【正文】 狀用地特點(diǎn)，合理布置城市的經(jīng)濟(jì)、文化、公用設(shè)施等各類用地。將庫(kù)爾勒市中心城分為中心區(qū)和新市區(qū)兩個(gè)功能區(qū)分，四個(gè)居住組團(tuán)。 城市中心區(qū)包括金色時(shí)代廣場(chǎng)所處的人民廣場(chǎng)中心區(qū)域，在新的城市功能規(guī)劃中，將中心區(qū)的政治、文化功能進(jìn)一步拓展，形成庫(kù)爾勒市的行政、商貿(mào)、金融、科研、信息、文化中心。 金色時(shí)代廣場(chǎng)所處的中心區(qū)域，在整體城市功能規(guī)劃中，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，在加大舊城改造力度，大力發(fā)展商貿(mào)經(jīng)營(yíng)，大力完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施，近年來(lái)，已經(jīng)有計(jì)劃的開發(fā)建設(shè)若干個(gè)生活服務(wù)設(shè)施完備的居住小區(qū)，使中心片區(qū)成為庫(kù)爾勒城市主中心。 庫(kù)爾勒新的市政功能規(guī)劃以三橫五縱，雙十字軸的城市道路骨架，金色時(shí)代廣場(chǎng)所處的沙依巴格路是三橫五縱中連接南北方向的中心主干道，也是未來(lái)城市道路主要骨架。在未來(lái)城市走向中，金色時(shí)代廣場(chǎng)不僅是連接中心區(qū)、城市主中心、組團(tuán)中心的核心地帶；同時(shí)也是體現(xiàn)庫(kù)爾勒城市風(fēng)貌的重要視覺走廊。———————— 五、項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)述位置和周邊區(qū)域人群 金色時(shí)代廣場(chǎng)位于庫(kù)爾勒市中心位置的人民廣場(chǎng)西側(cè)，巴音路、沙依巴格路、文化路三面交匯，是庫(kù)爾勒最繁華的商業(yè)區(qū)、最顯要的市政區(qū)和最密集的居住區(qū)。臨街的沙依巴格路是庫(kù)爾勒中心城市干道；東側(cè)的人民廣場(chǎng)是庫(kù)爾勒市政中心、文化中心和休閑娛樂中心；北側(cè)靠近靠近巴音郭楞蒙古族自治州人民政府，西側(cè)是巴州公安局。周邊主要為州政府和各級(jí)政府機(jī)關(guān)住宅區(qū)，交通位置優(yōu)越，居住人群優(yōu)良。開發(fā)時(shí)機(jī)和開發(fā)理念 金色時(shí)代廣場(chǎng)是庫(kù)爾勒市政府為建州50周年大慶引進(jìn)的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)三位一體，總建筑面積57083平米。 項(xiàng)目規(guī)劃參照美國(guó)以及國(guó)內(nèi)沿海地區(qū)精品商業(yè)模式，以精品購(gòu)物廣場(chǎng)為主體，南、北兩端分別設(shè)計(jì)了庫(kù)爾勒獨(dú)有的室內(nèi)主題休閑廣場(chǎng)，300米購(gòu)物長(zhǎng)廊貫通全部品牌店、專賣店；樓體二層以弧型玻璃封頂，大型中央空調(diào)調(diào)劑室溫，形成全疆獨(dú)一無(wú)二的室內(nèi)商業(yè)步行街格局。500米半徑購(gòu)買力 金色時(shí)代廣場(chǎng)半徑一公里內(nèi)固定人潮25萬(wàn)人，超過全市人均密度34倍，是“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”強(qiáng)大地理輻射能量。人均收入8000元左右，高于全市平均水平2030%，不僅人口密度最集中、人均收入最穩(wěn)定，同時(shí)具有強(qiáng)大的購(gòu)買消費(fèi)力。滾滾人潮，旺勢(shì)商機(jī)，是庫(kù)爾勒最有發(fā)展?jié)摿?，商家必?zhēng)的致富重地。項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì) 整個(gè)建筑群的地下一層至地上三層為復(fù)合式、室內(nèi)商業(yè)步行街，以精品服飾和各色品牌產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，整體布局沿著巴音路、沙依巴格路、巴音路設(shè)三個(gè)廣場(chǎng)主入口，以引導(dǎo)人流、車流分別進(jìn)入繁華內(nèi)街?？傮w建筑群南北長(zhǎng)360米，氣勢(shì)恢宏、造型典雅、時(shí)尚，生動(dòng)彰顯出金色時(shí)代廣場(chǎng)顯著的商業(yè)地位。在未來(lái)城市發(fā)展中的地位和影響 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)只有在人潮如擁、并不斷滿足人們對(duì)購(gòu)物消費(fèi)新奇欲望的情況下，才能做到近悅遠(yuǎn)來(lái)，商機(jī)無(wú)限。因?yàn)?，任何城市的舊城改造項(xiàng)目，都被賦予城市繁榮和再造的任務(wù)，一般的市政規(guī)劃和土地出讓過程，都經(jīng)過政府縝密完善的通盤考量，使市容市貌呈現(xiàn)出寬闊的大氣派、大形象，從而做到公共建設(shè)與居住社區(qū)、商業(yè)環(huán)境等整體機(jī)能的合理劃分。 做為現(xiàn)代商業(yè)最為活躍的零售業(yè)態(tài)，金色時(shí)代廣場(chǎng)的誕生，將徹底改變庫(kù)爾勒舊有的商業(yè)布局，完善并加強(qiáng)人民廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)機(jī)能，成為未來(lái)50年引領(lǐng)時(shí)尚消費(fèi)的商業(yè)新地標(biāo)。遠(yuǎn)景規(guī)劃和近期集客力 金色時(shí)代廣場(chǎng)大型室內(nèi)商業(yè)步行街，是庫(kù)爾勒第一座以旅游、量販超市、時(shí)尚名品為主題特色的國(guó)際購(gòu)物休閑娛樂廣場(chǎng)，結(jié)合購(gòu)物、休閑、娛樂、信息、特色名產(chǎn)、美食超市等復(fù)合式功能，以高娛樂、高品味、高價(jià)值重新改寫商場(chǎng)新經(jīng)營(yíng)形態(tài)， 360米大面寬、大街廊、大臨路面，為廣大經(jīng)營(yíng)者規(guī)劃出最新、最大、最具整體形象的商場(chǎng)門面，和獨(dú)一無(wú)二的整體價(jià)值，從人民廣場(chǎng)向周邊輻身，聚集并吸引了人民廣場(chǎng)、巴州政府、人民路沿線的強(qiáng)大的聚客力、消費(fèi)力，以耀眼而醒目的商業(yè)形象，成為未來(lái)五十年人民廣場(chǎng)最具活力的商業(yè)新地標(biāo)。超前近10年的商業(yè)運(yùn)行方案 集休閑、購(gòu)物、娛樂于一體的金色時(shí)代廣場(chǎng)，為了營(yíng)造最舒適的購(gòu)物氣氛，于南北兩個(gè)入口處分別設(shè)計(jì)了兩個(gè)不同主題的下沉式游樂廣場(chǎng)，通過挑高二層的歐洲式大中庭、上下扶梯引導(dǎo)人流垂直進(jìn)入地下或地上二層。在室內(nèi)步街街兩側(cè)，沿內(nèi)街設(shè)計(jì)歐洲百貨廣場(chǎng)主題式音樂鐘、迪斯尼樂園的音樂卡通、玻璃帷幕精品櫥窗、簡(jiǎn)單而合理的休閑坐椅等，新奇購(gòu)物與娛樂價(jià)值，逐步引導(dǎo)內(nèi)部人流的購(gòu)物路線，使內(nèi)部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集內(nèi)部集客力，并以前所未有的全新消費(fèi)理念，帶來(lái)庫(kù)爾勒購(gòu)物、置業(yè)新風(fēng)潮?！? 六、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 已經(jīng)投放市場(chǎng)和將于2003年投放市場(chǎng)的在建商業(yè)項(xiàng)目，主要有七星餐飲廣場(chǎng)、七星大廈、巴州匯展中心、東方紅飯店改造工程、孔雀公園二期步行街、金三角二期擴(kuò)建工程、小友好商城等，以上項(xiàng)目，由于項(xiàng)目定位類同，均計(jì)劃在2003年35月上市銷售，因此，與金色時(shí)代廣場(chǎng)形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。其它待建工程，由于項(xiàng)目尚未成形，上市時(shí)間不明確，暫不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力。七星餐飲廣場(chǎng) 人民路中端商業(yè)區(qū)，期房， 2003年10月峻工；起價(jià)13800元/ m2，均價(jià)11570元/ m2；首付40%。開發(fā)商七星華譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在庫(kù)爾勒有穩(wěn)固根基，在銷、在建和待建樓盤均為商業(yè)項(xiàng)目，與金色時(shí)代廣場(chǎng)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。七星大廈 人民路中端商業(yè)區(qū)，現(xiàn)房，已經(jīng)入住；起價(jià)11500元/ m2，均價(jià)9700元/ m2；首付40%，銀行提供110年按揭；與金色時(shí)代廣場(chǎng)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。東方紅飯店 庫(kù)爾勒市城北，位于交通西路和北山路交匯處，庫(kù)爾勒東支實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、庫(kù)爾勒福星房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)， 2002年6月9日開工， 2003年11月1日交付使用起價(jià)5588元/ m2，底層商鋪以大賣場(chǎng)形式出租或出售，對(duì)金色時(shí)代廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。恒友大廈 位于庫(kù)爾勒市巴音東路與交通路交匯處，庫(kù)爾勒恒友房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)?，F(xiàn)房，以出租方式招商，與金色時(shí)代廣場(chǎng)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。小友好商城 位于庫(kù)爾勒人民西路德豐商廈對(duì)面，巴州華州商廈有限責(zé)任公司投資開發(fā)， 2002年3月15日復(fù)工建設(shè)，采取聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，保本扣點(diǎn)費(fèi)用攤銷運(yùn)作方式，統(tǒng)一商檢，預(yù)先理賠及商品責(zé)任保險(xiǎn)制度。一樓10500元/ m2，其余樓層均價(jià)在8000元/ m2左右，5年內(nèi)分期付款，敞開式銷售。內(nèi)部管理混亂，銷售體系沒有建立；服務(wù)體系不到位。與金色時(shí)代關(guān)系構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。巴州匯展中心 位于人民廣場(chǎng)周邊地區(qū)、原樓蘭賓館宅地，百川企業(yè)集團(tuán)投資建設(shè)，期房，商業(yè)租、售面積約8萬(wàn)平米左右；部分實(shí)行產(chǎn)權(quán)銷售，首付40%。是庫(kù)爾勒重點(diǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目和政府形象工程，政策吸引力大，但由于屬跨年度工程，建設(shè)周期長(zhǎng)，雖然位置接近，但對(duì)金色時(shí)代廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較小?？兹腹珗@二期（步行街） 位于孔雀公園外圍，新疆在萬(wàn)鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司、庫(kù)爾勒七星華譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)，10初峻工，建筑面積：，一層銷售價(jià)格在30004000元/ m2之間，二層銷售價(jià)格在20003000元/ m2之間。做為低價(jià)位、低端產(chǎn)品，該項(xiàng)目以雜貨、百貨為經(jīng)營(yíng)特色，對(duì)金色時(shí)代廣場(chǎng)基本構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)威脅。二中“育花巷”商業(yè)步行街 位于人民廣場(chǎng)周圍二中育花巷，由庫(kù)爾勒香梨股份有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目位置、性質(zhì)、開發(fā)時(shí)間、銷售時(shí)間均與金色時(shí)代廣場(chǎng)有一定相似性，因此為為金色時(shí)代廣場(chǎng)最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，也是本案著重展開營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)對(duì)象。—————————————— 七、項(xiàng)目定位項(xiàng)目名稱 商業(yè)部分：金色時(shí)代廣場(chǎng)。 一樓分概念名稱：羅馬大道。 二樓分概念名稱：巴黎名街。 內(nèi)部空間組織 第一主力店（羅馬大道）：以服飾、鞋類、運(yùn)動(dòng)休閑裝為主的品牌專賣店。 第二主力店（巴黎名街）：以黃金、珠寶、玉器、旅游產(chǎn)品為主的專營(yíng)店。 商業(yè)補(bǔ)充店：以床上用品、箱包、玩具為主的其它店面。 餐飲廣場(chǎng)： ◎臨街A區(qū)為餐飲預(yù)留區(qū)域，以西式快餐為引進(jìn)目標(biāo)，第一銷售階段（預(yù)訂期）不針對(duì)專賣店發(fā)售；如引進(jìn)不成功，在第二銷售（預(yù)售期）進(jìn)行資源調(diào)配，做為專賣店出售。 ◎三層寫字間以敞開式布局，不做空間隔檔，第一銷售階段（預(yù)訂期）針對(duì)餐飲經(jīng)營(yíng)者銷售；如銷售不成功，在第二銷售（預(yù)售期）進(jìn)行資源調(diào)配，做為寫字間出售。 銷售價(jià)格 a、定位參考 ◎庫(kù)爾勒商鋪市場(chǎng)的高檔化需求，為金色時(shí)代廣場(chǎng)聚集了部份優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買群體。與金色時(shí)代廣場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的二中（育花巷）步行街價(jià)格定位尚不明確，但是，從2002年10月開始銷售的七星餐飲廣場(chǎng)，在營(yíng)銷策略仍然以“拉客銷售”為主的情況下，整體均價(jià)已經(jīng)突破12000元。 ◎金色時(shí)代廣場(chǎng)明確的開發(fā)理念和產(chǎn)品潛力，已經(jīng)確定了產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和高尚物業(yè)形象。如項(xiàng)目在近期內(nèi)迅速導(dǎo)入市場(chǎng)，物業(yè)內(nèi)涵和區(qū)位優(yōu)勢(shì)所產(chǎn)生的價(jià)值，使產(chǎn)品在短期內(nèi)無(wú)市場(chǎng)對(duì)比的情況下，可獲得均價(jià)12000元左右領(lǐng)導(dǎo)性價(jià)位，目標(biāo)價(jià)格同類物業(yè)的中上水平，屬于優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。如果市場(chǎng)導(dǎo)入和項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，今后一、兩個(gè)月內(nèi)同類物業(yè)涌向市場(chǎng)，勢(shì)必發(fā)生價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，利潤(rùn)空間難以保證。 b、高價(jià)位進(jìn)入依據(jù) 在充分考慮市場(chǎng)公布價(jià)及目標(biāo)客戶心理價(jià)的同時(shí)，通過前期的廣告鋪墊，提高目標(biāo)客戶心理價(jià)，有獲得優(yōu)質(zhì)價(jià)位的可能性。 c、寫字樓建議價(jià)格 三層：基本均價(jià)2300元/平米； 四層：基本均價(jià)2100元/平米； 五層：基本均價(jià)1900元/平米 d、商鋪價(jià)格建議 按照不同位置、不同區(qū)域分區(qū)定價(jià)，以入口處為最高價(jià)，南重北輕，沿入口逐次遞減。 具體價(jià)格定位見平面圖示，在此價(jià)格獲得通過后，參照《分戶丈量表》核定單位銷售面積實(shí)際價(jià)格。 e、設(shè)計(jì)依據(jù) ◎充分考慮了整個(gè)商業(yè)街內(nèi)部走向，內(nèi)側(cè)價(jià)格低于外側(cè)價(jià)格。 ◎充分調(diào)整水平價(jià)差和垂直價(jià)差，可充分保證商鋪的均勻銷售。 現(xiàn)場(chǎng)售樓中心 a、功能區(qū)：銷售接待區(qū)、沙盤展示區(qū)、電視模擬演示區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)。 b、服務(wù)區(qū)：經(jīng)理工作區(qū)、按揭辦理區(qū)。 c、大廳面積：150平米—180平米。 d、VI形象：現(xiàn)場(chǎng)售樓中心立面、空間和環(huán)境布置，按照VI應(yīng)用系統(tǒng)規(guī)范設(shè)計(jì)。 e、使用時(shí)間：應(yīng)在4月10—4月15日完成并投入使用。———————— 八、項(xiàng)目營(yíng)銷中的4P組合理念表達(dá) 1國(guó)際化 以國(guó)際最前沿的室內(nèi)商業(yè)步行街格局規(guī)劃設(shè)計(jì)，外觀清新典雅，內(nèi)裝時(shí)尚創(chuàng)新，創(chuàng)造最具有特色的國(guó)際化商業(yè)氛圍的精品購(gòu)物廣場(chǎng)。 1舒適化 商場(chǎng)內(nèi)部動(dòng)線明晰、區(qū)域合理，內(nèi)街主要位置設(shè)計(jì)休閑、觀光區(qū)域，充分滿足經(jīng)營(yíng)各商場(chǎng)業(yè)主的需求，并讓消費(fèi)者感到購(gòu)物空間的舒適。 1人性化 以休閑購(gòu)物為特色，強(qiáng)化和完善的內(nèi)部街道的人流通行路線，以舒適愉悅的購(gòu)物環(huán)境吸引人流，創(chuàng)造不同凡響的新生活購(gòu)物廣場(chǎng)。 1集客力 充分吸引人民廣場(chǎng)周邊消費(fèi)區(qū)域人流，形成強(qiáng)大的集客力，并通過內(nèi)部環(huán)境把人流進(jìn)一步吸引到內(nèi)街，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)外統(tǒng)一的高收益店面價(jià)值。遠(yuǎn)景描述 2政策描述 21石油工業(yè)的進(jìn)入、國(guó)家西部大開發(fā)政策的實(shí)施，為對(duì)庫(kù)爾勒經(jīng)濟(jì)發(fā)展和繁榮提供了充足的先天性條件。 21消費(fèi)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，帶動(dòng)庫(kù)爾勒市房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展，隨著庫(kù)爾勒市政改造工程、舊城改造工程的的實(shí)施，商業(yè)賣場(chǎng)將進(jìn)入更新?lián)Q代時(shí)期。 2經(jīng)濟(jì)描述 22庫(kù)爾勒經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，在全疆縣級(jí)當(dāng)中市名列前茅。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)商業(yè)用房需求和投資回報(bào)率的上升。 22庫(kù)爾勒市的消費(fèi)能力和消費(fèi)潛量巨大，特別是有石油職工這樣高收入高消費(fèi)群體的支撐，使得庫(kù)爾勒市的人均消費(fèi)在全疆的排名十分的耀眼。 2社會(huì)描述 23庫(kù)爾勒市單個(gè)品牌服飾的銷量在全疆甚至全國(guó)都名列前茅，有豐厚的商業(yè)積淀和消費(fèi)基礎(chǔ)，品牌消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)，社會(huì)購(gòu)買力大。 23城市開發(fā)在不斷的推進(jìn)，好的商業(yè)地段將在近一、兩年內(nèi)開發(fā)完畢，土地資源的不可再生性，使得商業(yè)用地大幅縮減，使商業(yè)用房銷售價(jià)格一路攀升。 2產(chǎn)品描述 24金色時(shí)代廣場(chǎng)位于庫(kù)爾勒中心廣場(chǎng)東北角的巴音路和薩依巴格路交匯處的十字地帶，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，與巴州公安局一路之隔，地理位置優(yōu)越。 242廣場(chǎng)周圍市政建設(shè)工程已經(jīng)全面啟動(dòng)，根據(jù)市政規(guī)劃，一、兩年以后，石油基地消費(fèi)人群將直達(dá)購(gòu)物，形成集購(gòu)物、觀光、旅游、居住為一體的中心商業(yè)熱點(diǎn)地帶。 2服務(wù)描述 25銀都（酒店）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供具有國(guó)際化理念的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平物業(yè)管理和服務(wù)體系，使商業(yè)賣場(chǎng)更符合品牌經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)需要。 25開發(fā)商為項(xiàng)目建立完整統(tǒng)一的品牌形象，以品牌力促進(jìn)賣場(chǎng)的整體銷售力，把金色時(shí)代廣場(chǎng)建設(shè)成為庫(kù)爾勒未來(lái)50年標(biāo)志性商業(yè)建筑。 優(yōu)勢(shì)提煉 3政策支持：政府引進(jìn)項(xiàng)目，巴州五十年大慶獻(xiàn)禮工程； 3政策保護(hù)：人民廣場(chǎng)商業(yè)用地出讓完畢，未來(lái)50年無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 3資本引進(jìn)：新疆鴻福集團(tuán)開發(fā)，新疆銀都酒店參與管理； 3開發(fā)實(shí)力：鴻福集團(tuán)依托中國(guó)電信強(qiáng)大資本背景，實(shí)力雄厚； 3距離優(yōu)勢(shì)：市政中心區(qū)域，零距離進(jìn)入繁華商業(yè)街區(qū)； 3區(qū)域規(guī)劃：人民廣場(chǎng)市政重點(diǎn)開發(fā)和保護(hù)區(qū)域，市政設(shè)施優(yōu)于其它區(qū)域； 3商業(yè)環(huán)境：人民廣場(chǎng)數(shù)十年商業(yè)積淀，是庫(kù)爾勒主要的精品購(gòu)物區(qū)； 3人口環(huán)境：云集市區(qū)70%人口，常住人口25萬(wàn)左右，素質(zhì)高，收入穩(wěn)定； 3周邊生活：中心區(qū)