距離縮短到1000米范圍內(nèi)。形象宣傳導入從3月18日起，到4月中旬截止。銷售時間推進表（下頁） 形象導入（已完成） ↓ 初期產(chǎn)品形象宣傳已經(jīng)展開，從3月20日起，形象廣告進入推廣。 4DS：訪問直銷部隊，持續(xù)鎮(zhèn)定潛在客戶之區(qū)域做DM派發(fā)及問卷追蹤?！? 十四、銷售解答關(guān)于開發(fā)商 新疆鴻福集團有限責任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，在開發(fā)商介紹中，著重介紹四個內(nèi)容： 1鴻福集團以中國電信企業(yè)為依托，具有強大資本實力和政策背景； 1烏魯木齊鴻福大飯店是鴻福集團下屬的五星級涉外賓館； 1鴻福集團公眾信息產(chǎn)業(yè)為主導，已經(jīng)形成酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營等多種產(chǎn)業(yè)并舉的經(jīng)營格局，企業(yè)資產(chǎn)6億元； 12002年，在巴州政府的大力支持下，鴻福集團兼并重組巴州外貿(mào)公司。 2中期傳播以戶外宣傳和派送廣告為主，一方面避免了報紙廣告費用高、到達率不夠、印刷效果差等缺陷，另一方面緊緊鎖定目標客戶群，采取“一對一方式”上門送達，把產(chǎn)品信息直接傳達到目標客戶面前。隨文2：各種投資渠道收益對比圖示 收益率（%） 105存款債券股票商務(wù)樓盤商鋪P4主題：投資必勝策略大搜索副題：8大要素決勝投資回報隨文：投資戶的投資決策，無非是為了獲取更高的投資回報率和穩(wěn)定長期的收益，不論市場上可供選擇的商鋪有多么多，廣告和承諾如何誘人，決定商鋪投資價值的8大要素，確是您投資決勝的最好鑒別，作為明智的投資者，自然會從這8大要素的鑒別中，挑選出最具價值和含金量的商鋪。P7引題：要素3——交通主題：決定商鋪投資的前景隨文：立體交通體系是城市經(jīng)濟發(fā)展的命脈，是核心商圈發(fā)展和形成的前題 現(xiàn)代城市的發(fā)展，已經(jīng)和交通的發(fā)展緊緊捆綁在了一起，綜合立體的交通體系，便捷暢通的道路，與市中心和文化休閑廣場的近距離，都是投資者選擇商鋪應(yīng)考慮的問題。P10引題：要素6——配套設(shè)施主題：決定投資商鋪的生命力隨文：休閑時代的購物理念、品牌時代的消費特征，一流配套彰顯品牌時代的商業(yè)尊榮 周邊的商業(yè)配套設(shè)施和項目自身的配套設(shè)施，是商業(yè)投資時最容易被忽略的因素，由于購房戶專業(yè)知識的欠缺，往往出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象，所以選擇商鋪時一定要看清楚購買物業(yè)的配套標準，確保投資商鋪升值，并且擁有強大的生命力。金色時代廣場均為室內(nèi)沿街門店，旺鋪地位不可動搖，財富價值無與倫比；一次性終身產(chǎn)權(quán)銷售，確保商鋪業(yè)主享受多重收益：租金收益+房產(chǎn)升值收益+土地升值收益。隨文2：360米沿街弧型設(shè)計，形成最大集客力360米長的外街，有下沉式音樂噴泉廣場、有花壇造景、有長長的街道、有休閑座椅、有絢麗的燈光點綴，所有著一切，都吸引著大量的休閑者、旅游客、購物族，形成強大的集客力，保證人氣旺盛； 360米長的內(nèi)街，通過下沉式音樂噴泉廣場，直接將外街人流引入負一層的二層，而跳高10米的中庭，通過扶梯直接將人流由一層輸入負一層的二層，從街頭到街尾，一年四季，總是溫馨舒適，人流滾滾。由于有強大的經(jīng)濟勢力作后盾，庫爾勒商業(yè)零售總額和發(fā)展速度均超前于烏魯木齊以外的全疆各大城市，商業(yè)投資潛力巨大。十八、金色時代廣場投資發(fā)展規(guī)劃書P1主題：金色時代廣場投資發(fā)展規(guī)劃書副題：把握財富投資方向標P2引題：流光溢彩的金色時代，魅力恒久的財富傳奇 ——金色時代廣場主題：打開財富門戶的金鑰匙隨文：金色時代廣場直面人民廣場，位于薩依巴格路和巴音路的交匯口，扼守庫爾勒商業(yè)咽喉，是庫爾勒市政府為建州50周年引進的重點商業(yè)項目，政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢等多項利好集于一身，總建筑面積57083平方米，是庫爾勒最大的商業(yè)項目。 3金色時代廣場設(shè)大型室內(nèi)中央空調(diào)，調(diào)節(jié)室內(nèi)小氣候，完全做到冬暖夏涼，購物環(huán)境優(yōu)于競爭對手。 6開發(fā)商介紹：請開發(fā)商派專員解說公司經(jīng)營理念、背景實力與業(yè)績。 內(nèi)部認購 ↓ 基礎(chǔ)工程完成、取得預售房許可證后，預計在5月中旬開盤發(fā)售。 庫爾勒宣傳媒介單一、偏面，至今還沒有出現(xiàn)一家絕對主流的平面媒介。 4力爭建設(shè)庫爾勒未來50年內(nèi)標志性商業(yè)建筑，向旅游文化市場靠攏，開發(fā)旅游市場，逐步成為庫爾勒旅游觀光地之一，以旅游文化帶動商業(yè)銷售的發(fā)展。 2服務(wù)描述 25銀都（酒店）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供具有國際化理念的高標準、高水平物業(yè)管理和服務(wù)體系，使商業(yè)賣場更符合品牌經(jīng)營和消費需要。 c、大廳面積：150平米—180平米。 第二主力店（巴黎名街）：以黃金、珠寶、玉器、旅游產(chǎn)品為主的專營店。東方紅飯店 庫爾勒市城北，位于交通西路和北山路交匯處，庫爾勒東支實業(yè)有限責任公司、庫爾勒福星房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司聯(lián)合開發(fā)， 2002年6月9日開工， 2003年11月1日交付使用起價5588元/ m2，底層商鋪以大賣場形式出租或出售，對金色時代廣場競爭壓力相對較小。500米半徑購買力 金色時代廣場半徑一公里內(nèi)固定人潮25萬人，超過全市人均密度34倍，是“半小時經(jīng)濟圈”強大地理輻射能量?！? 四、立地條件分析政策機遇和市政改造工程的需要性 在巴音郭楞蒙古族自治州建州50周年大慶即將到來之際，庫爾勒城市建設(shè)和城市功能拓展也迎來了新的歷史性機遇，從2002年開始，市政府以改變城市形象和市政功能為目的，引進大企業(yè)集團進入庫爾勒商業(yè)項目開發(fā)，到2003年底，庫爾勒大型商業(yè)賣場將進入更新?lián)Q代時期。據(jù)調(diào)查，這類需求者的需求量在2萬平米左右。同時，城市居民的住房消費開始進入新一輪的增長期，人們開始購買或更換住房，增加住房面積，改善居住條件，居民需求增加拉動了房屋銷售價格的上升。庫爾勒零售商業(yè)發(fā)展分析 庫爾勒高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境及優(yōu)良的城市建設(shè)水平，引來了國內(nèi)外知名的投資者，給庫爾勒的經(jīng)濟建設(shè)和社會的發(fā)展增添了無限的活力同時，使庫爾勒的經(jīng)濟總體水平進入前所未有的高速發(fā)展時期；城市的繁榮，促進商業(yè)環(huán)境走向成熟。 2002年，市屬農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到41億元，%；，%和8%，私營企業(yè)和個體工商戶實現(xiàn)利稅2513萬元，較上年增長5%。庫爾勒市2002年的國民生產(chǎn)總值為148億元，遠遠高于阿克蘇市的38億元、石河子市的28億元、昌吉市市的28億元，僅次于烏魯木齊和克拉瑪依。 2002年，庫爾勒城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7687元，較1997年增加2897元，%。2002年庫爾勒地區(qū)（含兵團）完成房地產(chǎn)投資55163萬元，%，各房地產(chǎn)企業(yè)申報的利潤總額共1824萬元，利潤率較上年有所增長。在經(jīng)營戶實時調(diào)查中，%的專賣店經(jīng)營者表示計劃再投資或開設(shè)分店；在對烏魯木齊知名商場和超市的電話訪談中，有78%的被訪者對庫爾勒的發(fā)展變化做出了很高的評價；其中，40%的被訪者表示，近年有在庫爾勒投資的計劃。該商圈經(jīng)營的種類有服飾、裝飾品、家電、通信器材、餐飲等，主流消費品的銷售占據(jù)著庫爾勒60%以上的市場份額。 城市中心區(qū)包括金色時代廣場所處的人民廣場中心區(qū)域，在新的城市功能規(guī)劃中，將中心區(qū)的政治、文化功能進一步拓展，形成庫爾勒市的行政、商貿(mào)、金融、科研、信息、文化中心。 做為現(xiàn)代商業(yè)最為活躍的零售業(yè)態(tài)，金色時代廣場的誕生，將徹底改變庫爾勒舊有的商業(yè)布局，完善并加強人民廣場區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機能，成為未來50年引領(lǐng)時尚消費的商業(yè)新地標。巴州匯展中心 位于人民廣場周邊地區(qū)、原樓蘭賓館宅地，百川企業(yè)集團投資建設(shè)，期房，商業(yè)租、售面積約8萬平米左右；部分實行產(chǎn)權(quán)銷售，首付40%。如項目在近期內(nèi)迅速導入市場，物業(yè)內(nèi)涵和區(qū)位優(yōu)勢所產(chǎn)生的價值，使產(chǎn)品在短期內(nèi)無市場對比的情況下，可獲得均價12000元左右領(lǐng)導性價位，目標價格同類物業(yè)的中上水平，屬于優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。遠景描述 2政策描述 21石油工業(yè)的進入、國家西部大開發(fā)政策的實施，為對庫爾勒經(jīng)濟發(fā)展和繁榮提供了充足的先天性條件。目標客戶選擇 2自有或者可支配現(xiàn)金在20萬左右； 2經(jīng)營品牌、店鋪現(xiàn)狀較好、盈利能力和水平較高； 2有一定的事業(yè)心，開拓進取精神、不滿足現(xiàn)狀，有擴大或開設(shè)分店的愿望； 2年齡在30到55歲之間； 2從事服裝行業(yè)或其他商品經(jīng)營5年以上； 2從事出租或炒賣房地產(chǎn)3年以上； 27社會關(guān)系較廣、社會經(jīng)驗豐富，有一定的消費取向和審美觀念，強調(diào)個性發(fā)揮； 28對商鋪有一定的見解和判斷標準，不輕易跟風和沖動簽單。 根據(jù)以上情況，在競爭對手還沒有完全形成競爭優(yōu)勢以前，以突發(fā)性姿態(tài)“搶先入市”，便成為金色時代廣場營銷致勝的關(guān)鍵所在。此階段內(nèi)，已經(jīng)簽訂預售協(xié)議的客戶，督促辦理正式購房合同；對咨詢客戶，重點做內(nèi)街和上、下層銷售說服工作，力爭在階段內(nèi)促成70%以上的銷售量。 4經(jīng)營者說服策