【正文】 狀用地特點(diǎn)，合理布置城市的經(jīng)濟(jì)、文化、公用設(shè)施等各類用地。將庫爾勒市中心城分為中心區(qū)和新市區(qū)兩個功能區(qū)分，四個居住組團(tuán)。 城市中心區(qū)包括金色時代廣場所處的人民廣場中心區(qū)域，在新的城市功能規(guī)劃中，將中心區(qū)的政治、文化功能進(jìn)一步拓展，形成庫爾勒市的行政、商貿(mào)、金融、科研、信息、文化中心。 金色時代廣場所處的中心區(qū)域，在整體城市功能規(guī)劃中，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，在加大舊城改造力度，大力發(fā)展商貿(mào)經(jīng)營，大力完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施，近年來，已經(jīng)有計(jì)劃的開發(fā)建設(shè)若干個生活服務(wù)設(shè)施完備的居住小區(qū)，使中心片區(qū)成為庫爾勒城市主中心。 庫爾勒新的市政功能規(guī)劃以三橫五縱，雙十字軸的城市道路骨架，金色時代廣場所處的沙依巴格路是三橫五縱中連接南北方向的中心主干道，也是未來城市道路主要骨架。在未來城市走向中，金色時代廣場不僅是連接中心區(qū)、城市主中心、組團(tuán)中心的核心地帶；同時也是體現(xiàn)庫爾勒城市風(fēng)貌的重要視覺走廊。———————— 五、項(xiàng)目規(guī)劃簡述位置和周邊區(qū)域人群 金色時代廣場位于庫爾勒市中心位置的人民廣場西側(cè)，巴音路、沙依巴格路、文化路三面交匯，是庫爾勒最繁華的商業(yè)區(qū)、最顯要的市政區(qū)和最密集的居住區(qū)。臨街的沙依巴格路是庫爾勒中心城市干道；東側(cè)的人民廣場是庫爾勒市政中心、文化中心和休閑娛樂中心；北側(cè)靠近靠近巴音郭楞蒙古族自治州人民政府，西側(cè)是巴州公安局。周邊主要為州政府和各級政府機(jī)關(guān)住宅區(qū)，交通位置優(yōu)越，居住人群優(yōu)良。開發(fā)時機(jī)和開發(fā)理念 金色時代廣場是庫爾勒市政府為建州50周年大慶引進(jìn)的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢三位一體，總建筑面積57083平米。 項(xiàng)目規(guī)劃參照美國以及國內(nèi)沿海地區(qū)精品商業(yè)模式，以精品購物廣場為主體，南、北兩端分別設(shè)計(jì)了庫爾勒獨(dú)有的室內(nèi)主題休閑廣場，300米購物長廊貫通全部品牌店、專賣店；樓體二層以弧型玻璃封頂，大型中央空調(diào)調(diào)劑室溫，形成全疆獨(dú)一無二的室內(nèi)商業(yè)步行街格局。500米半徑購買力 金色時代廣場半徑一公里內(nèi)固定人潮25萬人，超過全市人均密度34倍，是“半小時經(jīng)濟(jì)圈”強(qiáng)大地理輻射能量。人均收入8000元左右，高于全市平均水平2030%，不僅人口密度最集中、人均收入最穩(wěn)定，同時具有強(qiáng)大的購買消費(fèi)力。滾滾人潮，旺勢商機(jī)，是庫爾勒最有發(fā)展?jié)摿?，商家必爭的致富重地。?xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì) 整個建筑群的地下一層至地上三層為復(fù)合式、室內(nèi)商業(yè)步行街，以精品服飾和各色品牌產(chǎn)品為經(jīng)營對象，整體布局沿著巴音路、沙依巴格路、巴音路設(shè)三個廣場主入口，以引導(dǎo)人流、車流分別進(jìn)入繁華內(nèi)街。總體建筑群南北長360米，氣勢恢宏、造型典雅、時尚，生動彰顯出金色時代廣場顯著的商業(yè)地位。在未來城市發(fā)展中的地位和影響 商場經(jīng)營只有在人潮如擁、并不斷滿足人們對購物消費(fèi)新奇欲望的情況下，才能做到近悅遠(yuǎn)來，商機(jī)無限。因?yàn)?，任何城市的舊城改造項(xiàng)目，都被賦予城市繁榮和再造的任務(wù)，一般的市政規(guī)劃和土地出讓過程，都經(jīng)過政府縝密完善的通盤考量，使市容市貌呈現(xiàn)出寬闊的大氣派、大形象，從而做到公共建設(shè)與居住社區(qū)、商業(yè)環(huán)境等整體機(jī)能的合理劃分。 做為現(xiàn)代商業(yè)最為活躍的零售業(yè)態(tài)，金色時代廣場的誕生，將徹底改變庫爾勒舊有的商業(yè)布局，完善并加強(qiáng)人民廣場區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)能，成為未來50年引領(lǐng)時尚消費(fèi)的商業(yè)新地標(biāo)。遠(yuǎn)景規(guī)劃和近期集客力 金色時代廣場大型室內(nèi)商業(yè)步行街，是庫爾勒第一座以旅游、量販超市、時尚名品為主題特色的國際購物休閑娛樂廣場，結(jié)合購物、休閑、娛樂、信息、特色名產(chǎn)、美食超市等復(fù)合式功能，以高娛樂、高品味、高價(jià)值重新改寫商場新經(jīng)營形態(tài)， 360米大面寬、大街廊、大臨路面，為廣大經(jīng)營者規(guī)劃出最新、最大、最具整體形象的商場門面，和獨(dú)一無二的整體價(jià)值，從人民廣場向周邊輻身，聚集并吸引了人民廣場、巴州政府、人民路沿線的強(qiáng)大的聚客力、消費(fèi)力，以耀眼而醒目的商業(yè)形象，成為未來五十年人民廣場最具活力的商業(yè)新地標(biāo)。超前近10年的商業(yè)運(yùn)行方案 集休閑、購物、娛樂于一體的金色時代廣場，為了營造最舒適的購物氣氛，于南北兩個入口處分別設(shè)計(jì)了兩個不同主題的下沉式游樂廣場，通過挑高二層的歐洲式大中庭、上下扶梯引導(dǎo)人流垂直進(jìn)入地下或地上二層。在室內(nèi)步街街兩側(cè)，沿內(nèi)街設(shè)計(jì)歐洲百貨廣場主題式音樂鐘、迪斯尼樂園的音樂卡通、玻璃帷幕精品櫥窗、簡單而合理的休閑坐椅等，新奇購物與娛樂價(jià)值，逐步引導(dǎo)內(nèi)部人流的購物路線，使內(nèi)部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集內(nèi)部集客力，并以前所未有的全新消費(fèi)理念，帶來庫爾勒購物、置業(yè)新風(fēng)潮?！? 六、項(xiàng)目競爭對象 已經(jīng)投放市場和將于2003年投放市場的在建商業(yè)項(xiàng)目，主要有七星餐飲廣場、七星大廈、巴州匯展中心、東方紅飯店改造工程、孔雀公園二期步行街、金三角二期擴(kuò)建工程、小友好商城等，以上項(xiàng)目，由于項(xiàng)目定位類同，均計(jì)劃在2003年35月上市銷售，因此，與金色時代廣場形成直接競爭關(guān)系。其它待建工程，由于項(xiàng)目尚未成形，上市時間不明確，暫不構(gòu)成競爭壓力。七星餐飲廣場 人民路中端商業(yè)區(qū)，期房， 2003年10月峻工；起價(jià)13800元/ m2，均價(jià)11570元/ m2；首付40%。開發(fā)商七星華譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在庫爾勒有穩(wěn)固根基，在銷、在建和待建樓盤均為商業(yè)項(xiàng)目，與金色時代廣場構(gòu)成競爭關(guān)系，但競爭壓力不大。七星大廈 人民路中端商業(yè)區(qū)，現(xiàn)房，已經(jīng)入?。黄饍r(jià)11500元/ m2，均價(jià)9700元/ m2；首付40%，銀行提供110年按揭；與金色時代廣場構(gòu)成競爭關(guān)系，但競爭壓力不大。東方紅飯店 庫爾勒市城北，位于交通西路和北山路交匯處，庫爾勒東支實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、庫爾勒福星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)， 2002年6月9日開工， 2003年11月1日交付使用起價(jià)5588元/ m2，底層商鋪以大賣場形式出租或出售，對金色時代廣場競爭壓力相對較小。恒友大廈 位于庫爾勒市巴音東路與交通路交匯處，庫爾勒恒友房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)?，F(xiàn)房，以出租方式招商，與金色時代廣場構(gòu)成競爭關(guān)系，但競爭壓力不大。小友好商城 位于庫爾勒人民西路德豐商廈對面，巴州華州商廈有限責(zé)任公司投資開發(fā)， 2002年3月15日復(fù)工建設(shè)，采取聯(lián)合經(jīng)營，保本扣點(diǎn)費(fèi)用攤銷運(yùn)作方式，統(tǒng)一商檢，預(yù)先理賠及商品責(zé)任保險(xiǎn)制度。一樓10500元/ m2，其余樓層均價(jià)在8000元/ m2左右，5年內(nèi)分期付款，敞開式銷售。內(nèi)部管理混亂，銷售體系沒有建立；服務(wù)體系不到位。與金色時代關(guān)系構(gòu)成競爭關(guān)系，但競爭壓力不大。巴州匯展中心 位于人民廣場周邊地區(qū)、原樓蘭賓館宅地，百川企業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)，期房，商業(yè)租、售面積約8萬平米左右；部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)銷售，首付40%。是庫爾勒重點(diǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目和政府形象工程，政策吸引力大，但由于屬跨年度工程，建設(shè)周期長，雖然位置接近，但對金色時代廣場競爭壓力較小?？兹腹珗@二期（步行街） 位于孔雀公園外圍，新疆在萬鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、庫爾勒七星華譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)，10初峻工，建筑面積：，一層銷售價(jià)格在30004000元/ m2之間，二層銷售價(jià)格在20003000元/ m2之間。做為低價(jià)位、低端產(chǎn)品，該項(xiàng)目以雜貨、百貨為經(jīng)營特色，對金色時代廣場基本構(gòu)不成競爭威脅。二中“育花巷”商業(yè)步行街 位于人民廣場周圍二中育花巷，由庫爾勒香梨股份有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目位置、性質(zhì)、開發(fā)時間、銷售時間均與金色時代廣場有一定相似性，因此為為金色時代廣場最強(qiáng)大的競爭對象，也是本案著重展開營銷競爭的重點(diǎn)對象。—————————————— 七、項(xiàng)目定位項(xiàng)目名稱 商業(yè)部分：金色時代廣場。 一樓分概念名稱：羅馬大道。 二樓分概念名稱：巴黎名街。 內(nèi)部空間組織 第一主力店（羅馬大道）：以服飾、鞋類、運(yùn)動休閑裝為主的品牌專賣店。 第二主力店（巴黎名街）：以黃金、珠寶、玉器、旅游產(chǎn)品為主的專營店。 商業(yè)補(bǔ)充店：以床上用品、箱包、玩具為主的其它店面。 餐飲廣場： ◎臨街A區(qū)為餐飲預(yù)留區(qū)域，以西式快餐為引進(jìn)目標(biāo)，第一銷售階段（預(yù)訂期）不針對專賣店發(fā)售；如引進(jìn)不成功，在第二銷售（預(yù)售期）進(jìn)行資源調(diào)配，做為專賣店出售。 ◎三層寫字間以敞開式布局，不做空間隔檔，第一銷售階段（預(yù)訂期）針對餐飲經(jīng)營者銷售；如銷售不成功，在第二銷售（預(yù)售期）進(jìn)行資源調(diào)配，做為寫字間出售。 銷售價(jià)格 a、定位參考 ◎庫爾勒商鋪市場的高檔化需求，為金色時代廣場聚集了部份優(yōu)質(zhì)的購買群體。與金色時代廣場形成競爭關(guān)系的二中（育花巷）步行街價(jià)格定位尚不明確，但是，從2002年10月開始銷售的七星餐飲廣場，在營銷策略仍然以“拉客銷售”為主的情況下，整體均價(jià)已經(jīng)突破12000元。 ◎金色時代廣場明確的開發(fā)理念和產(chǎn)品潛力，已經(jīng)確定了產(chǎn)品的市場定位和高尚物業(yè)形象。如項(xiàng)目在近期內(nèi)迅速導(dǎo)入市場，物業(yè)內(nèi)涵和區(qū)位優(yōu)勢所產(chǎn)生的價(jià)值，使產(chǎn)品在短期內(nèi)無市場對比的情況下，可獲得均價(jià)12000元左右領(lǐng)導(dǎo)性價(jià)位，目標(biāo)價(jià)格同類物業(yè)的中上水平，屬于優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。如果市場導(dǎo)入和項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，今后一、兩個月內(nèi)同類物業(yè)涌向市場，勢必發(fā)生價(jià)格競爭，利潤空間難以保證。 b、高價(jià)位進(jìn)入依據(jù) 在充分考慮市場公布價(jià)及目標(biāo)客戶心理價(jià)的同時，通過前期的廣告鋪墊，提高目標(biāo)客戶心理價(jià)，有獲得優(yōu)質(zhì)價(jià)位的可能性。 c、寫字樓建議價(jià)格 三層：基本均價(jià)2300元/平米； 四層：基本均價(jià)2100元/平米； 五層：基本均價(jià)1900元/平米 d、商鋪價(jià)格建議 按照不同位置、不同區(qū)域分區(qū)定價(jià)，以入口處為最高價(jià)，南重北輕，沿入口逐次遞減。 具體價(jià)格定位見平面圖示，在此價(jià)格獲得通過后，參照《分戶丈量表》核定單位銷售面積實(shí)際價(jià)格。 e、設(shè)計(jì)依據(jù) ◎充分考慮了整個商業(yè)街內(nèi)部走向，內(nèi)側(cè)價(jià)格低于外側(cè)價(jià)格。 ◎充分調(diào)整水平價(jià)差和垂直價(jià)差，可充分保證商鋪的均勻銷售。 現(xiàn)場售樓中心 a、功能區(qū)：銷售接待區(qū)、沙盤展示區(qū)、電視模擬演示區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)。 b、服務(wù)區(qū)：經(jīng)理工作區(qū)、按揭辦理區(qū)。 c、大廳面積：150平米—180平米。 d、VI形象：現(xiàn)場售樓中心立面、空間和環(huán)境布置，按照VI應(yīng)用系統(tǒng)規(guī)范設(shè)計(jì)。 e、使用時間：應(yīng)在4月10—4月15日完成并投入使用。———————— 八、項(xiàng)目營銷中的4P組合理念表達(dá) 1國際化 以國際最前沿的室內(nèi)商業(yè)步行街格局規(guī)劃設(shè)計(jì)，外觀清新典雅，內(nèi)裝時尚創(chuàng)新，創(chuàng)造最具有特色的國際化商業(yè)氛圍的精品購物廣場。 1舒適化 商場內(nèi)部動線明晰、區(qū)域合理，內(nèi)街主要位置設(shè)計(jì)休閑、觀光區(qū)域，充分滿足經(jīng)營各商場業(yè)主的需求，并讓消費(fèi)者感到購物空間的舒適。 1人性化 以休閑購物為特色，強(qiáng)化和完善的內(nèi)部街道的人流通行路線，以舒適愉悅的購物環(huán)境吸引人流，創(chuàng)造不同凡響的新生活購物廣場。 1集客力 充分吸引人民廣場周邊消費(fèi)區(qū)域人流，形成強(qiáng)大的集客力，并通過內(nèi)部環(huán)境把人流進(jìn)一步吸引到內(nèi)街，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)外統(tǒng)一的高收益店面價(jià)值。遠(yuǎn)景描述 2政策描述 21石油工業(yè)的進(jìn)入、國家西部大開發(fā)政策的實(shí)施，為對庫爾勒經(jīng)濟(jì)發(fā)展和繁榮提供了充足的先天性條件。 21消費(fèi)市場的蓬勃發(fā)展，帶動庫爾勒市房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，隨著庫爾勒市政改造工程、舊城改造工程的的實(shí)施，商業(yè)賣場將進(jìn)入更新?lián)Q代時期。 2經(jīng)濟(jì)描述 22庫爾勒經(jīng)濟(jì)增長勢頭強(qiáng)勁，在全疆縣級當(dāng)中市名列前茅。經(jīng)濟(jì)增長將帶動商業(yè)用房需求和投資回報(bào)率的上升。 22庫爾勒市的消費(fèi)能力和消費(fèi)潛量巨大，特別是有石油職工這樣高收入高消費(fèi)群體的支撐，使得庫爾勒市的人均消費(fèi)在全疆的排名十分的耀眼。 2社會描述 23庫爾勒市單個品牌服飾的銷量在全疆甚至全國都名列前茅，有豐厚的商業(yè)積淀和消費(fèi)基礎(chǔ)，品牌消費(fèi)意識強(qiáng)，社會購買力大。 23城市開發(fā)在不斷的推進(jìn)，好的商業(yè)地段將在近一、兩年內(nèi)開發(fā)完畢，土地資源的不可再生性，使得商業(yè)用地大幅縮減，使商業(yè)用房銷售價(jià)格一路攀升。 2產(chǎn)品描述 24金色時代廣場位于庫爾勒中心廣場東北角的巴音路和薩依巴格路交匯處的十字地帶，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，與巴州公安局一路之隔，地理位置優(yōu)越。 242廣場周圍市政建設(shè)工程已經(jīng)全面啟動，根據(jù)市政規(guī)劃，一、兩年以后，石油基地消費(fèi)人群將直達(dá)購物，形成集購物、觀光、旅游、居住為一體的中心商業(yè)熱點(diǎn)地帶。 2服務(wù)描述 25銀都（酒店）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供具有國際化理念的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平物業(yè)管理和服務(wù)體系，使商業(yè)賣場更符合品牌經(jīng)營和消費(fèi)需要。 25開發(fā)商為項(xiàng)目建立完整統(tǒng)一的品牌形象，以品牌力促進(jìn)賣場的整體銷售力，把金色時代廣場建設(shè)成為庫爾勒未來50年標(biāo)志性商業(yè)建筑。 優(yōu)勢提煉 3政策支持：政府引進(jìn)項(xiàng)目，巴州五十年大慶獻(xiàn)禮工程； 3政策保護(hù)：人民廣場商業(yè)用地出讓完畢，未來50年無競爭對手； 3資本引進(jìn)：新疆鴻福集團(tuán)開發(fā)，新疆銀都酒店參與管理； 3開發(fā)實(shí)力：鴻福集團(tuán)依托中國電信強(qiáng)大資本背景，實(shí)力雄厚； 3距離優(yōu)勢：市政中心區(qū)域，零距離進(jìn)入繁華商業(yè)街區(qū)； 3區(qū)域規(guī)劃：人民廣場市政重點(diǎn)開發(fā)和保護(hù)區(qū)域，市政設(shè)施優(yōu)于其它區(qū)域； 3商業(yè)環(huán)境：人民廣場數(shù)十年商業(yè)積淀，是庫爾勒主要的精品購物區(qū)； 3人口環(huán)境：云集市區(qū)70%人口，常住人口25萬左右，素質(zhì)高，收入穩(wěn)定； 3周邊生活：中心區(qū)