【正文】 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈態(tài)投資收回期 投資回收期是指從項(xiàng)目的投建之日起，用項(xiàng)目所得的凈收益償還原始投資所需要的年限。當(dāng)倉庫利用率達(dá)到 80%，存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到每年 16 次時(shí)，倉庫的經(jīng)營(yíng)收入為每年 2987 萬元，毛利為每年2847 萬元。 交易平臺(tái)經(jīng)營(yíng)成本及稅前利潤(rùn)估算表 金額單位：萬元項(xiàng)目 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年毛利合計(jì) 　 41 203 324 487 730 811營(yíng)銷費(fèi)用 　 30 80 120 160 240 260管理費(fèi)用 　 100 100 100 100 100 100辦公費(fèi)用 　 40 50 50 50 50 50合計(jì) 　 170 230 270 310 390 410當(dāng)年稅前利潤(rùn) 　 129 27 54 177 340 401由上表可看出交易平臺(tái)的管理費(fèi)用和辦公費(fèi)用相對(duì)固定，而營(yíng)銷費(fèi)用隨交易額的上升而不斷的增加，當(dāng)交易額小于 50 億元時(shí)交易平臺(tái)處于虧損狀態(tài)，當(dāng)交易額超過 50 億元后，平臺(tái)盈利能力不斷增加，當(dāng)交易量達(dá)到 200 億元時(shí)，可為交易平臺(tái)帶來 401 萬元的收益。合計(jì)需投入 32400萬元。 34 / 50第 十 章 項(xiàng) 目 投 資 估 算一、項(xiàng)目投資估算本項(xiàng)目的交易平臺(tái)穩(wěn)定營(yíng)運(yùn)后的年交易額目標(biāo)為 200 億元人民幣，約相當(dāng)于年交易固體化工原料 200 萬噸。由此得出以下倉庫人員配備表：（以下數(shù)據(jù)只做參考，以實(shí)際運(yùn)行情況為準(zhǔn)）人員配置單位 部門 崗位16 倉庫 1 倉庫 差額經(jīng)理 1 1 0經(jīng)理室副經(jīng)理 2 0 2主管 1 1 0出納 1 1 0倉庫財(cái)務(wù)部員工 4 1 3 33 / 50倉管部 保管員 16 2 14合計(jì) 25 6 19以上人員費(fèi)用按 16 個(gè)倉庫全部建設(shè)完成年均約 116 萬元，具體指標(biāo)為年收入經(jīng)理 15 萬元、副經(jīng)理 10 萬元、主管 8 萬元、出納 5萬元、員工及保管員 4 萬元，具體考慮到保稅區(qū)倉庫的特殊地理位置，以及之后幾年內(nèi)工薪上漲預(yù)算。（3）發(fā)展備用地（現(xiàn)為農(nóng)業(yè)保留區(qū)）：溝通現(xiàn)有河道，拓寬骨干河道規(guī)模，增加水面率。大氣環(huán)境的影響預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)大氣環(huán)境影響預(yù)測(cè)結(jié)果表明，無組織排放的 TSP 的最大落地濃度貢獻(xiàn)值為 ㎡，各氣象條件最大落地濃度出現(xiàn)在污染源下風(fēng)向 150M 處，占環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)比例為 %， ，都小于 10%，結(jié)合環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)測(cè)結(jié)果可知，本項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境空氣影響較好，本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境空氣的貢獻(xiàn)值較小，對(duì)周圍環(huán)境空氣的質(zhì)量影響極小。C 噪聲污染源：本項(xiàng)目的噪聲污染源為汽車卸貨、裝貨時(shí)產(chǎn)生的噪聲。而保稅倉庫又因?yàn)楸６悈^(qū)規(guī)劃時(shí)劃定的面積有限而成為幾乎無法大量新增的稀缺資源，而且保稅倉庫根據(jù)其功能的不同又區(qū)分為中轉(zhuǎn)型保稅倉庫、轉(zhuǎn)口型保稅倉庫、保稅延展型保稅倉庫、期貨型保稅倉庫和保稅加工型保稅倉庫等多種類型，且 27 / 50并不是所有類型的保稅倉庫都可以互相通用的，例如保稅延展型保稅倉庫就是指已清關(guān)但未出海關(guān)監(jiān)管區(qū)，有限放期限的倉庫，因此更加劇了保稅倉庫需求的局部緊張。但歷時(shí)上長(zhǎng)期以來因?yàn)楹竭\(yùn)、地理位置等諸多因素，即便是一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)口塑料，也大多從天津和上海洋山港入關(guān)。因此從保稅區(qū)建設(shè)專門的進(jìn)口固體化工市場(chǎng)的角度來分析，至少目前還沒有明顯的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。進(jìn)口量分析從固體化工市場(chǎng)依托**保稅港區(qū)的區(qū)位特點(diǎn)來看，主要依托的是進(jìn)口固體化工商品流。根據(jù)調(diào)查，**保稅區(qū)之所以一直沒有建設(shè)固體化工交易市場(chǎng)，也是因?yàn)榭紤]到余姚中國(guó)塑料城的塑料現(xiàn)貨交易市場(chǎng)已經(jīng)形成了規(guī)模。具體如下：**保稅區(qū)相關(guān)財(cái)政優(yōu)惠政策：稅種 優(yōu)惠程度所得稅 中央 60% 地方 40% 企業(yè)返還 36% 指島外企業(yè)增值稅 中央 75% 地方 25% 根據(jù) 納稅額度返還 1620%指島外企業(yè)營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)額 度返還 4580% 指島外企業(yè)三稅超過 300 萬以上可以返還 20%現(xiàn)有資源的優(yōu)勢(shì)建設(shè)固體化工交易市場(chǎng)在現(xiàn)有資源方面有如下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：一是固體化工中的大類塑料原料在余姚中國(guó)塑料城已經(jīng)形成了全國(guó)最大的塑料現(xiàn)貨交易市場(chǎng)，有著成熟的市場(chǎng)基礎(chǔ)；二是中國(guó)塑料城還有 20 / 50著全國(guó)最早也是目前為止最大的塑料網(wǎng)上交易平臺(tái)——**塑料城網(wǎng)上交易市場(chǎng)，市場(chǎng)同時(shí)開展著中遠(yuǎn)期倉單和即期現(xiàn)貨的交易，不但有著龐大的遍及國(guó)內(nèi)各個(gè)省市數(shù)量過萬的客戶群體，還通過長(zhǎng)期積累擁有了成熟的電子交易市場(chǎng)技術(shù)及建設(shè)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，最重要的是有一個(gè)有技術(shù)、會(huì)管理、踏實(shí)肯干、具有凝聚力的人才團(tuán)隊(duì)；三是**保稅港區(qū)本身已經(jīng)成功建設(shè)了酒類交易市場(chǎng)、化工產(chǎn)品交易市場(chǎng)等幾類商品的傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易市場(chǎng)，對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)貨交易市場(chǎng)的建設(shè)和管理已經(jīng)有了一套成功的經(jīng)驗(yàn)。**保稅港區(qū)固體化工交易市場(chǎng)的具體模式如下：由中國(guó)塑料城 18 / 50管委會(huì)和**保稅港區(qū)聯(lián)合出資，在**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊(cè)一家企業(yè)主辦固體化工交易市場(chǎng)，市場(chǎng)采用傳統(tǒng)和電子交易相結(jié)合的方式，既為現(xiàn)貨貿(mào)易企業(yè)提供入駐場(chǎng)地，也設(shè)立電子交易市場(chǎng)，這樣既能得到企業(yè)入駐帶來的各種直接的推動(dòng)效益，又能突破單純傳統(tǒng)市場(chǎng)輻射面狹窄和傳統(tǒng)交易模式的瓶頸。電子交易市場(chǎng)由于其基于互聯(lián)網(wǎng)的交易平臺(tái)，使其交易模式從傳統(tǒng)現(xiàn)貨貿(mào)易得到了革命性的升級(jí)，主要體現(xiàn)在安全——通過第三方結(jié)算平臺(tái)避免三角債，便捷——足不出戶的在線交易和在線支付模式克服了時(shí)間和空間的限制十分方便，經(jīng)濟(jì)——全程電子化和公開、公平、透明的交易機(jī)制使得交易成本大大下降，尤其值得一提的是電子交易市場(chǎng)中的中遠(yuǎn)期交易，通過對(duì)未來約定時(shí)間約定貨物的交易使得企業(yè)能提前安排好生產(chǎn)計(jì)劃，轉(zhuǎn)嫁和規(guī)避市場(chǎng)行情波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。目前國(guó)內(nèi)類似交易市場(chǎng)的模式目前國(guó)內(nèi)已建成的保稅區(qū)交易市場(chǎng)非常多，幾乎每個(gè)保稅區(qū)都有類似的交易市場(chǎng)。220 千伏、110 千伏總體采用架空線路，港口作業(yè)區(qū)內(nèi)敷設(shè)地下電纜；10 千伏電網(wǎng)均采用地 14 / 50下電纜。 13 / 50五、水、電、燃料等生活必需物資供應(yīng)情況**保稅港區(qū)給水設(shè)施由江東水廠、東錢湖水廠和北侖水廠聯(lián)網(wǎng)供水，經(jīng)春曉、穿山給水泵站加壓后通過 DN1000 和 DN600 兩根干管輸入。四、**保稅港區(qū)公路、鐵路交通運(yùn)輸情況**島與大陸僅距 500 米，處于象山港的門口，是**－舟山港的樞紐區(qū)塊。**保稅港區(qū)所在的**島，被認(rèn)為是**“最后一片岸線資源處女地” 。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn)位于**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)（即**島內(nèi)，保稅港區(qū)外，即下圖所示黃綠色部分） ，配套的保稅倉建設(shè)在保稅港區(qū)內(nèi)一期封關(guān)的 平方公里范圍內(nèi)（下圖所示右下側(cè)灰色部分） 。****保稅港區(qū)地處長(zhǎng)三角南翼，**－舟山港核心區(qū)域，東臨國(guó)際航道和國(guó)際錨地，北靠北侖港區(qū)，南連佛渡、六橫等舟山諸島，西接象山港，規(guī)劃面積 平方公里，具有獨(dú)特的土地開發(fā)條件、豐富的岸線資源和雄厚的腹地經(jīng)濟(jì)實(shí)力，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是建設(shè)保稅港區(qū)的天然良址。中國(guó)塑料城是目前國(guó)內(nèi)最大的集塑料原料銷售、塑 6 / 50料信息發(fā)布、塑料會(huì)展、塑料機(jī)械、塑料模具、塑料制品及其他輔助材料于一體的專業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)。中國(guó)塑料城位于余姚市區(qū)北部，成立于 1994 年，總規(guī)劃占地面積為 平方公里，現(xiàn)有建筑面積 萬平方米， 萬平方米的展覽場(chǎng)館，配有 2022 余個(gè)展位。塑料原料市場(chǎng)的發(fā)展，還帶動(dòng)了塑料機(jī)械交易的興旺，塑料機(jī)械交易市場(chǎng)化已初步形成。2022 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 8 億元， 8 / 50同比增長(zhǎng) 100%；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) 10%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) 160%；引進(jìn)注冊(cè)資金 億元，同比增長(zhǎng) 113%；完成集裝箱箱量 11 萬標(biāo)箱。資金來源分為三部分：一部分為中國(guó)塑料城管委會(huì)出資 萬元，一部分為**保稅港區(qū)管委會(huì)出資 萬元，一部分為銀行貸款 萬元。預(yù)計(jì) 2022 年全年新增企業(yè)可達(dá) 800 戶以上。預(yù)留由**保稅港區(qū)東端接入的集裝箱鐵路線位和港前站用地，鐵路設(shè)計(jì)將滿足集裝箱運(yùn)輸要求。廠內(nèi)建設(shè)糞便處理場(chǎng)，對(duì)非水沖式廁所的糞便進(jìn)行收集處理。它充分利用了國(guó)家賦予的保稅功能，并結(jié)合了臨港（口岸）的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)進(jìn)口商品，特別是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的資源性進(jìn)口商品和高端進(jìn)口消費(fèi)品的流通有著巨大的促進(jìn)作用。傳統(tǒng)市場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)是由于入場(chǎng)企業(yè)都必須在保稅區(qū)內(nèi)注冊(cè)，首先從地方財(cái)稅收入增長(zhǎng)上來看就有十分直觀的推動(dòng)作用，同時(shí)大量企業(yè)的入駐不但能帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的形成，而且僅僅從大量企業(yè)及其人員的需求入手，也能帶來諸如房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)方面的巨大周邊效益。二、擬建**保稅港區(qū)固體化工交易市場(chǎng)的模式在中國(guó)塑料城與**保稅港區(qū)合作建設(shè)交易市場(chǎng)的這個(gè)項(xiàng)目背景下，項(xiàng)目必須雙贏才具備建設(shè)可行性。這些政策包括國(guó)外貨物入港區(qū)保稅；國(guó)內(nèi)貨物入港區(qū)視同出口，實(shí)行退稅；區(qū)內(nèi)企業(yè)之間貨物交易免增值稅和消費(fèi)稅；實(shí)行相對(duì)寬松的外匯管理；實(shí)施便捷的口岸通關(guān)措施等。在這樣的條件下，要成功的建成一個(gè)有規(guī)模、交易活躍的市場(chǎng)，需要的周期很長(zhǎng)。 22 / 50其主要包括有塑料、橡膠、水泥、化肥等等，其中進(jìn)口量絕對(duì)值比較大的主要有塑料、化肥和橡膠。二、競(jìng)爭(zhēng)情況分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析從依托保稅區(qū)優(yōu)勢(shì)建設(shè)主要面向進(jìn)口固體化工交易市場(chǎng)的角度來說，由于目前洋山保稅港區(qū)、**保稅區(qū)和廈門保稅區(qū)這些周邊地區(qū)都還沒有專門的固體化工交易市場(chǎng)，因此競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象主要是經(jīng)營(yíng)石化產(chǎn)品的化工交易市場(chǎng)，因?yàn)槭a(chǎn)品中有部分與固體化工概念重合的產(chǎn)品，會(huì)在一定程度上形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。最后，從本項(xiàng)目的建設(shè)方來看，由于**保稅區(qū)港管委會(huì)和余姚中國(guó)塑料城管委會(huì)都是政府機(jī)構(gòu)，而且都是**本地的政府機(jī)構(gòu)，因此合作關(guān)系是互信、坦誠、長(zhǎng)久的，這和國(guó)內(nèi)其他大部分市場(chǎng)都是民營(yíng)企業(yè)和當(dāng)?shù)乇６悈^(qū)管委會(huì)合作建設(shè)市場(chǎng)相比，顯得更穩(wěn)定、長(zhǎng)久，這也是一大優(yōu)勢(shì)，但是由于政府機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和功能畢竟和企業(yè)不同，在市場(chǎng)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)方面如掌握不好也會(huì)有所阻礙。二、區(qū)域企業(yè)對(duì)保稅倉庫的需求區(qū)域企業(yè)在進(jìn)出口貿(mào)易及轉(zhuǎn)口貿(mào)易中，因?yàn)橐帽６悈^(qū)的保稅功能，因此經(jīng)常要使用保稅倉庫。如果從發(fā)展的眼光來看固體化工交易市場(chǎng)對(duì)保稅倉庫的需求，前期投入 270 畝土地建設(shè) 81000 平方米的倉庫也依然是杯水車薪，需要后期加大保稅倉庫的建設(shè)投入。噪音治理措施本項(xiàng)目的噪聲源主要來自汽車，主要采取治理措施有：加強(qiáng)運(yùn) 29 / 50輸車輛的維護(hù)，確保車輛處于良好狀態(tài)，杜絕因車輛不正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)產(chǎn)生的高噪聲現(xiàn)象，本項(xiàng)目還在倉庫周邊種植一定的喬木、灌木林，亦有利于減少噪聲污染。海堤應(yīng)按 50 年一遇防潮標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，遠(yuǎn)景達(dá)到 100 年一遇防潮標(biāo)準(zhǔn)。一般管理費(fèi)（不包括營(yíng)銷人員費(fèi)用）在平臺(tái)培育期間年約 35 萬元，成熟期年約 50 萬元。第五年即 2022 年：拓展交易平臺(tái)交易額，二期倉庫竣工交付試營(yíng)運(yùn)，三期倉庫開工建設(shè)。交易平臺(tái)資金投入估算交易平臺(tái)為客戶提供交易服務(wù)，可租用辦公用房，設(shè)備投資金額較小，在整個(gè)投資中占比較小。 為節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本，交易平臺(tái)將借助余姚中國(guó)塑料城網(wǎng)上交易市場(chǎng)現(xiàn)有交易經(jīng)驗(yàn)，利用余姚中國(guó)塑料城網(wǎng)上交易市場(chǎng)的現(xiàn)有營(yíng)銷隊(duì)伍來培訓(xùn)自己的營(yíng)銷隊(duì)伍。租金按每平方米每天 1 元估算，1 年 365天，每平方米可收租金 365 元。當(dāng)倉庫利用率小于 70%、存貨周轉(zhuǎn)年 12 次以下時(shí)倉庫為虧損狀態(tài)， 。靜態(tài)投資回收期總投資 前 6 年凈收益合計(jì) 余額 以后每年凈收益 余額回收年限32400 萬元 3431 萬元28969 萬元 1947 萬元 。土地按 50 年攤銷，待倉庫建成后土地成本轉(zhuǎn)入房屋成本，房屋按 35 年折舊，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)按 %估算，房產(chǎn)土地稅費(fèi)按每畝 1 萬元共 270 萬元估算。倉庫的利用率從 0%到90%變化不定，而 90%稱為爆倉。交易收入營(yíng)業(yè)稅費(fèi)按 %估算。項(xiàng)目的重點(diǎn)為交易平臺(tái)，需要配套大量的保稅倉庫，預(yù)計(jì)需配套倉庫用房 80000 平方米，按 45%的倉庫建設(shè)最高建筑密度，需要倉庫用地 270 畝。第三年即 2022 年：交易平臺(tái)開始試運(yùn)作、一期倉庫開工建設(shè)。供水、供電、通訊、醫(yī)療搶救、食品儲(chǔ)備等生命線工程和上游水庫及中樞機(jī)關(guān)，以及易產(chǎn)生次生災(zāi)害的設(shè)施，應(yīng)按照 7 度設(shè)防。四、環(huán)境影響最終評(píng)價(jià)綜上所述，本項(xiàng)目符合環(huán)保規(guī)劃，符合清潔生產(chǎn)原則，實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放，結(jié)果表明，環(huán)保措施和治理設(shè)施正常運(yùn)行，確保各種污染物達(dá)標(biāo)排放的情況下，企業(yè)生產(chǎn)對(duì)周邊環(huán)境影響程度和范圍可控。大氣污染治理措施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，產(chǎn)生的廢氣主要為裝卸過程中泄漏的少量粉塵，呈無組織排放。**保稅港區(qū)雖然目前尚處于發(fā)展初期，本項(xiàng)目交易平臺(tái)的建設(shè)也將是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，但即便暫時(shí)不考慮本項(xiàng)目建設(shè)后進(jìn)口固體化工商品流改道**港帶來的增量效應(yīng)，僅從目前的有關(guān)數(shù)據(jù)來看，保稅倉庫市場(chǎng)也是供不應(yīng)求的。根據(jù)**海關(guān) 2022年 1 至 12 月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)口塑料、橡膠累計(jì)金額達(dá) 億美元，貨物約合 300 萬噸左右，比 2022 年增長(zhǎng) %。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析首先傳統(tǒng)現(xiàn)貨市場(chǎng)方面來看，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于本地有成熟的規(guī)模最大的塑料現(xiàn)貨市場(chǎng)，本身就是塑料原料的集散地，這點(diǎn)無論是上海還是廈門，本地都沒有這樣的基礎(chǔ)作為依托；但是作為潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如果上海洋山保稅港區(qū)也建設(shè)同類的市場(chǎng)，那么由于其在知名度、成熟