【正文】 遍情況，決策人不在企業(yè)時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)行動(dòng)將有所遲緩，因此可以預(yù)計(jì)，育花巷商業(yè)步行街3月底只能展開預(yù)訂活動(dòng)，無法做大的廣告宣傳投放，客觀上為金色時(shí)代廣場(chǎng)“搶先入市”創(chuàng)造了條件。 1金色時(shí)代廣場(chǎng)背依庫(kù)爾勒市最大的居民團(tuán)組，車流量、人流量大，根據(jù)市政規(guī)劃，一年以后，石油基地消費(fèi)人群將直達(dá)購(gòu)物，與塔指直線距離縮短到1000米范圍內(nèi)。 優(yōu)勢(shì)提煉 3政策支持：政府引進(jìn)項(xiàng)目，巴州五十年大慶獻(xiàn)禮工程； 3政策保護(hù)：人民廣場(chǎng)商業(yè)用地出讓完畢，未來50年無競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 3資本引進(jìn)：新疆鴻福集團(tuán)開發(fā)，新疆銀都酒店參與管理； 3開發(fā)實(shí)力：鴻福集團(tuán)依托中國(guó)電信強(qiáng)大資本背景，實(shí)力雄厚； 3距離優(yōu)勢(shì)：市政中心區(qū)域，零距離進(jìn)入繁華商業(yè)街區(qū)； 3區(qū)域規(guī)劃：人民廣場(chǎng)市政重點(diǎn)開發(fā)和保護(hù)區(qū)域，市政設(shè)施優(yōu)于其它區(qū)域； 3商業(yè)環(huán)境：人民廣場(chǎng)數(shù)十年商業(yè)積淀，是庫(kù)爾勒主要的精品購(gòu)物區(qū)； 3人口環(huán)境：云集市區(qū)70%人口，常住人口25萬左右，素質(zhì)高，收入穩(wěn)定； 3周邊生活：中心區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所均在500米生活圈內(nèi)； 3集客能力：沙依巴格路平均人流量180000人/日左右，并呈增加趨勢(shì)； 31區(qū)域功能：根據(jù)市政發(fā)展規(guī)劃，人民廣場(chǎng)區(qū)域已從政治、文化中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)移； 31市政位置：與人民廣場(chǎng)、巴州政府相距50米，形成無可比擬的市政中心優(yōu)勢(shì)； 31交通干道：沙依巴格路、巴音路、文化路三條城市主干道形成四通八達(dá)的交通組合； 31商業(yè)優(yōu)勢(shì)：集購(gòu)物、休閑、娛樂、美食、居住、辦公為一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)； 31規(guī)劃面積：占地27919m2，總建筑面積570834 m2，是庫(kù)爾勒最大的商業(yè)在建項(xiàng)目； 31空間設(shè)計(jì)：室內(nèi)商業(yè)步行街，商鋪樓層凈高5米，二層以弧形玻璃封頂，通透明亮； 31購(gòu)物便利：三層步行街、十二部上下扶梯，環(huán)形通道，購(gòu)物方便； 31出入通道：南、北、中設(shè)三個(gè)主出入口，輔設(shè)消防人行通道，內(nèi)外自由； 31投資規(guī)模：，是庫(kù)爾勒年內(nèi)完成建設(shè)的最大商業(yè)項(xiàng)目； 3工程周期：4月開工、8月建成，10月初全線營(yíng)業(yè)，工程周期短； 32獨(dú)特設(shè)計(jì)：歐式風(fēng)格，內(nèi)外相通，下沉式主題廣場(chǎng)，精品店中店； 32大廳格局：直接到二層頂部的的挑空中庭，柱網(wǎng)分布合理，乘扶梯可俯瞰全局； 32大廳采光：整個(gè)中庭采用大面積玻璃采光罩； 32主題廣場(chǎng)：南、北兩端下沉式主題廣場(chǎng)，以音樂、噴泉、雕塑構(gòu)成不同的主題設(shè)計(jì)； 32配套設(shè)備：中央空調(diào)、上下扶梯、直升客梯、戶外休閑區(qū)、兒童游樂設(shè)施； 32自動(dòng)扶梯：南、北兩個(gè)主入口設(shè)上下扶梯，營(yíng)業(yè)時(shí)間全線運(yùn)行； 32建筑構(gòu)架：采用框架剪立墻結(jié)構(gòu)，牢固、耐久； 32外墻包裝：采用玻璃幕，花崗巖、鋁塑板，氣勢(shì)恢宏； 32地面鋪設(shè)：街道鋪設(shè)人行地磚，經(jīng)營(yíng)區(qū)鋪設(shè)高檔拋光地磚； 3店面分割：敞開式銷售，分割式經(jīng)營(yíng)，可根據(jù)業(yè)主要求以單位為面積任意分隔； 33中央空調(diào)：低置水，二十四小時(shí)運(yùn)營(yíng)，冬暖夏涼，空氣清新； 33綠化面積：臨街建設(shè)綠化廣場(chǎng)、中央噴水池； 33休閑場(chǎng)所：南北兩端主入口有1000 m2的休閑廣場(chǎng)，供行人和兒童休閑； 33兒童游樂：沿沙依巴格路臨街廣場(chǎng)設(shè)兩個(gè)兒童游樂場(chǎng)，配備相應(yīng)的兒童游樂設(shè)施。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)商業(yè)用房需求和投資回報(bào)率的上升。 e、使用時(shí)間：應(yīng)在4月10—4月15日完成并投入使用。 c、寫字樓建議價(jià)格 三層：基本均價(jià)2300元/平米； 四層：基本均價(jià)2100元/平米； 五層：基本均價(jià)1900元/平米 d、商鋪價(jià)格建議 按照不同位置、不同區(qū)域分區(qū)定價(jià)，以入口處為最高價(jià)，南重北輕，沿入口逐次遞減。 餐飲廣場(chǎng)： ◎臨街A區(qū)為餐飲預(yù)留區(qū)域，以西式快餐為引進(jìn)目標(biāo)，第一銷售階段（預(yù)訂期）不針對(duì)專賣店發(fā)售；如引進(jìn)不成功，在第二銷售（預(yù)售期）進(jìn)行資源調(diào)配，做為專賣店出售。做為低價(jià)位、低端產(chǎn)品，該項(xiàng)目以雜貨、百貨為經(jīng)營(yíng)特色，對(duì)金色時(shí)代廣場(chǎng)基本構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)威脅?，F(xiàn)房，以出租方式招商，與金色時(shí)代廣場(chǎng)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但競(jìng)爭(zhēng)壓力不大。在室內(nèi)步街街兩側(cè)，沿內(nèi)街設(shè)計(jì)歐洲百貨廣場(chǎng)主題式音樂鐘、迪斯尼樂園的音樂卡通、玻璃帷幕精品櫥窗、簡(jiǎn)單而合理的休閑坐椅等，新奇購(gòu)物與娛樂價(jià)值，逐步引導(dǎo)內(nèi)部人流的購(gòu)物路線，使內(nèi)部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集內(nèi)部集客力，并以前所未有的全新消費(fèi)理念，帶來庫(kù)爾勒購(gòu)物、置業(yè)新風(fēng)潮。滾滾人潮，旺勢(shì)商機(jī)，是庫(kù)爾勒最有發(fā)展?jié)摿?，商家必?zhēng)的致富重地。在未來城市走向中，金色時(shí)代廣場(chǎng)不僅是連接中心區(qū)、城市主中心、組團(tuán)中心的核心地帶；同時(shí)也是體現(xiàn)庫(kù)爾勒城市風(fēng)貌的重要視覺走廊。庫(kù)爾勒市的過去的專賣店主要分布于人民東路、團(tuán)結(jié)北路和二中附近，由于經(jīng)營(yíng)分散、客流量不集中，至今沒有沒有形成集約發(fā)展力，雖然2002年全市消費(fèi)品零售額比上年有所增長(zhǎng)，但零售的毛利率呈下降態(tài)勢(shì)。95%的專賣店以服飾經(jīng)營(yíng)為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這類商業(yè)營(yíng)業(yè)房的需求面積在8萬平米左右。 庫(kù)爾勒市場(chǎng)2003年商業(yè)營(yíng)業(yè)房的需求總量在16萬平米左右。市政建設(shè)對(duì)庫(kù)爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)力 4優(yōu)良的市政建設(shè)提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力和形象力，對(duì)外來企業(yè)和品牌形成吸引。市場(chǎng)仍然處于增長(zhǎng)期 從投資額到房屋施工、竣工、銷售、空置面積等以上幾組數(shù)據(jù)來看，除施工房屋面積略增1%外，其余的幾組均有下降。 庫(kù)爾勒人是一個(gè)典型的品牌消費(fèi)城市，精品消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)，社會(huì)消費(fèi)潛力大，但過去的、舊有的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)大都分散在大街小巷，沒有形成專業(yè)的、集約式的品牌銷售基地，在一定程度上分流了部份消費(fèi)者的品牌注意力，從而制約了品牌消費(fèi)的整體發(fā)展。這一指標(biāo)表明，庫(kù)爾勒市城市競(jìng)爭(zhēng)力在不斷增長(zhǎng)，投資環(huán)境在不斷更新，經(jīng)濟(jì)活力不斷增強(qiáng)。 城鄉(xiāng)居民收入水平和社會(huì)購(gòu)買力 庫(kù)爾勒市的人均消費(fèi)水平跨入全疆高消費(fèi)行列，絕大部分個(gè)體經(jīng)營(yíng)者對(duì)庫(kù)爾勒市消費(fèi)水平和消費(fèi)能力滿意。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，一、二、::::，特色經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)體系初步形成，番茄、甘草、麻黃、芳香植物等特色經(jīng)濟(jì)作物發(fā)展迅速，香梨、葡萄、輪南杏、紅棗等特色林果業(yè)初具規(guī)模。國(guó)民生產(chǎn)總值是說明這一地區(qū)的所有常駐單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的成果。%。 根據(jù)庫(kù)爾勒市統(tǒng)計(jì)局資料。 2002年，全州社會(huì)消費(fèi)品零售總額35億元，%；，%；；，增長(zhǎng)13%，；%。受原有的市政規(guī)劃和分布局限，與人民廣場(chǎng)臨近的人民路一帶已無大的商業(yè)拓展空間，而薩依巴格路沿線屬新開發(fā)區(qū)域，美國(guó)龍安公司在實(shí)地勘測(cè)時(shí)發(fā)現(xiàn)，金色時(shí)代廣場(chǎng)所處呈現(xiàn)出一個(gè)巨大的古代元寶輪廓；以前所未有的大規(guī)模開發(fā)、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)先聲奪人，金色時(shí)代廣場(chǎng)財(cái)富前景十分明朗。由此可以看出，庫(kù)爾勒房地產(chǎn)市場(chǎng)整體潛量還沒有真正釋放出來，當(dāng)銷售量與竣工量持平時(shí)，市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求增長(zhǎng)狀態(tài)。在消費(fèi)者時(shí)調(diào)查中，有72%的被訪者表示喜歡庫(kù)爾勒，有55%的被訪者表示愿意在這里長(zhǎng)期居住下去，有81%的被訪者認(rèn)為庫(kù)爾勒有發(fā)展前景。調(diào)查表明，在近期有擴(kuò)張、連鎖經(jīng)營(yíng)意向的經(jīng)營(yíng)戶為39%；其中多為江、浙經(jīng)營(yíng)商，以品牌經(jīng)營(yíng)為主。 6金三角商業(yè)圈 包括德豐、瑞豐、金三角商貿(mào)城、供銷貿(mào)易大廈、新紡商場(chǎng)等商場(chǎng)，商場(chǎng)總數(shù)占庫(kù)爾勒是市商場(chǎng)總數(shù)的70%，商業(yè)面積在10萬平米以上；其中，金三角商貿(mào)城營(yíng)業(yè)面積最大，經(jīng)營(yíng)種類最多，經(jīng)營(yíng)狀況最優(yōu)。該區(qū)域升值的潛力大，根據(jù)市規(guī)劃局的領(lǐng)導(dǎo)介紹，近期梨香路高架橋項(xiàng)目將要啟動(dòng)，屆時(shí)會(huì)把一個(gè)強(qiáng)力消費(fèi)人群（石油職工）吸引到二中附近，從而促使這一地段的升值。市政規(guī)劃結(jié)合現(xiàn)狀用地特點(diǎn)，合理布置城市的經(jīng)濟(jì)、文化、公用設(shè)施等各類用地。周邊主要為州政府和各級(jí)政府機(jī)關(guān)住宅區(qū)，交通位置優(yōu)越，居住人群優(yōu)良。在未來城市發(fā)展中的地位和影響 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)只有在人潮如擁、并不斷滿足人們對(duì)購(gòu)物消費(fèi)新奇欲望的情況下，才能做到近悅遠(yuǎn)來，商機(jī)無限。七星餐飲廣場(chǎng) 人民路中端商業(yè)區(qū)，期房， 2003年10月峻工；起價(jià)13800元/ m2，均價(jià)11570元/ m2；首付40%。內(nèi)部管理混亂，銷售體系沒有建立；服務(wù)體系不到位。 一樓分概念名稱：羅馬大道。與金色時(shí)代廣場(chǎng)形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的二中（育花巷）步行街價(jià)格定位尚不明確，但是，從2002年10月開始銷售的七星餐飲廣場(chǎng)，在營(yíng)銷策略仍然以“拉客銷售”為主的情況下，整體均價(jià)已經(jīng)突破12000元。 ◎充分調(diào)整水平價(jià)差和垂直價(jià)差，可充分保證商鋪的均勻銷售。 1人性化 以休閑購(gòu)物為特色，強(qiáng)化和完善的內(nèi)部街道的人流通行路線，以舒適愉悅的購(gòu)物環(huán)境吸引人流，創(chuàng)造不同凡響的新生活購(gòu)物廣場(chǎng)。 23城市開發(fā)在不斷的推進(jìn)，好的商業(yè)地段將在近一、兩年內(nèi)開發(fā)完畢，土地資源的不可再生性，使得商業(yè)用地大幅縮減，使商業(yè)用房銷售價(jià)格一路攀升。劣勢(shì)及威脅點(diǎn) 2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，同期上市銷售的商業(yè)項(xiàng)目在30萬平米左右； 2政府盲目鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)，缺乏宏觀調(diào)控意識(shí)； 2開發(fā)商首次涉足大的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)處于摸索和積累階段； 2沒有成形的銷售隊(duì)伍，相應(yīng)的人才配備不夠，銷售人員還在組建過程中； 2寫字間開發(fā)面積過大，調(diào)查后缺乏相應(yīng)市場(chǎng)容量； 2室內(nèi)步行街格局無法很好地解決寫字間通道和垂直人流設(shè)計(jì)缺點(diǎn)。服務(wù) 4標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主服務(wù)體系，組建高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為經(jīng)營(yíng)戶提供符合現(xiàn)代商業(yè)賣場(chǎng)管理和服務(wù)模式的的商業(yè)管理和物業(yè)管理。但根據(jù)我們掌握的情況，很多企業(yè)土地證、施工許可證都不到位，在政策上不具備入市條件。 步驟在所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具備預(yù)訂條件時(shí)，金色時(shí)代廣場(chǎng)全面進(jìn)入開盤宣傳，以密集型、壓倒性宣傳優(yōu)勢(shì)，對(duì)預(yù)訂結(jié)果做出公布，熱炒市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和銷售結(jié)果，同時(shí)，進(jìn)入正式開盤發(fā)售過程。此階段內(nèi)，繼續(xù)強(qiáng)化形象廣告，為正式開盤創(chuàng)造聲勢(shì)。 ↓ 以規(guī)劃展示、項(xiàng)目整體描述為主，立體式傳播項(xiàng)目未來前景，爭(zhēng)取將客戶從外圍引導(dǎo)進(jìn)入內(nèi)街。 正式開業(yè) 銷售過程中的相關(guān)物料準(zhǔn)備 第一階段：準(zhǔn)備期、形象導(dǎo)入期 3產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整； 3產(chǎn)品定位； 3市場(chǎng)調(diào)研； 3調(diào)整符合市場(chǎng)價(jià)位； 3內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶簽定； 3經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)確定； 3人員培訓(xùn)及驗(yàn)收； 3DS執(zhí)行名單收集； 3POP、海報(bào)、派送物品布點(diǎn)計(jì)劃； 3派發(fā)DM散播產(chǎn)品第一輪信息； 31銷售道具齊備； 第二階段：認(rèn)購(gòu)期、開盤期期 31案前作業(yè)完成，進(jìn)入本案強(qiáng)銷期； 31本階段銷售策略以內(nèi)街、地下層、地上一二層主打； 31正式媒體，SP強(qiáng)力主打； 31庫(kù)爾勒、烏魯木齊同步銷售架構(gòu)完成； 第三階段：銷售鞏固和尾盤清理期 31延續(xù)強(qiáng)銷期媒體效益，繼續(xù)進(jìn)行客戶追蹤； 31剩余樓層、各單位同步銷售； 31舊客戶帶新客戶回饋活動(dòng)； 31證言廣告； 3重新輔以產(chǎn)品一定附加價(jià)值； 32持續(xù)期較大規(guī)模SP活動(dòng)（如：抽獎(jiǎng)、文化節(jié)活動(dòng)）。 4本案宣傳VCD在銷售現(xiàn)場(chǎng)、電視媒介播放。流程安排 74月15日—4月30日：第一階段意向客戶回訪，銷售人員完成意向客戶回訪工作（預(yù)計(jì)15天完成）。 2金色時(shí)代廣場(chǎng)是庫(kù)爾勒第一家以室內(nèi)步行街格局規(guī)劃設(shè)計(jì)的大型商業(yè)廣場(chǎng)，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)形成一個(gè)有機(jī)整體，即保留了大型商場(chǎng)強(qiáng)大的集客力和吸引力，又以品牌專賣店方式隔斷銷售，適合各種品牌入場(chǎng)專賣，產(chǎn)品檔次高，購(gòu)買吸引力大，建成以后，內(nèi)部人流將大大超過外部人流，形成集購(gòu)物、觀光、休閑為一體的新型零售模式。關(guān)于工程進(jìn)度 工程進(jìn)度和開業(yè)時(shí)間是影響購(gòu)買者購(gòu)買決策的主要因素之一，在工程進(jìn)度介紹中，著重強(qiáng)調(diào)四個(gè)內(nèi)容： 42003年4月中旬完成拆遷； 42003年5月完成地下基礎(chǔ)工程； 42003年7月主體完工； 42003年9月完成內(nèi)外裝修； 42003年10月1日左右全線開業(yè)。資源總額不足的情況下，可以在各項(xiàng)目間適當(dāng)調(diào)劑；調(diào)劑不果時(shí)，向鴻福集團(tuán)申請(qǐng)補(bǔ)充資源。如果再加上通貨膨脹所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，存款很可能導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)的貶值；國(guó)債投資（中收益、中風(fēng)險(xiǎn)）：國(guó)債投資的年利率為3。隨文2：正所謂“一步差三市”，商業(yè)經(jīng)營(yíng)最講究商業(yè)氛圍，而商業(yè)氛圍的好壞最直接的表現(xiàn)就是商業(yè)地段的區(qū)別，金色時(shí)代廣場(chǎng)，直面人民廣場(chǎng)，扼守薩依巴格路和巴音路交匯之咽喉，坐擁商業(yè)寶地。庫(kù)爾勒市的地理位置和雄厚和經(jīng)濟(jì)實(shí)力使其成為該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心城市。水平人流——外廣場(chǎng)南北處分別設(shè)計(jì)了兩個(gè)下沉式音樂噴泉廣場(chǎng)，將人流直接由外廣場(chǎng)直接引入負(fù)一層，同時(shí)外廣場(chǎng)有中庭廣場(chǎng)直接與一層和二層的室內(nèi)中庭相連，可直接將人流輸入一層和二層；進(jìn)入室內(nèi)，300米長(zhǎng)的寬敞的室內(nèi)步行街，逐步引導(dǎo)購(gòu)物路線，兩側(cè)品牌店、玻璃櫥窗、貼畫、休閑區(qū)、花壇小品等，讓消費(fèi)者在移步換景中完成商品的選購(gòu)。隨文2：支持金色時(shí)代廣場(chǎng)定位的因素1． 庫(kù)爾勒缺乏規(guī)?；?、專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，金色時(shí)代廣場(chǎng)正好彌補(bǔ)了市場(chǎng)空白。金色時(shí)代廣場(chǎng)特聘銀都物業(yè)管理公司（五星級(jí)酒店管理公司）服務(wù)，使整個(gè)商廈環(huán)境的美化和靚化；完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)，優(yōu)秀的保安隊(duì)伍，確保經(jīng)營(yíng)安全無憂；物流支持、配貨系統(tǒng)、人流疏導(dǎo)系統(tǒng)等全方位的貼心服務(wù)，讓經(jīng)營(yíng)者輕松經(jīng)營(yíng)，購(gòu)物者享