【正文】 對(duì)象設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，在每個(gè)防火分區(qū)設(shè)火災(zāi)報(bào)警按鈕，從任何位置到手動(dòng)報(bào)警按鈕的步行距離不超過30m。在消防控制中心設(shè)向當(dāng)?shù)毓蚕啦块T報(bào)警的外線電話，并設(shè)消防專用緊急電話總機(jī)，分機(jī)設(shè)在值班室、消防水泵房、變配電室、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房及氣體滅火控制系統(tǒng)操作處等，在手動(dòng)報(bào)警按鈕處設(shè)電話插孔。其他弱電線穿金屬管或封閉式金屬線槽暗敷。消防設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)中貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，對(duì)本項(xiàng)目涉及到的各個(gè)建筑，從平面布置、道路、建筑結(jié)構(gòu)、電氣、消防給水、消防器材的配備，監(jiān)測(cè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置等方面要做到消防設(shè)施、職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)施與主體工程“三同時(shí)”，給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后場(chǎng)區(qū)的消防設(shè)置過硬的環(huán)境。結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)本工程為框架結(jié)構(gòu)，樓板全部為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，整個(gè)承力體系為非燃性材料。滅火器配置本工程每層均設(shè)置滅火器，滅火器采用干粉手提式滅火器，放置在明顯和便于取用的地點(diǎn)，且不影響安全疏散。按照精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，提高工作效率的原則，盡量減少管理人員和工作人員。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)要求承包商對(duì)其施工隊(duì)伍進(jìn)行人員、材料、機(jī)具、維修、環(huán)境的全面質(zhì)量管理。即以國(guó)際通用的FIDIC條列為基礎(chǔ)，形成以建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方相互制約，以監(jiān)理單位為核心的管理模式，明確監(jiān)理工程師的職責(zé)與監(jiān)理工程師的權(quán)利，強(qiáng)化其在工程管理中的地位。項(xiàng)目組織管理在項(xiàng)目建設(shè)、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置完成之后，進(jìn)入正常的經(jīng)營(yíng)過程中，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的管理：（1）建立完善的科學(xué)管理體系管理體系的建設(shè)，要明確劃分各自職責(zé)范圍，確定管理目標(biāo)，各司其職，步調(diào)一致。主要領(lǐng)導(dǎo)人要把握全局，具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)水平。（4）實(shí)行定崗定員，聘任制和合同制相結(jié)合實(shí)行按事設(shè)崗、按崗定員、責(zé)任到人的原則，實(shí)行經(jīng)營(yíng)管理人員、市場(chǎng)主要業(yè)務(wù)人員的聘任制和一般服務(wù)人員的合同制相結(jié)合的原則，全面提高辦事效率和經(jīng)濟(jì)效益。組織實(shí)施管理各類項(xiàng)目業(yè)務(wù)會(huì)議，安排項(xiàng)目土建工程實(shí)施、設(shè)備采購、合同簽訂、財(cái)務(wù)結(jié)算。監(jiān)督方式監(jiān)督方式為經(jīng)常性監(jiān)督和階段性監(jiān)督。（3）監(jiān)督頻率項(xiàng)目監(jiān)督評(píng)價(jià)管理小組對(duì)項(xiàng)目監(jiān)督安排如下：經(jīng)常性監(jiān)督，每月一次；階段性監(jiān)督，每季度一次。實(shí)施進(jìn)度和計(jì)劃完成情況以表格形式反映，表格應(yīng)包括計(jì)劃量、完成量和未完成的主要原因等。（3）電氣安全措施配電室配電設(shè)備及項(xiàng)目區(qū)內(nèi)用電設(shè)備金屬外殼均可靠接地，電源在進(jìn)入各建筑物處零線均作重復(fù)接地。安全管理人員要具有一定的文化素質(zhì)，經(jīng)過專門培訓(xùn)，熟知各項(xiàng)安全操作規(guī)程和各種物料特性，掌握防火、防爆、防毒、防腐蝕等各項(xiàng)安全設(shè)施的操作使用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定，本工程項(xiàng)目的建設(shè)應(yīng)依法進(jìn)行招標(biāo)，以提高建設(shè)工程質(zhì)量。公平原則。誠(chéng)實(shí)信用原則。接受行政監(jiān)督原則。（3）對(duì)招標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格審查，組織投標(biāo)企業(yè)勘察施工現(xiàn)場(chǎng)。由招標(biāo)單位主持，在招標(biāo)管理部門的監(jiān)督下進(jìn)行。招標(biāo)方案招標(biāo)方案主要包括：設(shè)計(jì)招標(biāo)，施工、監(jiān)理招標(biāo)，材料及設(shè)備招標(biāo)等。在工程施工之前，應(yīng)針對(duì)主體建筑、附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。（2）本項(xiàng)目不接受聯(lián)合投標(biāo)，不允許中標(biāo)人向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不允許將中標(biāo)的項(xiàng)目分解后向他人轉(zhuǎn)讓。在2011年政府工作報(bào)告中，指出優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，培育壯大潛力產(chǎn)業(yè)，包括：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新型材料產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)，制定出臺(tái)配套措施，促進(jìn)其規(guī)?；l(fā)展。本項(xiàng)目建設(shè)單位為**閣潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析該項(xiàng)目非資源開發(fā)類項(xiàng)目，因此對(duì)資源開發(fā)利用方面不進(jìn)行詳細(xì)論述。采用新型節(jié)能的墻體材料，重點(diǎn)使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和保溫門窗，加強(qiáng)屋面及墻體保溫。電器設(shè)備應(yīng)選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。在各類能源進(jìn)入室內(nèi)的入口處均應(yīng)裝設(shè)各類能源消耗計(jì)量?jī)x表，進(jìn)行能耗計(jì)量、考核。能耗構(gòu)成該項(xiàng)目在日常過程中消耗的能源主要是電、水和熱力等，能耗包括：①日常生活用電及照明等。（1）自來水消耗量自來水年耗量（m3）＝使用人數(shù)或數(shù)量最高日用水定額 天數(shù)/1000住宅區(qū)規(guī)劃居住戶數(shù)720戶，居住人口規(guī)模約為2520人。Q1＝8360247。供電負(fù)荷密度指標(biāo)為：普通住宅30w/㎡；其他（含不可預(yù)計(jì)）用電量按上述用電量之和的10%計(jì)。1000＝年總耗電量合計(jì)照明年耗電量=++=（3）采暖能源消耗量采暖設(shè)計(jì)熱負(fù)荷＝設(shè)計(jì)熱負(fù)荷指標(biāo)W/㎡建筑面積采暖全年耗熱量＝TvNQv(ti－ta)/(ti－tov)T—采暖期內(nèi)每日平均運(yùn)行小時(shí)數(shù)（h）N—采暖期天數(shù)Qv—通風(fēng)設(shè)計(jì)熱負(fù)荷（KW）根據(jù)《2003全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施 》中相關(guān)熱負(fù)荷指標(biāo)確定本項(xiàng)目商業(yè)部分的熱負(fù)荷指標(biāo)為75W/m2，建筑面積26623m2，室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度為20℃，℃，采暖期室外計(jì)算溫度為7℃，采暖天數(shù)為120天，每天平均運(yùn)行13小時(shí)。[20－（7）]= 序號(hào)名稱實(shí)物量折標(biāo)系數(shù)折標(biāo)準(zhǔn)煤（t）1水2電3熱力 千克/百萬焦耳合計(jì)供水該項(xiàng)目的用水統(tǒng)一由市政供水管網(wǎng)供水。供電該項(xiàng)目用電取自**市電力電網(wǎng)，自項(xiàng)目附近現(xiàn)有電力線路接入，由小區(qū)變電站引出220/380V電力線，供給各個(gè)用電單體。材料的使用方面：外墻面采用阻燃性擠塑聚苯板外保溫，屋面采用擠塑聚苯板保溫，外門窗采用塑鋼中空玻璃門窗等技術(shù)措施對(duì)建筑外圍結(jié)構(gòu)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，使本項(xiàng)目建筑節(jié)能達(dá)到50%。推廣應(yīng)用節(jié)能、高效、合適、安全、有益環(huán)境的綠色照明，提高用電效率；室外照明及景觀燈具盡可能使用太陽能燈具，加大太陽能的利用?？刂凭G化用水。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)用水、電、氣的計(jì)量，為企業(yè)管理提供依據(jù)，搞好能源管理，合理地實(shí)現(xiàn)供水、供電及用水、用電。同時(shí)執(zhí)行《保護(hù)農(nóng)作物的大氣污染物的最高允許濃度》（GB913788）標(biāo)準(zhǔn)。污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996表4中二類污染物二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。施工揚(yáng)塵運(yùn)輸車輛的撒漏和車輪帶出的泥土是造成道路上揚(yáng)塵的主要原因。固體廢物固體廢物主要是裝修垃圾和施工人員的生活垃圾等。 安排好施工時(shí)間，禁止當(dāng)日23時(shí)至次日6時(shí)（如需打樁作業(yè)時(shí)，禁止施工時(shí)間為當(dāng)日22時(shí)至次日7時(shí)）進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的施工作業(yè)。施工中要加強(qiáng)對(duì)建筑垃圾的管理，從生產(chǎn)、運(yùn)輸、堆放等各環(huán)節(jié)采取措施，減少撒落，及時(shí)打掃，及時(shí)清運(yùn)，避免污染環(huán)境，減少揚(yáng)塵的污染。商業(yè)廢水主要是市場(chǎng)及加工車間內(nèi)地面沖刷水等，這些廢水幾乎沒有污染。場(chǎng)區(qū)的運(yùn)輸設(shè)備、家電音響、空調(diào)、風(fēng)機(jī)設(shè)備等的噪聲是主要噪聲源。因此，從環(huán)保角度講，該項(xiàng)目建設(shè)是可行的。其他費(fèi)用按建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法，并參照國(guó)家的有關(guān)政策估算。住宅區(qū)工程估算表序號(hào)工程費(fèi)用及名稱單位建筑規(guī)模及計(jì)算基數(shù)單位造價(jià)（元/㎡）費(fèi)用合計(jì)（萬元）一建筑工程費(fèi)1高層住宅（十八層）土建工程（框剪）m21400給排水工程m260電氣工程（含弱電）m2120供暖工程m265消防工程m2552商業(yè)建筑土建工程m218901550給排水工程m2189060電氣工程（含弱電）m21890120供暖工程m2189065消防工程m21890553地下車庫m2土建工程m21850電氣工程（含弱電）m2150消防工程m255二室外配套工程費(fèi)1給排水工程m256538202排水工程m256538253電氣工程（含1臺(tái)變壓器）m256538354供暖工程m256538455特殊設(shè)備購置費(fèi)部102500006道路及場(chǎng)地硬化工程m21807綠化工程m2808化糞池個(gè)29蓄水池（含加壓泵）個(gè)1合 計(jì)商貿(mào)物流區(qū)工程估算表序號(hào)工程費(fèi)用及名稱單位建筑規(guī)模及計(jì)算基數(shù)單位造價(jià)（元/㎡）費(fèi)用合計(jì)（萬元）一建筑工程費(fèi)1地上部分（四層）土建工程（框架）m21180給排水工程m230電氣工程（含弱電）m2150供暖工程m245消防工程m2652地下倉庫部分土建工程（框架）m21550電氣工程（含弱電）m2150消防工程m265二室外配套工程費(fèi)1給排水工程m2152排水工程m2203電氣工程（含1臺(tái)變壓器）m2354供暖工程m2455特殊設(shè)備購置費(fèi)（自動(dòng)扶梯）m2906道路及場(chǎng)地硬化工程m21507綠化工程m2808化糞池個(gè)3合 計(jì)工程建設(shè)其他費(fèi)用序號(hào)工程費(fèi)用及名稱建筑規(guī)模及計(jì)算基數(shù)費(fèi)率費(fèi)用合計(jì)（萬元）備注三工程建設(shè)其他費(fèi)用1土地費(fèi)150萬/畝190772建設(shè)單位管理費(fèi)%3可行性研究報(bào)告編制費(fèi)4勘察費(fèi)%5設(shè)計(jì)費(fèi)6環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)7招標(biāo)代理費(fèi)8勞動(dòng)安全衛(wèi)生評(píng)價(jià)費(fèi)%9施工圖審查費(fèi)%10場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)%11工程保險(xiǎn)費(fèi)%12工程監(jiān)理費(fèi)13特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)‰14防空工程易地建設(shè)費(fèi)15城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)70元/㎡16城市消防設(shè)施配套費(fèi)3四預(yù)備費(fèi)8%五項(xiàng)目總投資融資方案，擬通過項(xiàng)目單位自籌方式。計(jì)算期項(xiàng)目總工期為2年，經(jīng)營(yíng)期按20年計(jì)算。其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用主要是企業(yè)管理費(fèi)按運(yùn)營(yíng)期按每年經(jīng)營(yíng)收入的1%計(jì)提，運(yùn)營(yíng)期年均18萬元。經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算經(jīng)營(yíng)收入主要為商業(yè)區(qū)門面銷售收入、門面出租收入、倉儲(chǔ)區(qū)銷售收入、住宅小區(qū)銷售收入、車庫銷售收入、小區(qū)商業(yè)建筑銷售收入等部分。停車位385個(gè)；按14萬元/位，收入5390萬元。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期營(yíng)業(yè)稅金及附加8037萬元。同時(shí)累計(jì)盈余資金各年均遠(yuǎn)大于0，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)的持續(xù)性有保障稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=19% 投資回收期=財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=4705萬元稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=% 投資回收期：(含建設(shè)期)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：3529萬元總投資收益率：61%綜上財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目的盈利能力較好，借款償還有保障，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均高于行業(yè)一般水平，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，財(cái)務(wù)狀況良好，因此本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的,具有投資價(jià)值。2) 敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，本評(píng)價(jià)只進(jìn)行單因素敏感分析，選擇營(yíng)業(yè)收入、經(jīng)營(yíng)成本、建設(shè)投資三個(gè)因素，對(duì)項(xiàng)目稅后全部投資內(nèi)部收益率指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，測(cè)試這些因素177。通過上述技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析表明，投資利潤(rùn)率為61%，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為19%（所得稅前）%（所得稅后），也高于基準(zhǔn)值12%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零；（含建期2年，所得稅前）（含建設(shè)期2年，所得稅后）。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展不太合理，第一二產(chǎn)業(yè)所占比重高，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)滯后。第七章 社會(huì)影響分析該項(xiàng)目建成后具有明顯的社會(huì)效益。參考本類項(xiàng)目的實(shí)施和運(yùn)營(yíng)狀況，其風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)之一。工程風(fēng)險(xiǎn)工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件與預(yù)測(cè)發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長(zhǎng)等。外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)交通運(yùn)輸、供水、供電等外部配套設(shè)施和外購、外協(xié)件的配套關(guān)系發(fā)生重大變化，給項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)帶來困難。第八章 結(jié)論和建議項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》中第一類鼓勵(lì)類第二十五項(xiàng)“其他服務(wù)業(yè)” 第1條“電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)”，項(xiàng)目屬于國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展類。綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益、具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目可行。