【正文】 遍情況，決策人不在企業(yè)時，企業(yè)經營行動將有所遲緩，因此可以預計，育花巷商業(yè)步行街3月底只能展開預訂活動，無法做大的廣告宣傳投放，客觀上為金色時代廣場“搶先入市”創(chuàng)造了條件。 1金色時代廣場背依庫爾勒市最大的居民團組，車流量、人流量大，根據(jù)市政規(guī)劃，一年以后，石油基地消費人群將直達購物，與塔指直線距離縮短到1000米范圍內。 優(yōu)勢提煉 3政策支持：政府引進項目，巴州五十年大慶獻禮工程； 3政策保護：人民廣場商業(yè)用地出讓完畢，未來50年無競爭對手； 3資本引進：新疆鴻福集團開發(fā)，新疆銀都酒店參與管理； 3開發(fā)實力：鴻福集團依托中國電信強大資本背景，實力雄厚； 3距離優(yōu)勢：市政中心區(qū)域，零距離進入繁華商業(yè)街區(qū)； 3區(qū)域規(guī)劃：人民廣場市政重點開發(fā)和保護區(qū)域，市政設施優(yōu)于其它區(qū)域； 3商業(yè)環(huán)境：人民廣場數(shù)十年商業(yè)積淀，是庫爾勒主要的精品購物區(qū)； 3人口環(huán)境：云集市區(qū)70%人口，常住人口25萬左右，素質高，收入穩(wěn)定； 3周邊生活：中心區(qū)醫(yī)院、學校、市場、娛樂場所均在500米生活圈內； 3集客能力：沙依巴格路平均人流量180000人/日左右，并呈增加趨勢； 31區(qū)域功能：根據(jù)市政發(fā)展規(guī)劃，人民廣場區(qū)域已從政治、文化中心向商業(yè)中心轉移； 31市政位置：與人民廣場、巴州政府相距50米，形成無可比擬的市政中心優(yōu)勢； 31交通干道：沙依巴格路、巴音路、文化路三條城市主干道形成四通八達的交通組合； 31商業(yè)優(yōu)勢：集購物、休閑、娛樂、美食、居住、辦公為一體的大型商業(yè)廣場； 31規(guī)劃面積：占地27919m2，總建筑面積570834 m2，是庫爾勒最大的商業(yè)在建項目； 31空間設計：室內商業(yè)步行街，商鋪樓層凈高5米，二層以弧形玻璃封頂，通透明亮； 31購物便利：三層步行街、十二部上下扶梯，環(huán)形通道，購物方便； 31出入通道：南、北、中設三個主出入口，輔設消防人行通道，內外自由； 31投資規(guī)模：，是庫爾勒年內完成建設的最大商業(yè)項目； 3工程周期：4月開工、8月建成，10月初全線營業(yè)，工程周期短； 32獨特設計：歐式風格，內外相通，下沉式主題廣場，精品店中店； 32大廳格局：直接到二層頂部的的挑空中庭，柱網分布合理，乘扶梯可俯瞰全局； 32大廳采光：整個中庭采用大面積玻璃采光罩； 32主題廣場：南、北兩端下沉式主題廣場，以音樂、噴泉、雕塑構成不同的主題設計； 32配套設備：中央空調、上下扶梯、直升客梯、戶外休閑區(qū)、兒童游樂設施； 32自動扶梯：南、北兩個主入口設上下扶梯，營業(yè)時間全線運行； 32建筑構架：采用框架剪立墻結構，牢固、耐久； 32外墻包裝：采用玻璃幕，花崗巖、鋁塑板，氣勢恢宏； 32地面鋪設：街道鋪設人行地磚，經營區(qū)鋪設高檔拋光地磚； 3店面分割：敞開式銷售，分割式經營，可根據(jù)業(yè)主要求以單位為面積任意分隔； 33中央空調：低置水，二十四小時運營，冬暖夏涼，空氣清新； 33綠化面積：臨街建設綠化廣場、中央噴水池； 33休閑場所：南北兩端主入口有1000 m2的休閑廣場，供行人和兒童休閑； 33兒童游樂：沿沙依巴格路臨街廣場設兩個兒童游樂場，配備相應的兒童游樂設施。經濟增長將帶動商業(yè)用房需求和投資回報率的上升。 e、使用時間：應在4月10—4月15日完成并投入使用。 c、寫字樓建議價格 三層：基本均價2300元/平米； 四層：基本均價2100元/平米； 五層：基本均價1900元/平米 d、商鋪價格建議 按照不同位置、不同區(qū)域分區(qū)定價，以入口處為最高價，南重北輕，沿入口逐次遞減。 餐飲廣場： ◎臨街A區(qū)為餐飲預留區(qū)域，以西式快餐為引進目標，第一銷售階段（預訂期）不針對專賣店發(fā)售；如引進不成功，在第二銷售（預售期）進行資源調配，做為專賣店出售。做為低價位、低端產品，該項目以雜貨、百貨為經營特色，對金色時代廣場基本構不成競爭威脅。現(xiàn)房，以出租方式招商，與金色時代廣場構成競爭關系，但競爭壓力不大。在室內步街街兩側，沿內街設計歐洲百貨廣場主題式音樂鐘、迪斯尼樂園的音樂卡通、玻璃帷幕精品櫥窗、簡單而合理的休閑坐椅等，新奇購物與娛樂價值，逐步引導內部人流的購物路線，使內部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集內部集客力，并以前所未有的全新消費理念，帶來庫爾勒購物、置業(yè)新風潮。滾滾人潮，旺勢商機，是庫爾勒最有發(fā)展?jié)摿?，商家必爭的致富重地。在未來城市走向中，金色時代廣場不僅是連接中心區(qū)、城市主中心、組團中心的核心地帶；同時也是體現(xiàn)庫爾勒城市風貌的重要視覺走廊。庫爾勒市的過去的專賣店主要分布于人民東路、團結北路和二中附近，由于經營分散、客流量不集中，至今沒有沒有形成集約發(fā)展力，雖然2002年全市消費品零售額比上年有所增長，但零售的毛利率呈下降態(tài)勢。95%的專賣店以服飾經營為主。據(jù)不完全統(tǒng)計，這類商業(yè)營業(yè)房的需求面積在8萬平米左右。 庫爾勒市場2003年商業(yè)營業(yè)房的需求總量在16萬平米左右。市政建設對庫爾勒房地產市場的拉動力 4優(yōu)良的市政建設提升了城市競爭力和形象力，對外來企業(yè)和品牌形成吸引。市場仍然處于增長期 從投資額到房屋施工、竣工、銷售、空置面積等以上幾組數(shù)據(jù)來看，除施工房屋面積略增1%外，其余的幾組均有下降。 庫爾勒人是一個典型的品牌消費城市，精品消費意識強，社會消費潛力大，但過去的、舊有的經營市場大都分散在大街小巷，沒有形成專業(yè)的、集約式的品牌銷售基地，在一定程度上分流了部份消費者的品牌注意力，從而制約了品牌消費的整體發(fā)展。這一指標表明，庫爾勒市城市競爭力在不斷增長，投資環(huán)境在不斷更新，經濟活力不斷增強。 城鄉(xiāng)居民收入水平和社會購買力 庫爾勒市的人均消費水平跨入全疆高消費行列，絕大部分個體經營者對庫爾勒市消費水平和消費能力滿意。 國內生產總值中，一、二、::::，特色經濟和產業(yè)體系初步形成，番茄、甘草、麻黃、芳香植物等特色經濟作物發(fā)展迅速，香梨、葡萄、輪南杏、紅棗等特色林果業(yè)初具規(guī)模。國民生產總值是說明這一地區(qū)的所有常駐單位在一定時期內生產活動的成果。%。 根據(jù)庫爾勒市統(tǒng)計局資料。 2002年，全州社會消費品零售總額35億元，%；，%；；，增長13%，；%。受原有的市政規(guī)劃和分布局限，與人民廣場臨近的人民路一帶已無大的商業(yè)拓展空間，而薩依巴格路沿線屬新開發(fā)區(qū)域，美國龍安公司在實地勘測時發(fā)現(xiàn)，金色時代廣場所處呈現(xiàn)出一個巨大的古代元寶輪廓；以前所未有的大規(guī)模開發(fā)、規(guī)范化經營先聲奪人，金色時代廣場財富前景十分明朗。由此可以看出，庫爾勒房地產市場整體潛量還沒有真正釋放出來，當銷售量與竣工量持平時，市場仍然處于供不應求增長狀態(tài)。在消費者時調查中，有72%的被訪者表示喜歡庫爾勒，有55%的被訪者表示愿意在這里長期居住下去，有81%的被訪者認為庫爾勒有發(fā)展前景。調查表明，在近期有擴張、連鎖經營意向的經營戶為39%；其中多為江、浙經營商，以品牌經營為主。 6金三角商業(yè)圈 包括德豐、瑞豐、金三角商貿城、供銷貿易大廈、新紡商場等商場，商場總數(shù)占庫爾勒是市商場總數(shù)的70%，商業(yè)面積在10萬平米以上；其中，金三角商貿城營業(yè)面積最大，經營種類最多，經營狀況最優(yōu)。該區(qū)域升值的潛力大，根據(jù)市規(guī)劃局的領導介紹，近期梨香路高架橋項目將要啟動，屆時會把一個強力消費人群（石油職工）吸引到二中附近，從而促使這一地段的升值。市政規(guī)劃結合現(xiàn)狀用地特點，合理布置城市的經濟、文化、公用設施等各類用地。周邊主要為州政府和各級政府機關住宅區(qū)，交通位置優(yōu)越，居住人群優(yōu)良。在未來城市發(fā)展中的地位和影響 商場經營只有在人潮如擁、并不斷滿足人們對購物消費新奇欲望的情況下，才能做到近悅遠來，商機無限。七星餐飲廣場 人民路中端商業(yè)區(qū)，期房， 2003年10月峻工；起價13800元/ m2，均價11570元/ m2；首付40%。內部管理混亂，銷售體系沒有建立；服務體系不到位。 一樓分概念名稱：羅馬大道。與金色時代廣場形成競爭關系的二中（育花巷）步行街價格定位尚不明確，但是，從2002年10月開始銷售的七星餐飲廣場，在營銷策略仍然以“拉客銷售”為主的情況下，整體均價已經突破12000元。 ◎充分調整水平價差和垂直價差，可充分保證商鋪的均勻銷售。 1人性化 以休閑購物為特色，強化和完善的內部街道的人流通行路線，以舒適愉悅的購物環(huán)境吸引人流，創(chuàng)造不同凡響的新生活購物廣場。 23城市開發(fā)在不斷的推進，好的商業(yè)地段將在近一、兩年內開發(fā)完畢，土地資源的不可再生性，使得商業(yè)用地大幅縮減，使商業(yè)用房銷售價格一路攀升。劣勢及威脅點 2項目競爭激烈，同期上市銷售的商業(yè)項目在30萬平米左右； 2政府盲目鼓勵房地產開發(fā)，缺乏宏觀調控意識； 2開發(fā)商首次涉足大的房地產項目開發(fā)，開發(fā)經驗處于摸索和積累階段； 2沒有成形的銷售隊伍，相應的人才配備不夠，銷售人員還在組建過程中； 2寫字間開發(fā)面積過大，調查后缺乏相應市場容量； 2室內步行街格局無法很好地解決寫字間通道和垂直人流設計缺點。服務 4標準的業(yè)主服務體系，組建高標準、高水平的商業(yè)服務機構，為經營戶提供符合現(xiàn)代商業(yè)賣場管理和服務模式的的商業(yè)管理和物業(yè)管理。但根據(jù)我們掌握的情況，很多企業(yè)土地證、施工許可證都不到位，在政策上不具備入市條件。 步驟在所有競爭對手具備預訂條件時，金色時代廣場全面進入開盤宣傳，以密集型、壓倒性宣傳優(yōu)勢，對預訂結果做出公布，熱炒市場優(yōu)勢和銷售結果，同時，進入正式開盤發(fā)售過程。此階段內，繼續(xù)強化形象廣告，為正式開盤創(chuàng)造聲勢。 ↓ 以規(guī)劃展示、項目整體描述為主，立體式傳播項目未來前景，爭取將客戶從外圍引導進入內街。 正式開業(yè) 銷售過程中的相關物料準備 第一階段：準備期、形象導入期 3產品規(guī)劃調整； 3產品定位； 3市場調研； 3調整符合市場價位； 3內部認購客戶簽定； 3經營管理團隊確定； 3人員培訓及驗收； 3DS執(zhí)行名單收集； 3POP、海報、派送物品布點計劃； 3派發(fā)DM散播產品第一輪信息； 31銷售道具齊備； 第二階段：認購期、開盤期期 31案前作業(yè)完成，進入本案強銷期； 31本階段銷售策略以內街、地下層、地上一二層主打； 31正式媒體，SP強力主打； 31庫爾勒、烏魯木齊同步銷售架構完成； 第三階段：銷售鞏固和尾盤清理期 31延續(xù)強銷期媒體效益，繼續(xù)進行客戶追蹤； 31剩余樓層、各單位同步銷售； 31舊客戶帶新客戶回饋活動； 31證言廣告； 3重新輔以產品一定附加價值； 32持續(xù)期較大規(guī)模SP活動（如：抽獎、文化節(jié)活動）。 4本案宣傳VCD在銷售現(xiàn)場、電視媒介播放。流程安排 74月15日—4月30日：第一階段意向客戶回訪，銷售人員完成意向客戶回訪工作（預計15天完成）。 2金色時代廣場是庫爾勒第一家以室內步行街格局規(guī)劃設計的大型商業(yè)廣場，內部經營形成一個有機整體，即保留了大型商場強大的集客力和吸引力，又以品牌專賣店方式隔斷銷售，適合各種品牌入場專賣，產品檔次高，購買吸引力大，建成以后，內部人流將大大超過外部人流，形成集購物、觀光、休閑為一體的新型零售模式。關于工程進度 工程進度和開業(yè)時間是影響購買者購買決策的主要因素之一，在工程進度介紹中，著重強調四個內容： 42003年4月中旬完成拆遷； 42003年5月完成地下基礎工程； 42003年7月主體完工； 42003年9月完成內外裝修； 42003年10月1日左右全線開業(yè)。資源總額不足的情況下，可以在各項目間適當調劑；調劑不果時，向鴻福集團申請補充資源。如果再加上通貨膨脹所帶來的風險，存款很可能導致財產的貶值；國債投資（中收益、中風險）：國債投資的年利率為3。隨文2：正所謂“一步差三市”，商業(yè)經營最講究商業(yè)氛圍，而商業(yè)氛圍的好壞最直接的表現(xiàn)就是商業(yè)地段的區(qū)別，金色時代廣場，直面人民廣場，扼守薩依巴格路和巴音路交匯之咽喉，坐擁商業(yè)寶地。庫爾勒市的地理位置和雄厚和經濟實力使其成為該區(qū)域的經濟中心城市。水平人流——外廣場南北處分別設計了兩個下沉式音樂噴泉廣場，將人流直接由外廣場直接引入負一層，同時外廣場有中庭廣場直接與一層和二層的室內中庭相連，可直接將人流輸入一層和二層；進入室內，300米長的寬敞的室內步行街，逐步引導購物路線，兩側品牌店、玻璃櫥窗、貼畫、休閑區(qū)、花壇小品等，讓消費者在移步換景中完成商品的選購。隨文2：支持金色時代廣場定位的因素1． 庫爾勒缺乏規(guī)?；I(yè)化的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，金色時代廣場正好彌補了市場空白。金色時代廣場特聘銀都物業(yè)管理公司（五星級酒店管理公司）服務，使整個商廈環(huán)境的美化和靚化；完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)，優(yōu)秀的保安隊伍，確保經營安全無憂；物流支持、配貨系統(tǒng)、人流疏導系統(tǒng)等全方位的貼心服務，讓經營者輕松經營，購物者享