【正文】 綜上所述，項目建設具有良好的經(jīng)濟和社會效益、具有較強的抗風險能力，項目可行。外部協(xié)作條件風險交通運輸、供水、供電等外部配套設施和外購、外協(xié)件的配套關系發(fā)生重大變化，給項目建設、生產(chǎn)和運營帶來困難。參考本類項目的實施和運營狀況，其風險主要有以下幾種：市場風險市場風險是項目遇到的重要風險之一。但在經(jīng)濟發(fā)展過程中，國民經(jīng)濟結構發(fā)展不太合理，第一二產(chǎn)業(yè)所占比重高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對滯后。2) 敏感性分析根據(jù)項目特點，本評價只進行單因素敏感分析，選擇營業(yè)收入、經(jīng)營成本、建設投資三個因素，對項目稅后全部投資內(nèi)部收益率指標進行風險分析，測試這些因素177。項目運營期營業(yè)稅金及附加8037萬元。經(jīng)營收入測算經(jīng)營收入主要為商業(yè)區(qū)門面銷售收入、門面出租收入、倉儲區(qū)銷售收入、住宅小區(qū)銷售收入、車庫銷售收入、小區(qū)商業(yè)建筑銷售收入等部分。計算期項目總工期為2年，經(jīng)營期按20年計算。其他費用按建設項目投資估算辦法，并參照國家的有關政策估算。場區(qū)的運輸設備、家電音響、空調(diào)、風機設備等的噪聲是主要噪聲源。施工中要加強對建筑垃圾的管理，從生產(chǎn)、運輸、堆放等各環(huán)節(jié)采取措施，減少撒落，及時打掃，及時清運，避免污染環(huán)境，減少揚塵的污染。固體廢物固體廢物主要是裝修垃圾和施工人員的生活垃圾等。污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》GB89781996表4中二類污染物二級標準。加強對市場用水、電、氣的計量，為企業(yè)管理提供依據(jù)，搞好能源管理，合理地實現(xiàn)供水、供電及用水、用電。推廣應用節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明，提高用電效率；室外照明及景觀燈具盡可能使用太陽能燈具，加大太陽能的利用。供電該項目用電取自**市電力電網(wǎng)，自項目附近現(xiàn)有電力線路接入，由小區(qū)變電站引出220/380V電力線，供給各個用電單體。1000＝年總耗電量合計照明年耗電量=++=（3）采暖能源消耗量采暖設計熱負荷＝設計熱負荷指標W/㎡建筑面積采暖全年耗熱量＝TvNQv(ti－ta)/(ti－tov)T—采暖期內(nèi)每日平均運行小時數(shù)（h）N—采暖期天數(shù)Qv—通風設計熱負荷（KW）根據(jù)《2003全國民用建筑工程設計技術措施 》中相關熱負荷指標確定本項目商業(yè)部分的熱負荷指標為75W/m2，建筑面積26623m2，室內(nèi)設計溫度為20℃，℃，采暖期室外計算溫度為7℃，采暖天數(shù)為120天，每天平均運行13小時。Q1＝8360247。能耗構成該項目在日常過程中消耗的能源主要是電、水和熱力等，能耗包括：①日常生活用電及照明等。電器設備應選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析該項目非資源開發(fā)類項目，因此對資源開發(fā)利用方面不進行詳細論述。在2011年政府工作報告中，指出優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，培育壯大潛力產(chǎn)業(yè)，包括：現(xiàn)代服務業(yè)、新型材料產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)，制定出臺配套措施，促進其規(guī)?；l(fā)展。在工程施工之前，應針對主體建筑、附屬設施、綠化、道路等不同建設內(nèi)容進行招標，確定施工、監(jiān)理單位。由招標單位主持，在招標管理部門的監(jiān)督下進行。接受行政監(jiān)督原則。公平原則。安全管理人員要具有一定的文化素質(zhì)，經(jīng)過專門培訓，熟知各項安全操作規(guī)程和各種物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蝕等各項安全設施的操作使用。實施進度和計劃完成情況以表格形式反映，表格應包括計劃量、完成量和未完成的主要原因等。監(jiān)督方式監(jiān)督方式為經(jīng)常性監(jiān)督和階段性監(jiān)督。（4）實行定崗定員，聘任制和合同制相結合實行按事設崗、按崗定員、責任到人的原則，實行經(jīng)營管理人員、市場主要業(yè)務人員的聘任制和一般服務人員的合同制相結合的原則，全面提高辦事效率和經(jīng)濟效益。項目組織管理在項目建設、組織機構設置完成之后，進入正常的經(jīng)營過程中，根據(jù)實際經(jīng)營狀況，應注意以下幾個方面的管理：（1）建立完善的科學管理體系管理體系的建設，要明確劃分各自職責范圍，確定管理目標，各司其職，步調(diào)一致。項目實施時要求承包商對其施工隊伍進行人員、材料、機具、維修、環(huán)境的全面質(zhì)量管理。滅火器配置本工程每層均設置滅火器，滅火器采用干粉手提式滅火器，放置在明顯和便于取用的地點，且不影響安全疏散。消防設計原則設計中貫徹“預防為主，防消結合”的方針，對本項目涉及到的各個建筑，從平面布置、道路、建筑結構、電氣、消防給水、消防器材的配備，監(jiān)測管理機構的設置等方面要做到消防設施、職業(yè)安全衛(wèi)生設施與主體工程“三同時”，給項目運營后場區(qū)的消防設置過硬的環(huán)境。在消防控制中心設向當?shù)毓蚕啦块T報警的外線電話，并設消防專用緊急電話總機，分機設在值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機房、排煙機房及氣體滅火控制系統(tǒng)操作處等，在手動報警按鈕處設電話插孔。在疏散樓梯間、公共出入口等處設置疏散指示燈、安全出口標志燈。衛(wèi)生間設通風器排風建筑物的地下室及各類設備用房按照規(guī)范設通風和排煙。（4）消防電梯下設集水坑，消防水以潛污泵排出室外。（3）用水量估算①住宅及商業(yè)部分的自來水年耗量住宅區(qū)規(guī)劃居住戶數(shù)720戶，居住人口規(guī)模約為2520人。2）。樓面活荷載商業(yè)、商鋪：178。平面布置本項目主要由兩個區(qū)組成，其中住宅區(qū)位于項目區(qū)南側(cè)，主要由4棟18層住宅和沿路商業(yè)組成；商貿(mào)區(qū)位于項目區(qū)北側(cè)，本區(qū)主要由小商品交易中心、特色農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、大型服裝城及百貨市場組成，全部為地上4層，地下一層（主要為倉儲區(qū)）。（3）機動車停放擬建項目機動車停車采用地下停車方式，其中住宅區(qū)采用地下和地上停車相結合的方式，停車位385個，地上340個停車位；商貿(mào)區(qū)全部采用地上停車，停車場面積為3744平方米。（2）堅持高標準的規(guī)劃設計，力爭規(guī)劃一步到位，以滿足不同層次消費者的需求。供電該項目用電引自現(xiàn)有項目附近電力線路，可滿足項目用電需求。中生代的燕山運動斷裂構造特別活躍，并伴有褶皺和巖漿活動，使其蓋層發(fā)生褶皺，形成平緩開闊的復背斜和復向斜，背斜構成山地，向斜構成盆地，這就奠定了市域現(xiàn)代地貌的基礎。環(huán)境條件：緩解城市交通壓力，不對環(huán)境造成不利影響，實現(xiàn)物流可持續(xù)發(fā)展。從增加值結構上看，三大產(chǎn)業(yè)中，第三產(chǎn)業(yè)的增加值最大；而第三產(chǎn)業(yè)中批發(fā)零售業(yè)的增加值僅此于金融保險業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值亦較大。這是產(chǎn)業(yè)結構的市場化調(diào)整，調(diào)整的結果是產(chǎn)業(yè)結構的升級，可提供大量服務業(yè)就業(yè)崗位，從而增加當?shù)氐木蜆I(yè)機會，推動區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。就業(yè)問題解決的如何，是衡量一個政府、一個執(zhí)政黨治國水平、執(zhí)政水平的重要標志。依靠得天獨厚的交通條件、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)政策、良好的投資環(huán)境和日益完善的配套服務，**市經(jīng)濟得到了迅猛發(fā)展。在現(xiàn)代商業(yè)社會中，由于大中型商貿(mào)物流中心服務項目多樣、價格又相對比較低廉，能滿足消費者一次大量購物的需求，所以越來越受到消費者的青睞。，其中，綠地率32%，物流區(qū)停車場占地面積為3744平方米；，總占地面積56538平方米，其中，住宅建筑面積為54648平方米，商業(yè)建筑面積1890平方米，總戶數(shù)720戶，地下停車位385個，綠化率39%。資金來源：自籌資金。但在經(jīng)濟發(fā)展過程中，國民經(jīng)濟結構發(fā)展不太合理，第一二產(chǎn)業(yè)所占比重高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對滯后。因此該項目的建設符合**市發(fā)展政策和發(fā)展規(guī)劃。解決好就業(yè)問題，特別是解決好下崗職工再就業(yè)的困難，已成為我國經(jīng)濟建設和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務。綜上所述，該項目的建設是十分必要的。2011年，%，增速位居全省第二。自然地理條件：水電暢通，基礎條件好，采光照明良好。同時建設場地周邊寬闊，地勢平坦，利于項目建設和遠期發(fā)展。 交通運輸本項目建設材料交通運輸便利，周圍盛產(chǎn)石料，產(chǎn)品規(guī)格可滿足本工程需要。 規(guī)劃原則面向未來，在尊重歷史和可持續(xù)發(fā)展的前提下，突出以“人”為中心，力求創(chuàng)造適應產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的現(xiàn)代化綜合商貿(mào)物流區(qū)。道路與交通規(guī)劃道路與交通規(guī)劃包括路網(wǎng)規(guī)劃、超市和商業(yè)街出入口的設置、步行流線的組織以及機動車、自行車停車位置的設置。中心區(qū)綠化區(qū)通過樹種、花種色彩與季節(jié)的搭配，形成四季豐富多彩的自然景象?；緟?shù)基本風壓：178。結構抗震等級為二級。（2）給水系統(tǒng)管網(wǎng)：管網(wǎng)分為生活、消防用水管網(wǎng)，生活給水管網(wǎng)供消費者、公建、等水質(zhì)要求高的用戶使用。1000＝ m3②自來水年耗總量:Q2＝+＝排水（1）室內(nèi)排水系統(tǒng)分生活污水、地面積水、消防電梯坑排水和屋面雨水等四個系統(tǒng)，衛(wèi)生間采用污廢合流制。（3）采暖系統(tǒng)采用地暖采暖方式。線路本工程電纜敷設方式：根據(jù)電纜條數(shù)，采用不同方式敷設，室外采用電纜直埋。消防控制中心在接到火災報警信號后，按程序聯(lián)鎖控制消防泵、噴淋泵、防排煙機、風機、空調(diào)機、防火卷簾、電梯、非消防電源、事故電源和氣體滅火系統(tǒng)等。所有室外弱電管線均穿鋼管埋地暗敷。消防給水根據(jù)《建筑設計防火規(guī)范》及商場和地下停車場的耐火等級、層高和體積，確定消防水量；火災次數(shù)按一次考慮，室外消防用水量15L/S，室內(nèi)消防用水量10L/S。公司設置辦公室、財務部、招商部、基建部、企管部、物業(yè)部等。為確保本項目的順利實施，需對工程技術人員從設計、施工、監(jiān)理、管理等方面進行必要的技術培訓。主要部門管理人員和業(yè)務骨干也要相對穩(wěn)定。組織實施各類調(diào)查和經(jīng)常性項目檢查、監(jiān)督，組織和安排評估和評價。特殊情況，隨時組織監(jiān)督。各建、構筑物均按第三類防雷要求采取措施，防雷接地電阻均不大于1Ω。根據(jù)《中華人民共和國招投標法》的要求，為確保項目建設的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設中的違規(guī)、違法行為，保護國家利益，本項目建設的各主要環(huán)節(jié)應通過招標方式進行。招標人應以誠實、守信的態(tài)度行使權利，履行義務，以維護招投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。（4）編制標底。（1）設計招標。（3）對設備、材料名稱、型號、規(guī)格以及生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品供貨，未經(jīng)甲方同意不得變更。近幾年來，**市金融機構大力支持政府實施的經(jīng)濟強市、生態(tài)市目標，大力實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化城市布局，加大城市基礎設施和生態(tài)建設力度，積極促進經(jīng)濟結構的調(diào)整，根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，加大對城市基礎設施建設、舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)等領域的投入，有力地促進了全市經(jīng)濟的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。墻體材料盡可能使用國家推廣使用的新型建材，如加氣混凝土等，杜絕粘土紅磚的使用。第四章 項目節(jié)能分析、法規(guī)《中華人民共和國節(jié)約能源法》；《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》；《節(jié)約用電管理辦法》；《山西省節(jié)能監(jiān)察辦法》；《山西省節(jié)約能源條例》；《山西省建筑節(jié)能條例》。小區(qū)內(nèi)居民綜合用水量標準：最高日按120L/人?d計，；商業(yè)建筑用水（營業(yè)面積） m3/d；綠化用水量按平均每天澆灑綠地一次，則綠化用水量約為20m3/d；不可預見用水量按最高日用水量的10%計，；。一年以365天計，每天集中用電時間按4小時計，所以本項目年耗電量為全年用電量：4小時365d=。由屯里鎮(zhèn)上給水管網(wǎng)供給。、流程節(jié)能優(yōu)化空調(diào)系統(tǒng)布置，減少輸送能耗，并采取空調(diào)變頻調(diào)速系統(tǒng)，降低能耗。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時間不宜選擇在中午等溫度較高時間進行，避免水份較快蒸發(fā)。廢氣排放執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標準》GB162971996中二級標準。施工噪聲施工期的噪聲主要是吊車、升降機等施工機械和運輸車輛產(chǎn)生的噪聲，聲功率級7090 dB(A)。如必須夜間施工的工程，應寫出書面申請?zhí)崆暗江h(huán)保行政主管部門申請；起重、運輸機械在施工現(xiàn)場禁止鳴笛；現(xiàn)場設置的電鋸、空壓機、砂輪和攪拌機應安放在按工地相應方位搭設的設備房和操作間內(nèi)，不可露天作業(yè)。此類廢水經(jīng)場內(nèi)生產(chǎn)廢水管網(wǎng)統(tǒng)一收集后，排入城市污水管網(wǎng)。第六章 經(jīng)濟影響分析根據(jù)項目建設內(nèi)容，本項目投資估算范圍：建安工程費；工程的土方、綠化、道路；工程建設其他費用。項目資本金本項目建設投資為企業(yè)自籌，項目資本金6000萬元，資本金比例為32%，所占比例符合國發(fā)[2009]27號文《國務院關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》要求。折舊房屋、建筑物折舊均按20年折算,殘值率均按原值的5%計算。小區(qū)商業(yè)建筑可銷售面積1890平方米，每平米均價按15000元/m2，年收入2835萬元。由于項目所涉及的不少方面都具有長期性和變動性，會受到諸多因素變化的影響，這些難以預知的變化因素決定了企業(yè)投資的不確定性，投資風險一般是難以避免的。本項目各項財務評價指標較好，項目具有較強的抗風險能力和盈利能力，有很好的經(jīng)濟效益。有利于**市城市建設規(guī)劃的整體推進，加速城市信息化和現(xiàn)代化建設；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結構，促進經(jīng)濟發(fā)展，從而提升城市綜合競爭力；實現(xiàn)物流合理化，緩解交通擁擠、堵塞、噪聲等城市問題，體理可持續(xù)發(fā)展要求，利于城市生態(tài)環(huán)境建設；充分利用企業(yè)經(jīng)濟資源、自然資源與社會資源，合理利用人力、物力和財力，取得最佳經(jīng)濟效益；提供更多就業(yè)機會，促進企業(yè)發(fā)展與社會穩(wěn)定首先是可以解決當?shù)鼐蜆I(yè)，該項目可容納200多職工就業(yè)，除部分管理和技術人員外，其余人員均從當?shù)卣衅福梢源蟠缶徑猱數(shù)氐木蜆I(yè)壓力。資金風險項目資金來源的可靠性、充足性和及時